Сделки с недвижимостью, учебно-методический комплекс по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12.00.03 «Юриспруденция» (стр. 9 )

Кроме того, если нотариус поможет юридически грамотно составить текст сделки, объяснить сторонам её последствия (например, объяснить, чем дарение отличается от завещания), то в учреждения юстиции нужно представлять уже надлежащим образом оформленные документы, что способны сделать далеко не все граждане, вынужденные всё равно обращаться к риэлторам, платить немалые деньги, и там никто ничего объяснять не будет.

Было бы логичным предоставить нотариусам удостоверять договоры с недвижимостью под страхом их недействительности, а регистрационным органам оставить лишь функции государственной регистрации прав, перехода прав и тех или иных сделок с недвижимостью.

Отсутствие государственной регистрации в тех случаях, когда она необходима в силу закона, влечет недействительность (ничтожность) сделки с недвижимым имуществом (п.1 ст. 165 ГК РФ). Однако это правило подлежит ограничительному толкованию: оно должно применяться лишь в случаях, когда в силу закона государственная регистрация выступает условием действительности сделки (например, договор о залоге недвижимости - п.3,4 ст. 339 ГК РФ).

В самом же ГК РФ в основном преобладает иная юридическая конструкция: если договор подлежит государственной регистрации, он считается заключенным лишь после такой регистрации (п.3 ст. 433 ГК РФ), т. е. последствием несоблюдения требования закона о государственной регистрации сделки является её незаключенность, т. е. практически её отсутствие, а значит – отсутствие изменений в правовом положении сторон (скажем, покупатель жилья не становится его собственником до гос. регистрации договор, зато продавец продолжает оставаться собственником, даже если деньги уплачены и жилое помещение фактически передано покупателю).

В то же время, защищая интересы добросовестной стороны в сделке, п. 2 ст. 165 ГК предусматривает исключение из этого правила: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Суд, разрешая спор, будет рассмат­ривать также и причины уклонения одной сторо­ны от регистрации. Если таковые будут признаны необоснованными, то суд вправе вынести решение о регистрации сделки и о возмещении другой сто­роне убытков, вызванных задержкой в регистра­ции (п.4 ст.165 ГК РФ). Но в случае признания судом уклонения от регистрации обоснованным (например, покупатель отказывается уплатить покупную цену) судебное решение может быть принято и не в поль­зу истца. При этом даже положительное решение суда само по себе не заменяет государственной регистрации, однако оно лишь порождает регистрирующего органа произвести государственную регистрацию сделки.

Таким образом, хотя ст. 165 ГК РФ предусматривает последствия несоблюдения и нотариальной формы сделки, и требования о её государственной регистрации, законодатель исходит из того, что в первом случае – сделка по общему правилу заключена, но недействительна, а во втором – вообще не заключена.

Нотариальное удостоверение по желанию сторон возможно и тех сделок, которые по закону не требуют такого удостоверения (п.2 ст. 163 ГК РФ), государственная же регистрация осуществляется только в отношении только тех сделок, применительно к которым она признана обязательной.

И ещё: даже если сделка удостоверена нотариально, регистрирующий орган может отказать в её гос. регистрации, если нотариус удостоверил её в нарушение закона. Пунктом 1 ст.13 Закона о госу­дарственной регистрации установлено, если сделка не соответствует требованиям законодательства, в государствен­ной регистрации сделки или перехода прав на ее основании должно быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сдел­ки. И такое последствие должно иметь место даже в тех случаях, когда на регистрацию представлена сделка, удостоверенная нотариально.

Так, сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные ограниченными судом в дееспособности гражданами без согласия попечителей (ст.176 ГК РФ) или одним из суп­ругов без согласия другого супруга (ст.35 Семей­ного кодекса РФ) являются оспоримыми. Но в силу того, что данные сделки не соответствуют требованиям закона, в государственной регист­рации таких сделок и перехода права на их основа­нии должно быть отказано.

Практически регистрирующие органы, определяя в силу п.1 ст. 13 Закона о государственной регистрации законность регистрируемой сделки, осуществляют проверку тех же условий действительности сделки, что и нотариусы, удостоверяющие сделку, а именно:

·  право - и дееспособность сторон;

·  наличие необходимых полномочий у пред­ставителей сторон сделки;

·  соблюдение формы сделки:

·  наличие в тексте договора установленных законом его существен­ных условий;

·  принадлежность имущества лицу, распоря­жающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имущества;

·  соблюдение прав и законных интересов треть­их лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установлен­ных законом случаях;

·  отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия - указание этих условий в договоре.

Таким образом, проверка законности сделок с недвижимостью осуществляется регистрационным органом независимо от формы сделки (простая письменная или нотариальная) и даже от того, подлежит ли сама сделка государственной регистрации или наличие такой сделки и её исполнение являются только основанием для регистрации перехода права.

Например, государственной ре­гистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст.558 ГК РФ) и предпри­ятий как имущественных комплексов (ст.560 ГК РФ). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежи­лых помещений, садовых и дачных домов, земель­ных участков) государственной регистрации не требуется. Но в обоих случаях регистрации под­лежит переход права к покупателю (ст.551 ГК РФ), поэтому проверка законности договоров ку­пли-продажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена не­зависимо от вида проданной недвижимости.

3. Органы государственной регистрации и порядок регистрации. В 2004 году был принят пакет нормативных актов, существенно изменивших с 1 января 2005 г. структуру органов, осуществляющих гос. регистрацию (имеются в виду Указы Президента РФ № 1и изменения, внесенные в Закон о гос. регистрации).

В настоящее время выстроена такая вертикаль исполнительной власти в сфере гос. регистрации: Министерство юстиции РФ – Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация, Служба) и её территориальные органы – Главные управления федеральной регистрационной службы, действующие в пределах территории каждого территориального регистрационного округа и осуществляющие непосредственно гос. регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Границы округов устанавливаются Минюстом РФ, обычно они соответствуют территории субъекта РФ: например, Главное управление Федеральной регистрационной службы Омской области. Управления могут иметь при необходимости свои филиалы – в рамках одного или разных муниципальных образований.

Директор Федеральной государственной службы (Росрегистрации) назначается на должность Президентом РФ. Минюстом назначаются главные государственные регистраторы в территориальных округах, которые и являются руководителями территориальных округов Росрегистрации. Их заместители назначаются на должность директором Росрегистрации, а иные госрегистраторы в территориальных округах - назначаются на должность руководителем территориального округа Госсрегистрации.

Государственные регистраторы являются федеральными госслужащими. Они должны иметь высшее юридическое образование и опыт работы по юридической специальности не менее трех лет или опыт работы в службе госрегистрации не менее двух лет либо могут иметь иное высшее образование при опыте работы в службе госрегистрации не менее трех лет. В любом случае для назначения на должность госрегистратора лицо должно пройти специальное обучение (курсы) и сдать квалификационный экзамен – ст. 15 Закона о гос. регистрации.

Круг полномочий учреждений юстиции установлен в Законе о государственной регистрации, в ст. 13 которого установлен и порядок регистрации:

-  прием документов, необходимых для регистрации и отвечающих требованиям этого закона – с приложением документа об уплате гос. пошлины;

-  регистрация этих документов;

-  правовая экспертиза документов и проверка законности сделки с недвижимостью;

-  установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже ранее зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также установление иных оснований для отказа или приостановления регистрации;

-  внесение записей в Единый государственный реестр прав при отсутствии оснований для отказа;

-  совершение надписей на правоустанавливающих документах (например, сделках купли-продажи, мены, дарения) и выдача удостоверений о государственной регистрации.

Таким образом, существенную часть деятельности учреждений составляет то, что именуется правовой экспертизой а сама гос. регистрация выражается во внесении определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой реестр является общим для всей страны, при этом включение в него соответствующих данных происходит по одним и тем же для всей страны правилам.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя 1) правоустанавливающие доку­менты на недвижимое имущество, и 2) книги учета документов.

Дело открывается на каж­дый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все до­кументы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; о выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Единый государственный реестр прав, дела правоустанав­ливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо докумен­тов или их частей не допускаются, кроме случаев, предусмотренных законом.

Единый государственный реестр прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информа­ции и в электронном виде). При несоответствии записей на бумажном и магнитном но­сителях приоритет имеет запись на бумажном носителе. При несоответствии записей в Едином государственном рее­стре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ, а в запись вносятся необходимые изменения.

На учреждения юстиции возлагается обязанность учинять соответствующие записи в установленный срок (не позднее месяца) со дня подачи заявления о регистрации с приложением необходимых документов. За регистрацию взимается плата в предусмотренном субъектом Федерации размере.

Как уже отмечалось, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свиде­тельством о государственной регистрации прав.

При государственной регистрации прав на недвижимое имущество свидетельство установленной формы выдается:

правообладателю - при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества;

арендатору - при регистрации аренды;

залогодержателю - при регистрации ипотеки.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регис­трационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма (бланки) свидетельств и специальной надписи устанавлива­ется Правилами ведения Единого государственного реестра прав (приложением к ним): Правила эти утверждены Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. с многочисленными последующими изменениями.

Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества. Местожительство заявителя-гражданина или место нахождения заявителя - юридического лица значения не имеют. Исключением является государственная регистрация сделок с предприятиями как имущественными комплексами (п.2 ст. 22 Закона о государственной регистрации): эти сделки (и переход права на предприятие в целом) регистрируются федеральным органом - Росрегистрацией или, что то же, Федеральной регистрационной службой. Особые правила государственной регистрации прав на сделки предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним рассматриваются применительно к сделкам с предприятиями.

Датой государственной регистрации признается день, в который данные о правах на недвижимость и ее обременения были внесены в Единый государственный реестр.

Основания для отказа в регистрации определены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Имеются в виду случаи, когда право на объект не является таким, которое в соответствии с Законом подлежит государственной регистрации (например, речь идет о вещах, относящихся к числу движимых, либо о воздушных судах, а также других объектах недвижимости, на которые данный закон не распространяется), либо с заявлением о государственной регистрации обращается ненадлежащее лицо, либо представленные на государственную регистрацию прав документы не соответствуют установленным требованиям к их форме или содержанию, а также в некоторых иных, указанных в этой статье случаях.

Об отказе в регистрации заявителю должно быть сообщено в письменной форме в пятидневный срок после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. Отказ, приостановление регистрации или уклонение от нее могут быть обжалованы в судебном порядке. Та же статья 20 Закона о гос. регистрации предусматривает возможность и порядок прекращения регистрации по заявлению сторон договора.

В ст. 19 и 20 Закона о государственной регистрации определены порядок и условия приостановления государственной регистрации. Основание приостановления регистрации по инициативе регистратора - возникновение у него сомнений в наличии оснований для регистрации прав, а также в подлинности и достоверности представленных документов. В этом случае в течение месяца регистратор обязан принять необходимые меры для получения дополнительных сведений и (или) документов, известив об этом заявителей. Регистрация в этих случаях может быть приостановлена не более чем на один месяц.

Государственная регистрация осуществляется на платной основе – с уплатой государственной пошлины, размер которой определяется соответствующим ФЗ о госпошлине.

Одним из обязательных элементов новой системы государственной регистрации недвижимого имущества (прав на него и сделок с ним) является ее публичность.

Смысл публичности выражается в том, что государственная регистрация носит открытый характер (ст. 7 Закона о гос. регистрации). На орган, осуществивший государственную регистрацию, возлагается обязанность предоставить в течение пяти рабочих дней за плату, а если это предусмотрено Законом, то и бесплатно, информацию (выписку из Единого гос. реестра) о сведениях, включенных в Единый государственный реестр, притом по любому объекту и любому лицу.

Однако требование о предоставлении такой информации не может быть анонимным. Для получения информации заявителю-гражданину необходимо представить наряду с письменным заявлением документы, которые удостоверяют его личность, а если речь идет об организации — документов, подтверждающих, что она зарегистрирована в качестве юридического лица, а также документов, подтверждающих полномочия заявителя действовать от имени данного юридического лица. Публичный характер государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обусловлен тем, что такая регистрация является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, предупреждения различного рода ошибок, злоупотреблений, обманов и т. п. в этой сфере.

Открытость сведений имеет свои границы. Любому лицу предоставляется описание объекта недвижимости, по которому сделан запрос, зарегистрированные права на него, существующие в отношении него обременения и правопритязания. Зато сведения о содержании правоустанавливающих документов (кроме сведений, которые относятся к ограничениям права), обобщенные сведения о правах отдельного лица на все сразу имеющиеся у него объекты недвижимости, а равно выписки, которые содержат сведения о переходе прав на объект недвижимости от одного лица к другому, могут предоставляться лишь ограниченному числу лиц. Сюда входит сам правообладатель, затем - те, кто действуют от его имени по доверенности, далее - руководители органов местного самоуправления и органов государственной власти, налоговые органы, суды и правоохранительные органы, судебные приставы-исполнители, в производстве которых находятся дела, связанные с объектом регистрации и (или) его правообладателем, а также те лица, которые имеют право на получение наследства (по запросу нотариуса).

Такие ограничения направлены на защиту интересов правообладателя. Этим же целям служит и другое, содержащееся в Законе о государственной регистрации правило, которым на орган, осуществляющий государственную регистрацию, возлагается обязанность информировать правообладателя по его запросу в течение семи рабочих дней с момента его запроса о том, кому были предоставлены сведения, относящиеся к принадлежащему ему объекту.

Информация, о которой идет речь, пока может запрашиваться только по месту совершения государственной регистрации прав. Однако указанное ограничение является временным. Оно действует, пока не будет полностью введена система электронного обмена информацией о зарегистрированных правах между регистрирующими органами, после чего только можно будет считать что создание единой системы регистрации действительно завершено. Имеется в виду, что в этом случае, например, омская фирма сможет получить в соответствующем учреждении юстиции в самом же Омске сведения о регистрации прав на объект недвижимости, расположенный во Владивостоке или Калининграде.

Закон о государственной регистрации (глава 5) содержит определенные правила, посвященные ответственности органов, которые осуществляют регистрацию и при этом отвечают за своевременность и точность записей о правах на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, а также за необоснованный отказ в государственной регистрации прав или уклонение от регистрации. Ответственность же за точность данных об объектах недвижимого имущества и своевременность их представления несут организации по учету этих объектов. (В Омске таковой является муниципальное унитарное предприятие по работе с недвижимостью, ставшее правопреемником прав и обязанностей БТИ г. Омска в силу Постановления мэра г. Омска от 01.01.01 г. «О реорганизации муниципального унитарного предприятия по работе с недвижимостью в г. Омске»). Следует отметить, что до принятия Закона о государственной регистрации… государство не несло вообще никакой ответственности, в том числе по возмещению убытков, в случае признания, например, недействительной зарегистрированной сделки с недвижимостью.

Непременным условием ответственности служит их вина: регистрирующий орган (поскольку это учреждение и деятельность его не является предпринимательской) подлежит освобождению от ответственности, если докажет отсутствие своей вины в указанных нарушениях. Ответственность, о которой идет речь, выражается в обязанности возместить вред, причем за счет казны Российской Федерации и в полном объеме - п. 3 ст. 31 Закона о государственной регистрации (т. е. и реальный ущерб, и упущенную выгоду, и моральный вред).

В роли потерпевшего может выступать правообладатель (например, вследствие неправильной информации была завышена стоимость объекта) или третье лицо (например, банк выдал кредит под залог объектов, не зная, что они до того были уже заложены в обеспечение значительного по размеру долга).

Особый случай защиты имущественных прав участников сделки предусмотрен в ст. 31-прим и применяется только применительно к сделкам с жилыми помещениями (купля-продажа, мена) и только к тем сделкам, по которым право собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение было зарегистрировано после 1 января 2005 года.

Дело в том, что по действующей редакции ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Соответственно, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, но – за исключением случаев, когда оно может быть виндицировано по суду по правилам ст. 302 ГК РФ даже у добросовестного приобретателя.

Статья 31-прим предусматривает, что собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать у добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого жилое помещение было истребовано по решению суда, имеют право на разовую компенсацию за счет казны Российской федерации. Компенсация эта, однако. Может и не покрыть всего возникшего вреда, так как компенсируются только убытки в виде реального ущерба и не выше суммы в одни миллион рублей. Причем компенсацию придется подождать: она выплачивается, если по не зависящим от истца причинам решение суда о возмещении убытков с ответчика не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления исполнительного документа к исполнению.

Очевидно, что в данном случае понесенный стороной сделки с жильем вред компенсируется независимо от вины регистрировавшего сделку органа. Однако эта компенсация может и не покрыть всех понесенных убытков (т. е. эта норма мало согласуется с правилом п. 3 ст. 31 Закона о государственной регистрации о необходимости полного возмещения вреда).

Принципом государственной регистрации является заявительный порядок. Без заявления о государственной регистрации перехода прав и сделки регистрационная процедура не начинается. Исключение из заявительного порядка составляет регистрация ограничений (обременений), возникающих в силу закона (например, при передаче недвижимости под выплату ренты, при ипотечном кредите) или судебных актов (наложение ареста на имущество должника).

Государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя, сторон договора либо их представителя, имеющего нотариально удостоверенную доверенность, если иное не предусмотрено законом, или иные документы, подтверждающие их полномочия как представителей (когда речь идет о представительстве в силу закона родителями своих несовершеннолетних детей и о представительстве подопечных назначенными им опекунами). Для регистрации сделки (купли-продажи, дарения жилых помещений, ренты и др.) заявление должны подавать все участники сделки (или их представители).

К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для её проведения. Наряду с документами, удостоверяющими личность заявителя, его полномочия, если это представитель, учредительные документы юридического лица и свидетельство о его регистрации, документ о присвоении ИНН), к заявлению необходимо приложить один из документов, который в силу ст. 17 Закона о государственной регистрации является основанием для такой регистрации. Кроме того, обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в ст. 18 Закона о государственной регистрации, не допускается, если представленные на регистрацию документы отвечают требованиям названной статьи и если иное не установлено законодательством РФ.

А иное установлено, т. е. для государственной регистрации необходимы определенные законодательством дополнительные документы, как правило, в случаях, когда требуется защитить права и законные интересы лиц, не участвующих в сделке. Определить, требуется ли данный документ на стадии приема докумен­тов на государственную регистрацию, не всегда возможно, это может быть установлено при правовой экспертизе.

Так, для заключения крупных сделок или сделок, в которых имеется заинтересованность, коммерческими организациями, должно быть представлено разрешение на совершение этой сделки соответствующего компетентного органа (общего собрания, собрания директоров и т. д.).

Для заключения сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся на праве хозяйственного ведения у унитарного государственного или муниципального предприятия либо на праве оперативного управления у казенного предприятия, потребуется документ, подтверждающий согласие на это собственника данного имущества (п. 2 ст. 295, п.1 ст. 297 ГК РФ).

Если объект недвижимости, который становится предметом сделки, уже находится в залоге, для государственной регистрации сделки необходим документ, фиксирующий согласие залогодержателя на распоряжение объектом, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 346 ГК РФ).

В тех случаях, когда регист­рации подлежит переход права на основании договоров купли-продажи (ст.556 ГК РФ), арен­ды с правом выкупа (п.1 ст.655 ГК РФ), мены (п.2 ст.567 ГК РФ), возмездной ренты (п.2 ст.585 ГК РФ) с передачей недвижимости под выплату рен­ты, соглашений об отступном (ст.409 ГК РФ) и соглашений о расторжении договора с возвратом имущества (п.4 ст.453 ГК РФ), для регистрации необходим передаточный акт или иной до­кумент, подтверждающий исполнение обя­зательств по передаче имущества.

Если предметом договора купли-продажи или мены является жилое помещение, то для государственной регистрации договора необ­ходим документ с указанием лиц, со­храняющих права пользования жилым помеще­нием после его отчуждения, и их прав является существенным условием договоров купли-про­дажи и мены жилых помещений (п.1 ст.558 ГК РФ). К указанной категории относятся, напри­мер, наниматели, отказополучатели (проживающие в помещении в силу завещательного отказа), получатели ренты, если они не дали письменного согласия на освобождение жилого помещения вместе с собственником жилья в связи с его отчуждением.

Если собственниками (долевыми собствен­никами) имущества являются несовершенно­летние, не достигшие 14 лет (малолетние) или недееспособные граждане, то от их имени дого­вор подписывается родителями, усыновителями или опекунами (ст.28, 29 ГК РФ). При этом тре­буется письменное согласие органов опеки и попе­чительства (ст.37 ГК РФ).

Если собственниками (долевыми собст­венниками) имущества являются несовершен­нолетние в возрасте от 14 до 18 лет или ограни­ченно дееспособные граждане, договор подписывается ими самостоятельно (ст.26, 30 ГК РФ), но при этом требуется письменное одобре­ние или согласие родителей, усыновителей или попечителей (ст.26 ГК РФ), а также письменное согласие органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ).

Если в жилом помещении проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (т. е. не сособственники этого жилого помещения, а имеющие лишь право пользования им), и при совершении сделки с жилым помещением затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, то также необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки (п.4 ст.292 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.24 Закона о государственной регистрации в случае регистрации продажи доли в праве долевой собственности постороннему лицу к заявлению о государст­венной регистрации должны прилагаться документы, подтверждающие извещение продавцом доли в письменной форме остальных сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продается доля.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в праве общей собственности производится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если объект находится в общей совместной собственности, в том числе в общей собственно­сти супругов, то сделка по распоряжению недви­жимостью может заключаться одним из них. При этом требуется представление нотариально удосто­веренного согласия другого супруга (ст.35 Семей­ного кодекса РФ).

Письменного согласия других сособственников в праве совместной собственности по закону не требуется (ст.253 ГК РФ), но, учитывая возможность возникновения в прошлом совместной собственности на ос­новании договоров при­ватизации жилья, такой документ необходим. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, во всех случаях допускается только по согласию всех сособственников (п.2 ст.576 ГК РФ).

Нотариально удостоверенное согласие супру­га требуется и в случае приобретения жилого помещения на основании договора купли-продажи или мены, поскольку п. З ст.35 Семейного ко­декса РФ установлена необходимость согласия на совершение любой сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке. Вместе с тем, если оба супруга подпишут договор как совмест­ные собственники на стороне продавца или на стороне покупателя, то в этом случае нотари­ального согласия на сделку не требуется.

Если правоустанавливающим документом правообладателя недвижимости является дого­вор ренты (договор пожизнен­ного содержания с иждивением), то объект обре­менен правами получателя ренты: обязательст­вом по выплате ренты (ст.586 ГК РФ) и залогом в силу закона в обеспечение этих обязательств (ст.587 ГК РФ).

Записи об обременениях должны быть внесены в Единый государственный реестр при регистрации права плательщика ренты. Дан­ные записи могут быть погашены на основании соглашения (судебного решения) о расторжении договора ренты либо на основании свидетельст­ва о смерти получателя ренты. Но пока указан­ные записи не погашены, отчуждение имущест­ва допускается только с согласия получателя ренты (ст.604 ГК РФ). Но и согласие на отчуждение не избавляет недвижимость от обременения, пра­ва нового собственника также будут обременены обязательством пожизненного содержания с иж­дивением (ст.586 ГК РФ). Поэтому в договоре от­чуждения должно быть указано на сохранение обременения, в противном случае возможен от­каз в регистрации в соответствии с п.1 ст.20 За­кона о государственной регистрации на том основании, что лицо, которое имеет права, огра­ниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Если объект недвижимости находится на арендуемом продавцом земельном участке, то договором аренды может быть предусмотрена необходимость согласия арендодателя земельно­го участка на отчуждение расположенной на нем недвижимости (п. З ст.552 ГК РФ).

Выше были рассмотрены наиболее часто требующиеся на практике дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, хотя приведенный перечень вовсе не является исчерпывающим.

Тема 3. Договор купли-продажи земельного участка

1. Ограничения в распоряжении земельными участками. Особенности земельного участка как вида недвижимого имущества были охарактеризованы на первой лекции, в связи с чем нет необходимости возвращаться к данному вопросу.

Напомним лишь, что в силу ст. 6 ЗК РФ, ст. 261 ГК РФ земельный участок как объект правоотношений – это часть поверхности земли (в том числе поверхностный, т. е. почвенный слой, находящиеся на участке замкнутые водоемы, лес и растения), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Виды земельных участков (а вместе с тем и их правовой режим, возможность участия в гражданском обороте) определяются, во-первых, категорией земель. Во-вторых в силу ст. 6 ЗК РФ земельные участки бывают неделимые, которые могут находиться в обороте только в целом, и делимые, после раздела которых каждая часть образует самостоятельный земельный участок и самостоятельно участвует в обороте.

Договор купли-продажи земельного участка относится к договорам купли-продажи недвижимости и потому подчиняется всем правилам совершения сделок с недвижимым имуществом, установленным в ГК РФ и рассмотренным в лекции об отчуждении недвижимости.

Применительно к отчуждению зданий, сооружений уже были охарактеризованы особенности юридической судьбы земельного участка при отчуждении находящейся на нем недвижимости.

В соответствии со ст. 260 ГК РФ собственники земельных участков могут по своему усмотрению распоряжаться своими земельными участками, в том числе продавать, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду, но – постольку, поскольку земли, к которым относится участок, не исключены из оборота или не ограничены в нем законом. Такие ограничения устанавливаются прежде всего Земельным кодексом РФ, а также иными законами, в том числе Федеральным законом от 01.01.01 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» – с многочисленными последующими изменениями. При рассмотрении судебных споров, вытекающих из сделок с землей. Нужно учитывать и руководящее постановление Пленума ВАС РФ от 01.01.01 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Ограничения и в использовании, и в распоряжении определенными видами земельных участков обусловлены тем, что земля, будучи вовлеченной в гражданский оборот как вид недвижимого имущества, тем не менее остается природным объектом – составной частью окружающей среды, далеко не безразличной для общества в целом.

Ограничения в распоряжении земельными участками, и прежде всего путем их продажи, выражаются, в частности, в изъятии из оборота или в ограничении в обороте определенных земель, в запрете произвольного изменения целевого назначения земельного участка.

Ограничения касаются и субъектного состава сделок (например, иностранцев), и возможности приобретения земельных участков в пределах определенных размеров, и в установлении преимущественного права субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их продаже и в установлении иных особых правил продажи такого рода земельных участков.

В силу п 2. ст. 27 Земельного кодекса РФ не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, в частности, перечисленным в п.4 той же статьи (занятие объектами атомной энергии, ФСБ, воинскими и гражданскими захоронениями – всего в этом п.4 ст. 27 ЗК РФ указано 12 видов земельных участков, изъятых из оборота).

В соответствии с п. 6 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не могут быть предметом сделок купли-продажи земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

А в соответствии с п.1 ст. 4 того же закона не допускается совершение никаких сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным в порядке, указанном в той же статье.

В силу п.2 той же статьи законом субъекта РФ устанавливается максимальный размер земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности гражданина одного гражданина и (или) одного юридического лица (но не менее 10% общей площади сельхозугодий в данном муниципальном районе на момент приобретения; верхний же предел устанавливает закон субъекта Федерации).