Конспект лекций по гражданскому праву. Общая часть обязательственного права. Тема 1. Понятие обязательства. Характеристика обязательственного отношения (стр. 8 )

Реестры заложенного имущества.

В настоящее время залог недвижимого имущества отражается в ЕГРПН (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 12 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), тогда как залоги движимого имущества в публичных реестрах не фиксируются, что является причиной злоупотреблений и мошенничеств со стороны недобросовестных лиц. В ст. 18 Закона о залоге предусмотрена обязанность залогодателей вести книгу записи залогов, но ее для потребностей оборота явно недостаточно.

В связи с этим Федеральным законом от 01.01.2001 г. предусмотрено введение с 1 января 2014 года реестра уведомлений о залоге движимого имущества. Указанный реестр будет вестись нотариусами в рамках Единой информационной системы нотариата.

Договор о залоге.

Форма - простая письменная (ст. 339 ГК РФ). Специальные правила:

− договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению;

− договор об ипотеке  заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован (согласно ст. 29 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним); 

Несоблюдение правил о форме и регистрации договора залога влечет его недействительность.

Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами. Исходя из буквального содержания п. 4 ст. 339 ГК РФ, несоблюдение этого требования не повлечет недействительность договора. 

Существенные условия договора:

а) предмет залога и его оценка. При отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 26). В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (п. 2 ст. 9 ФЗ об ипотеке).

Договор о залоге, в котором отсутствует оценка предмета залога, считается незаключенным (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 000/99). Когда предметом договора о залоге (в том числе ипотеки) являются несколько объектов, можно указать как стоимость каждого объекта в отдельности, так и лишь общую стоимость, без детализации по каждому объекту (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 000/10). В случае указания только общей цены заложенного имущества взыскание и реализация осуществляется в отношении имущества в целом. Но суд сможет обратить взыскание и на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также предоставит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных вещей, на которые предлагается обратить взыскание (п. 27 Постановления № 10).

Оценка осуществляется по соглашению сторон, а также может быть установлена на основе отчета профессионального оценщика. Если же предмет залога принадлежит публично-правовому образованию, то проведение профессиональной оценки является обязательным (ст. 8 ФЗ об оценочной деятельности).

б) обеспечиваемое залогом обязательство, его существо, размер, срок исполнения. В договоре ипотеки обеспечиваемое обязательство должно быть названо с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (п. 4-5 ст. 9 ФЗ об ипотеке).

Долгое время в практике существовал сугубо формальный подход, требовавший полную идентичность описания обеспеченного обязательства в обеспеченном договоре и договоре залога, причем под страхом признания договора залога незаключенным. Лишь для случаев совпадения залогодателя и должника в одном лице было достаточно отсылки в договоре о залоге в договору, регулировавшему основное обязательство (п. 43 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 6/8). В настоящий момент возобладал иной подход, в соответствии с которым для признания договора залога заключенным необходимо указать только само обязательство, размер и срок его исполнения. Отсутствие указаний в договоре залога на иные условия (например,        о размере и (или) порядке уплаты процентов за пользование кредитом) означает ограничение обеспечиваемых залогом требований, но не влечет за собой незаключенности договора о залоге в целом (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 000/10, п. 13 Постановления № 10).

Более того, изменение в дальнейшем размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога. При увеличении размера  требований  по  основному обязательству залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в котором оно существовало бы без такого изменения. В случае увеличения срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует иметь в виду, что течение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество не ставится в зависимость от течения исковой давности по главному требованию, а определяется исходя из того, когда бы истекла исковая давность по основному обязательству, если бы срок исполнения основного обязательства, указанный в договоре о залоге, не менялся. Сокращение срока исполнения обеспеченного обязательства не влияет на размер ответственности залогодателя и также не прекращает залог (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 000/11, Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 000/10, п. 13 Постановления № 10).

в) указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Если буквально толковать п. 43 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 6/8, то при отсутствии такого указания договор не будет считаться заключенным. Мы полагаем, что в этом случае нет оснований говорить о незаключенности договора, поскольку п. 1 и 4 ст. 338 ГК РФ специально предусматривают, у кого будет находиться предмет залога при отсутствии о том соглашения сторон (то есть, условие является определимым).

По общему правилу заложенное имущество остается у залогодателя. При ипотеке и залоге товаров в обороте  - всегда у залогодателя. При этом не исключается ситуация нахождения этого имущества у залогодержателя, но по иному основанию (например, по договору аренды). Залог в ломбарде – всегда заклад (то есть с передачей имущества залогодержателю).

Содержание залоговых правоотношений.

Для удобства изучения выделим два возникающих правоотношения:

а) Право залога, обладающее чертами вещного права. Это правоотношение абсолютное. Содержанием права залога является возможность залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество. Залогодержатель, во владении которого находится или должен был находиться предмет залога, может пользоваться виндикационным иском, в том числе против залогодателя (п.1 ст. 347 ГК РФ).

Праву залога присуще так называемое свойство следования, согласно которому оно сохраняется при переходе права собственности на предмет залога к другому лицу, за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в установленном законом порядке (ст. 353 ГК РФ). При этом не сохраняются залоги при добросовестном и возмездном приобретении движимого имущества третьим лицом, не знающим о наличии обременения. Суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге (например, был ли вручен приобретателю автомобиля паспорт транспортного средства либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи приобретателю знаки о залоге и т. д.).

В случае, если судом будет установлено, что предмет залога в соответствии с договором залога находился во владении залогодержателя, но выбыл из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению вне зависимости от того, что покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге (п. 25 Постановления № 10).

В отношении недвижимого имущества можно применить тот же подход, но с учетом того, что приобретатель имущества всегда может воспользоваться данными ЕГРПН в силу принципа обязательности государственной регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и ограничений (обременений) прав на него (ст. 4 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Соответственно, он может быть признан добросовестным приобретателем только в тех случаях, когда записи об обременении на момент совершения сделки по приобретению не имелось (например, она была погашена продавцом по поддельным документам; см.: Определение ВАС РФ №ВАС-2150/11 от 01.01.2001 года).

Следует отметить, что Верховный Суд РФ в 2007 году не согласился с тем, что залог при добросовестном приобретении прекращается (Определение ВС РФ от 01.01.2001 г. по делу № 11В07-12).

Момент возникновения права залога дифференцирован в зависимости от предмета залога.  Залог недвижимости возникает с момента государственной регистрации договора. Ипотека на основании закона также возникает с момента внесения записи о государственной регистрации ипотеки. Право залога движимого имущества возникает по-разному в зависимости от вида договора. Если предмет залога остается во владении залогодателя (напомним, это общее правило),  право залога возникает с момента заключения договора. По договору, предусматривающему передачу вещи залогодержателю, право залога возникает с момента передачи, если иное не предусмотрено договором.