Сборник нормативных актов по земельному праву с комментариями (стр. 5 )

Несмотря на вспомогательное, описательное значение технического учета, его отсутствие в случае возникновения права с момента его государственной регистрации (сделки, новое строительство) делает невозможным приобретение прав на недвижимость, поскольку планы объектов являются необходимым документом для представления в учреждение юстиции. Для государственной регистрации технический учет - не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования. Пункт 2 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним" гласит, что незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей при государственной регистрации прав не допускается. Приобрести право на объект недвижимости без технической инвентаризации можно только в порядке правопреемства, при наследовании имущества граждан или реорганизации юридических лиц, когда право возникает не с момента регистрации, а с момента прекращения правопредшественника.

Далее необходимо сказать немного об объектах технической инвентаризации и объектах гражданских прав. Являясь недвижимостью, объекты технического учета, как правило, являются объектом гражданских прав (индивидуальные жилые дома, квартиры, здания). Но иногда понятие недвижимого имущества и объекта градостроительной деятельности или технической инвентаризации может не совпадать.

В пункте 3 Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности установлено, что объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации (объектами учета), являются:

1) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

2) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

3) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

4) бесхозяйные объекты.

Согласно п. 14 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности наряду с жилыми и нежилыми зданиями к градостроительным объектам относятся жилые комплексы, комплексы гражданских зданий, производственно-технологические комплексы, т. е. совокупности недвижимых вещей.

Данные перечни иллюстрируют вышеприведенный тезис, что объекты технического учета отнюдь не всегда являются объектом гражданских прав. Например, самовольные постройки и бесхозяйные объекты не имеют собственников.

Таким образом, понятия объекта технического учета, объекта градостроительной деятельности и недвижимого имущества как объекта прав могут не совпадать. Но это не должно препятствовать проведению государственной регистрации прав. Сведения об объекте регистрируемого вещного права могут быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на основании технического паспорта единого объекта инвентаризации (домовладения, производственно-технологического комплекса, иного комплекса зданий и сооружений), содержащего сведения о нескольких объектах прав - зданиях, жилых домах и их частях.

Настоящий Кодекс закрепляет и другие особенности правового режима недвижимости:

1) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

2) установлены более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349);

3) действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью;

4) наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном местожительстве наследователя;

5) споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 ГПК РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553 и 652, 653).

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

Комментарий к статье 131

Деление вещей на движимые и недвижимые практически важно с точки зрения государственной регистрации недвижимости. С моментом такой регистрации настоящий Кодекс связывает переход вещного права от одного владельца к другому. Напротив, переход вещного права на движимую вещь по общему правилу государственной регистрации не требует.

Государственная регистрация вещных прав на недвижимые вещи, а также сделок с ними должна проводиться органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Она имеет правоустанавливающий характер как для обладателей регистрируемых прав, так и для всех третьих лиц. Регистрация должна быть открытой (гласной), доступной третьим лицам. Порядок государственной регистрации прав на недвижимые вещи и сделок с ними определяется правилами, содержащимися в настоящей статье, и специальным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено в п. 1 ст. 2 указанного Закона, согласно которому государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с комментируемым Кодексом.

Государственная регистрация прав может рассматриваться как правовой институт и как юридический акт. В качестве правового института государственная регистрация прав представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременений этих прав. По своей сущности эти отношения имеют преимущественно административно-правовой характер. Содержание этих отношений заключается в том, что исполнительные органы государственной власти - учреждения юстиции - осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо приостановлении или отказе в регистрации прав на недвижимость. В то же время эти отношения тесно связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным законодательством, законодательством о недрах, водным и лесным законодательством, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства.

В качестве юридического акта государственная регистрация прав представляет собой административно-правовой акт. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий. Такие последствия непосредственно связаны с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в том числе на землю.

Принятие акта государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав:

1) договор, предметом которого является недвижимость, считается заключенным, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 433 комментируемого Кодекса);

2) право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (п. 2 ст. 223 комментируемого Кодекса);

3) право собственности, возникшее не из сделки (ст. 219 комментируемого Кодекса, ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), а также иное право, подлежащее государственной регистрации, считаются возникшими.

Кроме того, принятие такого акта означает также, что с даты государственной регистрации вступает в силу обременение права на недвижимость: аренда, сервитут и т. д. Соответственно, с даты государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на недвижимость, которые возникли ранее.

Что касается прав на земельные участки, то в отношении их применимы все указанные выше последствия, кроме возникновения права собственности не из сделки (ст. 219 комментируемого Кодекса), поскольку указанная статья не применима к регулированию земельных отношений. Земельный участок как объект природы не может быть создан искусственно.

Таким образом, акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является обязательным, "завершающим" элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимость, в том числе, естественно, и на земельные участки. Следует также отметить, что принципиально важным последствием государственной регистрации является то, что этот акт закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому зарегистрированное право на недвижимое имущество (земельный участок) может быть оспорено только в судебном порядке.

Действующее законодательство предусматривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним (ст. 4 и 14 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Например, согласно ст. 550 настоящего Кодекса для договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) не требуется его государственной регистрации. Такой договор признается заключенным с момента его подписания сторонами. В этом случае государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю на недвижимость (земельный участок). Аналогичные требования предъявляются к совершению договора мены земельных участков, поскольку согласно п. 2 ст. 567 комментируемого Кодекса к договору мены применяются, соответственно, правила о купле-продаже.

Что касается договора дарения недвижимого имущества, то он подлежит государственной регистрации. Кроме того, подлежит государственной регистрации также договор ренты (ст. 584 настоящего Кодекса). Согласно п. 2 ст. 609 комментируемого Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Исключением из этого правила являются случаи, предусмотренные п. 1 ст. 609 настоящего Кодекса. Пункт 2 ст. 1017 настоящего Кодекса предусматривает, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Предметом регистрации согласно комментируемой статье являются следующие виды прав на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами. Согласно ст. 164 данного Кодекса предметом государственной регистрации являются также сделки с землей и другим недвижимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 комментируемого Кодекса и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Кроме того, государственной регистрации подлежат ограничения (обременения), т. е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.). В свою очередь объектом этих прав является недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ), понятие которого более широко, чем в настоящем Кодексе, раскрыто и детализировано в ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Для государственной регистрации на указанные объекты, которая осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, необходимо, чтобы они были соответствующим образом индивидуализированы, т. е. отграничены путем применения соответствующих признаков от иных объектов недвижимости.

Каждому объекту индивидуально присваиваются кадастровые номера, под которыми понимается номер объекта недвижимости, присваиваемый при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законом. Кадастровый номер сохраняется до тех пор, пока данный объект недвижимости зарегистрирован как единый объект. Если регистрируется здание или сооружение, то его кадастровый номер состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором оно находится, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 утверждены Правила кадастрового деления территории РФ и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам.

Правила кадастрового деления территории РФ определяют порядок кадастрового деления территории России для ведения государственного земельного кадастра и присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Территория РФ, включая территории субъектов РФ, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа. В границах кадастрового округа ведется государственный реестр земель. Государственный реестр земель кадастрового округа - составная часть Единого государственного реестра земель. Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта РФ, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Установление границ кадастровых округов и присвоение им кадастровых номеров осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости.

Кадастровый округ в свою очередь делится на кадастровые районы, под которыми понимаются территории, в пределах которых ведутся государственный кадастровый учет земельных участков и государственный реестр земель кадастрового района. Государственный реестр земель кадастрового района входит в государственный реестр земель кадастрового округа. Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта РФ. Акватория территориального моря и внутренних вод может образовывать самостоятельные кадастровые районы.

В свою очередь территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы, которые являются наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района. На эту единицу открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план). Обычно кадастровый квартал включает в себя небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории. В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера. Этот номер состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе.

Кадастровое деление территории кадастрового округа на кадастровые районы и кадастровые кварталы осуществляет территориальный орган Федерального агентства кадастра объектов недвижимости на основании разрабатываемых проектов кадастрового деления соответствующих территорий. Требования к кадастровому делению и порядок учета кадастровых единиц устанавливает Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Им же устанавливается порядок изменения границ кадастрового деления.

Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 были утверждены также Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, которые регулируют порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета.

В соответствии с п. 2 Правил кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале. Номером земельного участка в кадастровом квартале является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в соответствующем разделе государственного реестра земель кадастрового района. Порядок учета кадастровых номеров вновь образованных и прекративших существование земельных участков устанавливается Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости.

Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

Кадастровые номера присваиваются после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земельных участков и проведения на основе заявки кадастровых работ (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных земельных участков. Отдельным сформированным частям земельных участков в процессе государственного кадастрового учета присваиваются учетные кадастровые номера. Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в суде.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания актов на момент их издания;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) вступившие в законную силу судебные акты;

5) свидетельства о праве на наследство;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

8) иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход или ограничение прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр или план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Кадастровый план земельного участка представлять не требуется, если он уже ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется соответствующим уполномоченным органом в области регистрации прав.

Этапы проведения государственной регистрации прав определяются в ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Процедура регистрации состоит из следующих стадий.

Сначала принимаются документы, необходимые для государственной регистрации прав и отвечающие требованиям настоящего Федерального закона, которые регистрируются с обязательным приложением документа об оплате регистрации. Затем проводятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. На этой стадии изучаются представленные для государственной экспертизы документы с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия перехода, прекращения или обременения прав на недвижимое имущество.

В результате правовой экспертизы устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Регистрирующий орган несет ответственность за несвоевременность и неточность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за неполноту и неподлинность выдаваемой информации о правах на недвижимость и сделках с ним. К сожалению, Закон не говорит, о какой ответственности в данном случае идет речь. Во всяком случае, о возмещении ущерба сторонам регистрируемых сделок и обладателям прав на недвижимое имущество в Законе не упоминается.

Пунктом 2 предусмотрена возможность осуществления наряду с государственной регистрацией специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества. Такая регистрация или учет могут производиться в целях осуществления государственного надзора над деятельностью отдельных групп предприятий, в том числе предприятий с участием иностранного капитала (например, иностранных банков), сбором статистических данных; обеспечения мер, связанных с правоохранительными, санитарно-оздоровительными мероприятиями и др.

Специальная регистрация и учет недвижимого имущества могут вводиться лишь на основании закона или иного нормативного акта в установленном законом порядке.

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

Комментарий к статье 216

В настоящей статье называются пять вещных прав дополнительно к праву собственности, являющемуся основным вещным правом. Это - право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом. Основное назначение названных вещных прав состоит в обеспечении доступа к использованию имущества лицами, не являющимися его собственниками. По существу, речь идет о правах на чужое имущество. Указанные вещные права на чужое имущество имеют одну примечательную особенность. Будучи связанными с правом собственности на то же самое имущество, а в ряде случаев и возникая по воле собственника, они имеют самостоятельное параллельное с правом собственности существование. Свидетельством тому служат положения, предусмотренные п. 3 и 4 комментируемой статьи.

Вещное право следует за вещью (так называемое право следования), а не за лицом, поэтому смена собственника вещи сама по себе не влечет прекращения иного вещного права на нее.

Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится

Комментарий к статье 239

Статья 239 настоящего Кодекса определяет один из аспектов действия ст. и комментируемого Кодекса. Эти статьи входят в состав гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю" (см. комментарий к гл. 17).

Глава 17. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

Комментарий к статье 260

Право собственности на природные ресурсы в объективном смысле - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности на природные ресурсы; в субъективном - совокупность правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению землей, водами, лесными ресурсами и другими объектами собственности.

Отношения собственности на природные ресурсы регулируются Конституцией РФ, настоящим Кодексом, природоресурсовым и природоохранительным законодательством России и субъектов РФ, Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".

Субъектами права собственности являются: физические и юридические лица, в том числе иностранные; Россия, ее субъекты и муниципальные образования.

В соответствии со ст. 129 настоящего Кодекса виды объектов гражданских прав, находящихся в свободном обороте (свободно отчуждаются и переходят от одного лица к другому), изъятых из оборота (нахождение в обороте не допускается) или ограниченно оборотоспособных (ограничен круг участников оборота либо оборот допускается по специальному разрешению), должны быть прямо указаны в законе. В ст. 209 настоящего Кодекса воспроизведено конституционное положение о том, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Статья 15 ЗК РФ закрепляет основы правового регулирования отношений частной собственности на землю. В частной собственности находятся те земельные участки, которые приобретены гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством, т. е. законно, причем все граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Новый ЗК РФ устранил практически все ограничения прав на приобретение в частную собственность земельных участков иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами и лицами без гражданства. Эти лица не могут иметь в собственности земельные участки лишь в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и в иных особых территориях, а также земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, на которые они могут приобретать лишь право долгосрочной аренды.

Собственник земельного участка вправе использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ (ст. 40 ЗК РФ). Данное положение определяет правовой характер отношений между гражданами, юридическими лицами, с одной стороны, и государством как основным собственником природных ресурсов - с другой.

Общие ограничения оборота земельных участков содержатся в ЗК РФ. Пункт 4 ст. 27 ЗК РФ устанавливает исчерпывающий перечень земельных участков, изъятых из оборота. К ним относятся:

1) земли государственных природных заповедников и национальных парков, за исключением случаев, в отношении которых в соответствии с п. 2 ст. 95 Земельного кодекса и федеральными законами допускается включение в особо охраняемую природную территорию земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Правовой статус государственных природных заповедников и национальных парков регулируется Законом "Об особо охраняемых природных территориях" от 01.01.01 г. N 33-ФЗ (с изменениями от 01.01.01 г., 22 августа, 29 декабря 2004 г.);

2) земли, занятые зданиями и сооружениями, в которых размещены Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы ФСБ РФ, другие войска, воинские формирования и органы. В соответствии с п. 10 ст. 1 Закона об обороне земли, леса, воды и другие природные ресурсы, предоставленные Вооруженным Силам РФ, другим войскам, воинским формированиям и органам, находятся в федеральной собственности;

3) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды. Правовой статус имущества военных судов устанавливается Федеральным конституционным законом от 01.01.01 г. N 1-ФКЗ "О военных судах Российской Федерации";

4) земельные участки, занятые объектами организаций федеральных органов государственной охраны. В соответствии с п. 2 ст. 29 Федерального закона от 01.01.01 г. N 57-ФЗ "О государственной охране" (с изменениями от 01.01.01 г., 7 ноября 2000 г., 7 мая 2002 г., 30 июня 2003 г., 22 августа, 29 декабря 2004 г.) земельные участки, находящиеся в оперативном управлении федеральных органов государственной охраны, являются федеральной собственностью;

5) земельные участки, занятые объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ. В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 01.01.01 г. N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" (с изменениями от 01.01.01 г., 10 июля, 30 декабря 2001 г., 28 марта 2002 г., 11 ноября 2003 г., 22 августа 2004 г.) в федеральной собственности находятся все ядерные материалы, радиоактивные отходы, содержащие ядерные материалы, имеющие оборонное значение ядерные установки, радиационные источники и пункты хранения;

6) земельные участки, занятые объектами, в соответствии с видом деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования. Состав земель закрытых административно-территориальных образований и особенности землепользования определяются в ст. 6 Закона РФ "О закрытом административно-территориальном образовании" от 01.01.01 г. N 3297-1 (с изменениями от 01.01.01 г., 31 июля 1998 г., 2 апреля, 31 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 24 декабря 2002 г., 23 декабря 2003 г., 22 августа 2004 г.);

7) земли, занятые исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями Министерства юстиции России, Министерства внутренних дел РФ;

8) земельные участки, занятые воинскими и гражданскими захоронениями. Правовой режим указанных объектов определяется Законом "О погребении и похоронном деле" от 01.01.01 г. N 8-ФЗ (с изменениями от 01.01.01 г., 21 июля 1998 г., 7 августа 2000 г., 30 мая 2001 г., 25 июля, 11 декабря 2002 г., 10 января, 30 июня 2003 г., 22 августа, 29 декабря 2004 г.);

9) земельные участки, занятые инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ. В соответствии со ст. 30 Закона РФ "О Государственной границе Российской Федерации" от 1 апреля 1993 г. N 4730-1 (с изменениями от 01.01.01 г., 29 ноября 1996 г., 19 июля 1997 г., 24, 31 июля 1998 г., 31 мая 1999 г., 5 августа, 7 ноября 2000 г., 24 марта, 30 декабря 2001 г., 24 декабря 2002 г., 30 июня 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г., 7 марта 2005 г.) к полномочиям пограничных органов отнесено право возводить необходимые инженерно-технические сооружения, осуществлять строительство линий связи и коммуникаций, размещать и использовать технику и сооружения на предоставляемых в соответствии с законодательством РФ в бессрочное (постоянное) пользование землях по установленным нормам.

Пункт 5 комментируемой статьи содержит перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К указанным земельным участкам относятся:

1) земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, а именно: земли государственных природных заповедников, не находящихся в федеральной собственности, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительные местности и курорты (Закон "Об особо охраняемых природных территориях");

2) земельные участки в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) земельные участки, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, не указанные в п. 4 комментируемой статьи;

6) земельные участки в границах закрытых административно-территориальных образований, не указанные в п. 4 комментируемой статьи;

7) земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов, аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;