Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов (стр. 14 )

Q Жилая площадь квартир за вычетом доли муниципалитета составляет 56 тыс. кв. м. С учетом доли

вспомогательных помещений (25 %) общая площадь к продаже составит 74,667 кв. м.

Q Средняя стоимость квартир рассчитана на основе средневзвешенной цены реализации в д. 8 - 1,215 долл.

США за 1 кв. м.

Q Стоимость застройки - на основании подписанного договора с по дому 8 - 446 долл. за 1 кв.

м. жилой площади, затраты на благоустройство составляют 15% от стоимости строительства.

Q Строительство домов ведется в течении 4 лет, срок строительства 1 дома – 18 мес., затраты в течение

строительного периода распределены равномерно.

Q Реализация квартир распределяется равномерно, до ввода домов в эксплуатацию.

Q Предусмотрена выплата налога на прибыль 24%

Оценка прав на реконструкцию жилого квартала - метод дисконтированных денежных потоков

Продажи, тыс. долл. США	Всего	1 год	2 год	3 год	4 год
Строительство дома 6	23,808	16,666	7,142	-	-
Строительство дома 2	17,006	-	11,904	5,102	-
Строительство дома 3А	15,305	-	-	10,714	4,592
Строительство дома 3Б	15,475	-	-	11,904	3,571
Выручка от реализации	71,594	16,666	19,046	27,719	8,163
Затраты на рекламу	(2,400)	(600)	(600)	(600)	(600)
EBITD A	69,194	16,066	18,446	27,119	7,563
- амортизация	-	-	-	-	-
EBIT	69,194	16,066	18,446	27,119	7,563
EBIT (1-T)	52,588	12,210	14,019	20,611	5,748
- капитальные затраты	(42,671)	(10,622)	(11,900)	(14,940)	(5,208)
- Н ДС	(4,381)		(1,329)	(906)	(2,145)
FCF	5,536	1,588	791	4,764	(1,606)
PV period		0.50	1.50	2.50	3.50
PV factor		0.92	0.78	0.66	0.56
PV of FCF	4,328	1,462	617	3,150	(900)
Ставка дисконтирования	18%
NPV	4,328

Анализ чувствительности

	Изменение себестоимости строительства, тыс. долл. США
		0.406	0.426	0.446	0.456	0.466	0.476
	1.15	5,062	3,893	2,723	2,139	1,554	969
Изменение средней цены продажи, тыс. долл. США/ кв. м	1.17 1.19 1.21 1.23	5,597 6,133 6,668 7,203	4,428 4,963 5,499 6,034	3,259 3,794 4,329 4,865	2,674 3,209 3,745 4,280	2,089 2,625 3,160 3,695	1,505 2,040 2,575 3,111
	1.25	7,739	6,569	5,400	4,815	4,231	3,646

Анализ чувствительнос ти экономическог о эффекта от будущего строительства

Изменение ставки дисконтирования 16% 17% 18% 19% 20% 21% 1.14 2,295 2,268 2,241 2,214 2,188 2,163 Изменение средней цены продажи, тыс. долл. США 1.16 1.18 1.20 1.22 2,845 3,395 3,944 4,494 2,810 3,352 3,895 4,437 2,776 3,311 3,847 4,382 2,743 3,271 3,799 4,328 2,710 3,232 3,753 4,275 2,678 3,193 3,708 4,223 1.24 5,044 4,980 4,917 4,856 4,796 4,738

в зависимости от изменения себестоимости строительства, цены реализации и ставки дисконтирован ия

Хотя доходный подход к оценке наиболее широко принят сегодня для идентифицируемых нематериальных активов, оценщик должен также устанавливать стоимость нематериальных активов, используя две других базы оценки – затратную

базу и рыночную базу. Благоразумно использовать все три метода для оценки стоимости идентифицированных нематериальных активов бизнеса, так как получаемые в результате стоимости вполне могут отличаться, и им могут приписываться веса, отражающие неравные вероятности.

Пример 2. Оценка прав на строительство жилого квартала

Метод дробления прибыли

При использования данного метода делается допущение о том, что прибыль, приносимая ОИС (исключительным правом на застройку участка), должна быть разделена между лицензиаром и лицензиатом.

Основные этапы расчета этим методом:

·  Определение предполагаемой прибыли.

·  Расчет среднегодового объема прибыли, получаемого от использования прав.

·  Определение доли лицензиара в среднегодовом объеме прибыли, полученной лицензиатом.

·  расчет ставки капитализации Rкап.

·  Оценка стоимости прав путем капитализации доли лицензиара в среднегодовом объеме прибыли лицензиата.

При потенциальной стоимости строящегося жилья, равной 1000-1200 долларам за кв. м., и себестоимости 1 кв. м., равной приблизительно 500$/кв. м., выручка от продажи кв. м. будет составлять до 500 долларов за 1 кв. м.

«Цена лицензии» - это доля продавца в общей прибыли покупателя лицензии за весь период действия лицензионного соглашения.

Такая сделка может состояться лишь в том случае, если стороны будут иметь прибыль от использования объекта сделки. Поэтому расчет прав (цены лицензии) сводится, как правило, к определению возможного объема прибыли, которую в данном случае может получить покупатель лицензии. Следующим шагом должно стать определение соотношения, в котором будущая прибыль будет распределяться между продавцом и покупателем, а затем рассчитать объем лицензионных платежей, т. е. рассчитать «цену лицензии» для владельца технологии или прав.

Если объект еще не готов к промышленному или коммерческому использованию, а основную ценность на данном этапе представляют права на использование чего-либо, передаваемые по лицензионному соглашению, то доля Лицензиара (продавца лицензии), по сложившейся практике, составляет до 20% возможной прибыли Лицензиата (покупателя лицензии).

Если же, как в данном случае, объектом лицензионного соглашения является промышленно освоенное изделие или технологический процесс и Лицензиату для освоения технологии не требуется капитальных вложений, то доля прибыли, приходящейся на технологию, может составлять до 90% от общего объема возможной прибыли.

Среди ориентировочных цифр можно назвать также «правило 25 процентов», по которому стороны должны быть готовы обсуждать долю лицензиара, начиная с данной

«фольклорной» величины, а также известные цифры по практике российского лицензирования, которая не предусматривает при расчете ставки роялти доли Лицензиара выше 35% ( «Определение рыночной цены лицензии» и Практическое пособие МП «Джипла» «Как рассчитать цену лицензии»).

Поскольку данных по аналогичным продажам найти не удалось, принимаем для целей настоящего исследования минимальную долю Лицензиара в будущих прибылях, сложившуюся на мировом рынке передачи исключительный прав, равную 20%.

Предположим, что застройка участка и продажа площадей будет проходить в течение пяти лет, причем, величина продаж будет возрастать от года к году, и вся сумма прибыли будет получена в течение прогнозных пяти лет, причем стоимость кв. м., в связи в проблематичностью определения будущей стоимости, принимается неизменной, равной 1200$, а себестоимость строительства будет менять в соответствии с прогнозными вариантами.