Оглавление
Введение 3
1 Подготовка данных 4
1.1 Загрузка и проверка справочников 5
1.1.1 Справочник КЛАДР 5
1.1.2 Справочник ОКТМО 7
1.1.3 Соответствие КЛАДР с ОКТМО 8
1.1.4 Справочник «Результаты оценки» 9
1.1.5 Справочник «Факторы» 10
1.2 Загрузка и проверка данных по объектам. 17
1.2.1 Импорт данных из ГКН 18
1.2.2 Импорт внешних данных 21
1.2.3 Импорт факторов 24
1.2.4 Импорт сложных справочников 25
2 Расчет кадастровой стоимости 30
2.1 Подготовка к расчету 30
2.1.1 Порядок определения типов населенных пунктов («городской»/«сельский») 31
2.1.2 Выбор факторов стоимости 32
2.1.3 Сбор сведений о значениях факторов 33
2.1.4 Создание слоев цифровых тематических карт населенных пунктов 34
2.1.5 Кодирование значений качественных ценообразующих факторов 36
2.1.6 Группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов 37
2.1.7 Выбор и настройка методов расчета 39
2.1.7.1 Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости 42
2.1.7.2 Индивидуальная оценка рыночной стоимости 50
2.1.7.3 Альтернативная оценка 51
2.1.7.3.1 Минимальное значение по другой категории 51
2.1.7.3.2 Среднее значение по другой категории 52
2.1.7.3.3 Метод УПКС 54
2.1.7.4 Номинальная оценка 55
2.1.7.5 Расчет по соотношениям 55
2.2 Расчет кадастровой стоимости 57
2.2.1 Построение отчета о готовности для каждой группы 57
2.2.2 Расчет земельных участков с более чем одним видом разрешенногоиспользования 58
2.2.3 Просмотр результата расчета 59
3 Формирование отчетов об определении КС ЗУ 61
3.1 Общее описание шага «Отчеты ТСО» 61
Введение
Автоматизированная система кадастровой (массовой) оценки объектов недвижимости «Массовая оценка» предназначена для автоматизации задач и функций, связанных с выполнением государственной кадастровой оценки и использованием ее результатов для целей, установленных законодательством Российской Федерации.
Программный комплекс «Массовая оценка» (далее ПКМО) предназначен для применения в оценочной деятельности.
ПК «Массовая оценка» является независимым Windows-приложением, работающим как с локальной СУБД Microsoft SQL Server, так и с аналогичной СУБД на выделенном сервере.
Алгоритм выполнения расчета кадастровой стоимости с применением программного комплекса «Массовая оценка» приведен ниже (Рисунок 1).
Рисунок 1 Алгоритм оценки кадастровой стоимости в ПКМО
Рекомендованный порядок оценки и способ разбиения объектов на группы разрешенного использования указан в документе «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 N 3)» (далее - Методические указания). В ПКМО разбиение на группы вариантов разрешенного использования и методы расчета кадастровой стоимости реализованы согласно данным Методическим указаниям.
Подготовка данных
Работы по оценке земельных участков начинаются, согласно методическим указаниям, с формирования Перечня земельных участков населенных пунктов оцениваемого субъекта. Перечень формируется из государственного кадастра недвижимости в формате XML-файлов, созданных на основе определенных XML-схем, представленных на сайте Росреестра (https://rosreestr. ru/wps/portal/p/cc_ib_cadastral_estimation/cc_ib_software_carrying_cadastral_estimation ).
Помимо перечня объектов оценки необходимы следующие актуальные данные:
- классификатор адресов РФ (КЛАДР); классификатора территорий муниципальных образований (ОКТМО); объекты-аналоги для построения статистических моделей; данные о факторах стоимости для описания объектов оценки и объектов-аналогов; действующие результаты кадастровой оценки земель других категорий.
Для начала работ по оценке земельных участков с помощью программного комплекса «Массовая оценка» необходимо загрузить и проверить перечень объектов оценки, а также входные данные, перечисленные выше. Подготовка входных данных производится по приведенному ниже алгоритму.
Рисунок 1.1 Алгоритм подготовки данных
Шаги «Загрузка справочников» и «Загрузка данных по объектам» являются независимыми, однако рекомендуется производить их в порядке, указанном в схеме. Рассмотрим состав каждого из шагов подробнее.
Рисунок 1.2 Модуль «Справочники» |
Модуль «Справочники» содержит ряд необходимых для работы справочников с возможностью редактирования и дозагрузки содержащихся в них значений. Справочники используются для хранения служебной информации в структурированном виде, с которыми может работать программный комплекс.
Полный список справочников, существующий в программе, представлен на рисунке 1.2 Модуль «Справочники». Наиболее важными из них являются справочники классификаторов: КЛАДР и ОКТМО. Перед началом работы необходимо проверить их актуальность.
Справочник КЛАДР
Рисунок 1.3 Справочник КЛАДР |
Одним из основных справочников является справочник классификатора адресов (КЛАДР). Он имеет древовидную (иерархическую) структуру и содержит следующие уровни:
1. Субъект РФ;
2. Район;
3. Город;
4. Населенный пункт;
5. Улица.
Справочник позволяет просматривать, редактировать, добавлять, удалять и осуществлять поиск адресных объектов, так же доступны импорт и экспорт КЛАДР.
Справочник КЛАДР необходимо заполнить при первом запуске программы. Дата справочника КЛАДР должна быть не позднее даты оценки.
Справочник КЛАДР свободно распространяется в виде файлов формата DBF. В ПКМО загружаются файлы Kladr. dbf и Street. dbf. В файле Kladr. dbf содержатся объекты с первого по четвертый уровни классификации, в файле Street. dbf – пятый уровень. Если классификатор на требуемую дату заказчиком не предоставлен, то его можно найти в сети интернет. Подробную информацию о классификаторе КЛАДР можно найти на ресурсе http://кладр. рф.
Статус населенного пунктаПомимо данных из адресного классификатора справочник КЛАДР содержит признак, характеризующий статус данного населенного пункта (Рисунок 1.3). Статус населенного пункта принимает значения городской (
) или сельский (
) и проставляется только для уровня населенных пунктов, остальные уровни этим признаком не обладают. По умолчанию у всех населенных пунктов установлен статус «Сельский».
Перед началом работы обязательно необходимо вручную проставить статус для городских населенных пунктов.
Простановка статуса населенного пункта поможет вам автоматически проставить значения фактора «Статус населенного пункта» для объектов оценки и объектов-аналогов, и, затем, применить нужный метод расчета стоимости.
Алгоритм обновления справочника КЛАДР 
Рисунок 1.4 Алгоритм обновления справочника КЛАДР
Согласно приведенному выше алгоритму (Рисунок 1.4) для обновления справочника КЛАДР необходимо выполнить следующую последовательность действий:
Получить версию классификатора КЛАДР на дату не позднее даты оценки. Извлечь из архива и сохранить на диск файлы Kladr. dbf и Street. dbf. Загрузка производится через форму «Импорт КЛАДР» (Рисунок 1.5), она открывается при первой загрузке программы или через форму «Справочник КЛАДР» модуля «Справочники». Для загрузки классификатора необходимо выполнить следующие действия:- на форме импорта указать в соответствующих полях путь к полученным файлам установить режим в «Загрузка с очисткой по субъекту РФ» нажать кнопку «Импорт». (Рисунок 1.5)
и в появившейся форме выберите соответствующий статус. Если после импорта требуемой версии в справочнике КЛАДР остались неточности, то их можно исправить вручную. Обратите внимание, что удалять можно только пользовательские элементы. В дереве КЛАДР их названия выделены синим шрифтом. Более подробную информацию о работе со справочником КЛАДР смотрите в Руководстве пользователя в разделе «2.4 Справочник КЛАДР. Соответствие с ОКТМО».
Рисунок 1.5 Форма импорта справочника КЛАДР
Справочник ОКТМО
Рисунок 1.6 Справочник ОКТМО |
Помимо адресного классификатора КЛАДР для работы программного комплекса необходим Общероссийский классификатор территорий муниципальных образований (ОКТМО). Справочник ОКТМО имеет иерархическую структуру и содержит следующие уровни:
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 |
