Оценка кадастровой стоимости земель населенных пунктов с помощью программного комплекса «Массовая оценка. Земли населенных пунктов» (стр. 9 )

Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках.

Из совокупной выборки формируются обучающая выборка, на которой строятся модели, и контрольная выборка, на которой проверяется качество построенных моделей.

На шаге «Моделирование. Разбиение выборки» данные разбиения отображаются в соответствующих таблицах «Обучающая выборка» и «Контрольная выборка» при нажатии на кнопки «Отобразить объекты», расположенных над шапкой каждой из таблиц.

2.40 Разбиение выборки

Количество земельных участков в составе земель населенных пунктов в контрольной выборке и значения их факторов стоимости должны быть достаточными для формирования обоснованного суждения о качестве построенной статистической модели для всей генеральной совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Анализ качества статистической модели проводится с использованием статистических показателей на шаге «Моделирование. Калибровка модели».

Статистическая значимость коэффициентов моделей представлена на соответствующей вкладке: отчет «Критерии качества модели».

Статистическая значимость модели определяется на обучающей выборке с использованием критерия Фишера:

где N – количество объектов в обучающей выборке, m – количество ценообразующих факторов, используемых в построенной модели, R2 – коэффициент детерминации, определяемый по формуле:

где Yi – рыночная (удельная ) цена i-го объекта оценки,        -модельная (удельная) стоимость i-го объекта оценки, Ycp - средняя рыночная стоимость объектов на рассматриваемой (обучающей) выборке.

Модель считается статистически значимой, если найденное значение F–критерия превышает пороговое значение Fкр?;m, N-m-1 при заданном уровне значимости ?=0,05 (или ?=0,01) . Пороговые значения F–критерия для заданных параметров ?, m, N  приводятся в специальных статистических таблицах.

Статистически незначимая модель удаляется из последующего рассмотрения.

Перечень критериев, по которым далее проводится проверка качества модели по пороговым значениям:

Коэффициент детерминации; Коэффициент дисперсии (COD); Отношение суммы невязок к средней стоимости; Среднеквадратичная ошибка оценки (SEE); Средняя относительная погрешность оценки; Ценовой дифференциал (PRD); Сумма невязок

Модель считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости земельных участков, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах. Пороговые значения параметров качества отображаются на вкладке «Пороговые значения параметров качества» на шаге «Анализ модели». Пороговые значения можно добавлять, удалять и изменять. Для изменения внесите новые данные в соответствующие ячейки, при этом возврат к старым данным невозможен. Для переоценки параметров качества нажмите кнопку .

На следующем шаге «Моделирование. Анализ модели» проводится анализ качества для статистически значимых моделей. Строится график невязок на обучающей и контрольной выборке, т. е. разностей между рыночными стоимостями земли и их модельными оценками. График невязок дает возможность визуально определить, не обладает ли та или иная модель устойчивой тенденцией к недооценке или переоценке объектов на обучающей и контрольной выборке. При наличии явного факта недооценки или переоценки объектов соответствующая модель удаляется из последующего рассмотрения.

Параметры статистической значимости моделей приводятся на вкладке «Статистическая значимость», результаты проверки качества моделей на обучающей и контрольной выборках отображаются на вкладке «Проверка качества» на шаге «Моделирование. Анализ модели».

В случае если все используемые модели оказались статистически незначимыми для данной подгруппы объектов, проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка объектов на основании близости значений ценообразующих факторов и уровня цен, и (или) оценка рыночной стоимости объектов недвижимости рассматриваемой подгруппы.

Построенная модель расчёта должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

Выбор статистически значимой модели осуществляется автоматически на шаге «Моделирование. Выбор модели». Из всех полученных моделей для каждой подгруппы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством.

Для выбора иной модели, из списка представленных моделей, нужно выбрать ее и нажать кнопку «Экспертный выбор модели».

Подробные результаты расчетов можно увидеть на вкладке «Отчеты» (значение факторов; критерии качества моделей; сравнение рыночных и расчетных цен) и на графиках (график оценки качества модели; график упорядоченных значений полных стоимостей на обучающей и контрольной выборках; диаграмма рассеяния) на шаге «Моделирование. Калибровка модели, Анализ модели, Выбор модели».

Рисунок 2.41 вкладка Отчеты на шаге «Моделирование. Калибровка модели, Анализ модели, Выбор модели».

Подробно информация о разбиение выборки, статистической значимости моделей, оценке качества статистической модели, выборе модели представлена в п. 7.1 «Разбиение выборки», 7.2 «Калибровка модели», 7.3 «Анализ качества», 7.4 «Выбор модели» Руководства пользователя.

2.1.7.2 Индивидуальная оценка рыночной стоимости

Кадастровая стоимость земельных участков может определяться путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае выбора Оценщиком индивидуальной оценки рыночной стоимости земельных участков в разрезе групп (подгрупп), для которых в соответствии с Методическими указаниями предусмотрено построение статистических моделей, выбор данного методического подхода обосновывается в Отчете, с подробным описанием допущений.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости осуществляется для всех подгрупп в разрезе видов разрешенного использования, для которых установлен признак «Индивидуальная оценка» на шаге «Кодирование и подгруппы. Разбиение на подгруппы», вкладка метод оценки.

Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости проводятся вне ПК «Массовая оценка. Земли населенных пунктов».

Информации об оценке рыночной стоимости земельных участков и результаты расчета загружаются в ПК «Массовая оценка. Земли населенных пунктов» на шаге «Индивидуальная оценка», модуль «Работа. Определение стоимости». Для импорта информации об оценки рыночной стоимости земельных участков (из файла MS Excel) необходимо нажать кнопку «Импорт» и в появившемся окне провести сопоставление по столбцам MS Excel и факторам в БД.

Соответствие выставляется по фактору «Кадастровый номер». Если у объекта какой-то из сопоставленных факторов не заполнен в файле MS Excel, то импорт данных по этому объекту произведен не будет, о чем в дальнейшем будет сообщено в отчете.

Рисунок 2.42 Импорт данных об оценки рыночной стоимости земельных участков

Более подробно информация об индивидуальной оценке рыночной стоимости земельных участков представлена в п. 7 «Определение стоимости. Индивидуальная оценка» Руководства пользователя.

2.1.7.3 Альтернативная оценка

Кадастровая стоимость земельных участков может рассчитываться исходя из значений удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков других категорий, видов разрешенного использования.

Кадастровая стоимость земельных участков, указанных в подпункте 1.2.14, 1.2.15 Методических указаний, а также земельных участков, указанных в подпункте 1.2.13, в составе городских населенных пунктов, определяется методами альтернативной оценки.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков методами альтернативной оценки осуществляется для всех подгрупп в разрезе видов разрешенного использования, для которых установлен признак «Альтернативная оценка» на шаге «Кодирование и подгруппы. Разбиение на подгруппы. Вкладка метод оценки».

2.1.7.3.1 Минимальное значение по другой категории

Кадастровая стоимость земельных участков 13 вида разрешенного использования, в составе городских населенных пунктов, определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков 9 вида разрешенного использования, на площадь земельных участков.

В случае отсутствия в данном населенном пункте земельных участков 9 вида разрешенного использования, кадастровая стоимость земельных участков 13 вида разрешенного использования, в составе городских населенных пунктов, определяется путем умножения минимального для муниципального образования (в составе которого находится населенных пункт) удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков 9 вида разрешенного использования на площадь земельных участков. В случае отсутствия в муниципальном образовании земельных участков 9 вида разрешенного использования, кадастровая стоимость земельных участков 13 вида разрешенного использования, определяется путем умножения минимального для субъекта Российской Федерации удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков 9 вида разрешенного использования, на площадь земельных участков.