Конспект лекций по гражданскому праву. Общая часть обязательственного права. Тема 1. Понятие обязательства. Характеристика обязательственного отношения (стр. 7 )

Объект удержания - это принадлежащая на каком-либо праве должнику вещь, правомерно поступившая в обладание кредитора. Последующий переход права на вещь к третьему лицу не влечет прекращения права удержания. В примере с обувью: сапоги заказчик продал и с виндикационным иском обратился не должник, а кто-то другой. Все равно будет отказ в иске из-за сохранения права удержания. В отношении собственных вещей удержания быть не может (Постановление Президиума ВАС РФ о 10.10.2006 по делу № 000/06). Если должник не платит за поставляемый товар кредитор вправе  приостановить исполнение своей обязанности по его передаче по правилам ст.328 ГК, а не 359 ГК РФ. Хотя в юридической литературе есть и другое мнение о возможности удержания своей вещи (как правило, со ссылкой на ст.712 ГК РФ).

Применительно к удержанию существует ряд дискуссионных вопросов: например, возможно ли удержание недвижимости. В ст.359 ГК РФ удержание движимым имуществом не ограничено, но права на недвижимость в силу ее особой ценности должны быть известны третьим лицам, удержание же регистрации не подлежит, что негативно может сказаться на прочности оборота недвижимости.

Обеспечительная функция удержания реализуется путем обращения взыскания на вещь и удовлетворения требований ретентора из ее стоимости. 

6. Залог.

Это самый сложный способ обеспечения обязательств, в связи с чем предлагается уделить ему повышенное внимание. Залог затрагивает как непосредственно обязательственные, так и вещные, корпоративные правоотношения, вопросы банкротства и исполнительного производства.

В связи с этим широк круг источников правового регулирования залога. Это ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (содержит специальные нормы имеющие приоритет перед закрепленными в ГК общими положениями о залоге), Закон РФ «О залоге» (действует в части, не противоречащей ГК и Закону «Об ипотеке»), а также ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ФЗ «Об исполнительном производстве». Важно отметить, что серьезные изменения в названные нормативные акты были внесены Федеральными законами от 22.12 2008 , от 01.01.2001 г. № 000 ФЗ и от 01.01.2001 г. .

Существенное значение имеет и судебная практика Президиума ВАС РФ, которая в последние годы направлена на укрепление залога как способа обеспечения. Наиболее полно эта позиция также выражена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (далее по тексту – Постановление № 10).

Понятие залога.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог недвижимого имущества именуется ипотекой.

Субъектный состав отношений.

Залогодатель и залогодержатель. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодержателем является кредитор по обеспечиваемому обязательству.

Предмет залога и права на него.

Согласно ст. 336 ГК РФ в залог может быть передано оборотоспособное имущество, включая вещи и имущественные права. При этом надо учитывать следующие правила:

а) Для возникновения залога необходимо, чтобы залогодателю принадлежало имущество, передаваемое в залог (например, право собственности или право аренды). Вместе с тем, п. 6 ст. 340 ГК РФ позволяет заключать договор о залоге вещей, которые залогодатель приобретет в будущем (применительно к ипотеке это невозможно в силу требования ст. 9 ФЗ об ипотеке о государственной регистрации права на закладываемый по договору ипотеки объект).

Высшим Арбитражным Судом РФ  в российскую практику введена доктрина добросовестности залогодержателя как основания для приобретения права залога при отсутствии у залогодателя права собственности на сдаваемое в залог имущество (Постановления Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 000/11, от 01.01.2001 г. № 000/11).

Из этих судебных актов можно вывести следующие правила3:

− за добросовестным залогодержателем признается право залога, даже если право собственности залогодателя будет кем-либо успешно оспорено;

− добросовестность залогодержателя означает, что он не знал и не должен был знать о том, что залогодатель не обладает правом собственности на сдаваемое в залог имущество. Для недвижимого имущества – смотрим записи в ЕГРПН на момент сдачи имущества в ипотеку, для движимого – факт владения;

− в такой ситуации имущество возвращается собственнику с обременением в виде залога добросовестного залогодержателя, обеспечивающей долг должника (т. е., появляется конструкция залога третьего лица);

− исключение из указанных правил: в случае подлога залог не возникает даже при добросовестности кредитора (например, запись в ЕГРПН внесена на основании поддельных документов).

б) Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 ФЗ об ипотеке). Из этого правила есть следующие исключения:

− залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка (п. 34 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 6/8, п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 61).

− в законе содержится ограничение либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды, если при этом из закона не вытекает ограничение либо запрет ипотеки расположенных на нем зданий или сооружений (п. 12 Постановления № 10).

− при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 000/10, п. 11 Постановления № 10).

При залоге зданий вместе с земельными участками под ними надо учитывать еще одну позицию Президиума ВАС РФ: если залогодатель приобрел здания (строения) у другого лица, обладавшего правом аренды на земельный участок под ними, то в силу п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 11 с момента регистрации перехода права собственности на здания (строения) он приобрел право пользования земельным участком, занятым этими объектами и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. В силу этого недействительность договора перенайма такого земельного участка не является основанием для признания недействительным договора ипотеки (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 000/10).

в) До последнего времени при ипотеке земельного участка право залога распространялось на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не было предусмотрено иное условие (п. 4 ст. 340 ГК РФ, п. 1 ст. 64 ФЗ об ипотеке). Диспозитивность этого правила, по мнению большинства исследователей, противоречила принципу superficies solo cedit (единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости).

Если земельный участок закладывался без зданий и сооружений на нем, то при обращении взыскания на него залогодатель сохранял право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением.

Федеральным законом от 01.01.2001 г. п. 1 ст. 64 ФЗ об ипотеке изменен: наконец-то введено императивное правило о том, что право залога при ипотеке земельного участка всегда распространяется на здания и сооружения залогодателя.

Однако по непонятным причинам редакция п. 4 ст. 340 ГК РФ оставлена в прежнем виде, что приводит к противоречию двух федеральных законов.

г) Право аренды передается в залог с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В ряде случаев для передачи арендатором своих прав и обязанностей достаточно уведомления об этом залогодателя (например, в случаях, установленных п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ). Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 000/09).

д) Долгое время судебная практика исходила из того, что денежные средства не могут являться предметом залога  (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 г. № 26). Объяснялось это невозможностью реализации денежных средств путем их продажи с публичных торгов.  Полагаем, что с появлением в законодательстве новых способов реализации заложенного имущества, в том числе оставление предмета залога залогодержателем за собой, залог денежных средств в настоящее время возможен.

Основания возникновения залога.

Выделяют два основания возникновения залога: договор и закон. Залог в силу закона возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств, например:

− у продавца в случае продажи товара в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ);

− у получателя ренты при передаче недвижимости под выплату ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ)

− у займодавца при предоставлении кредита (займа) на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (п. 1 ст. 77 ФЗ об ипотеке);

− с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве у его участников считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости земельный участок или право аренды (субаренды) на этот участок, а также строящиеся (создаваемые) на этом участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13 ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости).