Земельный фонд Саратовской области (стр. 25 )

Что касается земельных участков, относящихся к 1 группе, то рост кадастровой стоимости по сравнению с предыдущим туром оценки, составил в среднем по Субъекту РФ Саратовская область – 2 раза. В целом данный рост является адекватным росту экономики Саратовского региона, росту промышленного производства, а значит и покупательской способности населения и юридических лиц.

Проводя анализ полученных результатов кадастровой оценки земель, относящихся ко 2-ой группе разрешённого использования (и соответственно 5 группы, расчёт которой ведётся с использованием данных 2 группы), Оценщики столкнулись с ростом (в среднем по субъекту около 3,66 раз, а по отдельным районам Саратовской области, Балаковский и Ершовский, 16,32 и 12,8 раз соответственно), за исключением Красноармейского, Марксовского, Озинского муниципальных районов, где наблюдается снижение кадастровой стоимости по сравнению с предыдущим туром оценки, который проводился в 2003 году, а результаты были утверждены в 2005 году, ≈ 0,4 раза. В ходе проведённого анализа рынка недвижимости за годы было выявлено, что количество предложений к продаже, как земельных участков, так и единых объектов недвижимости (земельный участок и здания), опубликованных в изданиях средств массовой информации возросло в десятки раз. Вместе с количеством предложения возросло и качество предложения: определение продавцом рыночной стоимости своего недвижимого имущества перестало носить хаотичный характер, стала чётко прослеживаться тенденция изменения рыночной стоимости в зависимости от удаления от областного центра – г. Саратов, как крупнейшего финансового и делового центра Саратовской области, численности населения района и т. д. Что касается остальных районов Саратовской области, то рост кадастровой стоимости находился на уровне 2 – 8 раз. Проводя детальный анализ по каждому муниципальному району Саратовской области, было выявлено, что рыночная стоимость земельных участков, полученная в ходе расчётов в годах, по мнению Оценщиков была недооценена, т. е. был недооценён её потенциал, который смог реализоваться только в период годов.

Проводя анализ полученных результатов кадастровой оценки земель, относящихся к 3-ей группе разрешённого использования рост кадастровой стоимости по сравнению с предыдущим туром оценки, составил в среднем по Субъекту РФ Саратовская область – 3,63 раза. Учитывая, что земельные участки, относящиеся к 3-й группе, расположены вдоль автомобильных дорог и изначально предназначены для размещения доходного бизнеса (АЗС, гостиницы, кафе), также как и по первой группе, стоимость земельных участков характеризуют степень экономического развития Саратовской области, поскольку основными клиентами подобных притрассовых сооружений являются водители грузового автотранспорта, т. е. производственная сфера. Следовательно, сравнивая полученную динамику роста кадастровой стоимости по сравнению с предыдущим туром оценки, также прослеживается ярко выраженная взаимосвязь между ростом ВРП Саратовской области, отражающего рост экономики региона, и ростом цен на недвижимость и, по мнению Оценщиков, является адекватным и отражает основные тенденции в развитии Саратовской области. Также, принимая во внимание, что данная группа характерна в первую очередь для малого и среднего бизнеса, бурный рост в потребности данных земельных участков, что напрямую зависит на стоимость, был обеспечен благодаря интенсивному росту объёмов кредитования.

При рассмотрении результатов полученных по земельным участкам 4 группы земель промышленности и иного специального назначения по некоторым участкам наблюдается снижение. Это связанно с тем, что результаты кадастровой стоимости, полученные по данным группам рассчитаны, согласно Методики, на основе существующей кадастровой стоимости категории и (или) видов земельных участков граничащих с земельными участками объектами оценки. В основном земельные участки земель промышленности и иного специального назначении граничат с землями сельскохозяйственного назначения и землями лесного фонда. Поэтому расчет вышеуказанных групп базировался в основном на существующей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда.

При рассмотрении результатов, полученных по земельным участкам 6 группы земель промышленности и иного специального назначения наблюдается в среднем повышение по области в 3,57 раза. При детальном рассмотрении по каждому в отдельности районам области наблюдается полная разнородность полученных результатов, например от понижающих значений в 0,08 раза в Питерском районе до во много раз повышающих значений в 106,36 раз по Турковскому району. Это связанно с тем, что результаты кадастровой стоимости, полученные по данным группам рассчитаны, согласно Методики, на основе утвержденной кадастровой оценки категорий земельных участков, имеющих близкое функциональное назначение с земельными участками - объектами оценки, а именно: кадастровой оценке земель населенных пунктов, определенной по состоянию на 01.01.2007, оценке сельскохозяйственного назначения по состоянию на 01.01.2006 г. и оценки особо охраняемых территорий и объектов по состоянию на 01.01.2003 г., которые имеют разнородные механизмы ценообразования.

В заключении, необходимо отметить, что различие в удельных показателях кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от значений ценообразующих факторов (расстояние от центра субъекта, местоположение, наличие инфраструктуры и т. п.) ведет к более объективному налогообложению по конкретным земельным участкам, в чем и заключается экономическая и социальная значимость проделанной работы.

3.4.2.5 Земли особо охраняемых территорий и объектов

ГКОЗ особо охраняемых территорий и объектов (далее - ООТО) проведена в 2004 году Поволжским агентством оценки, по пансионатам индивидуально, по остальным объектам - по аналогам, т. е. через корректирующий коэффициент. ГКОЗ ООТО проведена по двум группам.

К объектам I группы ООТО отнесено 12 земельных участков общей площадью 40641,5 га, по которым значения удельных показателей кадастровой стоимости находятся в диапазоне: от 0,2496 до 3,9178 руб./м2

К объектам II группы ООТО было отнесено 165 земельных участков. Объекты оценки расположены в основном вдоль р. Волги, р. Хопер и других водных объектов. Наибольшее их количество сосредоточено в Саратовском, Вольском, Марксовском и Энгельсском районах области. В большинстве своем – это ведомственные дома отдыха и детские оздоровительные лагеря для сезонного использования.

Показатели кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов II группы составили: от 28,60 руб./м2 (Пионерский лагерь им. Гагарина в Аткарском районе) до 289,50 руб./м2 (оздоровительный лагерь «Сосновый бор» и турбаза п/о «Саратовстройматериалы» АО «Генеральское», расположенные в Энгельсском районе).

Результаты оценки утверждены постановлением Правительства Саратовской области -П.

В 2008 году на территории области проведена актуализация государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов. Работы по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов выполнялись за счет областного бюджета. Цена государственного контракта составила -1 237 500 руб.

Управлением проведены основные мероприятия по организации государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов в соответствии с Административным регламентом, утвержденным приказом Минэкономразвития России :

- проведение Конкурса и выбор исполнителя на проведение оценочных работ;

- формирование перечня подлежащих кадастровой оценке земельных участков совместно с ФГУ «ЗКП» по Саратовской области и территориальными (межрайонными) отделами Управления;

- контроль за ходом выполнения работ.

Исполнителем на проведение оценочных работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов по результатам конкурса определено ГУП «Сартехинвентаризация» г. Саратов.

По результатам оценочных работ исполнителем подготовлены рыночные отчеты, определена кадастровая стоимость земельных участков, поставленных на кадастровый учет (на дату оценки).

В 2011 году были проведены мероприятия по доработке исполнителем оценочных работ Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов по состоянию на 01.01.2008 г.

В сентябре 2011 года в Управление поступило письмо Росреестра с приложением Акта проверки вышеуказанного Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков, содержащего информацию о соответствии Отчета Методическим указаниям.

В соответствии с Административным регламентом Управлением был подготовлен проект постановления Правительства Саратовской области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки вышеуказанной категории земель, результаты государственной кадастровой оценки земель и направлены на утверждение Правительству Саратовской области с приложением Акта проверки Отчета.

3.4.2.6 Земли лесного фонда

Оценка земель лесного фонда осуществлялась в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель и Методикой государственной кадастровой оценки земель лесного фонда на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Оценочные работы проводились в два этапа.

Первый этап оценки проведен во всех субъектах РФ. Его результатом являются средние для субъекта РФ удельные показатели кадастровой стоимости земель лесного фонда. ГКОЗ выполнялась институтом оценки природных ресурсов (г. Москва). Кадастровая стоимость лесных земель определялась на основе капитализации годового расчетного рентного дохода (экологические функции лесных земель не учитывались). По итогам проведенной ГКО лесного фонда определен показатель кадастровой стоимости 1 гектара лесного фонда по Саратовской области равный 3460 рублям.

Второй этап оценочных работ проводился по решению субъекта РФ.

Поскольку в целом все леса Саратовской области относятся к I группе и выполняют защитную функцию, в отличие от лесов эксплуатационного назначения, отсутствует целесообразность определения показателей кадастровой стоимости земель лесного фонда в разрезе лесхозов и участков земель лесного фонда (затраты на выполнение этой работы более 2,5 млн. рублей).

По Саратовской области показатель кадастровой стоимости лесных земель составлял 3460 рублей за 1 га. Этот показатель был утвержден приказом Росземкадастра от 01.01.2001 № П/42.

Постановлением Правительства Саратовской области -П были утверждены результаты кадастровой оценки земель лесного фонда в пределах территории Саратовской области.

В 2008 году Управлением подготовлено, а Правительством Саратовской области принято Постановление -П «Об утверждении результатов государственной оценки земель лесного фонда в Саратовской области», отменяющее ранее действующее приложение № 10 к постановлению Правительства Саратовской области -П.

Удельный показатель кадастровой стоимости лесных земель лесного фонда в пределах территорий лесничеств и участков земель лесного фонда в пределах территорий лесничеств составил 9 740 рублей за 1 га.

Постановление -П «Об утверждении результатов государственной оценки земель лесного фонда в Саратовской области передано в 2008 году в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Саратовской области с целью внесения сведений в ГКН и обеспечения, при ежегодной выгрузке в УФНС России, актуализированными сведениями по земельным участкам, признаваемым объектом налогообложения.

3.4.2.7 Земли водного фонда

В 2004 году Поволжским агентством оценки в области оценены земли водного фонда на общей площади 10338,6 га., по которым значения удельных показателей кадастровой стоимости находятся в диапазоне: от 0,04 до 195,3 руб./м2 .

Результаты оценки утверждены постановлением Правительства области -П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель в Саратовской области».

3.4.3 Определение кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, а также земельных участков, в отношении которых прошел государственный кадастровый учет текущих изменений

Во исполнение приказа Минэкономразвития России «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в течение 2012 года филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Саратовской области (далее – Филиал) осуществлялось определение кадастровой в случаях:

- образования нового земельного участка;

- изменения площади земельного участка при упорядочении его границы;

- изменения вида разрешенного использования земельного участка;

- перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель;

- выявления ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи (далее - ранее учтенных земельных участков).

А также в случаях исправления технических ошибок по ранее утвержденным экономическим показателям и на основании вступивших в законную силу судебных решений.

В течение 2012 г. кадастровая стоимость определена (переопределена) для 35550 земельных участков, в том числе для 27298 вновь образованных земельных участков. В течение 2012 г. характеристики 8252 земельных участков претерпели изменения, что повлекло за собой переопределение кадастровой стоимости. Из них в отношении:

- 5293 земельных участков экономические характеристики переопределялись в связи с уточнением их площади, а так же по итогам выявления ошибок в определении величины кадастровой стоимости ранее,

- 2152 земельных участков экономические характеристики переопределялись в связи с уточнением либо изменением вида разрешенного использования. Причем

- 807 земельных участков экономические характеристики переопределялись в связи с отнесением их к конкретной категории либо изменением категории земли.

Доля земельных участков, для которых в целях определения кадастровой стоимости уточнены в течение 2012 г. сведения о виде разрешенного использования и категории земель в общем количестве земельных участков, по которым установлены неоднозначные сведения на начало 2012 г. составляет около 12%.

В целях реализации распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области о проведении в 2012 г. на территории Саратовской области работ по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения, в соответствии с государственным контрактом № от 01.01.2001 г. работы по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения на территории Саратовской области за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации в 2012 г. выполнялись ГУП «Сартехинвентаризация» и результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденные распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области -р, включены Филиалом в государственный кадастр недвижимости 31.12.2012 г. Количество объектов оценки составило 109618 земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков, не вошедших в перечень объектов оценки земель промышленности и иного специального назначения определена Филиалом в количестве 824 земельных участков.

Количество вновь образованных земельных участков в разрезе категорий приведено в таблице.

категория/вид разреш исп	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.	Итого за 2012 г
Вновь образованные ВСЕГО	6634	7101	6253	7310	27298
Земли с/х	1534	1504	956	1348	5342
1гр	564	514	360	634	2072
2гр	27	11	4	3	45
3гр	10	2	0	0	12
4гр	5	5	0	1	11
5гр	0	0	1	0	1
6гр	0	0	0	0	0
Садоводство	928	972	591	710	3201
Земли н/п	4825	5467	5257	5927	21476
1гр	230	369	193	204	996
2гр	2491	2824	2832	3167	11314
3гр	341	417	372	422	1552
4гр	664	550	485	671	2370
5гр	135	205	136	222	698
6гр	2	1	1	3	7
7гр	170	191	257	286	904
8гр	9	8	6	32	55
9гр	133	196	152	169	650
10гр	2	4	0	1	7
11гр	2	0	0	0	2
12гр	1	1	0	0	2
13гр	468	552	688	573	2281
14гр	3	4	14	2	23
15гр	90	96	81	117	384
16гр	84	49	40	58	231
Земли промышленности	260	111	12	6	389
1гр	2	1	0	0	3
2гр	24	19	7	4	54
3гр	15	8	4	0	27
4гр	219	83	1	2	305
5гр	0	0	0	0	0
6гр	0	0	0	0	0
Особо охраняемые	4	7	0	6	17
1гр	0	2	0	0	2
2гр	4	5	0	6	15
Земли водного фонда	0	0	1	0	1
Земли лесного фонда	11	12	27	23	73

3.4.4 Анализ результатов рассмотрения обращений по вопросам государственной кадастровой оценки земель