Проектная документация всех частей проекта, включая сводный сметный расчет стоимости строительства, согласно требованиям инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации и правил застройки должна быть согласована с городскими службами. Обязательны согласования со службами:
1. водопровода и канализации;
2. тепловых, электрических и газовых сетей;
3. защиты газопроводов;
4. горсветом;
5. техническим узлом магистральных связей;
6. службой благоустройства;
7. городских слаботочных сетей телефона, радио и телевидения;
8. междугородного эксплуатационного узла связи.
9. комитета по экологии и природным ресурсам,
10. центра санэпидемнадзора,
11. управления пожарной охраны и др..
Городской Центр вневедомственной экспертизы согласовывает представленную проектную документацию с учетом заключений всех организаций, принимающих участие в согласовании. Официальный срок проведения экспертизы примерно – 30 дней. Отработка замечаний по экспертизе может продолжаться длительный срок. После чего проектная документация поступает в ДСА, Управление главного архитектора и считается окончательно согласованной при наличии визы главного архитектора города на генплане и фасадах объекта строительства и штампа ДСА. Согласование действует как правило 2 года.
Заявитель обращается в ДСА администрации города с заявкой о разрешении строительства и о предоставлении земельного участка под строительство, с согласованным проектом размещаемого на земельном участке объекта, с юридическими документами о покупке немуниципальных строений и земли. ДСА осуществляет проверку комплектности документов и направляет заявку с приложениями Главе администрации города или его заместителю. При положительном решении указанные документы поступают в ДСА для подготовки проекта постановления Главы города с указанием вида пользования земельным участком.
ДСА в месячный срок оформляет указанный выше проект постановления и выдает его Заявителю на визирование с приложением списка согласующих органов. Срок согласования – примерно 3 месяца.
ДСА после получения от Заявителя проекта постановления со всеми визами передает его в Администрацию для оформления.
После согласования проекта постановления Главой администрации правовое управление направляет проект постановления на рассмотрение и принятие решения Главе города.
После подписания постановления Главой города Заявитель получает акт о предоставлении земельного участка под строительство объекта.
При наличии постановления Главы города Заявитель получает в геодезической службе акт о предоставлении земельного участка, в инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора происходит регистрация заказчика и подрядчика.
Третий этап. Производство строительно-монтажных работ.
Инспекция Госархстройнадзора (срок – 3 недели) выдает Заявителю (выступает в
качестве Заказчика) разрешение на производство строительных работ при наличии следующих документов:
1. постановления администрации города о предоставлении участка под строительство;
2. согласованной проектно-сметной документации – ПСД, включая стройгенплан, заявки главному архитектору на выполнение строительно-монтажных работ (СМР);
3. лицензии на право выполнения СМР и проектных работ по данному типу объектов;
4. генплана участка, фасадов с визой главного архитектора;
5. лицензии на осуществление функций заказчика-застройщика;
6. заключения экспертиз, документов на право пользования землей;
7. приказов заказчика, подрядчика о технадзоре, о назначении ответственного производителя работ с регистрацией в ГАСН, прошнурованного журнала работ.
При обращении Заказчика в геодезическую службу ДСА управление главного архитектора осуществляет разбивку красных линий и основных осей зданий, подлежащих строительству на площадке, с составлением соответствующего акта. Перед началом производства работ подготавливаются акты на вскрытие и перенос коммуникаций. После окончания строительства внешних коммуникаций делается исполнительная съемка построенных сооружений.
После завершения полного комплекса работ по объекту последний принимается государственной приемной комиссией.
После утверждения акта госкомиссии постановлением главы администрации города построенный объект считается принятым в эксплуатацию.
Четвертый этап. Оформление документации на завершенный строительством объект.
Заказчик готовит следующие обращения с приложением документов, подтверждающих его права на введенный объект капитального строительства:
в бюро технической инвентаризации за получением технического паспорта или копии инвентарного дела по зданиям объекта;
в регистрационную палату, которая выдает свидетельство о праве собственности на заявленный объект.
Показатели стоимости отдельных работ.
Стоимость лицензии на один вид деятельности – не более 10 минимальных окладов. Стоимость разработки ПСД – до 12% от стоимости строительства (в Москве может доходить до 20-40$/м2).
Стоимость услуг, обеспечивающих прохождение Заявителем (Заказчиком) всех этапов оформления разрешительной документации и до принятия объекта в эксплуатацию, определить сложно, т. к. в большинстве случаев она договорная и определяется масштабом проекта и объемом выполняемых в связи с этим работ. Приведенные в данных материалах данные являются ориентировочными и носят справочный характер. При допущении, что все необходимые документы представлены в срок и нет доработок, период оформления документации на всех этапах составляет от 1 года до 1,5 лет. На каждом этапе продвижение документов идет с доработками, точные сроки получения всех разрешений и согласований указать практически невозможно.
Полноценные права застройки формируются после выхода Постановления Главы города (поселения) о выделении земельного участка под строительства, то есть после прохождения первых двух этапов по нашей классификации (см. рис.4.1).
После выхода Постановления, у компании, которой выделен земельный участок, возникает право на его застройку. Это право дает возможность получения дохода от
реализации проекта и поэтому имеет стоимость, то есть у компании появляется нематериальный актив, который может быть вовлечен в рыночный оборот (залог под кредит, продажа, постановка на баланс и т. д.). Как указывалось выше, этап получения права застройки достаточно длителен и требует большого количества согласований с чиновниками и, поэтому наиболее коррумпирован и несет для инвестора большие риски. В современных условиях, если местоположение земельного участка под строительство выбрано удачно, то инвесторы и девелоперы предпочитают эти права выкупать, что существенно сокращает срок реализации проекта и уменьшает его риски.
В этих условиях возникает задача оценки стоимости прав застройки. К сожалению, в теории оценки этому вопросу не уделялось должного внимания. Рассмотрим ниже подходы и методы оценки, которые могут быть использованы при решении этой задачи.
Методы оценки прав застройки
Применяемые методы оценки будут зависеть от:
· Характера нематериального актива, являющегося предметом оценки и;
· Устойчивости и природы дохода
Могут использоваться следующие методы оценки:
· Капитализация прибыли (превышение поступлений над затратами), которая может извлекаться из нематериального актива и которая может возникать, в частности, за счет надбавки к цене, снижения затрат или эффекта масштаба;
· Расчет стоимости гипотетического роялти или арендной платы, которые пользователь нематериального актива должен был бы в ином случае выплачивать законному собственнику нематериального актива;
· Дисконтированный денежный поток;
· Метод остаточного дохода или распределения остаточного дохода.
При реализации метода остаточного дохода для конвертации дохода в стоимость репрезентативная величина дохода делится на ставку капитализации или умножается на мультипликатор дохода. Оценщик обычно распределяет доход по различным нематериальным активам. Необходимо тщательно следить за тем, чтобы доход, распределенный по всем индивидуальным активам, не превысил наличного дохода для распределения по всем активам.
В методе дисконтирования будущего операционного денежного потока или чистого денежного потока (ДДП) рассчитываются денежные поступления для всех будущих периодов. Эти поступления конвертируются в стоимость путем применения ставки дисконтирования и использования техники расчета стоимости, приведенной к текущему моменту. Можно использовать и другие трактовки денежного потока. Наиболее принято использовать процедуры дисконтирования для нематериальных активов, имеющих конкретные экономические сроки службы. Принятый период времени обычно представляет собой более короткий их двух сроков – экономического и юридического срока службы.
Ставки капитализации и ставки дисконтирования определяются по данным рынка и выражаются как мультипликаторы цен (определенные из данных по открыто продаваемым бизнесам или по сделкам) или как процентная ставка (определенная на
основе данных по альтернативным инвестициям). Риск недостижения уровня дохода от нематериальных активов выше, чем риск, определенный для осязаемых активов и чистого оборотного капитала. Поэтому ставки дисконтирования или капитализации, используемые для конвертации денежных потоков дохода в рыночную стоимость, выше, чем те, которые используются в оценке бизнеса.
Пример расчета методом ДДП представлен ниже.
Пример 1. Оценка прав застройки жилого квартала Основные допущения
Экспликация застройки квартала 76
№ корп. Общая площадь квартир,
Этажность
тыс. кв. м
|
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 |
