Оценка кадастровой стоимости земель населенных пунктов с помощью программного комплекса «Массовая оценка. Земли населенных пунктов» (стр. 8 )

• при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах, и (или) арендной плате за земельные участки, и (или) рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки, осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки;

При анализе информации необходимо осуществить проверку информации по следующим критериям:

•правильность собранной рыночной информации;

•достоверность собранной рыночной информации;

• полнота собранной рыночной информации (проверка наличия достаточного количества собранной информации, т. е количество собранной рыночной информации должно покрывать количество объектов оценки).

По результатам сбора и последующего анализа информация о рынке недвижимости вносится в ПК «Массовая оценка. Земли населенных пунктов» в едином формате.

Для загрузки сведений о значениях ценообразующих факторов объектов-аналогов информация формируется в двух видах:

•слои цифровых тематических карт в формате MapInfo - для ценообразующих факторов и населенных пунктов, по которым принято решения рассчитывать значение ценообразующих факторов на основе графической информации;

•таблицы в формате MS Excel - для ценообразующих факторов и населенных пунктов, по которым информация о значениях факторов стоимости объектов-аналогов загружается в семантическом виде.

Импорт сведений о значениях ценообразующих факторов для каждого земельного участка в формате MS Excel осуществляется через модуль «Импорт внешних данных» (тип импортируемой информации: по объектам-аналогам).

Более подробно информация об импорте внешних данных представлена в 1.2.2 «Импорт внешних данных» настоящего пособия.

Значения некоторых ценообразующих факторов объектов-аналогов также можно определить с помощью графической информации.

Для определения значений ценообразующих факторов объектов-аналогов также могут быть сформированы слои цифровых тематических карт, которые загружаются и обрабатываются в ПК «Массовая оценка. Земли населенных пунктов» модуль «Работа. Картография».

Более подробно информация о работе с данным модулем представлена в п. 2.1.2 «Выбор факторов стоимости» настоящего Пособия.

Описание объектов-аналогов в разрезе ценообразующих факторов отображается на электронной форме «Описание объектов аналогов» (на шаге «Моделирование»).

Рисунок 2.37 Описание объектов-аналогов

В целях обеспечения сопоставимости рыночной информации и приведения значений ценообразующих факторов к единому эквиваленту вносятся необходимые поправки (на дату сделки/публикации, на уторгование и другие параметры). Все внесенные поправки должны быть обоснованы Оценщиком в Отчете.

Для внесения поправок в ПК «Массовая оценка. Земли населенных пунктов» необходимо нажать кнопку и в открывшемся окне ввести значение поправки, выбрать операцию и описать поправку.

Для просмотра введенных поправок нажмите кнопку «Просмотр поправок»

Поправка вводится для фактора «Удельный показатель кадастровой стоимости», при этом проводится пересчет «Кадастровой стоимости», и применяется ко всему множеству строк, отображаемых на экране. Поэтому для применения поправки к заданному множеству объектов, необходимо применить фильтр к значениям выбранного поля (столбца).

Более подробно описание объектов-аналогов и внесение поправок представлено в п. 6.1,6.2 Руководства пользователя.

В случае недостаточности или отсутствии рыночной информации Оценщиком может быть выбран другой методический подход для расчета кадастровой стоимости земельных участков определенной группы (вида разрешенного использовании), с обоснованием в Отчете.

Рыночная информация считается достаточной, если количество объектов выборки удовлетворяет критерию N?6(m+1), где N – количество объектов выборки, m - количество ценообразующих факторов, отобранных для построения моделей расчета.

Собранная рыночная информация должна отвечать требованию репрезентативности. Рыночная информация считается репрезентативной, если в выборке присутствуют объекты-аналоги, ценообразующие факторы которых принимают значения, характерные для объектов оценки данной подгруппы.

На шаге «Моделирование. Статистический анализ» проводится статистический анализ с целью определения достоверности собранной рыночной информации. На основании статистического анализа рыночной информации определяется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости (при этом объекты с выбросами не участвуют в построении модели), обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

В ПК «Массовая оценка. Земли населенных пунктов» статистический анализ представлен графиками:

>вариационным рядом по выбранному фактору;

>диаграммой распределения объектов (в процентах) по значениям выбранного фактора;

>диаграммой распределения объектов (в штуках) по значениям выбранного фактора.

Для пометки объекта в качестве «выброса», необходимо в поле «Выброс» для записи, соответствующего объекта, поставить «Флажок».

Кроме того, помечать объект, как выброс можно выбирая его на графике «Вариационный ряд» курсором мыши, удерживая при этом нажатой на клавиатуре клавишу Alt. Если же при выборе объекта на графике удерживать нажатой клавишу Ctrl, то откроется карточка объекта.

После завершения данной процедуры необходимо нажать кнопку «Сохранить» .

Рисунок 2.38 Статистический анализ. Вариационные ряды.

Рисунок 2.39 Диаграмма распределения объектов (в процентах) по значениям выбранного фактора.

Также в программе предусмотрен импорт и экспорт выбросов .

Более подробно статистический анализ представлен в п. 6.3 «Статистический анализ» Руководства пользователя.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости для каждой сформированной группы земельных участков осуществляется в следующей последовательности:

•выбор ценообразующих факторов для построения моделей;

•построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой сформированной подгруппы;

•анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Следующим шагом после статистического анализа является выбор ценообразующих факторов для построения моделей. Для каждой группы на основании анализа сформированной выборки определяются ценообразующие факторы, в наибольшей степени влияющие на стоимость земельных участков в данной подгруппе.

Выбор ценообразующих факторов для построения моделей может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.

Экспертный метод предполагает выбор ценообразующих факторов земельных участков группы на основе экспертного мнения. Выбор каждого ценообразующего фактора должен быть обоснован.

Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве ценообразующих факторов для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость земельных участков подгруппы. С этой целью производится:

• расчет коэффициентов корреляции ценообразующих факторов с рыночными стоимостями по формуле:

где rkY - коэффициент корреляции k-го ценообразующего фактора X(k) с рыночной стоимостью Y земельного участка, N - количество объектов в обучающей выборке; - расчет коэффициентов значимости Rk фактора X(k) по формуле:

где rmax – максимальный из найденных коэффициентов корреляции, а m – количество ценообразующих факторов;

• выбор из всех коэффициентов значимости тех коэффициентов, значения которых не менее 0.2 – 0.3. Соответствующие этим коэффициентам значимости ценообразующие факторы являются теми факторами, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы.

Выбор ценообразующих факторов для построения моделей, расчет коэффициентов корреляции ценообразующих факторов, анализ мультиколлинеарности, проверка репрезентативности осуществляется в ПК «Массовая оценка. Земли населенных пунктов» на шаге «Моделирование. Выбор факторов». Подробно информация о выборе ценообразующих факторов для построения моделей представлена в п. 6.4 «Выбор факторов» Руководства пользователя.

Цель построения моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой группы (далее – модель расчета) состоит в получении статистически значимой и качественной модели расчета для каждой подгруппы земельных участков.

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих ценообразующих факторов. В качестве зависимой переменной может выступать удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) земельных участков или кадастровая стоимость земельных участков.

Для определения кадастровой стоимости каждой сформированной группы могут использоваться следующие регрессионные модели:

• Линейная;

• Мультипликативная;

• Экспоненциальная модель.

Построенная статистическая модель расчета кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.