Сборник нормативных актов по земельному праву с комментариями (стр. 14 )

Настоящий Закон предусматривает два основания возникновения обязанности произвести отчуждение имущества:

1) в зависимости от статуса правообладателя имущества - земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не могут принадлежать на праве собственности иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50% (ст. 3 настоящего Закона);

2) в зависимости от характеристик объекта прав - размеры земельных участков должны соответствовать предельным нормам; минимальные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с требованиями землеустройства, максимальные размеры земельных участков устанавливаются в зависимости от площади сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения на территории отдельно взятого административно-территориального образования (ст. 4 настоящего Закона).

Таким образом, нарушение одного из вышеуказанных условий влечет обязанность собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения либо доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения произвести его отчуждение самостоятельно в течение одного года со дня возникновения права собственности на указанные объекты либо со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о наличии указанных обстоятельств, если право на земельный участок либо на долю в праве общей собственности на земельный участок возникло после вступления в силу настоящего Федерального закона. Если право возникло до его вступления в силу, то годичный срок исчисляется со дня введения в действие комментируемого Закона. В течение указанного годичного срока собственник может произвести отчуждение земельного участка любым способом по своему усмотрению. Неисполнение собственником своей обязанности по отчуждению имущества влечет обязанность соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произвести уведомление органа государственной власти субъекта РФ.

Комментируемой статьей не устанавливается, какой именно орган государственной власти субъекта РФ должен быть уведомлен. Можно предположить, что этот вопрос должен быть урегулирован нормативным правовым актом самого субъекта РФ.

В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок либо долю в праве общей собственности на земельный участок, на субъект РФ возлагается обязанность выкупить этот земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок. Субъект РФ своим законом может возложить обязанность выкупа таких земельных участков или долей в праве общей собственности на земельные участки на органы местного самоуправления. Выкупная цена в этом случае определяется в сумме начальной цены торгов. Принадлежащий наследодателю на праве собственности земельный участок входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ (по завещанию и по закону).

Исходя из содержания ст. 6 настоящего Закона ее название следует толковать как принудительное изъятие и принудительное прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, поскольку прекращение прав на такие участки включает и добровольный отказ от земельного участка в порядке ст. 53 ЗК РФ, и отчуждение земельного участка в результате сделки, и прекращение договора аренды земли по соглашению сторон или в связи с истечением срока аренды и др. Однако принудительное прекращение прав на земельные участки возможно и по основаниям, о которых в данной статье не упоминается. Это прежде всего изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд, порядок осуществления которого подробно регламентирован ЗК РФ, а также конфискация - безвозмездное изъятие земельного участка у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное преступление - и реквизиция - временное изъятие земельного участка у собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти с возмещением собственнику причиненных убытков в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Кроме перечисленных в статье прав на земельные участки, существует также право ограниченного пользования чужим земельным участком (в том числе и сельскохозяйственного назначения) - сервитут, которое также может быть при определенных обстоятельствах прекращено.

Таким образом, можно сделать вывод, что название данной статьи несколько шире ее содержания, которое составляет регулирование принудительного прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в случае их ненадлежащего использования.

Сразу же следует отметить, что существенных особенностей в правовом регулировании указанных случаев прекращения прав на земельные участки именно в отношении земель сельскохозяйственного назначения данной статьей не установлено. Однако включение норм об обязанностях по использованию земель сельскохозяйственного назначения и ответственности за их неисполнение в данный Закон, посвященный сельскохозяйственным землям, имеет большое значение, поскольку сохранение и повышение качества и плодородия сельхозугодий как самых ценных земель, составляющих основное достояние страны, являются одной из главных задач земельного законодательства.

Пункт 1 комментируемой статьи воспроизводит отдельные нормы ст. 42 ЗК РФ "Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков", а именно абз. 2 и 8. Однако это не означает, что собственники и иные лица, использующие земли сельскохозяйственного назначения, не должны выполнять иные обязанности, предусмотренные этой статьей:

1) сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

2) осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

3) своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

4) своевременно производить платежи за землю;

5) соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

6) выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом и иными федеральными законами.

Такие дополнительные требования установлены, например, Федеральным законом "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения".

Мероприятия по охране земель, которые обязаны проводить собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков, перечислены в ст. 13 ЗК РФ. Это мероприятия по:

1) сохранению почв и их плодородия;

2) защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель;

3) защите сельскохозяйственных угодий и других земель от заражения бактериально-паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель;

4) ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель;

5) сохранению достигнутого уровня мелиорации;

6) рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот;

7) сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель.

Меры по охране земель должны приниматься также при мелиорации земель, размещении, проектировании, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию и эксплуатации мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений (ст. 43 Федерального закона "Об охране окружающей среды").

В отношении оснований принудительного изъятия у собственников их земельных участков ст. 44 ЗК РФ отсылает к гражданскому законодательству. А статьей 285 ГК РФ, в свою очередь, устанавливает, что земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, - в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, установлены ст. 54 ЗК РФ.

Таким образом, лишение права на земельный участок - крайняя мера, которая допускается при безуспешности применения иных мер воздействия на нарушителя. Первое действие со стороны уполномоченных государственных органов при обнаружении факта ненадлежащего использования земельного участка - наложение административного взыскания.

Дела о названных правонарушениях рассматривают органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и охраной земель.

Исходя из нормы ст. 7 комментируемого Закона ипотека земельных участков, оборот которых регулируется настоящим Законом, невозможна. Это связано с тем, что согласно ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Однако комментируемая норма имеет и другое важное значение. Особых правил залога сельскохозяйственных земель настоящий Закон не устанавливает. Данной статьей определено особое соотношение между комментируемым Законом и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в том, что касается ипотеки основной части сельскохозяйственных земель: вопрос о допущении или недопущении данного вида распоряжения сельскохозяйственными землями решается именно Законом об ипотеке.

Следует обратить внимание на то, что предметом залога может быть не только земельный участок, но и право на земельный участок (например, право аренды). При этом залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Отдельно следует разобраться и с проблемой залога доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. В отличие от залога права аренды в соответствии со ст. 12 комментируемого Закона участник долевой собственности вправе отдать в залог или распорядиться долей в праве на земельный участок иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Однако для залога при общей долевой собственности на земельный участок важным является положение ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В соответствии с этой статьей при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. И если при залоге доли в праве следовать данному указанию Закона об ипотеке, вновь приходится вернуться к запрету залога земельных участков, предоставленных сельскохозяйственным товаропроизводителям.

Земельный участок, если допускается его передача в залог, не передается залогодержателю и остается у залогодателя.

Залог земельного участка прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) в случае гибели (в случаях, когда можно говорить о прекращении земельного участка ввиду чрезвычайных ситуаций или иных событий) заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену предмета залога, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ;

3) в случае продажи с публичных торгов заложенного участка, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (п. 4 ст. 350 ГК РФ).

Кроме того, о прекращении ипотеки, в том числе земельных участков, должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Основу ст. 8 Закона составляют особые требования к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности.

С вступлением в действие комментируемого Закона продавец участка обязан вначале предложить его публичному образованию (субъекту РФ либо, как указывается в статье, муниципальному образованию) даже в том случае, если он уже имеет в виду определенного покупателя. У продавца земельного участка все же остается определенная свобода действий. Продавец, уведомивший органы государственной власти или местного самоуправления, наделенные правом выкупить участок по заявленной цене, может заключать договор купли-продажи с иным лицом через месяц после уведомления не только в случае, если получит отказ от публичного образования в приобретении участка, но и если не получит никакого ответа. Если публичное образование отказалось от приобретения участка до истечения месяца, договор купли-продажи можно заключить и раньше - сразу после полученного отказа.

Выкуп земельных участков согласно п. 1 настоящей статьи осуществляется органами государственной власти субъекта РФ, а в случаях, предусмотренных законом субъекта РФ, - органами местного самоуправления.

Основанием же государственной регистрации права собственности на земельные участки РФ, субъектов РФ и муниципальных образований являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у России, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. Таким образом, до разграничения государственной собственности на землю можно говорить лишь о том, что комментируемым Законом органам государственной власти или органам местного самоуправления предоставляется полномочие выкупа земель в государственную ("неразграниченную") собственность.

Комментируемой статьей, а также и всем комментируемым Законом устанавливаются только некоторые правила продажи земель. Само же осуществление этой сделки, как и иных сделок по отчуждению земельного участка, не упомянутых настоящим Законом, основано на общих нормах земельного и гражданского законодательства.

В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Кроме того, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данную информацию следует предоставить и в извещении органу государственной власти о продаже участка.

ЗК РФ установлено также, что условия договора купли-продажи земельного участка, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами, являются недействительными.

Объектом купли-продажи земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть постольку, поскольку он не изъят и не ограничен в обороте, т. е. обладает полной оборотоспособностью.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенным, а сделка - недействительной в соответствии с ГК РФ.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право прохода (проезда) по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и др.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме.

Согласно положениям ст. 9 настоящего Закона аренда земельных участков - это основной вид права, на основании которого может осуществляться использование земель сельскохозяйственного назначения, задействованных в аграрном производстве, иностранными и иными субъектами, предусмотренными ст. 3 комментируемого Закона. Российские землепользователи также могут быть (и являются) арендаторами соответствующих земельных участков.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков (ст. 607 ГК РФ). К этим особенностям обращаются земельное законодательство и комментируемый Закон. Данной статьей установлено несколько положений, определяющих особенности аренды земельных участков, а также повторяющих общие положения об аренде и договорах, закрепленные земельным и гражданским законодательством.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть отграничен в натуре, его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации.

При предоставлении в аренду земельного участка его целевое назначение не меняется, арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Основой арендных отношений является договор.

Земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды: в соответствии со ст. 666 ГК РФ они не могут выступать в таком качестве в договоре финансовой аренды (лизинга).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ, регулирующей государственную регистрацию недвижимости, а также ст. 164 ГК РФ, определяющей государственную регистрацию сделок.

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех таких правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования.

Статья 34 ЗК РФ, на которую ссылается комментируемая ст. 10 Закона, определяет порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством. Согласно этой статье органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении.

Данная обязанность органов государственной власти и местного самоуправления будет действовать в полной мере после разграничения государственной собственности на землю.

Правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, наделены органы местного самоуправления.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка является первым юридически значимым действием при переходе права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в собственность частную. Это действие является выражением воли собственника по отчуждению участка, а при возмездном отчуждении - основанием для заключения договора.

Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок после предоставления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

В качестве одного из основных условий законности предоставления земельных участков на основании настоящей статьи следует назвать максимальное обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при приобретении участков, а также условие предоставления достаточно полной и достоверной информации.

Проект границ земельного участка, а также составление кадастрового плана осуществляется на основании ст. 69, 70 ЗК РФ, а также Федеральных законов "О землеустройстве" и "О государственном земельном кадастре".

Права на земельные участки, предоставленные правообладателям на основании настоящей статьи, подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями ГК РФ и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Общие положения о приобретении прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определены ст. 28 ЗК РФ, в соответствии с которой земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам, в том числе в собственность или в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ. Часть 2 настоящей статьи устанавливает то основное правило, согласно которому основания бесплатного приобретения земель из государственной или муниципальной собственности могут быть предусмотрены только федеральными законами или законами субъектов РФ.

Статьей 11 настоящего Закона установлены особенности наследования земельных участков сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которыми земельный участок или доля в праве на такой земельный участок не может перейти по наследству лицам, которые не вправе иметь его в собственности, а именно: иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50% (см. комментарий к ст. 3). Согласно ст. 4 комментируемого Закона приобрести право собственности в порядке наследования не могут лица, указанные в этой статье и уже обладающие одним или несколькими земельными участками, размер общей площади которых, если они расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ, уже равен или близок максимальному размеру, установленному законом субъекта РФ, если при приобретении этого участка размер общей площади земель превысит нормы, установленные законом субъекта РФ. В соответствии со ст. 5 комментируемого Закона земельные участки, приобретенные указанными лицами, подлежат отчуждению. Отчуждение в данном случае может наступить после вступления в права наследования и приобретения наследником права собственности на соответствующий земельный участок в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Обратим внимание на то, что, если общая площадь земельного участка после вступления в права наследования превысит нормы, установленные законом субъекта РФ, отчуждению подлежит не весь приобретенный участок, а его часть, площадь которой является превышением норматива.

Помимо перечисленных ст. 4 комментируемого Закона, установлены и иные требования к размеру земельного участка сельскохозяйственного назначения, которые исходя из положений настоящей статьи, по всей видимости, следует учитывать при наследовании участков сельскохозяйственного назначения.

Наследование земельного участка происходит на основании гражданского законодательства по завещанию собственника либо по закону.

Для наследования земельных участков в составе имущества сельскохозяйственного производственного кооператива или иных юридических лиц важным является положение ст. 1176 ГК РФ, в соответствии с которой в состав наследства участника полного товарищества или полного товарища в товариществе на вере, участника общества с ограниченной или с дополнительной ответственностью, члена производственного кооператива входит доля (пай) этого участника (члена) в складочном (уставном) капитале (имуществе) соответствующего товарищества, общества или кооператива. Если в соответствии с Гражданским кодексом, другими законами или учредительными документами хозяйственного товарищества или общества либо производственного кооператива для вступления наследника в хозяйственное товарищество или производственный кооператив либо для перехода к наследнику доли в уставном капитале хозяйственного общества требуется согласие остальных участников товарищества или общества либо членов кооператива и в таком согласии наследнику отказано, он вправе получить от хозяйственного товарищества или общества либо производственного кооператива действительную стоимость унаследованной доли (пая) либо соответствующую ей часть имущества в порядке, предусмотренном применительно к указанному случаю правилами ГК РФ, другими законами или учредительными документами соответствующего юридического лица.

Статьей 1179 ГК РФ определены особенности наследования в крестьянском хозяйстве. В соответствии с этой статьей после смерти любого члена крестьянского (фермерского) хозяйства наследство открывается, и наследование осуществляется на общих основаниях с соблюдением при этом правил ст. и ГК РФ.

В статье 12 Закона речь идет о сделках с так называемыми земельными долями. Их следует отличать от сделок с земельными участками: последние регулируются нормами Земельного кодекса РФ и общими нормами гражданского законодательства о сделках; особенности отдельных видов сделок с участками из земель сельскохозяйственного назначения определены в ст. 8 и 9 комментируемого Закона. Порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, установлен в ст. 246 и 250 ГК РФ, он распространяется и на сделки с долями в праве собственности на земельные участки (находящиеся, например, под строениями, дачами и др.), поскольку Земельным кодексом никаких особенностей в отношении таких сделок не установлено. Особенности существуют только в порядке заключения сделок с земельными долями, т. е. долями в праве собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения (кроме земель под дачами, садами, огородами, личными подсобными хозяйствами). Они и закреплены в настоящей статье. Эти особенности вытекают из следующих обстоятельств:

1) необходимость соблюдения установленных законодательством условий оборота сельскохозяйственных земель - извещения органа государственной власти, местного самоуправления о намерении продать земельный участок (в данном случае - земельную долю);

2) как правило, доли в праве собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения возникли в результате приватизации таких земель, прежде закрепленных за колхозами и совхозами, и передачи в собственность граждан, работавших в этих хозяйствах, поэтому один такой участок принадлежит обычно большому числу собственников (до тысячи в некоторых хозяйствах).

В настоящее время законодательство не содержит ограничений относительно способов распоряжения земельными долями. Соответственно, земельной долей можно распорядиться так же, как и земельным участком, за исключением сдачи в аренду: в аренду можно сдать только земельный участок, а не идеальную долю; последняя должна быть выделена в натуральном выражении (на местности) для того, чтобы появилась возможность передать ее в аренду.

Можно выделить следующие основные способы распоряжения долей в праве общей собственности на земельный участок в соответствии с гражданским законодательством:

1) передача по наследству;

2) сдача в залог;

3) внесение в уставный (складочный) капитал юридического лица;

4) отчуждение в результате сделки.

Что касается наследования земельных долей, то на него распространяются нормы части третьей ГК РФ о наследовании имущества вообще, доли в праве общей собственности в частности и об особенностях порядка наследования земельных участков.

Залог земельной доли (доли в праве общей собственности) по существу является не видом договора, а способом обеспечения обязательств (ст. 334 ГК РФ). Порядок осуществления залога долей в праве общей собственности на земельные участки не отличается от порядка осуществления залога самих земельных участков и производится в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Земельная доля, как и земельный участок и как любое другое имущество, может быть внесена гражданином или юридическим лицом в уставный (складочный) капитал юридического лица, учредителем или участником (членом) которого он является. Причем, как мы видим, в комментируемом Законе не оговорено, что земельная доля может быть внесена в уставный капитал именно сельскохозяйственной организации, как это до сих пор оговаривалось в законодательстве, о чем уже было сказано выше. Следовательно, направление деятельности юридического лица, в уставный капитал которого вносится доля в общей собственности на земельный участок из сельскохозяйственных земель, не имеет значения - это может быть и торговая, и промышленная компания, и строительная фирма и т. п.

Следует обратить внимание на то, что из всех организационно-правовых форм юридических лиц только в сельскохозяйственных кооперативах законодательно предусмотрена возможность возврата земельного участка или земельной доли при выходе из кооператива. В товариществах в таких случаях выбывшему участнику выплачивается стоимость части имущества товарищества, соответствующая доле этого участника в складочном капитале, хотя по соглашению выбывающего участника с остающимися выплата стоимости имущества может быть заменена выдачей имущества в натуре. В хозяйственных обществах выдача имущества в натуре вообще не предусмотрена. Участнику общества с ограниченной ответственностью или общества с дополнительной ответственностью при его выходе из общества должна быть выплачена стоимость части имущества, соответствующей его доле в уставном капитале общества. Участник акционерного общества выходит из состава акционеров, продав свои акции.

В то же время оставление за собой возможности возврата земельного участка или земельного пая при выходе из состава участников (членов) сельскохозяйственной или иной организации имеет большое значение для гражданина, проживающего в сельской местности, и особенно при намерении в дальнейшем заниматься индивидуально производством сельскохозяйственной продукции, создать крестьянское хозяйство или расширить личное подсобное хозяйство.

Статья 18 Федерального закона "О сельскохозяйственной кооперации" от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ (с изменениями от 7 марта 1997 г., 18 февраля 1999 г., 21 марта 2002 г., 10 января, 11 июня 2003 г.) устанавливает, что в соответствии с уставом кооператива либо в соответствии с решением общего собрания членов кооператива и с согласия лица, выходящего из кооператива, может быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка или другого имущества кооператива. Размер выдаваемого в счет пая земельного участка определяется пропорционально размерам земельных угодий кооператива, исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответствии с которой земельный участок или земельная доля были засчитаны в паевой взнос. При этом размер выдаваемого земельного участка не должен превышать размер земельной доли или земельного участка, переданных кооперативу членом кооператива при вступлении. В случае же, если земельный участок или земельная доля передавались кооперативу по договору в качестве паевого взноса с условием возврата земельного участка (доли) при выходе из кооператива (в соответствии со ст. 10 Закона "О сельскохозяйственной кооперации", о чем говорилось выше), земельный участок (доля) возвращается в порядке и на условиях, которые определены указанным договором.

Отчуждение земельной доли может быть произведено по договорам: купли-продажи, дарения, мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Установление порядка выдела земельных участков в счет долей на местности, или в натуре, предусмотренного ст. 13 Закона, имеет большое значение, поскольку в конечном счете использование земли по ее целевому назначению возможно только при обладании (на любом праве) земельным участком, но не земельной долей.