Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов (стр. 12 )

·  Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»,

·  Федеральным законом «О государственном земельном кадастре»,

·  Федеральным законом «О землеустройстве»,

·  Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю»,

·  Постановлением Правительства РФ «Об организации и проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»,

·  Региональным законодательстве и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Вопросы, связанные с разрешительными процедурами проектирования и строительства

любых объектов в границах населенных пунктов (город, село), находятся в непосредственной компетенции органов местного самоуправления и подведомственных им служб. Процедура по проектированию и строительству регулируется «Правилами застройки» - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, принимаемыми, как правило, на срок действия генерального плана поселения.

Предоставление земельных участков для строительства осуществляется на основании Земельного Кодекса РФ, в котором определен общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом следует отметить, что в этом документе, в отличие от Земельного кодекса 1991 года более детально расписан этот процесс.

Сам процесс предоставления земельных участков зависит от того, как был сформирован сам предмет имущественных правоотношений – земельный участок.

Всего Земельный кодекс предусматривает два случая:

- без предварительного согласования мест размещения объектов;

- с предварительным согласованием мест размещения объектов;

Вообще такое деление сделано Законодателем не случайно.

Земельные участки для целей строительства с предварительным согласованием размещения объектов предоставляются, в постоянное (бессрочное) пользование ограниченному кругу лиц

– федеральным казенным предприятиям,

-  государственным и муниципальным учреждениям,

-  органам государственной власти и местного самоуправления,

-  либо в аренду.

То есть в этом случае государство или местное самоуправление не лишается права собственности на земельные участки, предоставленные под строительство.

Предоставление же в собственность заявителей земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). По старому порядку органы исполнительной власти могли предоставлять земельные участки под строительство по своему усмотрению. Теперь же этот процесс стал публичным, а чиновники не могут отдать земельный участок просто тому, кто именно им больше нравиться. Теперь необходимо проводить обязательные торги, конкурсы, аукционы, где всякий желающий имеет право принять в них участие. Этим самым предполагается значительно снизить возможность злоупотребления представителями исполнительной власти в процессе предоставления земельных участков под строительство.

Сам же порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта также расписан в Земельном кодексе и сводится к проведению следующих действий:

1)Проведение работ по формированию земельного участка. Данная операция включает в себя следующие действия:

-  Подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности. Данная операция предусматривает изучение всех имеющихся материалов на

отводимый земельный участок для строительства, в которых имеется его графический план. При его отсутствии специализированный орган производит необходимые замеры и устанавливает межевые знаки на местности для выделения его на местности (в натуре). Сама же процедура формирования земельного участка и этапы его формирования были рассмотрены в первом параграфе настоящей главы, поэтому мы не будем повторно их рассматривать.

-  Определение разрешенного использования земельного участка. Данная операция была достаточно подробно рассмотрена в третьем параграфе настоящей главы, поэтому здесь повторно рассматриваться не будет. Разрешенное использование земельного участка устанавливается из постановления об отводе земельного участка под строительство и вместе с категорией земель указывается в документах государственного земельного кадастра при его кадастровом учете.

-  Определению технических условий подключения объектов к сетям инженерно - технического обеспечения. Эта операция осуществляется чаще всего непосредственно самим заявителем, желающим получить земельный участок под строительство, как правило, в органах архитектуры и местных органах Росземкадастра, где имеются все необходимые данные о наличии или отсутствии объектов инфраструктуры обеспечения строения, которое предполагается возвести на указанном земельном участке. Именно указанные органы обладают всей необходимой информацией об этих объетах, охранных зонах и территориальных зонах. В частности в органах архитектуры заявителям предоставляют по их запросам выкопировки участков населенных пунктов, где расположен земельный участок с указанием всех сетей инженерно-технического обеспечения.

-  Принятию решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) и или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). В этом случае органы исполнительной власти должны принять решение, прежде всего, о возможности предоставления указанного земельного участка под строительство. И не просто какому-либо лицу или группе лиц, а можно ли предоставить земельный участок в принципе. В данном случае решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд, который в случае признания недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства, в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставить земельный участок. При этом в решении суда должны быть указаны срок и условия его предоставления.

-  Публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В различных регионах установлены различные процедуры прохождения документов, но в общем можно выделить следующие этапы (см. рис 1).

Первый этап. Подготовка, прохождение и согласования распорядительных документов о предоставлении земельных участков под проектирование объекта

·  Юридическое или физическое лицо (далее Заявитель) с заявлением об организации процедуры выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта строительства обращается в департамент строительства и архитектуры (ДСА).

·  Департаментом строительства и архитектуры регистрируется заявка, после чего Главой администрации города или его заместителем подписывает поручение ДСА о рассмотрении заявки.

·  ДСА осуществляет анализ и оценку намерений заявителя, с учетом предполагаемых характеристик объекта, сроков проектирования и строительства.

·  После получения заключения ДСА о возможности (невозможности) размещения объекта на данной территории Главы администрации города или его заместитель принимает решение о начале процедуры подготовки акта о выборе земельного участка или направлении официального отказа Заявителю.

·  При положительном решении заявка вновь поступает в ДСА для оформления акта о выборе земельного участка.

Акт о выборе земельного участка проходит обязательное согласование:

1.  с собственниками земельного участка

2.  с собственниками недвижимости на участке,

3.  с природоохранными органами,

4.  с Центром Госсанэпиднадзора,

5.  владельцами инженерных сетей.

Срок согласования – официально не установлен. Стоимость определяется на основании прейскурантов, действующих в согласующих организациях.

ДСА после получения от Заявителя всех необходимых документов, подтверждающих согласование акта о выборе земельного участка, осуществляет:

1.  анализ заключений по акту о выборе земельного участка,

2.  осуществляет оформление акта о выборе земельного участка,

3.  готовит проект постановления о согласовании места размещения объекта и разрешении на проектирование,

4.  проводит правовую экспертизу проекта постановления.

После согласования проекта постановления Главой администрации правовое управление направляет проект постановления на рассмотрение и принятие решения Главе города.

После подписания постановления Главой города Заявитель получает:

1.  акт о предоставлении земельного участка на период проектирования;

2.  постановление о согласовании места размещения объекта и разрешении на проектирование.

3.  архитектурно-планировочное задание – АПЗ,

4.  паспорт земельного участка,

5.  АПЗ на инженерное оборудование,

6.  технические условия на инженерное обеспечение объекта.

Геослужба ДСА (или любая другая организация, имеющая соответствующую лицензию) выдает геотопоподоснову отведенного земельного участка. Цена на выполнение соответствующих работ договорная, срок – примерно 1 месяц.

Стоимость инженерных изысканий находится в компетенции субъектов инвестиционной деятельности. Комитет по управлению имуществом подготавливает договор аренды земельного участка на период проектирования.

Второй этап. Подготовка, прохождение и согласования распорядительных документов администрации о предоставлении земельных участков под строительство объектов.

Заявитель за счет собственных средств заказывает разработку концепции строительства, которая рассматривается на градостроительном совете города и

утверждается главным архитектором. После утверждения концепции, в проектной организации заказывается разработка проектно-сметной документации.