К ценообразующим факторам, значения которых можно рассчитать на основе графической информации, относятся следующие, например: расстояние от объекта оценки до центра населенного пункта, наличие вблизи объектов рекреации (парк, водоем, стадион), расстояние от объекта до ближайшей остановки общественного транспорта, расстояние от объекта до ближайшего ж/д вокзала, расстояние от объекта до ближайшего объекта здравоохранения, общественно-культурного назначения, спортивно-оздоровительных комплексов, расстояние от объекта до крупных промышленных объектов, расстояние от объекта до крупных торговых центров, площадок и др.

Для определения значений ценообразующих факторов земельных участков слои цифровых тематических карт загружаются и обрабатываются в ПК «Массовая оценка. Земли населенных пунктов» модуль «Картография», предназначенный для создания карт по выбранному субъекту РФ, осуществления связи между слоями карты и факторами объектов, привязки объектов к карте, проведения расчетов и получения информации со слоев карты, а также отображения различной информации непосредственно на карте.

Рисунок 2.31 Модуль «Картография».Просмотр объектов.

Для работы с картографическим модулем необходимо получить лицензию MapXtreme, порядок управления которой изложен в п. 9.3, 9.4 Руководства пользователя.

При формировании цифровой карты рекомендуется создавать следующие слои:

•слой граница населенного пункта;

•слой улиц в составе населенных пунктов;

•слой кадастровых кварталов в составе населенных пунктов;

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

•слой земельных участков в составе населенных пунктов;

•слои ценообразующих факторов в составе населенных пунктов, если принято решение определять значения ценообразующих факторов земельных участков с использованием графической информации;

•слои объектов-аналогов в составе населенных пунктов.

Картографические слои должны удовлетворять следующим требованиям:

?название таблицы и столбцов в слоях, как и сами слои не должны содержать спецсимволы и пробелы;

?перед загрузкой, желательно, открыть слой в MapInfo Professiоnal для удостоверения отсутствия ошибок;

?желательно, в MapInfo Professiоnal, произвести индексацию таблицы.

Поля таблицы слоя со значениями NAME, КЛАДР, ОКТМО, кадастровый номер - должны быть символьными. Количество символов должно быть не более 254.

Более подробно работа с модулем «Картография» представлена в Руководстве пользователя в разделе 4 «Расчет факторов стоимости с использованием ГИС MapInfo».

Описание объектов оценки и объектов-аналогов в разрезе ценообразующих факторов отображаются на электронных формах «Описание объектов оценки» и «Описание объектов-аналогов» соответственно.

Кодирование значений качественных ценообразующих факторов

Следующим шагом после выбора факторов стоимости и загрузки их значений в ПК «Массовая оценка. Земли населенных пунктов» является кодирование значений качественных ценообразующих факторов.

Кодирование значений ценообразующих факторов производится для представления значений качественных факторов в числовой форме. Кодирование выбранного фактора может происходить в ручном или автоматическом режиме. При построении списка значений фактора просматриваются значения данного фактора, как объектов оценки, так и объектов-аналогов.

Рисунок 2.32 Простановка названий по коду КЛАДР

Для кодирования значений фактора необходимо выбрать фактор из списка слева. На панели нажать кнопку «Прокодировать» . В списке справа, появятся значения фактора. Напротив каждого значения необходимо проставить числовой код вручную либо нажав для автокодирования.

Если значения эквивалентны (например, значения «хорошо» и «хор»), то код должен быть одинаков, но в качестве основного значения необходимо выбрать только одно, поставив «галочку» в поле «Осн. Знач» напротив выбранного.

Также существует возможность импорта кодов факторов их Exсel, для чего необходимо нажать кнопку . В появившейся форме выбираем файл со значениями кодов, лист в файле и соответствующие поля из таблицы, после чего нажимаем кнопку «Импорт».

Для автоматического проведения кодирования следует использовать функцию «Автоматическое проставление кодов». Автокодирование не выявляет эквивалентные значения (например, значения «хорошо» и «хор» будут иметь разные коды).

Если названия факторов подсвечиваются серым цветом – то необходимо произвести повторно процедуру кодирования значений факторов стоимости единовременно для всех выделенных факторов. Данная ситуация возникает если был изменен состав факторов, либо были внесены изменения в значения факторов у объектов.

Для сохранения результата кодировки и перехода на следующий шаг необходимо нажать.В противном случае, при переходе на другой шаг появится диалоговое окно с уведомлением о наличии несохраненной информации.

Рисунок 2.33 Сохранение кодировки

Более подробно информация о кодировании значений факторов стоимости представлена в Руководстве пользователя в разделе 5.2 «Кодирование значений факторов стоимости».


Группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов

В соответствии с технологиями, предусмотренными Методическими указаниями проводится группировка земельных участков по фактору «Статус населенного пункта»; для городских населенных пунктов (земельные участки оцениваются по технологии, предусмотренной пп. 2.2–2.5 Методических указаний), для сельских населенных пунктов (земельные участки оцениваются по технологии предусмотренной п. 2.6 Методических указаний).

Разбиение на подгруппы в ПК «Массовая оценка. Земли населенных пунктов» осуществляется на шаге «Кодирование и подгруппы» – «Разбиение на подгруппы».

Для создания и (или) добовления группировки нужно нажать «Добавить способ группировки» и в появившемся диалоговом окне ввести название группировки (в подгруппу попадают все земельные участки, выбранного вида разрешенного использования). Далее предлагается создать группировку по умолчанию, выбрав в окне уведомления «да», автоматически проводится группировку по фактору «Статус населенного пункта».

Для проведения группировки по фактору нужно перейти на вкладку «Разбиение». В графе «Название», щелкнув по пустому полю, выбрать фактор «Статус населенного пункта» из списка. Результат разбиения по выбранному фактору отображаются в таблице справа. Для просмотра результатов разбиения нажмите кнопку «Разбить» . Для сохранения результатов разбиения нажмите . Кнопка позволяет переименовать название подгрупп.

На вкладках «Объекты оценки» и «Объекты-аналоги» отображаются в виде таблицы объектов соответственно объекты оценки и объекты-аналоги, находящиеся в выбранной подгруппе.

На вкладке «Разбиение» отображена информация о факторе и его значениях, по которым проводилось разбиение подгруппы.

На вкладке «Значение» - указано значение фактора, по которому проводилось отнесение объектов в конкретную подгруппу.

Выбор для подгрупп факторов, в разрезе которых будут сформированы некоторые отчеты ТСО осуществляется на вкладке «Факторы для отчетов» при помощи установления флажков напротив нужных факторов.

Рисунок 2.34 Разбиение на подгруппы

На вкладке «Метод оценки» для каждой подгруппы в рамках видов разрешенного использования предлагается выбрать методический подход для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Каждая подгруппа подсвечиваются цветом, соответствующим выбранному методическому подходу.

Рисунок 2.35 Разбиение на подгруппы. Метод оценки

В соответствии с п.2.4 Методических указаний на основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Для проведения группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов к соответствующей группе. Выбор показателей и их значений и (или) диапазона значений должен быть обоснован в отчете.

Дальнейшая группировка земельных участков в разрезе уже имеющихся подгрупп (ГНП; СНП) по выбранным ценообразующим факторам проводится по такому же алгоритму.

Более подробно информация о разбиении на подгруппы представлена в Руководстве пользователя в разделе 5.3 «Разбиение на подгруппы».


Выбор и настройка методов расчета

В соответствии с Методическими указаниями предусмотрен следующий порядок расчета кадастровой стоимости земельных участков в разрезе видов разрешенного использования:

>Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель:

    Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

(далее – 1-10 видов разрешенного использования), осуществляется на основе построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11