Оценка кадастровой стоимости земель населенных пунктов с помощью программного комплекса «Массовая оценка. Земли населенных пунктов» (стр. 7 )

>Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель:

Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

(далее – 11-12 видов разрешенного использования) осуществляется путем индивидуальной оценки рыночной стоимости данных земельных участков.

>Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель:

Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

(далее – 13-15 видов разрешенного использования) осуществляется методами альтернативной оценки (с использованием среднего или минимального значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков других категорий, видов разрешенного использования).

>Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель:

Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

(далее – 16 вида разрешенного использования) осуществляется методом номинальной оценки (кадастровая стоимость земельных участков в составе данной группы не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок).

>Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов вида разрешенного использования земель,

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.

(далее – 2 вида разрешенного использования в составе земель сельских населенных пунктов) осуществляется на основе построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков.

>Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования земель:

Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

(далее – 1,3-10,13-15 видов разрешенного использования) осуществляется через соотношения (множитель, рассчитываемый по земельным участкам в составе городских населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей, как отношение среднего по муниципальному району (городскому округу) значения УПКС земельного участка 1, 15 видов разрешенного использования к среднему по муниципальному району (городскому округу) значению УПКС земельного участка 2 ВРИ. В случае отсутствия в муниципальном районе (городском округе) земельных участков 1, 3-10, 13-15 видов разрешенного использования, числитель и знаменатель соотношения рассчитывается по земельным участкам в пределах субъекта Российский Федерации).

В случаях, когда собранная рыночная информация об объектах-аналогах является не достоверной и (или) собрана в недостаточном количестве для построения статистической модели, Оценщик может выбрать другой методический подход, с обоснованием допущений в Отчете (например, индивидуальная оценки рыночной стоимости земельных участков).

В случаях, когда местоположение земельных участков невозможно установить, Оценщик может использовать метод УПКС (определение кадастровой стоимости данных объектов на основе сравнительного подхода путем определения минимального показателя удельной кадастровой стоимости по соответствующей подгруппе с учетом местоположения объекта, при возможности учесть данный фактор) с обоснованием допущений в Отчете.

2.1.7.1 Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости

Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков на основе построения статистических моделей предполагают следующий порядок:

?Определение состава ценообразующих факторов для земельных участков для каждого вида разрешенного использования земельных участков (порядок описан в п. 2.1.2 настоящего Пособия);

?Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов для земельных участков каждого вида разрешенного использования (порядок описан в п. 2.1.3 настоящего Пособия);

?Создание слоев цифровых тематических карт населенных пунктов (порядок описан в п. 2.1.4 настоящего Пособия);

? Кодирование значений качественных ценообразующих факторов (порядок описан в п. 2.1.5 настоящего Пособия);

?Группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов (порядок описан в п. 2.1.6 настоящего Пособия);

?Сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках для каждой сформированной группы;

?Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости для каждой сформированной группы земельных участков;

?Расчет кадастровой стоимости земельных участков методом построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости (порядок описан в п. 2.2 «Расчет кадастровой стоимости» настоящего Пособия).

Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков на основе построения статистических моделей в ПК «Массовая оценка. Земли населенных пунктов» представлены на шаге «Моделирование», модуль «Работа. Определение стоимости».

Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе ценообразующих факторов.

Сбор рыночной информации включает в себя следующие этапы:

- определение и выбор источников рыночной информации и проверка их достоверности;

- сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости;

- статистический анализ рыночных данных.

Рисунок 2.36 Источники информации

Фактор «Источники информации» является сложным справочником. Импорт источников информации подробно описан в п. 1.2.4 «Импорт сложных справочников» настоящего пособия.

Источник информации характеризуется рядом параметров (наименование источника информации, формат предоставления информации, периодичность).

Каждый из источников информации обладает той или иной степенью надежности информации, ее информативности, адекватности и релевантности. Сбор информации следует проводить, прежде всего, с использованием наиболее информативных, достоверных, адекватных источников, с наибольшей релевантностью содержащихся в нем сведений.

Собранная информация о рыночных ценах и (или) величине арендной платы за объекты недвижимости по каждой из полученных групп должна быть достаточна и репрезентативна.

Сбор рыночной информации об объектах недвижимости проводится в следующем порядке:

• осуществляется сбор рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи и ипотеки (далее – рыночные цены) на незастроенные земельные участки;

• при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за незастроенные земельные участки, достаточной для построения модели;

• при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, о рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающих в себя земельные участки;