Расчет кадастровой стоимости

Кадастровой стоимости земельных участков определенных видов разрешенного использования, в соответствии с Методическими указаниями, может определяться рамках пяти методических подходов.

Модуль «Работа. Определение стоимости» ПК «Массовая оценка. Земли населенных пунктов» позволяет выполнить операции по подготовке к расчету и расчет кадастровой стоимости земельных участков.

Данный модуль состоит из следующих шагов:

? Определение факторов стоимости;

? Кодирование и подгруппы;

? Моделирование;

? Индивидуальная оценка;

? Альтернативная оценка;

? Номинальная оценка;

? Расчет по соотношениям;

? Расчет кадастровой стоимости.

Рисунок 2.26 Модуль «Работа»



Подготовка к расчету

Подготовка к расчету предполагает следующий порядок действий.

Рисунок 2.27 Подготовка к расчету


Порядок определения типов населенных пунктов («городской»/«сельский»)

Работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов выполняются в соответствии с технологиями, предусмотренными Методическими указаниями для городских населенных пунктов (земельные участки оцениваются по технологии, предусмотренной пп. 2.2–2.5 Методических указаний) и сельских населенных пунктов (земельные участки оцениваются по технологии предусмотренной п. 2.6 Методических указаний).

Тип («городской»/«сельский») населенных пунктов определяется исходя из информации о местоположении земельного участка в составе земель населенных пунктов. Отнесение населенных пунктов к городским населенным пунктам осуществляется в соответствии с Методическими указаниями и законами субъектов Российской Федерации (об административно-территориальном делении (устройстве); о статусе и границах муниципальных образований, и т. д.).

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

По умолчанию в ПК «Массовая оценка. Земли населенных пунктов» статус населенного пункта установлен в значение «Сельский». Перед началом работы обязательно необходимо вручную проставить статус для городских населенных пунктов в справочнике КЛАДР. Более подробно о работе со справочником КЛАДР указано в п. 1.1.1 «Справочник КЛАДР» настоящего пособия.

Простановку статуса населенного пункта для земельных участков, можно осуществить автоматически, проставив значения фактора «Статус населенного пункта» для объектов оценки и объектов-аналогов. Для этого на шаге «Определение стоимости. Описание объектов оценки» и «Моделирование. Описание объектов-аналогов» нужно нажать кнопку .

Рисунок 2.28 Простановка названий по коду КЛАДР

«Простановка статуса населенного пункта по коду КЛАДР» - проставляет статус населенного пункта городской (ГНП) или сельский (СНП). Простановка осуществляется по фактору «Код КЛАДР».

«Простановка названий по коду КЛАДР и ОКТМО» – проставляет названия: названия района, населенных пунктов, улиц, наименование муниципального района, городского округа, а также код ОКТМО. Простановка осуществляется также по фактору «Код КЛАДР». Для данной операции необходима настройка соответствия КЛАДР и ОКТМО, которое осуществляется на форме справочника «Соответствие с ОКТМО» модуля «Справочники» (п. 1.1.3 настоящего Пособия).

Если выбран пункт «Добавить префикс», то префикс будет добавлен к значению фактора «Улица», «Населенный пункт» (в соответствии с названиями по коду КЛАДР и ОКТМО).

Более подробно информация о работе с Таблицей объектов (типовая форма программы), рассмотрена в п. 2.2 Руководства пользователя.


Выбор факторов стоимости

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов и могут быть достоверно определены и объективно измерены. Состав факторов стоимости обосновывается Оценщиком в отчете

Выбор факторов стоимости осуществляется на шаге «Определение стоимости. Выбор факторов стоимости».

Рисунок 2.29 Простановка названий по коду КЛАДР

Кнопка «Добавить фактор» – предназначена для добавления фактора к текущей группе. Может быть добавлен как новый фактор, так и уже существующий. После нажатия на кнопку появится окно привязки фактора.

Рисунок 2.30 – Привязка фактора

Если флаг установлен в поле «Выбор фактора», то привязка осуществляется из списка существующих факторов.

Если флаг стоит в поле «Добавление фактора», то, нажав на кнопку «Добавить» появится окно добавления карточки фактора, в котором надо заполнить поля для создаваемого фактора.

Для редактирования фактора необходимо нажать кнопку и в появившемся окне «Карточка фактора» внести необходимые изменения или дополнения.

Полный список факторов, привязанных к выбранному виду разрешенного использования, представлен в левом поле. Выбранные факторы переносятся в правое поле. Для выбора факторов в качестве ценообразующих необходимо воспользоваться кнопкой (выбранный фактор будет перенесен из левого поля в правое).

Если в процессе формирование списка требуется убрать фактор из разряда ценообразующих, необходимо, выделив его, нажать .

Для переноса всех факторов в разряд ценообразующих необходимо нажать . Для очистки списка ценообразующих факторов необходимо нажать .

После формирования списка ценообразующих факторов необходимо нажать кнопку для сохранения изменений.

Сбор сведений о значениях факторов

Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться как для каждого земельного участка, так и (или) для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Для территорий, которые представляют собой небольшие городские населенные пункты, сельские населенные пункты, в которых земельные участки имеют близкие (существенно не различающиеся) значения факторов стоимости, а кадастровая стоимость внутри таких территорий не дифференцируется по местоположению, сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться для каждого населенного пункта, а не для каждого земельного участка.

При сборе сведений о значениях ценообразующих факторов проводится анализ источников информации и направляется письменный запрос о предоставлении информации о значениях ценообразующих факторов земельных участков, населенных пунктов в соответствующие организации.

Также, в целях получения информации о значениях ценообразующих факторов земельных участков создаются слои цифровых тематических карт населенных пунктов, содержащих сведения о ценообразующих факторах, кадастровых кварталах и земельных участках (см. Создание слоев цифровых тематических карт населенных пунктов).

Как правило, слои цифровых тематических карт создаются для крупных населенных пунктов, для которых расчет кадастровой стоимости выполняется по технологии городских населенных пунктов (земельные участки оцениваются по технологии, предусмотренной пп. 2.2–2.5 Методических указаний). Объекты недвижимости в крупных населенных пунктах имеют существенно отличающиеся значения ценообразующих факторов, а кадастровая стоимость внутри них дифференцируется. Такие населенные пункты отличаются развитостью инфраструктуры, размерами, численностью жителей.

Для населенных пунктов, которые оцениваются по технологии сельских населенных пунктов (земельные участки оцениваются по технологии предусмотренной п. 2.6 Методических указаний) информация о значениях ценообразующих факторов формируется в семантическом виде, в формате MS Excel.

Проводится анализ полученной информации на полноту. По результатам анализа принимается решение о возвращении на предыдущие этапы сбора информации о значениях ценообразующих факторов либо о загрузке сведений о значениях ценообразующих факторов ПК «Массовая оценка. Земли населенных пунктов».

Для загрузки сведений о значениях ценообразующих факторов ПК «Массовая оценка. Земли населенных пунктов» информация формируется в двух видах:

•слои цифровых тематических карт в формате MapInfo - для ценообразующих факторов и населенных пунктов, по которым принято решения рассчитывать значение ценообразующих факторов на основе графической информации;

•таблицы в формате MS Excel - для ценообразующих факторов и населенных пунктов, по которым информация о значениях фактов стоимости загружается в семантическом виде.

Импорт сведений о значениях ценообразующих факторов для каждого земельного участка в формате MS Excel осуществляется через модуль «Импорт внешних данных» (тип импортируемой информации: по объектам оценки, по объектам-аналогам).

Импорт сведений о значениях ценообразующих факторов в разрезе населенных пунктов в формате MS Excel осуществляется через модуль «Импорт внешних данных» (тип импортируемой информации: импорт по КЛАДР).

Более подробно информация об импорте внешних данных представлена в 1.2.2 «Импорт внешних данных» настоящего пособия.

Создание слоев цифровых тематических карт населенных пунктов

Цифровые тематические карты населенных пунктов формируются в целях определения значений ценообразующих факторов земельных участков и отображения результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11