Земельный фонд Саратовской области (стр. 11 )

Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений на территории области первично была проведена в 2003 году в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждена приказом Росземкадастра от 01.01.2001 № П/307).

К объектам оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений относились 2092 единицы садово-огороднических объединений, занимающих площадь 27094 га. По 1504 садово-огородническим объединениям имеются рыночные показатели стоимости земельных участков, по которым получены значения удельных показателей кадастровой стоимости в диапазоне от 0,89 руб./м2 до 118,73 руб./м2 (Саратовский, Энгельсский, Воскресенский, Татищевский районы). По остальным районам в диапазоне от 0,06 руб./м2 (Алгайский район) до 2,69 руб./м2 (Турковский район). Анализ удельных показателей кадастровой стоимости земель позволяет отметить их существенную дифференциацию в пределах территории области.

Результаты согласованы Роснедвижимостью (09.12.2004) и утверждены постановлением Правительства области -П «О государственной кадастровой оценки земель в Саратовской области» (приложения 7 и 8).

В соответствии с мероприятиями подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости ( годы) федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости ( годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации , в 2008 году был проведен второй тур работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в Саратовской области, находящихся за чертой населенных пунктов на землях сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с Административным регламентом, утвержденным приказом Минэкономразвития России , Управлением проведены организационные работы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений:

- проведение аукциона (конкурса) и выбор исполнителя на проведение оценочных работ;

- формирование перечня земельных участков, подлежащих кадастровой оценке совместно с ФГУ «ЗКП» по Саратовской области и территориальными (межрайонными) отделами Управления;

- контроль за ходом выполнения работ и другие мероприятия.

Исполнителем на проведение оценочных работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений по результатам аукциона определено оценка» (г. Москва).

Работа по проведению ГКОЗ садоводческих, огороднических и дачных объединений финансировалась за счет федерального бюджета. Цена государственного контракта составила - 2 259 600 руб.

Для целей проведения государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Заказчиком 01.01.2008, состоящий изземельных участков, поставленных на кадастровый учет (из них 80 460 – земельные участки садоводческих и огороднических объединений и 28 – земельные участки дачных объединений), входящих в состав 1407 садоводческих, огороднических объединений и 5 дачных объединений 31 муниципального района Саратовской области.

Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в 2008 году проводилась в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждена приказом Росземкадастра от 01.01.2001 № П/307).

Работы по ГКОЗ садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялись на основании статистического анализа рыночных цен и характеристик земельных участков. Для определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений по каждому объединению собиралась информация по оценочным показателям, влияющим на цену одного квадратного метра площади земельных участков при совершении сделок по их купле-продаже, таким как: расстояние до г. Саратова; престижность района; наличие мест отдыха; доступность общественным транспортом; вид покрытия подъездных дорог; наличие электричества; наличие водопровода; наличие магистрального газоснабжения; экологическая обстановка.

Наличие и степень влияния этих факторов на рыночную цену одного квадратного метра земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений определялся корреляционно-регрессионным анализом.

Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялось в следующем порядке:

-  кластеризация объединений;

-  определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;

-  определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

В 2009 году на территории области завершены работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений по 80 488 земельным участкам по состоянию на 01.01.2008.

Результатом данной работы явилась кадастровая стоимость земельных участков с разрешенным использованием - земли садоводческих, огороднических и дачных объединений.

В ходе проведения ГКОЗ выявлено, что только четыре административных района Саратовской области (Балаковский, Воскресенский, Саратовский, Энгельсский) имели достаточную ценовую информацию, в результате, по этим четырем районам на основании данных рынка были получены следующие диапазоны значений удельного показателя кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) садово-огороднических объединений (товариществ):

-  по Саратовскому району от 12,23 до 1003,45 руб. за 1 кв. м.;

-  по Энгельсскому району от 24,44 до 950,01 руб. за 1 кв. м.;

-  по Воскресенскому району от 5,76 до 491,46 руб. за 1 кв. м.;

-  по Балаковскому району от 7,35 до 24,26 руб. за 1 кв. м.

В четырех районах области были выявлены и оценены земельные участки с разрешенным использованием «для ведения дачного хозяйства». В оценке, проведенной на 01.01.2003, дачные объединения отсутствовали. Из четырех районов только один Саратовский район обладает достаточной ценовой информацией. Кадастровая стоимость, полученная по дачным земельным участкам Саратовского района, в полной мере соответствует рынку.

3.4.2.3  Земли населенных пунктов

Приказом Росреестра от 01.01.2001 № П/87 «Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель в 2012 году» (в редакции приказа от 01.01.2001 № П/249) Росреестром принято решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории ряда субъектов РФ, в том числе и на территории Саратовской области, за счет средств федерального бюджета.

15 августа 2012 Росреестром заключен государственный контракт № 85Д/2012 на выполнение работ по теме: «Организация и проведение работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель» (определение кадастровой стоимости земельных участков на территории 10 субъектов РФ) с », в соответствии с которым срок выполнения работ – 103 календарных дня со дня заключения контракта, т. е. к 26.11.2012.

Пунктом 6 указанного выше контракта определено, что срок его действия до 31.12.2012.

Согласно письму » /12249 работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Саратовской области выполнялись Самарским филиалом » (Исполнитель работ) в соответствии с наряд-заказом /06/ГК85Д/2012.

В соответствии со ст. 24.13 Федерального закона -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» органом кадастрового учета - филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области сформирован Перечень объектов недвижимости (земельных участков в составе земель населенных пунктов) для целей проведения государственной кадастровой оценки, дата формирования Перечня - 2 июня 2012, которая является также датой проведения государственной кадастровой оценки. Количество земельных участков, вошедших в Перечень, составило общей площадью 149302 га.

По результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов исполнителем работ составлен Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Саратовской области (дата оценки 02.06.2012, дата составления отчета 09.11.2012).

Работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Саратовской области были выполнены исполнителем в соответствии с действующим законодательством и в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития России .

Благодаря проведенной работе и решению поставленных задач была достигнута основная цель государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов - на все земельные участки являющиеся объектами оценки рассчитана кадастровая стоимость, являющаяся базой для начисления земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Саратовской области утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области -р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области».

Результаты сравнительного анализа полученных значений кадастровой стоимости объектов оценки со значениями кадастровой стоимости, действующими на дату формирования перечня приведены ниже..

В нижеприведенных таблицах видно резкое увеличение средних значений УПКСЗ в отношении 1 группы ВРИ (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной застройки) и 2 группы ВРИ (земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной застройки и индивидуальной жилой застройки) земельных участков, 4 группы ВРИ (земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества) принадлежащих к наиболее социально значимым группам населения.

Особенно резкое увеличение произошло в отношении следующих муниципальных районов области:

- по 1 группе ВРИ наибольшее увеличение произошло в Ровенском муниципальном районе – в 8,19 раз, в Хвалынском – в 7,67 раз, 7,70 раз, Федоровском – в 7,70 раз, Турковском – в 6,61 раза, в Екатериновском – в 6,06 раз, Краснопартизанском – в 5,88;

- по 2 группе ВРИ наибольшее увеличение произошло в Ершовском муниципальном районе – в 12,76 раз, в Федоровском – в 10,81 раз, в Балаковском – в 10,2 раз, в Новоузенском – в 9,02 раз, в Ртищевском – в 8,59 раз, в Татищевском – в 8,72 раз, в Турковском – 7,10 раз, в ЗАТО Шиханы – в 7,18 раз и др. районах;

- по 4 группе ВРИ наибольшее увеличение произошло в Марксовском муниципальном районе – в 35,58 раз, в Лысогорском муниципальном районе – в 18,38, в Воскресенском муниципальном районе – в 16,55 раз, в Питерском муниципальном районе – 15 раз, в Татищевском муниципальном районе – в 15,64, в Самойловском муниципальном район в 14,04 раз и в др. районах области.

При этом по коммерческим группам ВРИ – это 5 ВРИ, 7 ВРИ и 9 ВРИ произошло снижение средних значений УПКСЗ в среднем в 1,5 раза.

Проведя анализ полученных результатов, можно сделать вывод, что в случае применения максимальных ставок (0,3% и 1,5%) сбор земельного налога в целом по сельским поселениям и по городам в отношении указанных групп ВРИ будет во много раз выше поступлений, чем за прошлый период. Однако резкое увеличение налогового бремени нежелательно, оно может привести к уменьшению инвестиционной активности и вызвать социальную напряженность, поэтому уровень земельного налога необходимо регулировать ставками земельного налога. Это позволит планомерно увеличивать поступление в бюджеты муниципальных образований.

Таблица 10

Сравнительный анализ УПКС предыдущего и настоящего тура оценки ВРИ 1

№ п/п	Наименование муниципального района/городского округа	Удельные показатели кадастровой стоимости объектов оценки 2007 (руб./кв. м)	Удельные показатели кадастровой стоимости объектов оценки 2012 (руб./кв. м)	Изменение среднего значения, раз
Минимальное значение	Максимальное значение	Среднее значение	Минимальное значение	Максимальное значение	Среднее значение
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Александрово-Гайский муниципальный район	105,88	473,45	491,08	-	-	1303,46	2,65
2	Аркадакский муниципальный район	279,42	620,54	878	-	-	1071	1,22
3	Аткарский муниципальный район	301,53	967,65	1069,13	-	-	1752,91	1,64
4	Базарно-Карабулакский муниципальный район	494,9	494,9	494,9	-	-	1650,73	3,34
5	Балаковский муниципальный район	2085,14	2372,06	2877,91	-	-	1689,25	0,59
6	Балашовский муниципальный район	1419,12	1597,28	2094,04	-	-	1399,65	0,67
7	Балтайский муниципальный район	-	-	295,14	-	-		0,00
8	Вольский муниципальный район	447,87	1426,28	1909,76	-	-	1574,54	0,82
9	Воскресенский муниципальный район	330,02	330,02	330,02	-	-	1290,88	3,91
10	Дергачевский муниципальный район	38,7	38,7	38,7	-	-		0,00
11	Духовницкий муниципальный район	428,99	428,99	428,99	-	-	1442,89	3,36
12	Екатериновский муниципальный район	-	-	295,14	-	-	1788,89	6,06
13	Ершовский муниципальный район	943,32	1089,93	1255,74	-	-	1452,18	1,16
14	Ивантеевский муниципальный район	215,22	215,22	215,22	-	-	1212,7	5,63
15	Калининский муниципальный район	641,04	668,27	673,24	-	-	1776,1	2,64
16	Красноармейский муниципальный район	93,55	547,39	1301,59	-	-	1520,76	1,17
17	Краснокутский муниципальный район	634	680	1030	-	-	1603,45	1,56

18	Краснопартизанский муниципальный район	-	-	295,14	-	-	1734,96	5,88
19	Лысогорский муниципальный район	-	-	295,14	-	-		0,00
20	Марксовский муниципальный район	101,65	839,89	1286,58	-	-	1586,64	1,23
21	Новобурасский муниципальный район	-	-	295,14	-	-	1634,02	5,54
22	Новоузенский муниципальный район	603,44	632,88	669,1	-	-	1208,35	1,81
23	Озинский муниципальный район	492,41	492,41	492,41	-	-	1208,35	2,45
24	Перелюбский муниципальный район	209,82	209,82	209,82	-	-	909,72	4,34
25	Петровский муниципальный район	68,91	938,3	1391,74	-	-	1639,21	1,18
26	Питерский муниципальный район	420,9	420,9	420,9	-	-		0,00
27	Пугачевский муниципальный район	221,34	934,1	1095,09	-	-	1514,7	1,38
28	Ровенский муниципальный район	205,96	205,96	205,96	-	-	1686,19	8,19
29	Романовский муниципальный район	459,3	459,3	459,3	-	-		0,00
30	Ртищевский муниципальный район	1019,51	1155,36	1310,41	-	-	1602,05	1,22
31	Самойловский муниципальный район	352,86	397,2	465,31	-	-	1061,2	2,28
32	Саратовский муниципальный район	162,6	253,02	441,48	-	-	1632,16	3,70
33	Советский муниципальный район	297,58	489,97	529,45	-	-	1768,51	3,34
34	Татищевский муниципальный район	38,69	169,83	457,77	-	-	1627,2	3,55
35	Турковский муниципальный район	118,41	215,9	221,45	-	-	1463,71	6,61
36	Федоровский муниципальный район	220,63	220,63	220,63	-	-	1698,22	7,70
37	Хвалынский муниципальный район	166,2	166,2	166,2	-	-	1274,24	7,67
38	Энгельсский муниципальный район	363,95	2136,35	3526,72	-	-	1545,75	0,44
39	Город Саратов	3639,17	4411,99	7111,54	-	-	3582,59	0,50
40	Город Шиханы (ЗАТО)	-	-	295,14	-	-	1809,24	6,13
41	Поселок Михайловский (ЗАТО)	-	-	295,14	-	-	1691,52	5,73
42	Поселок Светлый (ЗАТО)	228,24	228,24	228,24	-	-	1929,24	8,45
43	Итого по субъекту РФ	38,69	2561,3	7111,54	63,51	5122,52	2540,68	0,36

Таблица 11