Сделки с недвижимостью, учебно-методический комплекс по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12.00.03 «Юриспруденция» (стр. 12 )

Итак, для реализации права на долю в долевой собственности согласия остальных участников общей доле­вой собственности не требуется, но они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.

Данное правило должно применяться (согласно закону) и при отчужде­нии доли по договору мены, когда каждая из сторон при­знается продавцом товара, который она обязуется пере­дать, и покупателем товара, который она обязуется при­нять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Однако применение этого правила к договору мены на практике весьма проблематично.

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют пре­имущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если несколько участников желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. В случае спора между ними даже суд не вправе обязать продавца пере­дать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику.

Как исключение, преимущественное право покупки не действует в слу­чае продажи доли в праве собственности на недвижимость с публичных торгов, проводимых при отсутствии согласия всех участников долевой собственности от приобретения доли с соблю­дением правил, предусмотренных ст. 255 ГК РФ и други­ми правовыми актами.

При наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности (например, путем дарения) постороннему лицу никаких преимуществ у других сособственников на приобретение этой доли, разумеется, нет.

А поэтому сделка дарения доли в праве долевой собственности на недвижимость на практике нередко исполь­зуется для обхода имеющего право преимущественной покупки другого сособственника. И если под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то при дока­занности в суде того, что в действительности доля в праве была продана, а не подарена постороннему лицу, дарение должно быть квалифицировано как притворная сделка (ст. 170 ГК РФ) и к совершенной сделки должны быть применены правила о купле-продаже, в том числе предусмотренные в ст. 250 ГК РФ относительно преимущественного права покупки.

Залог доли в праве долевой собственности на общую недвижимость (в том числе дом, квартиру) может быть осуществлен без согласия других сособственников. Однако в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущест­венном праве покупки, принадлежащем остальным сособственникам (ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости").

В собственности субъектов гражданского права могут находиться не только отдельные здания, сооружения, квартиры, но и изолированные комнаты в коммунальных квартирах. Общее количество таких объектов недвижимости существенно увеличилось после того, как Конституционный Суд РФ постановлением от 3 ноября 1998 г. признал ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" неконституционной в части, ограничиваю­щей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищ­ного фонда социального использования, после чего были внесены соответствующие изменения в Закон «О приватизации жилых помещений»[5].

ЖК РФ также предусмотрел возможность нахождения в собственности отдельных (изолированных) комнат в коммунальных квартирах и, соответственно, предусмотрел возможность их продажи, - но с соблюдением преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты на общих основаниях – п. 6 ст. 42 ЖК РФ. С отчуждением комнаты автоматически отчуждается и доля её собственника в общем имуществе квартиры, пропорциональная размеру комнаты.

При продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество постороннему лицу сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, по кото­рой она продается, и на прочих равных условиях (соблю­дение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т. д.).

Продавец доли обязан известить остальных участников общей собствен­ности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и усло­вий, на которых она продается.

Если участник общей долевой собственности выражает согласие приобрести долю в праве собственности по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом не приемлемые для последнего ус­ловия (например, с рассрочкой либо отсрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю на назначенных им условиях постороннему лицу.

Если продавец доли впоследствии изме­нит цену или другие условия продажи, то он обязан уве­домить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может ока­заться нарушенным.

Извещение о продаже доли направ­ляется остальным участникам общей долевой собствен­ности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается.

Можно направить уведомления ценным письмом с уведомлением о вручении или попросить сособственников расписаться на втором экземпляре извещения, остающемся у сособственника-продавца. Можно уведомить сособственников и через посредство нотариуса.

Дока­зательством извещения сособственников о предстоящей продаже доли могут служить ответы сособственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собст­венности заявления продавца.

Документы, подтверждающие извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности на недвижимость (с указанием цены и иных условий, на которых она продается), в обязательном порядке должны прилагаться к заявлению о государственной регистрации договора купли-продажи доли (п.1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Участники общей долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку оно является личным, но могут отказаться от него.

Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления пре­имущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она про­дается) или молчание в течение месяца со дня уведомления.

Если остальные участники общей собственности отка­жутся от осуществления преимущественного права по­купки отчуждаемой доли в праве собственности или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже.

Молчание в преде­лах установленного срока для осуществления преимуще­ственного права покупки равносильно отказу.

Отказ же сособственников от приобретения доли до истечения месячного срока с момента их извещения должен быть обязательно письменным и либо заверенным нотариусом, либо оформленным в органе, осуществляющем государственную регистрацию, т. е. в учреждении юстиции (п.1 ст.24 вышеназванного Федерального закона).

В случаях, когда к заявлению о регистрации сделки купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, нотариально заверенные или оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию (т. е. в учреждении юстиции), государственная регистрация сделки и одновременно права собственности покупателя на проданную долю проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных сособственников.

Если же такие документы отсутствуют, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о регистрации этот срок не истек.

Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недви­жимости, доля в праве собственности на которую отчуждается, и адрес их неизвес­тен.

Представляется, что требование об извещении можно признать выполненным, если продавец представит дока­зательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсут­ствующих сособственников и о том, что их место пребы­вания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолжен­ности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т. д.). В противном случае было бы неоправданно ограничено право собствен­ника, желающего распорядиться своим имуществом с со­блюдением правил ст. 250 ГК РФ.

Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли стро­ения (квартиры).

При этом истец обязан по предложению судьи внести на депозитный счет суда все суммы, упла­ченные покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы).

Это обусловлено тем, что п. 2 ст. 250 ГК РФ наделяет участника общей доле­вой собственности преимущественным правом приобрес­ти продаваемую долю в праве собственности на недви­жимое имущество, а не ограничиться выражением жела­ния на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупате­ля, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

Невыполнение требования судьи о внесении сумм можно расценить как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске. Такие последствия должны быть разъяснены истцу. Вместе с тем следует учитывать, что внесение лицом, претендую­щим на проданную долю, покупной цены на депозитный счет суда является одной из мер обеспечения иска.

На практике часто встречается ошибка, когда истцом предъ­является, а судом рассматривается иск о признании не­действительным договора купли-продажи доли в праве собственности на недвижи­мость по основанию нарушения преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сдел­ки путем приведения сторон в первоначальное положе­ние, что исключает замену покупателя по договору, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах соб­ственника (ст. 167 ГК РФ).

Возможность признания сделки недействительной по указанному основанию законом не предус­мотрена. Закон наделяет участника общей долевой соб­ственности лишь правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Поэтому в решении суда при удовлетворении иска указывается о переводе таких прав и обязанностей и о замене покупателя истцом по делу в договоре купли-продажи доли недвижимости, который остается действительным, а также о взыскании с истца в пользу первоначального покупателя по договору уплачен­ных сумм.

Данное решение суда становится неотъемлемой частью до­говора купли-продажи доли жилого дома (квартиры), который подлежит обязательной государственной регистрации.

Преимущественное право покупки сособственники сохраняют до прекращения права общей собственности на недвижимость.

Так, раздел общего имущества или выдел доли одного из сособственников влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную в натуре часть дома или квартиры (ст. 252 ГК РФ) и утрату остальными участни­ками общей долевой собственности преимущественного права покупки при продаже выделенной доли. У покупа­теля, приобретшего выделенную в натуре часть жилого дома), нет преимущественного права покупки остальной части недвижимости в случае ее продажи впоследствии другими сособственниками.

Под разделом (выделом доли) в натуре здесь подразумевает­ся выдел сособственникам самостоятельных изолирован­ных частей жилого дома.

На практике указанным способом прекращается глав­ным образом общая собственность на жилой дом

До сих пор речь шла о продаже доли в праве долевой собственности на имущество. Если же имущество (например, дом или нежилое здание, сооружение) находятся в совместной собственности (например, речь может идти о супругах), то здесь действуют иные правила (ст. 253 ГК РФ): возможно распоряжение лишь всем объектом недвижимости одновременно с общего согласия всех сособственников, либо возможен предварительный раздел имущества (и тогда прекращается общей собственности) либо сособственники могут установить своим соглашением (скажем, брачным договором) режим долевой собственности на то или иное имущество с последующей регистрацией в учреждении юстиции права долевой собственности и получением там Свидетельства о праве на долю в праве собственности на имущество. При недостижении соглашения сособственников в праве совместной собственности о трансформации её в долевую собственность это может быть сделано судом по иску любого из сособственников – п. 5 ст. 244 ГК. Когда долевая собственность будет трансформирована в долевую с оформлением права собственности на долю, эту долю можно отчуждать по общим правилам, с соблюдением прав других сособственников на преимущественную покупку доли.

От продажи доли в праве общей собственности на недвижимый объект следует отграничивать продажу отдельных нежилых помещений в одном и том же здании, сооружении. Как уже было отмечено, здесь следует иметь в виду, что если собственник пожелал продать, подарить, обменять часть здания, сооружения, то он должен сначала обратиться в соответствующие органы с просьбой о ликвидации регистрации здания как единого объекта и регистрации отдельных частей одного и того же здания как самостоятельных объектов недвижимости. Только после этого будет правомерна продажа отдельных помещений в здании. Если право собственности с государственной регистрацией уже есть на отдельные помещения – только в этом случае их можно пускать в оборот, совершать с ними сделки.

Тема 5. Договор купли-продажи предприятия

1.  Понятие, стороны и предмет договора. Договор купли-продажи предприятия является самостоятельным видом договора купли-продажи, ему посвящен параграф 8 главы 30 ГК РФ «Купля-продажа», однако отношения, возникающие из этого договора, субсидиарно регулируются и нормами ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости (параграф 7 главы 30), а при отсутствии таковых применяются и общие правила о купле-продаже товаров (п.2 ст. 549 ГК РФ).

В соответствии со ст. 559 ГК РФ, договор продажи предприятия - это такой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную договором цену.

На уровне ГК РФ такой договор урегулирован впервые, хотя на практике стал использоваться ещё с 1991 года, когда был принят первый закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий. Вообще же этот договор известен российской цивилистике с конца 19-го века, когда сделки по отчуждению предприятий «со всеми активами и пассивами» стали обычным явлением, но в послереволюционной России просто утратили смысл.

Сторонами договора купли-продажи предприятия могут выступать практически любые субъекты гражданского права. Встречающееся в литературе мнение о том, что применительно к физическим лицам стороной в таком договоре может быть только гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, представляется необоснованным: закон не содержит такого рода ограничений.

Граждане не могут заниматься предпринимательской деятельностью без соответствующей государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (или без создания юридического лица с той же целью), а в необходимых случаях – и без получения лицензии, но нет никаких препятствий для продажи, например, наследником, не являющимся индивидуальным предпринимателем, полученного по наследству предприятия или для покупки предприятия гражданином с целью занятия на его базе предпринимательской деятельностью с созданием уже после покупки на базе предприятия юридического лица или получения после покупки предприятия статуса индивидуального предпринимателя. Кроме того, управлять собственным предприятием гражданин может поручить менеджеру, управляющей организации.

Иными словами, закон не ограничивает возможность граждан иметь в собственности предприятия (причем независимо от их количества) наличием у них статуса индивидуального предпринимателя, а потому любые граждане могут выступать в качестве любой стороны в договоре купли-продажи предприятия.

Участниками договора купли продажи предприятия (как на стороне продавца, так и покупателя) могут выступать уполномоченные органы, действующие от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в том числе комитеты или фонды по управлению государственным, муниципальным имуществом.

Стороной в договоре купли-продажи предприятия (как имущественного комплекса), в том числе в качестве продавца, может выступать и само муниципальное или государственное унитарное предприятие как субъект гражданского права, если оно имеет в хозяйственном ведении имущественный комплекс, зарегистрированный как предприятие, и имеет разрешение собственника имущества, закрепленного за предприятием, на продажу этого комплекса (здесь предприятие – юридическое лицо продает предприятие-имущество).

Предприятие представляет собой весьма специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение уже в части первой ГК РФ (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, (т. е. недвижимое и движимое имущество, прием в виде и вещей, и имущественных прав и обязанностей), а также неимущественные права - на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и некоторые другие исключительные права.

В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК РФ предметом договора купли-продажи, равно как и других сделок, может быть не только предприятие в целом, но и его часть. Очевидно, что часть предприятия в качестве самостоятельного предмета договора купли-продажи может выступать лишь в том случае, если такая часть может самостоятельно использоваться в качестве имущественного комплекса для осуществления той или иной предпринимательской деятельности. В противном случае речь может идти лишь о продаже отдельного имущества, входящего в состав предприятия, и такой договор купли-продажи должен регулироваться общими нормами о купле-продаже недвижимости.

Хотя в состав предприятия входит не только недвижимое, но и движимое имущество, более того, в составе конкретного предприятия недвижимости в её обычном понимании (здания, сооружения, земельные участка) может не быть вовсе, оно в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Дело в том, что продажа предприятия в целом, «на ходу», т. е. в качестве «живого организма» - работающего и используемого именно для предпринимательских целей, предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, требуют специального правового регулирования.

Таким образом, предприятие в значении недвижимого имущества, являющегося объектом гражданских правоотношений и соответственно предметом договоров купли-продажи, аренды и др., не может сводиться к простой совокупности движимого и недвижимого имущества, предназначенного для осуществления определенной предпринимательской деятельности, так как преобразование такого рода оборудования в предприятие нуждается в проведении целого комплекса действий по организации на его базе процесса производства.

Когда говорят о строительстве предприятий «под ключ» или «под пуск», то это с юридической точки зрения некорректно. В этих случаях речь идет о создании «классических» объектов недвижимого имущества – зданий, сооружений, с помощью которых впоследствии будет осуществляться предпринимательская деятельность и которые затем смогут входить в состав работающего предприятия, т. е. предприятия «на ходу», наряду с другим имуществом, и именно в этом качестве могут стать предметом сделки по продаже предприятия.

Надо сказать, что коммерческие организации – юридические лица и индивидуальные предприниматели (хозяйствующие субъекты), занимаясь той или иной предпринимательской деятельностью, никогда без необходимости не регистрируют свое право собственности на имущественные комплексы, используемые для такой деятельности, и не обязаны это делать. Они регистрируют свои права собственности на приобретаемые здания, сооружения, земельные участки как отдельные объекты недвижимости.

Таким образом, предприятие как объект гражданских прав, объект права собственности, изначально никак не обособляется от иного имущества правообладателя, право на него не регистрируется. И лишь в тех случаях, когда совершается сделка с имущественным комплексом в целом как предприятием, - и продавец предварительно должен зарегистрировать свое право на предприятие, и после продажи - то же придется сделать покупателю.

Стороны договора сами решают, как определить предмет сделки купли-продажи: можно продать предприятие, а можно совершить ряд сделок, по которым продать здания, сооружения с земельными участками под ними, по отдельным же сделкам продать инвентарь, технику, оборудование, сырье и т. д. Причем всё это можно продать не одному, а разным покупателям.

Кстати, в этой связи в последние годы формируется судебная практика по искам о признании притворными сделок по продаже отдельного имущества в составе предприятия, прикрывающего продажу фактически всего имущественного комплекса – предприятия. Обычно это делается продавцом с целью ухода от исполнения обязательств и предотвращения обращения взыскания на его имущество по долгам кредиторов (поскольку просто не на что оказывается обратить взыскание).

Несмотря на то, что вопрос о продаже предприятия в целом или отдельных объектов из его состава зависит от усмотрения продавца, суды иногда по искам заинтересованных лиц (кредиторов) принимают решения о признании притворными сделок по продаже отдельных объектов в составе предприятия (и прикрываемая сделка признается тогда тоже незаключенной, т. к. не соблюдены требования к ней, в том числе касающиеся государственной регистрации). Обычно такое решение принимается судом при наличии совокупности обстоятельств: продаже за короткий период времени и обычно одному и тому же лицу всего имущества, достаточного для самостоятельного ведения предпринимательской деятельности на основании приобретенного имущественного комплекса (хотя и по отдельным сделкам) и прекращения после этого предпринимательской деятельности продавца.

Очевидно, что законодатель чисто формально относит предприятие к недвижимости с тем, чтобы распространить на этот весьма сложный и дорогостоящий объект гражданских прав правовой режим недвижимости (точно так же, как ряд других, вполне “движимых” объектов распространен тот же режим (воздушные, морские, речные суда, космические объекты).

Итак, предметом договора купли-продажи предприятия является предприятие как имущественный комплекс, за ряда исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории неимущественных прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в ГК РФ предусмотрены два противоположных правила (п. 2 и 3 ст. 559).

К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг. Эти права переходят к покупателю при условии, что иное не будет предусмотрено в договоре.

Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Эти права, напротив, не подлежат передаче покупателю. За неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обязательств, допущенное из-за отсутствия у покупателя разрешения (лицензии), необходимой для исполнения этих обязательств, продавец и покупатель несут перед кредиторами предприятия солидарную ответственность (ст. 559 ГК РФ).

Лицензия не может передаваться иному лицу, поэто­му продажа как отдельного вида имуще­ства, так и предприятия в целом сама по себе, по общему правилу, не порождает для покупателя како­го бы то ни было преимущества на полу­чение лицензии. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. в редакции от 01.01.01 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности" в п. 1 ст. 7 не предусматривает правило о том, что "вид деятельности, на осуществление которого получена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем".

Однако в некоторых случаях покупатель предприятия может при­обретать преиму­щественное право на получение лицен­зии, например, в отношении лицен­зии на пользование, поскольку, например, ста­тьей 13-1 Закона Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000-1 "О недрах" установлено, что предо­ставление лицензий на пользование не­драми осуществляется путем проведе­ния конкурсов и аукционов.

При продаже предприятия (бизнеса) должника в соответствии со ст. 86 Закона РФ от 01.01.01 г. "О несостоятельности (банкротстве)" в случаях, когда основной вид деятельности должника осуществляется только на основании лицензии, покупатель предприятия также приобретает преимущественное право на получение соответствующей лицензии.

Предприятия в большинстве случаев являются материальной основой юридических лиц - субъектов гражданского права. Однако продажа предприятия не только не означает прекращения юридического лица – продавца предприятия, но и в большинстве случаев даже не представляет угрозы для существования субъекта права – продавца. Возмездный характер договора купли-продажи предприятия предполагает сохранение имущественной базы продавца. И юридические лица, и граждане могут иметь в собственности не одно, а несколько предприятий, продавать одни из них, покупать другие.

Вообще же в гражданском законодательстве термин "предприятие" используется, как известно, в двух значениях: как объект прав (имущественный комплекс) и как субъект права - применительно к муниципальным и государственным предприятиям, т. е. как одна из организационно-правовых форм юридических лиц в сфере предпринимательства.

В качестве субъекта гражданских прав муниципальное или государственное предприятие - это самостоятельный хозяйствующий субъект с правами юридического лица, создаваемый на базе муниципальной или государственной собственности с закреплением за ним имущества на праве хозяйственного ведения (для казенных предприятий - на праве оперативного управления), осуществляющий предпринимательскую деятельность в целях удовлетворения общественных потребностей и получения прибыли (ст. ГК РФ).

В ряде правовых актов предприятие рассматривается одновременно как объект и как субъект права, что отнюдь не способствует определенности рассматриваемого понятия. Так, в Указе Президента РФ № 000 от 2 июня 1994 г. "О продаже государственных предприятий-должников"[6] предусматривается возможность продажи государственных предприятий, признанных в установленном порядке неплатежеспособными. С одной стороны, должником, в том числе неплатежеспособным, может быть только субъект права как сторона в обязательстве, которое он не выполнил. С другой стороны, в приведенном правовом акте речь идет о продаже предприятия, что возможно лишь по отношению к объекту, но не субъекту права. В соответствии с официальным разъяснением[7] в данном случае речь шла о продаже имущества как единого имущественного комплекса предприятия с сохранением за ним статуса юридического лица.

Дело в том, что такие предприятия как субъекты правоотношений не имеют имущества на праве собственности, оно предоставляется им собственником имущества (субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием на праве хозяйственного ведения или оперативного управления - для казенных предприятий). Соответственно собственник в любое время может продать эти предприятия, и если продажа осуществляется не в виде лишь имущества ликвидируемого предприятия, а при условии продолжения его деятельности, это дает основание некоторым исследователям вопроса полагать, что в таких случаях государственное или муниципальное предприятие продается как объект гражданского права, оставаясь при этом одновременно и субъектом права.

Представляется, однако, что предприятие во всех случаях продается именно как объект права, ибо продажа субъектов в принципе невозможна. Как объект гражданско-правовых договоров, предприятие, по сути дела, является не юридической, а производственной (или производственно-технологической, материальной) категорией.

Если в качестве субъекта предприятие может быть основанным лишь на базе государственной (в том числе федеральной) либо муниципальной собственности, то в качестве объекта права (недвижимого имущества) предприятие, как уже отмечалось, может принадлежать любым субъектам права, в том числе гражданам, причем не исключена возможность принадлежности нескольких предприятий одному субъекту права.

Специфика предприятия как особого объекта гражданских прав и как предмета договора его продажи выражается и в том, что в составе предприятия могут передаваться права требования и долги предприятия, но лишь те, которые возникли в связи с деятельностью предприятия.

Совершенно очевидно, что права требования и обязанности (долги) могут иметь лишь субъекты гражданского права, а не предприятие в качестве объекта прав, т. е. в качестве имущества. Соответственно, следует иметь в виду, что когда законодатель упоминает в составе имущества предприятия как единого имущественного комплекса права требования и долги, он имеет в виду, конечно же, требования и долги по обязательствам владельца предприятия, связанным с деятельностью этого имущественного комплекса, и должником является владелец предприятия – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (т. е. продавец предприятия). И даже в тех случаях, когда продаваемое предприятие состоит в основном лишь из имущественных (и неимущественных) прав и обязанностей либо только из них (без материального субстрата), оно рассматривается как объект прав и предмет договора купли-продажи, а его собственник (владелец) – как продавец, т. е. субъект права.

Особыми нематериальными элементами предприятия следует признать его деловую репутацию, деловые связи, положение на рынке тех или иных товаров. Хотя эти элементы не названы в ст. 132 ГК РФ при определении состава предприятия, очевидно, что они имеют большое значение при реализации предприятием своих экономических интересов, связанных с получением прибыли.

Эти элементы поддаются рыночной оценке, и стоимость этих элементов может составлять существенную часть в общей стоимости предприятия.

В каче­стве особой разновидности нематериальных элементов в составе предприятия обычно выделяются так называемые «шансы предприятия», под которыми понимается «возможность благоприятных результатов торгово-промышленной деятельности пред­приятия в будущем, реальное положение его на рынке. Эти шансы основаны на фактическом отношении предприятия к клиентуре, на его репутации и известности. Без шансов предприятие является нежизнеспособным.

Таким образом, стоимость предприятия обычно определяется не только входящими в его состав движимыми и недвижимыми вещами, не только наличием в его составе имущественных и неимущественных прав и обязанностей, но и его шансами, т. е. потенциалом, силой его рыночного положения, а также возможностью соответству­ющей экспортации при перемене собственника, то есть сохранением клиентуры прежнего предприятия ("клиентелла" предприятия). Ведь при несохранении клиентов предприятия при его отчуждении оно уже не будет иметь прежнюю ценность.

Гражданское право Франции, например, относит шансы, деловую репутацию, "раскрученность" предприятия на рынке сбыта товаров к разряду «бестелесных движимых имуществ», подчеркивая тем самым, что экономическая ценность предприятия определяется более постоянным образом входящими в его состав пра­вовыми, нежели вещественными элементами.

От договора купли-продажи предприятия нужно отличать продажу акций акционерных обществ, в том числе контрольный пакет акций, а также продажу долей, вкладов, в иных хозяйственных обществах и товариществах. В этом случае предметом продажи является не предприятие как имущественный комплекс, а сами акции, паи, вклады, доли. Собственником всего имущества при этом продолжает оставаться само хозяйственное товарищество или общество, т. е. смены собственника не происходит. Меняется лишь состав акционеров, товарищей, вкладчиков.

Более подробно понятие предприятия как объекта сделок с недвижимостью рассматривалось в рамках первой лекции как вид недвижимого имущества.

В договоре купли-продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия. Эти условия в качестве предмета и цены являются существенными условиями договора купли-продажи предприятия в силу закона (ст. 554, 555 ГК РФ).

2. Форма, государственная регистрация договора. Заключение и исполнение договора. Продажу предприятия, ввиду ее сложности, условно можно разделить на несколько основных этапов:

1) определение состава и стоимости продаваемого предприятия;

2) заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация;

3) уведомление кредиторов о продаже предприятия;

4) передача предприятия;

5) государственная регистрация перехода права собственности на предприятие к покупателю.

Рассмотрим эти этапы более подробно.

В соответствии со ст. 561 ГК РФ стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязанностей), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Это необходимо для того, чтобы определить предмет и цену договора как существенных условий данного договора. Если в состав предприятия входит земельный участок, необходимо приложение к договору документа, подтверждающего право пользования продавцом этим земельным участком в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Обязанность продавца провести предварительную полную инвентаризацию прода­ваемого предприятия обусловлена тем, что при проведении инвентаризации выявляется фактическое наличие имущества, сопоставляется фак­тическое наличие имущества с данными бухгалтерского учета, а также осуществ­ляется проверка полноты отражения в учете прав требования и долгов, связанных с деятельностью данного предприятия.

Перечисленные документы служат обязательным приложением к договору купли-продажи предприятия, который (как и любой другой договор продажи недвижимости) заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Отсутствие какого-либо из перечисленных документов расценивается как несоблюдение формы договора, и это влечет его недействительность (ст. 560 ГК РФ). (Хотя, если быть более точным, здесь речь должна идти о невключении в договор существенных условий, указанных в законе, без которых договор не может считаться заключенным).