Сделки с недвижимостью, учебно-методический комплекс по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12.00.03 «Юриспруденция» (стр. 20 )

И если он остановился на последнем варианте, - независимо от того, передано ли было имуще­ство плательщику за плату или безвозмездно, - возврату подлежит все имущество без зачета уже произведенных расходов, связанных с содержа­нием получателя ренты.

При оценке допущенного нарушения с точки зре­ния отнесения его к числу существенных следует, очевидно, исходить из того определения, которое содержится в п. 2 ст. 450 ГК. Указанная норма признает существенным такое нарушение договора одной из сторон, которое вле­чет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Несомненно, к числу существенных нарушений условий договора относится невыполнение плательщиком своих обязанностей по уходу и содержанию получателя ренты, причем закон применительно к данному договору (так же, как и к договору пожизненной ренты) не устанавливает минимальной продолжительности просрочки (как, например, к договору постоянной ренты – там один год). Просрочка может быть и менее продолжительной (месяц, например, если в связи с просрочкой получатель ренты оказывается лишенным необходимого ухода и помощи).

Следует обратить внимание и на то, что не имеет значения, виновно или невиновно плательщик ренты допустил просрочку в выполнении своих обязанностей по договору.

Так, по одному судебному делу было установлено, что плательщица ренты, обязавшаяся, в обмен на передачу ей в собственность квартиры пожилой супружеской парой, оказывать получателям ренты по договору пожизненного содержания с иждивением необходимый уход и содержание. Три года она исполняла эти обязанности исправно, затем тяжело заболела, на три месяца попала в больницу, лишилась заработка и потому в течение четырех месяцев не выполняла свои обязанности по договору.

Получатели ренты обратились в суд с иском о расторжении договора и возврате им квартиры, и суд удовлетворил иск, указав, что на выполнение обязанностей по этому договору никакие уважительные причины влиять не могут, - так же, как например, по договору найма жилого помещения не является уважительной для неуплаты квартплаты то, здоров или болен наниматель, имеет он работу или нет, или – так же, как по договору займа возврат долга должником обязателен независимо от его состояния здоровья и платежеспособности.

В приведенном примере ответчица в процессе рассмотрения дела в суде, срочно одолжив где-то деньги, предлагала истцам заключить мировое соглашение, с тем, что она немедленно выплатит им долг за просроченные четыре месяца деньгами.

Однако истцы не согласились, и суд расторг договор, вернул истцам квартиру в собственность, а те деньги, которые она выплачивала старикам в течение трех лет и тот труд, который она вложила на уход за ними, она потеряла вместе с квартирой, из которой она была выселена в соответствии с решением суда.

При этом суд не принял во внимание и доводы ответчицы о том, что у неё была устная договоренность с ответчиками о том, что они подождут несколько месяцев, пока она поправится и сможет работать. Доказать эту договоренность ответчице не удалось, истцы это отрицали. Такую договоренность нужно было фиксировать соответствующим письменным соглашением. (См.: Российская газета от 01.01.01 года).

Поэтому, кидаясь на объявления типа « передам свою квартиру в собственность в обмен на содержание и уход» или давая собственные объявления типа «приму на себя уход и содержание за одиноким пожилым человеком в обмен на дом или квартиру», нужно иметь в виду ситуации, при которых выполнение обязанностей по уходу и содержанию в точном соответствии с условиями договора, в течение, возможно, многих лет может стать непосильным из-за жизненных неурядиц, не зависящим от обязанного лица, и как последствие – можно лишиться квартиры, дома - без компенсации того, что уже было затрачено.

По этой же причине следует осторожно подходить к многочисленным предложениям риэлторских фирм о продаже 1-2-комнатных квартир за невероятно низкую цену – от 4-6 тысяч долларов с тем, что в купленной квартире вместе с новым собственником до конца своих дней будет проживать пожилой или очень больной продавец, которого придется содержать и за которым придется поухаживать, причем, по заверению фирмы, весьма недолго, ибо продавец «на ладан дышит».

Конечно, по таким договорам есть опасность и для продавца, которому могут помочь ускорить встречу с богом, причем не обязательно убив его, достаточно просто плохого отношения к немощному человеку, неоказания необходимой помощи, а на обращение в суд с иском о расторжении договора у старика чаще всего нет ни денег, ни сил, ни знаний, особенно если он прикован к постели (а договоры пожизненного содержания с иждивением заключают обычно именно те граждане, которые в силу старческого возраста или болезней не могут жить самостоятельно).

Если плательщик ренты умрет раньше получателя, его обязанность по предоставлению пожизненного содержания переходит к его наследникам (к ним же переходит по наследству и недвижимость, переданная плательщику по договору под уплату ренты). Если же наследников у плательщика нет, имущество переходит к государству, которое и обязано будет продолжать выплачивать рентные платежи (финансовых, например, или соц. защиты).

И если наследники (в том числе государство) будут существенно нарушать договор, получатель может предъявить к наследникам требование о расторжении договора с возвратом имущества или о выплате выкупной цены.

Кроме того, нужно иметь в виду, что любой договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен по обоюдному согласию сторон на любых условиях, которые они согласуют.

В судебной практике возник вопрос: можно ли к договору пожизненного содержания с иждивением (так же, как и к другим договорам ренты), если имущество было передано под выплату ренты плательщику бесплатно, применить правила ст. 578 ГК о праве дарителя в указанные в этой статье случаях отменить дарение? Ведь в силу ст. 585 ГК к таким договорам субсидиарно применяются нормы о договоре дарения.

Ответ должен быть отрицательным. Договор ренты не является безвозмездным в отличие от договора дарения, поскольку он предусматривает выплату рентных платежей в счет оплаты полученного имущества.

Поэтому рентополучатель не может отменить состоявшуюся передачу имущества, он может лишь требовать по суду расторжения договора с возвратом имущества в случаях, предусмотренных законом.

Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением не относятся к числу «массовых» договоров. В принципе договор пожизненной ренты и особенно договор пожизненного содержания с иждивением должен бы быть выгоден пожилому или просто очень больному человеку с низким уровнем доходом и с единственным богатством – квартирой или жилым домом с тем, чтобы при жизни максимально использовать это богатство.

Однако интересы сторон по таким договорам диаметрально противоположны, и потому такие договоры весьма рискованны, в первую очередь – для стариков.

В Москве десятки фирм занимаются заключением таких договоров в качестве плательщиков ренты (покупателей квартир), но ряд из них можно заподозрить в недобросовестности, которая начинается уже с рекламы, в которой замалчивается факт перехода жилья при заключении договора в собственность фирмы.

В правоприменительной практике органов управления социальным обслуживанием населения возникают существенные вопросы. Речь идет о применении норм Федерального закона от 2 августа 1995 г. «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» (СЗ РФ, 1995, № 32; 2003. № 2).

В соответствии со ст.10, 11 названного закона, оплата социальных услуг гражданами может производиться за счет средств, полученных от продажи или иного отчуждения принадлежащего на праве собственности гражданам пожилого возраста и инвалидам имущества, включая жилые помещения, на основании договоров, заключаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Сделки об отчуждении жилых домов (жилых помещений) в целях оплаты социальных услуг совершаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) сохранения за гражданином пожилого возраста и инвалидом права пожизненного проживания в отчужденном жилом доме (жилом помещении) либо обеспечения его другим жилым помещением, отвечающим требованиям жилищного законодательства, а также права на материальное обеспечение в виде питания, ухода и необходимой помощи;

2) получения согласия в письменной форме местных органов управления социальным обслуживанием населения на оформление сделки.

Приведенные нормы порождают сразу несколько вопросов. Кого считать гражданами пожилого возраста? Какова юридическая природа предусмотренных в этих нормах сделок с жилыми помещениями – договоры купли-продажи, ренты или иные договоры, не предусмотренные гражданским законодательством, но и не противоречащие ему? Касается ли требование о согласие на заключение сделки со стороны органов соцзащиты на любые сделки по отчуждению жилых помещений пожилыми гражданами? Является ли заключение сделки по отчуждению жилья пожилым человеком без неполучения такого согласия основанием для расторжения такой сделки в судебном порядке?

Ответы на некоторые их этих вопросов, возникших в практике деятельности органов социальной защиты населения, были даны как предварительные (направленные для согласования в Министерство социальной защиты населения РФ), были даны на страницах журнала «Российская юстиция» специалистами Московской областной нотариальной палаты, причем без какой-либо аргументации этих ответов ссылками на нормы ГК РФ (Росс. Юстиция. 1997. № 7).. С тех пор от Министерства социальной защиты никаких официальных разъяснений по данным вопросам не поступало, и при внесении изменений в вышеназванный закон в 2003 году никаких уточнений в приведенные выше нормы ст.10, 11 этого закона внесено не было.

Итак, прежде всего следует ответить на вопрос, кто относится к гражданам пожилого возраста? Четких критериев людей пожилого возраста в законодательстве нет, зато есть таковые относительно наступления пенсионного возраста. Очевидно, только этими критериями и следует руководствоваться и относить к людям пенсионного возраста женщин старше 55 лет и мужчин старше 60 лет. Что касается инвалидов, то здесь проблем не возникает: статус инвалида (независимо от возраста) приобретается в установленном законом порядке.

Следующий вопрос, требующий ответа: допустимо ли ограничение правоспособности и дееспособности граждан в праве самостоятельно распорядиться своим жилым помещением в виде обязательности предварительного на то согласия органов соцзащиты? Ответ может быть только положительным: да, допустимо, поскольку п.1 ст. 22 ГК РФ устанавливает, что никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом, а анализируемое ограничение как раз и установлено Федеральным законом.

В то же время следует иметь в виду, что указанное ограничение нельзя распространять на любые сделки по отчуждению жилых помещений пожилыми гражданами, поскольку сам закон относит это ограничение лишь к сделкам по отчуждению жилых помещений пожилыми гражданами и инвалидами, заключаемым с органами социальной защиты населения или их хозрасчетными подразделениями с четко определенной целью: в счет оплаты различных социальных услуг, предоставляемых этими органами таким гражданам. При совершении всех иных сделок по отчуждению своих жилых помещений (дарения, купли-продажи, мены и т. д.) такие граждане (если они не признаны недееспособными или ограниченно дееспособными в судебном порядке) совершенно самостоятельны.

И, наконец, есть ещё один вопрос, требующий ответа: о каком договоре в данному случае идет речь, а соответственно, какие нормы ГК РФ следует применять к оформлению договора, его содержанию, определению прав и обязанностей сторон, особенностям прекращения и т. д? От этого будет зависеть объем прав гражданина по такому договору и гарантированность его прав. Представляется, что здесь однозначно речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, поскольку:

1) одной из сторон является гражданин - п.1 ст. 601 ГК РФ,

2) который передает другой стороне принадлежащую ему недвижимость в виде жилого помещения – п.1 ст. 601 ГК РФ,

3)  другая сторона обязуется предоставлять ему материальное обеспечение в виде питания, ухода и необходимой помощи – ст. 601, 602 ГК РФ, а также

4)  другая сторона обеспечивает его потребность в жилище – п.1 ст. 602 ГК РФ, поскольку пожилой гражданин или гражданин инвалид по такому договору в силу закона сохраняет право пожизненного проживания в отчужденном жилом помещении.

Соответственно, при возникновении любого спора по данному договору следует руководствоваться нормами ст. 601 – 605 ГК РФ, регулирующими договор пожизненного содержания с иждивением, а также нормами о договоре пожизненной ренты, субсидиарно применяемыми к данному договору в силу п.2 ст. 601 ГК РФ.

В частности, в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, и она не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п.2 ст. 602 ГК РФ). Жилое помещение, переданное гражданином, не может быть обременено и тем более отчуждено при его жизни без его предварительного согласия (ст. 604 ГК РФ). А при существенном нарушении другой стороной (органом соцзащиты, его хозрасчетным подразделением) своих обязанностей по договору гражданин вправе потребовать возврата ему жилого помещения, переданного по договору, т. е. расторжения договора без компенсации другой стороны тех расходов, которые она уже понесла на содержание этого гражданина (п.2 ст. 605 ГК РФ).

Тема 10. Договор аренды земельного участка

1.  Особенности субъектного состава, срок и заключение договора. Особенности договора аренды земельных участков как вида недвижимого имущества обусловлены значением земли как основы жизни и деятельности человека, как природного ресурса, важнейшей составной части природы.

Пра­вовое регулирование аренды земельных участков основывается прежде всего на нормах граж­данского законодательства, в то же время земельное законодательство устанавливает определенные правила, относящиеся к договору аренды, исходя из особенностей данного вида недвижимости вообще и категории земель, к которому отнесен арендуемый земельный участок, - в частности. К числу важнейших законодательных актов в области земельного права, регулирующих аренду земельных участков, относятся Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 01.01.01 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Площадь земельных участков, которые могут одновременно находиться в аренде у одного арендатора, не ограничивается, в том числе по отношению к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения (п.6 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Для передачи в аренду земельного участка он должен пройти государственный кадастровый учет с присвоением ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, кадастрового номера.

Это правило относится и к земельным участкам, находящимся в долевой собственности. Кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду, прилагается к договору аренды.

Договор аренды земельного участка независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (нотариальное удостоверение не обязательно) и подлежит государственной регистрации.

В качестве арендаторов земельных участков могут выступать как граждане, так и юридические лица с оговоркой в п.1 ст. 22 Земельного кодекса РФ о том, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, прямо предусмотренных Земельным кодексом РФ. Однако никаких специальных норм, ограничивающих либо запрещающих аренду земли иностранными гражданами и лицами без гражданства по сравнению с арен­дой земли гражданами Российской Федерации Земельный кодекс РФ не содержит.

Что касается иностранных юридических лиц, никакие специальные требования к ним при аренде земельных участков Земельным кодексом РФ также не пре­дусмотрены.

Напомним, что ограничения существуют только в возможности для таких субъектов иметь землю на праве собственности (но не аренды). Так, единственное исключение, введенное в Земельный кодексе РФ в отношении иностранных граждан, юридических лиц и лиц без гражданства сводится к тому, что они не могут обладать на праве собст­венности земельными участками (или долями в праве собственности на земельные участки), находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ).

Кроме того, те же субъекты, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля таких субъектов (иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства) составляет белее чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения (или долями в праве собственности на земельные участки) только на праве аренды, но не собственности (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, действующее гражданское и земельное законодательство не содержит особых правил (ог­раничений) по приобретению иностранными гражданами, лицами без гражданства, ино­странными юридическими лицами земельных участков на условиях аренды.

Земельный кодекс РФ исходит из того, что по общему правилу именно собствен­ники земельных участков могут свободно предоставлять их в аренду в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в от­ношении Российской Федерации — собственника земельных участков, указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ в качестве исключенных из оборота. То же положение содер­жится в п. 11 ст. 22 Земельного кодекса РФ — запрет на передачу в аренду изъятых из оборота земельных участ­ков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В числе таких случаев-исключений можно назвать п. 2 ст. 16 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", допускающий аренду земельных участков на территории национальных парков, которые относятся к землям, исключенным из оборота.

Исключением из общего правила о передаче земли в аренду только ее собственником является предусмотренное п. 10 ст. 22 Земельного кодекса РФ положение о том, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совер­шеннолетия.

Особый порядок предусмотрен для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства на них объектов недвижимости. Предоставление таких земельных участков в аренду, по общему правилу, осуществляется с предварительным согласованием мест размещения объектов на передаваемом в аренду земельном участке (либо – без согласования, когда участок предоставляется для строительства жилья) и (тоже – по общему правилу), причем на основании проведения торгов в виде аукционов или конкурсов на продажу права на заключение договора аренды земельного участка.

Без проведения торгов договор аренды земельного участка из земель государственной, муниципальной собственности может заключаться лишь в тех случаях, когда объявление о передаче в аренду такого участка было опубликовано заблаговременно, но поступила лишь одна заявка.

Гражданский кодекс РФ (ст. 270) разрешает выступать в качестве арендодателей и тем лицам, которым земельный участок предоставлен в постоянное пользование. Необходимо лишь согласие на это собственника земельного участка. Земельный же кодекс РФ (п. 4 ст. 20) в императивной форме это запрещает. В данном случае налицо коллизия норм гражданского и земельного права, которая ждет своего решения со стороны законодателя.

Напомним, что лицами, имеющими право иметь земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут быть граждане, получившие такое право до введение в действие Земельного кодекса РФ и не пожелавшие участок приватизировать, а также государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного управления. Иные юридические лица, имевшие такое право ранее, обязаны (по своему выбору) переоформить его на право аренды или приобрести эти земельные участки в собственность до 1 января 2006 г. (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 01.01.01 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148).

Причем Постановление Пленума ВАС РФ 3 11 от 01.01.01 г. (п. 7) предусматривает, что реализовать своё право на выбор по отношению к земельному участку собственник недвижимости на нем может только однажды: если изберет вариант аренды, то впоследствии лишается права на приватизацию (выкуп) земельного участка (насколько это правило соответствует закону – вопрос спорный, скорее это нелегитимная поправка к закону).

Предельный срок договора аренды установлен лишь применительно к сдаче земельных участков для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ – 1 год (п.7 ст. 22 Земельного кодекса РФ), и к аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения – 49 лет (п.3 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Однако арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, имеет преимущественное право (при прочих равных условиях) на заключение договора на новый срок, в том числе применительно к аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 621 ГК РФ, п.3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п.5 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Такое преимущественное право имеется у арендатора, кроме случаев:

- когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооруже­ния захочет реализовать свое преимущественное право на аренду (или покупку) данного земельного участка (п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ);

- когда граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооруже­ний, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на при­ватизацию земельных участков или приобретение права их аренды (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ);

-  когда арендодатель желает прекратить договор аренды в связи с совершением арендатором действий (бездействия), предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ, т. е. когда арендатор использует арендуемый земельный участок не по назначению или вообще не использует, использует с нарушением экологической обстановки и допускает иные нарушения, указанные в ст. 46 Земельного кодекса РФ.

В некоторых случаях законодатель устанавливает минимальные сроки аренды. Так, в силу п. 6 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы только на праве аренды (т. е. не подлежат продаже) и на срок не менее 5 лет.

Заключение договора: договор аренды земельного участка заключается в письменной форме путем составления единого документы, в качестве существенных условий должен содержать условия о предмете и цене и подлежит государственной регистрации независимо от срока договора.

Как уже было отмечено, договор аренды земельного участка из земель государственной, муниципальной собственности заключается по инициативе (по заявлению) будущего арендатора без проведения торгов, если претендент только один и при условии, что предварительно было опубликовано сообщение о наличии предлагаемых в аренду участков в средствах массовой информации, причем договор может быть заключен не ранее чем через месяц после такой публикации.

Но если заявления на аренду одного и того же участка подали два и более претендентов, такой земельный участок предоставляется в аренду на торгах (конкурсах или аукционах). Порядок проведения торгов урегулирован (всё равно – в отношении продажи или аренды) в ст. 38 Земельного кодекса РФ и в ст. 447-449 ГК РФ.

Кроме того, постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587).

Следует ещё раз подчеркнуть, что речь идет здесь об аренде земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности. Частный собственник заключает договор аренды с кем хочет – с соблюдением земельного законодательства.

Без проведения торгов земельные участки могут предоставляться в порядке, предусмотренном ст. 34 Земельного кодекса РФ, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам малочисленных народов Сибири, Севера, дальнего востока для всякого хозяйствования, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота. Но в этих случаях выкуп арендованного участка в собственность не допускается.

При наличии в совокупности следующих условий:

·  земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности,

·  является неделимым,

·  в здании, находящемся на таком участке, помещения принадлежат одним физическим или юридическим лицам на праве собственности, а другим – на праве хозяйственного ведения, либо всем лицам – на праве хозяйственного ведения, -

все владельцы помещений в здании имеют право на приобретение земельного участка под ним в аренду (но не в собственность). Если же в здании, находящемся на неделимом земельном участке, все помещения принадлежат их владельцам на праве собственности, они имеют право выбора: заключить договор купли-продажи в долевую собственность или аренды этого участка – п.3 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Если заключается договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, то его от имени арендодателей подписывают либо все они лично), т. е. все сособственники, либо любое лицо, имеющее доверенности от всех сособственников, удостоверенные нотариусом или должностным лицом органа местного самоуправления.

И ещё: сособственник земельного участка может продать свою долю и без выделения её в натуре, но сдать в аренду (т. е. не весь участок, находящейся в долевой собственности, а свою долю) – только после выделения участка в натуре в соответствии с его долей.

2. Права, обязанности арендатора и особенности прекращения договора. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в каче­стве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паево­го взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уве­домления.

Более широкий, чем по другим договорам аренды, объем прав предоставлен в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатору при передаче участка в суб­аренду.

По общему правилу, в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

В данном случае Земельный кодекс РФ и выступает тем иным законом, в соответствии с которым для передачи земельного участка в субаренду согласия собственника участка не требуется, но необходимо его уведомле­ние, если договором между собственником и арендатором не предусмотрено иное.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатору в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса предоставлен более широкий круг полномочий в отношении арендованного имущества.

Помимо того, что арендатор земельного участка получает право в пределах сро­ка договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, указанная норма предусматривает, что изменение условий договора арен­ды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных дого­вором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда собственник земельного участка выразит желание продать его, в п.8 ст. 22 ЗК РФ предоставлено (за некоторыми исключениями) пре­имущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодатель­ством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ).

Принимая во внимание, что большая часть земельного фонда продолжает оставаться в государствен­ной собственности, названная норма призвана создать определенную стабильность от­ношений аренды земельных участков для потенциальных долгосрочных инвесторов. Однако указанное преимущественное право арендатора «уступает» в силу п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительному праву на приватизацию земельных участков граждан и юридических лиц – собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на данном земельном участке, т. е. находящемся в государственной или муниципальной собственности. В данном случае законодатель исходит из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

При этом, хотя по общему правилу продажа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем проведения торгов (аукционов или конкурсов), арендатору такого участка (как гражданину, так и юридическому лицу) предоставлено право приобрести в собственность арендованный земельный участок вне конкурса по его рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого участка (ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Обязанности арендатора определяются нормами ГК РФ об аренде, а также нормами земельного законодательства с учетом специфики земельных участков как предмета договора аренды.

Одной из важнейших обязанностей арендатора является уплата арендной платы. В Земельном кодексе РФ вслед за ГК РФ отмечено, что размер арендной платы определяется договором аренды и не должен зависеть от усмотрения местных властей.

В то же время общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены на федеральном уровне Правительством РФ.

Обязанности арендаторов, связанные с использованием арендованного имущества, закрепленные в общем виде в ст. 615 ГК РФ, конкретизируются применительно к договору аренды земельных участков в Земельном кодексе РФ (ст. 42) и практически не отличаются от обязанностей собственников земельных участков, связанных с осуществлением ими своего права собственности.

Среди основных обязанностей арендаторов земельных участков в Земельном кодексе РФ закреплена обязанность использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, то есть принадлежностью к той или иной категории земель, а также разрешенным исполь­зованием, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В связи с развитием законодательства о землеустройстве в Земельный кодекс РФ включена новая обязанность субъектов прав на землю, в том числе арендаторов, — сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных уча­стках в соответствии с действующим законодательством.

Особая норма, регулирующая передачу земельного участка в аренду для государ­ственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ, содер­жится в п. 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ. По сути дела, здесь налицо «принудительная» аренда, т. е. собственник земельного участка не вправе отказаться от заключения договора аренды.

Такая принудительная аренда возможна и по отношению к собственнику земельного участка, и по отношению к арендатору, если потребовавшийся земельный участок находится в аренде.

Особенности аренды в таких случаях следующие.

Во-первых, законодательно определен срок такой аренды — не более, чем один год. Это условие, закрепленное в законе, должно предотвратить длительное вмешательство в хозяйственную деятельность собственников земельных участков и обеспечить большую эффективность при планировании работ, направленных на реализацию отдельных задач государства или муниципального образо­вания — так называемых государственных или муниципальных нужд.

Во-вторых, арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его дальнейшего использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убыт­ки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультива­ции земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка (п. 7 ст. 22 Кодекса).

Согласно ранее дей­ствовавшему земельному законодательству собственники и арендаторы были обязаны повышать плодородие земель. Согласно положе­ниям Земельного кодекса РФ такое требование уже не предъявляется. Любое лицо, использующее землю, обязано лишь не допустить ухуд­шения плодородия по сравнению с тем его уровнем, который существовал на момент предоставления или передачи ему участка. Однако это не означает, что собственники земельных участков и арендаторы не могут по своему желанию производить улучшения земельного участка и повышать его плодо­родие.

С учетом сложившейся за прошлые годы негативной практики, когда после оформления прав пользования землей хозяйствующие субъекты не торопились приступать к ее освоению, что в определенных случаях может привести к ухудшению состояния земли, в Земельный кодекс РФ включена новая обязанность — своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, когда сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, в том числе договорами аренды. Но для того, чтобы такая обязанность возникла, необходимо, чтобы собственник земельного участка при передаче его в аренду по­заботился о включении соответствующего положения в договор.

В Земельный кодекс РФ включена также ставшая традиционной обязанность любых землепользователей, в том числе арендаторов, соблюдать при использова­нии земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, эко­логических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.