Конспект лекций по гражданскому праву. Общая часть обязательственного права. Тема 1. Понятие обязательства. Характеристика обязательственного отношения (стр. 11 )

Особенностью является то, что привлечение оценщика обязательно для определения начальной продажной цены при внесудебном обращении взыскания на:

− право аренды недвижимого имущества;

− права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве (по ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости);

− недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем 500 000 рублей.

Во всех перечисленных случаях начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной 80% стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон.

Что касается такого способа, как приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц, то абз. 3 п. 2 ст. 55 ФЗ об ипотеке устанавливает, что к отношениям сторон применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже, если иное не вытекает из характера правоотношений. В п. 34 Постановления №10 разъяснено, что закон не предусматривает необходимости заключения залогодателем и залогодержателем, приобретающим заложенное имущество для себя или третьих лиц, договора купли-продажи. Таким образом, полагаем, что реализация заложенного имущества происходит не путем заключения залогодержателем соответствующего соглашения с залогодателем, а посредством односторонней сделки, совершаемой залогодержателем. Важно, что оставление за собой происходит по рыночной цене имущества, установленной оценщиком. В случае, если заинтересованное лицо не согласно с проведенной оценкой заложенного имущества, это лицо вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков, причиненных реализацией заложенного имущества, по цене, указанной в отчете об оценке (абз. 2 п. 3 ст. 55 ФЗ об ипотеке).

Преимущественный характер удовлетворения требований залогодержателя.

Преимущество залогового кредитора проявляется в ситуациях, когда на имущество должника претендуют несколько кредиторов, и заключается в следующем:

а) при внесудебном обращении взыскания на имущество реализация направлена, прежде всего, на удовлетворение требования залогодержателя. Только если требования оказались погашенными не полностью, залогодержатель участвует в обращении взыскания на иное имущество наравне с иными кредиторами (например, п. 11 ст. 28.1 Закона о залоге описывает эти отношения так – «он имеет право… получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге»). О преимущественном характере свидетельствует и наличие специальных способов реализации (например, залогодержатель может оставить вещь за собой, тем самым не допуская притязаний на нее со стороны иных кредиторов залогодателя).

2) в ходе исполнительного производства требования залогодержателя удовлетворяются из выручки от продажи заложенного имущества после погашения расходов на проведение торгов без соблюдения общей очередности удовлетворения требований (ч. 4 ст. 78 ФЗ об исполнительном производстве).

Отметим, что в настоящее время законодательство не содержит никаких норм о допустимости обращения взыскания на предмет залога по требованию незалогового кредитора, в связи с чем в практике есть две противоположные позиции:

Первая позиция: иммунитет заложенной вещи от требований незалоговых кредиторов. Указанная позиция подвергается обоснованной, на наш взгляд,  критике как допускающая «забронирование» вещи от взыскания со стороны незалоговых кредиторов (в том числе и намеренно - по мнимым залогам). В результате иные кредиторы вынуждены будут либо ждать неопределенно долгое время, пока имущество перестанет быть обремененным правами залогодержателя, либо возбуждать процедуру банкротства залогодателя в надежде получить средства от обращения взыскания на заложенное имущество в рамках конкурсной процедуры.4

Вторая позиция: допустимость обращения по требованиям «незалогового» кредитора взыскания на заложенное имущество при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества, способного удовлетворить требования кредитора, и при условии надлежащего уведомления залогодержателя об аресте заложенного имущества и принятии мер по обращению на него взыскания (п. 7.1. Письма ФССП от 01.01.2001 г. № 12/01-31629-АП).

В Рекомендациях круглого стола по исполнительному производству, проведенного 25.11.2011 г. в УрГЮА с участием судей, сотрудников ФССП и практикующих юристов, указано (п. 6): «в отличие от частно-правовых отношений (залогодержатель – залогодатель), в публично-правовых отношениях (судебный пристав-исполнитель – должник-залогодатель) залоговое обременение не препятствует отчуждению имущества судебным приставом-исполнителем в порядке исполнения судебного или несудебного решения (согласия залогодержателя на обращение взыскания на заложенное имущество должника не требуется) с соблюдением порядка, установленного ст. 77 ФЗ об исполнительном производстве, – на основании определения суда об обращении взыскания на заложенное имущество должника как на имущество, обремененное залоговыми правами третьего лица (залогодержателя)».

При этом согласно ч. 3.1. ст. 80 Закона об исполнительном производстве  арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается. 

3) в ходе процедур банкротства допускается реализация имущества, находящегося в залоге, однако преимущество залогового кредитора очевидно: из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% (а если залог обеспечивает требование из кредитного договора – 80%) направляется на погашение требований залогового кредитора, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству. Если после реализации имущества требования залогового кредитора оказались погашенными не в полном объеме, такие не удовлетворенные требования учитываются в составе требований кредиторов третьей очереди (ст. 138 ФЗ о банкротстве).

4) требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога. Не удовлетворенные за счет средств, полученных от продажи предмета залога, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются в составе требований кредиторов четвертой очереди (п. 2 ст. 64 ГК РФ).

Прекращение залога (ст. 352 ГК РФ).

Залог прекращается в следующих случаях:

а) прекращение обеспеченного залогом обязательства.

Оно возможно по основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК РФ (например, в силу исполнения, новации и т. д.). Причем в соглашении о новации можно предусмотреть сохранение связанных с первоначальным обязательством дополнительных обязательств только если залогодателем является сам должник, а не иное лицо (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от21.12.2005 г. № 000).

б) гибель заложенного имущества, если залогодатель не воспользовался правом восстановить его или заменить на другой предмет.

Актуальным является вопрос о прекращении залога при фактическом или юридическом изменении предмета залога.

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 90 указано, что, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (п.1).

В Постановлении № 10 содержится следующая позиция (п. 10): ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРПН записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со ст. 24 ФЗ о государственном кадастре недвижимости принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Наконец, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 000/11 судом был сохранен залог в ситуации, когда предметом залога было нежилое помещение, которое в дальнейшем было разделено на два нежилых помещения с согласия залогодержателя. В данном деле залогодатель пытался продать оба помещения третьему лицу, не испрашивая согласия залогодержателя, ссылаясь на прекращение залога, однако суд поддержал регистрирующий орган, отказавший в регистрации перехода права собственности.

в) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

г) по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем обязанностей по содержанию и обеспечению сохранности заложенного имущества, указанных в п. 1 ст. 343 ГК РФ, если в результате этого создается угроза утраты или повреждения заложенного имущества.

Последующий залог (ст. 342 ГК РФ).

Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), действует так называемый принцип старшинства: требования последующих («младших») залогодержателей удовлетворяются после требований предшествующих («старших») залогодержателей.

Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Однако нарушение этого запрета не влечет недействительности последующего залога, поскольку п. 2 ст. 351 ГК РФ устанавливает иные последствия, а именно: старший залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 000/09). Однако для ипотеки законом установлены иные последствия: согласно ч. 3 ст. 43 ФЗ об ипотеке последующий договор об ипотеке, заключенный в нарушение запрета, установленного предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску старшего залогодержателя независимо от того, знал ли младший залогодержатель о таком запрещении, в случае если старший залогодержатель докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы (п. 23 Постановления № 10).

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям младших залогодержателей, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям старшего залогодержателя, срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если старший залогодержатель не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям младшего залогодержателя, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.

ГК РФ не содержит положений о том, что происходит с младшим залогом в случае, если обращено взыскание по требованию старшего залогодержателя. Лишь ФЗ об ипотеке (ч. 3 ст. 46) указывает, что, если взыскание обращено по требованию старшего залогового кредитора, то младший залогодержатель также вправе потребовать досрочного исполнения обязательства и получить удовлетворение из стоимости предмета залога. полагает, что, если младший залогодержатель этого не сделал, не предъявленный к взысканию младший залог должен прекратиться, поскольку если допустить сохранение младшей ипотеки при реализации предмета залога, то в значительном числе случаев это приведет к нивелированию старшинства первого залога5.