Сделки с недвижимостью, учебно-методический комплекс по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12.00.03 «Юриспруденция» (стр. 21 )

Особенности прекращения договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основа­ниям и в порядке, предусмотренными гражданским законодательством. ГК РФ устанавливает следующие основания прекращения аренды, которые применимы к прекращению аренды земельного участка: истечение срока дейст­вия договора аренды (ст. 610), отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610) (за исключением случаев, приведенных в п. 3 комментируемой статьи); досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора (ст. 619 и 620). При изменении сторон договор аренды сохраняется в силе по правилам ст. 617 ГК РФ.

Дополнительные основания прекращения договора аренды земельных участков ( в том числе из земель сельскохозяйственного назначения) в одностороннем порядке (по инициативе арендодателя) установлены в п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 настоящего Кодекса;

2) использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающе­гося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вслед­ствие нарушений правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядо­химикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здо­ровью человека или окружающей среде;

4) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения зе­мельного участка, а также времени, когда земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соот­ветствии с правилами, указанными ст. 55 Земельного кодекса РФ;

6)  реквизиция земельного участка по правилам, установленным ст. 51 того же кодекса.

Приведенный перечень свидетельствует о том, что в большинстве случаев прекращение договора аренды земельного участка по воле арендодателя обусловлено упречным поведением арендатора, выражающимся в нецелевом его использовании или неиспользовании вовсе либо в совершении действий (бездействия), ухудшающих качество земли.

В то же время в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также реквизиции прекращение договора аренды наступает по не зависящим от арендатора обстоятельствам.

При решении вопроса о возможности применения указанных выше оснований для прекращения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке - по инициативе арендодателя следует учитывать определенные моменты.

Во-первых, речь идет о неиспользовании не любых земельных участков, а только предназначенных для сельскохозяйственного производства либо жилищного и иного строительства. Это означает, что, если гражданин не использует, например, дачный земельный участок, находящийся у него в аренде, изъять такой участок по рассматриваемому осно­ванию нельзя.

В-вторых, арендатор должен приступить к использованию земельного участка для указанных в договоре целей в течение трех лет. Начало течения срока — день вступления в силу договора аренды. Федеральным законом или договором аренды земельного участка мо­жет быть установлен более длительный срок. Однако в любом случае в эти сроки не включается время, необходимое для освоения земель­ного участка, а также время, когда земельный участок не мог быть использован по назна­чению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое ис­пользование.

Под "иными обстоятельствами, исключающими такое использование" следует понимать, например, применительно к арендатору-гражданину длительную болезнь, по­терю им трудоспособности, потерю денежных средств в результате денежной и иных ре­форм, дефолта и т. п., т. е. отсутствие его вины в неиспользовании участка.

В соответствии с п. 3 ст. 46 ЗК РФ прекращение аренды земельного участка из-за такого его использования арендатором, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, не допускается: а) в период полевых сельско­хозяйственных работ; б) в иных установленных федеральными законами случаях.

Перечень ограничений прекращения договора аренды, определяемых спецификой земли, в п.3 ст. 46 ЗК РФ не является исчерпывающим, поскольку в нем указываются и «иные случаи». Но установлены они могут быть только федеральным законом.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя при отсутствии на то согласия арендатора, по общему правилу, осуществляется в судебном порядке по иску арендодателя – ст. 619 ГК РФ.

3. Защита прав арендаторов. Право арендатора на возмещение убытков и потерь при изъятии земельного участка.

Арендатор является участником не только обязательственного правоотношения аренды, но и носителем вещного права на земельный участок в рамках абсолютного правоотношения, в котором коррелятом его праву аренды выступает обязанность любого и каждого не нарушать право арендатора, не чинить ему помех в осуществлении аренды земельного участка, не причинять ему убытков и иных потерь.

И даже в тех случаях, когда такие убытки и потери арендатор терпит в результате правомерных, дозволенных законом действий третьих лиц (или арендодателя, если в качестве его выступает субъект РФ или муниципальное образование), эти убытки и потери подлежат возмещению по правилам главы 7 Земельного кодекса РФ. Практически, арендаторы имеют право на возмещение тех же убытков, что и собственники земельных участков.

Возмещение убытков, возникающих при изъятии земельных участ­ков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, времен­ном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, предусмотрено в ст. 57 Земельного кодекса РФ, хотя и эти убытки причиняются правомерными действиями.

Следует иметь в виду, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, которое равносильно прекращению договора аренды, осуществляется лишь в исключительных случаях и с соблюдением ограничений, указанных в ст. 49 Земельного кодекса РФ.

При этом арендатор не позднее чем за один год до предстоящего изъятия должен быть уведомлен об этом исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления, принявшими решение об изъятии. Расходы, понесенные арендаторами на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и на проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, возмещению не подлежат.

Возможные случаи ограничения прав арендаторов земельных участков, которые тоже являются основанием для возмещения причиненных арендатору убытков, предусмотрены ст. 56 Земельного ко­декса РФ. Например, в целях обеспечения эксплуатации объектов промышленности могут уста­навливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования зе­мель.

Субъект, обязанный возмещать арендаторам земельных участков убытки, причиненные изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, размер этих убытков и порядок их расчета в настоящее время регулируются прежде всего ст. 57 Земельного кодекса РФ.

Убытки подлежат возмещению в полном объеме (т. е. в виде и реального ущерба, и упущенной выгоды). Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

Порядок возмещения убытков в соответствии с п.5 ст. 57 Земельного кодекса РФ устанавливается Правительством РФ.

Возмещение потерь. От возмещения арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, следует отличать возмещение потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства, которое регулируется ст. 58 Земельного кодекса РФ.

Возмещение потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства иное по основаниям возмещения, по порядку исчисления размера возмещения, по субъ­ектам, которым выплачивается возмещение, и порядку возмещения.

Потери сельскохозяйственного производства возникают в связи с изъятием сель­скохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в государственной или муници­пальной собственности, для использования их в целях, не связанных с ведением сельско­го хозяйства, или при изменении целевого назначения сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в собственности граждан или юридических лиц.

Потери сельскохозяйственного производства выражаются в сокращении (безвозврат­ной потере) площадей используемых сельскохозяйственных угодий или ухудшении их качества (снижении плодородия почв) под влиянием деятельности предприятий, учреж­дений и организаций и возмещаются в целях сохранения уровня сельскохозяйственного производства путем восстановления площадей сельскохозяйственных угодий и их ка­чества.

Потери возмещаются в размере стоимости освоения, равновеликой площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультуриванию и повышению пло­дородия почв до уровня плодородия изымаемых земель (по кадастровой оценке).

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются лицами, которым предос­тавляются земли сельскохозяйственного назначения, оленьи пастбища, или лицами, для которых устанавливаются охранные, санитарно-защитные зоны.

Земельные споры рассматриваются в судебном порядке, в том числе по соглашению спорящих сторон – в третейском суде (ст. 64 Земельного кодекса РФ).

Судебный порядок рассмотрения земельных споров не исключает возможность рас­смотрения земельных споров в административном порядке. В некоторых случаях, например в сельской местности, для граждан более доступен административный порядок рассмотрения спора. При наличии обоюдного желания спо­рящих сторон и их доверия к местной администрации разрешение земельного спора мо­жет быть осуществлено быстрее и результативнее.

Рассмотрение земельного спора в административном порядке не препятствует обра­щению в суд: например, если кто-то не удовлетворен решением органа управления.

Что касается способов защиты прав, то наряду с таким способом, как защита права на возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предусмотренным в главе 8 Земельного кодекса РФ и уже рассмотренным выше, глава 9 Земельного кодекса РФ предусматривает целый ряд иных способов защиты участников земельных правоотношений в суде. И практически все эти способы применимы для защиты права аренды земельного участка. Речь идет о следующих способах судебной защиты.

1. Признание права на земельный участок (ст. 59 Земельного кодекса РФ). Судебное решение, установившее право на землю (например, в случаях, когда договор аренды был заключен в письменной форме, но арендодатель, получая с арендатора арендную плату, уклоняется от государственной регистрации договора), является юридическим основанием для регистрации учреждением юстиции и договора аренды земельного участка, и одновременно права арендатора на земельный участок;

2. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения (ст. 60 Земельного кодекса РФ.

3. В ст. 60 Земельного кодекса РФ предусмотрен и такой способ защиты нарушенного права на земельный участок как пресечение действий, нарушающих права на землю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения. Такие действия в отношении арендатора могут быть пресечены судом путем, например, приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполни­тельных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства.

4. К числу мер, направленных на пресечение действий, нарушающих права на зем­лю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, относится и восста­новление положения, существовавшего до нарушения права.

Так, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав любых титульных владельцев земельных участков, в том числе прав арендаторов, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре: например, восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних грани­цах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возве­денных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обяза­тельств.

5. Признание недействительным акта исполнительного органа госу­дарственной власти или акта органа местного самоуправлении (ст. 61 Земельного кодекса РФ). Этот способ защиты аналогичен соответ­ствующему способу, предусмотренному ст. 12 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем в Земельном кодексе РФ более детально закреплены случаи и условия признания судом недействительными правовых актов исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Здесь учтена сложившаяся судебная практика.

6. Возмещение убытков, причиненных нарушением прав участников земельных отношений, в том числе арендаторов ( ст. 62 Земельного кодекса РФ). Указанное нарушение порождает обязанность возместить причи­ненные таким правонарушением убытки. В статье содержится общее предписание по возмещению убытков вне зависимости от характера возникших правоотношений. Напри­мер, не устанавливается разница по возмещению убытков на основании обязательства, возникшего из договора аренды земельного участка или возникшего из причинения вреда.

Размер убытков и порядок их возмещения регулируются гражданским законодательст­вом. Так, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

В случае причинения вреда нарушением прав владельцев земельных участков, в том числе арендаторов, ст. 62 Зе­мельного кодекса РФ предусматривает возможность не только возместить убытки, но и восполнить причиненный вред в натуре, что соответствует ст. 1082 ГК РФ.

Таким образом, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, со­оружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других зе­мельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для госу­дарственных или муниципальных нужд (ст. 63 Земельного кодек­са РФ). В рамках предусмотренных в ст. 63 гарантий изъятие земельных участков, в том числе путем их выку­па, для государственных или муниципальных нужд осуществля­ется после:

1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются земельные участки, равноценных земель­ных участков;

2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых зе­мельных участках;

3) возмещения в соответствии со статьей 62 Земельного кодекса РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Участники земельных отношений, в том числе арендаторы, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполни­тельным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается толь­ко с согласия собственников земельных участков, землепользо­вателей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Расходы, понесенные арендаторами зе­мельных участков на осуществление застройки земельных участ­ков зданиями капитального типа и проведение других меро­приятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат.

Тема 11. Договоры аренды зданий и сооружений

1. Понятие и предмет договора. ГК РФ выделяет в отдельные параграфы следующие виды договора аренды: прокат, аренду транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий и финансовую аренду.

Правовому регулированию аренды зданий и сооружений специально посвящен 4 главы 34 ГК. Однако к данному договору аренды применяются и нормы, регулирующие аренду любого недвижимого имущества, расположенные в § 1 главы 34 «Общие положения об аренде», например, касающиеся порядка отказа от договора аренды недвижимого имущества, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), о переходе к наследникам права аренды недвижимого имущества после смерти гражданина-арендатора (ст. 617 ГК РФ).

Действуют и общие нормы о любом договоре арены, например, об обязанностях по капитальному и текущему ремонту арендованной недвижимости (ст.616, 617 ГК РФ), о возможных формах арендной платы (ст. 614 ГК) и другие.

Представляется, что главной причиной выделения норм об аренде зданий и сооружений в отдельный параграф является необходимость правового регулирования правового режима земельных участков под зданиями и сооружениями при сдаче их в аренду.

Договор аренды здания или сооружения - это такой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) здание или сооруже­ние одновременно с земельным участком (или его частью), занятым такой недвижимостью и необходимой для её использования.

Прежде всего, необходимо четко определиться с предметом этого договора, поскольку от этого зависит применение или неприменение к договору норм специального - четвертого – параграфа главы 34 ГК.

Предмет договора – здания и сооружения.

Чем отличаются здания от сооружений? В юридической литературе под зданиями понимаются объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно. К сооружениям относятся нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, эстакады и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Вообще в русском языке под зданием понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, под сооружением - всякая значительная постройка. Видимо, правильнее было бы употреблять выражение «здания и другие сооружения». Однако с юридической точки зрения разница между зданиями и сооружениями не имеет никакого значения, гораздо важнее подчеркнуть разницу между жилыми (т. е. предназначенными для постоянного проживания граждан) и нежилыми зданиями, поскольку они имеют разный правовой режим.

Под зданием или сооружением следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке (или под земельным участком) самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Обязательный признак зданий и сооружений как недвижимого имущества – их неразрывная связь с землей, невозможность перемещения в пространстве без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

Поэтому правила об аренде недвижимости вообще и об аренде зданий и сооружений в частности не относятся к договорам аренды ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций, которые могут перемещаться в пространстве. Здесь речь может идти только об аренде недвижимости в виде земельных участков, на которых они стоят.

Как объект гражданского права здание или сооружение возникает только после его государственной регистрации в качестве такого объекта, а сама регистрация в свою очередь возможна только после окончания его строительства, с представлением на регистрацию документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии с действующей редакцией ФЗ «О государственной регистрации…» может быть зарегистрировано и незавершенное строительство. Но поскольку одним из условий договора аренды является использование предмета договора по назначению, «незавершенки» не могут быть предметом договора аренды, поскольку до государственной регистрации объекта он не может использоваться по назначению, а регистрация завершенного строительством объекта возможна только после окончания строительства.

Не могут быть предметом договора аренды и самовольно возведенные здания, сооружения – в полном соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, запрещающим сделки с таким имуществом.

От зданий и сооружений следует также отличать нежилые помещения, которые тоже могут быть предметом договора аренды. Это - тоже недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений.

Это - самостоятельные части в составе зданий, сооружений в виде одной или нескольких комнат или иначе выделенные. ГК не упоминает нежилые помещения как самостоятельный объект договора аренды, но Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включил нежилые помещения в перечень объектов недвижимости.

К договору аренды нежилого помещения должны прилагаться поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации…», т. е. предмет договора аренды в виде нежилого или жилого помещения должен быть четко идентифицирован в договоре.

Договор аренды помещения регистрируются в ЕГРП как обременение права арендодателя (права собственности, права хозяйственного ведения) на данное помещение – ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации…».

Жилые здания предназначены для проживания граждан, поэтому они в принципе могут быть предметом договора аренды и арендатором может выступать юридическое лицо, но только с тем условием, что затем эти арендованные кем бы то ни было жилые здания использовались для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ).

Когда же в отношении жилого помещения заключается договор непосредственно с гражданином с целью его проживания в нем, то используется другая правовая конструкция – договора найма жилого помещения, т. е. заключение гражданами договоров аренды жилых домов и жилых помещений для проживания в них исключено.

Есть ещё понятие торгового места, расположенного в конкретном нежилом помещении. Закон не регулирует правовой режим торгового места. Следует признать, что торговое место не является самостоятельным объектом недвижимости, ибо невозможно в договоре достаточно индивидуализировать его как недвижимость – с отграничением и определением конкретной части помещения.

Поэтому передача в пользование оборудованного или необорудованного торгового места на время должна регулироваться не договором аренды вообще, и тем более – не договором аренды недвижимости, а иным договором, например, договором об оказании услуг.

2. Субъектный состав и форма договора. В качестве сторон договора - как арендатора, так и арендодателя - могут выступать любые субъекты гражданского права - физические и юридические лица. При этом на стороне арендодателя может выступать не только собственник сдаваемого в аренду здания или сооружения. Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть также лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду.

В качестве арендодателей зданий и сооружений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, могут выступать муниципальные и государственные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения на закрепленное за ними имущество, а также федеральные казенные предприятия, обладающие правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество.

Но все они могут сдавать в аренду закрепленное за ними имущество только с согласия собственника этого имущества – создавшего их муниципального образования или субъекта Российской Федерации или РФ в целом (для казенных предприятий) (ст. 295, 297 ГК РФ). Это согласие может быть выражено в отдельном документе или путем надписи на тексте договора аренды.

Доход от сдачи в аренду имущества должен поступать в хозяйственное ведение арендодателя (т. е. унитарного предприятия), поскольку это – вид его предпринимательской деятельности (хотя и не главной). Только доходы от сдачи в аренду имущества казенного предприятия должны зачисляться в бюджет РФ (что предусмотрено Бюджетным кодексом РФ – ст. 41, 42, 53 и др.).

Что касается учреждений, то они в силу ст. 298 ГК РФ могут самостоятельно распоряжаться и движимым, и недвижимым имуществом, в том числе и путем заключения в отношении его договоров аренды, если это имущество приобретено ими за счет доходов, полученных от разрешенной им деятельности, приносящей доходы (т. е. предпринимательской деятельности).

Такое имущество (не вдаваясь сейчас в анализ правовой природы такого права распоряжения) учреждение может сдавать в аренду без разрешения собственника, создавшего это учреждение, хотя и с учетом специальной правоспособности каждого учреждения.

В отношении же иного имущества, закрепленного за учреждением создавшим его собственником, в том числе недвижимого, по общему правилу, в случае необходимости договоры по отчуждению этого имущества и договоры об аренде его должен заключать сам собственник , чаще – (государственным или муниципальным соответственно).

Возможны и иные модели.

Во-первых, собственник может изъять у созданного им учреждения излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и после этого распорядиться им по своему усмотрению, в том числе путем сдачи в аренду (п. 2 ст. 296 ГК).

Во-вторых, в полном соответствии со ст. 608 ГК РФ, которая в качестве арендодателей называет лиц, управомоченных законом, ряд федеральных законов предоставляет право определенным видам учреждений выступать в качестве арендодателей имущества, закрепленного за ними на праве оперативного управления. Речь идет об образовательных учреждениях, учреждениях культуры, научных учреждениях. Доходы от сдачи в аренду имущества в виде арендной платы идут на финансирование этих учреждений, на поддержание технического состояния недвижимого имущества.

Нормативные акты субъектов РФ и муниципальных образований нередко пытаются втиснуть в субъектный состав договора аренды недвижимого имущества, в том числе аренды зданий и сооружений, кроме арендатора и арендодателя, ещё и фигуру балансодержателя, у которого они находятся на балансе, а именно – на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (т. е. предприятие или учреждение.

Однозначно можно утверждать, что с введением в действие части первой ГК РФ нормы, содержащиеся в ГК РФ, не оставляют места фигуре балансодержателя в арендных отношениях[14].

Что касается другой стороны договора – арендатора, то это могут быть и юридические лица в пределах своей правоспособности, если она у них специальная, и граждане.

Договор аренды заключается на более или менее длительный срок, нередко исчисляемый годами, в связи с чем не исключена возможность смены собственника сданного в аренду имущества в силу любых предусмотренных в законе оснований возникновения и прекращения права собственности. Не исключена также возможность смерти гражданина-арендатора или прекращения арендатора-юридического лица в силу его ликвидации или реорганизации.

Как уже отмечалось, в этих ситуациях следует руководствоваться прежде всего правилами ст. 617 ГК РФ (хотя она и не решает все возможные проблемы): переход права собственности к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а лишь влечет за собой замену стороны в договоре - арендодателя, которым становится новый собственник, и для него обязательны все условия ранее заключенного договора.

В случае, если при продаже здания, сооружения продавец скрыл от покупателя наличие обременения продаваемого имущества в виде договора аренды, права покупателя защищены тем, что он вправе требовать либо уменьшения покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи, но не аренды! (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

В случае смерти гражданина-арендатора наступает правопреемство в правах и обязанностях арендатора на оставшийся срок действия договора, если иное не предусмотрено законом или договором аренды или не вытекает из существа договора (например, учитывавшего личные качества арендатора-гражданина).

В ст. 617 ГК РФ не урегулированы последствия прекращения юридического лица, являющегося стороной в договоре аренды. Представляется, что эти последствия должны определяться формой прекращения. В случае реорганизации юридического лица должно наступать правопреемство в правах и обязанностях, т. е. замена стороны в договоре в полном соответствии с правилами ст. 58 ГК РФ. Ликвидация же юридического лица по смыслу ст. ст. 61 и 419 ГК РФ является основанием прекращения договора аренды, кроме случаев, когда законом или иным правовым актом исполнение обязательства юридического лица возлагается на другое лицо.

Что касается формы договора аренды зданий и сооружений, то для данного договора ГК предусматривает (независимо от срока и субъектного состава) в качестве обязательной простую письменную форму, причем договор должен быть составлен в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение письменной формы договора аренды здания или сооружения влечет недействительность сделки (п.1 ст. 651 ГК).

Нотариальное оформление договора аренды зданий и сооружений, независимо от длительности срока договора, необязательно, зато для договоров, заключенных на срок не менее года (т. е. на один год и более), необходима государственная регистрация (п.2 ст. 651 ГК).

Что касается договора аренды нежилого или жилого помещения (т. е. объекта, входящего в состав здания или сооружения, то этот договор тоже требует государственной регистрации, если заключен на срок один год и более – см. п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2002 г. № 53 (Хозяйство и право. 2000. № 8.)

На практике, чтобы избежать проблем с государственной регистрацией и лишних трат, стороны договора предпочитают заключать его на срок 11 месяцев или 350 дней, т. е. на срок «один год минус один день). По истечении срока действия договора аренды, заключенного, например, на 11 месяцев, стороны либо заключают новый договор со сроком опять же до одного года, либо (и на практике это встречается гораздо чаще) пролонгируют его дополнительным соглашением. Причем, как это ни странно, такой пролонгированный (и тот же самый договор) не требует по закону государственной регистрации.

Не требует государственной регистрации и договор аренды, заключенный на неопределенный срок (хотя этот срок может оказаться в десятки лет). Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 01.01.01 г. № 59 приводит (без комментариев) решение арбитражного суда первой инстанции, постановившего, что договор аренды здания, как заключенный на неопределенный срок, так и возобновленный на неопределенный срок, «не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п.2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок менее одного года».

Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, если он подлежит государственной регистрации (т. е. если заключается на год и более), считается заключенным с момента государственной регистрации договора. С этого же момента возникает право аренды у арендатора и обременение права собственности на сданный в аренду объект. Договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок менее года, действует с момента его подписания (т. е. заключения).

Если договор аренды недвижимости заключается с последующим выкупом арендатором предмета аренды, т. е. предусматривает впоследствии переход права собственности на арендованное имущество к арендатору, он должен заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Следовательно, в этом случае независимо от срока действия договора в полном соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ "переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации".

3. Условия договора аренды зданий и сооружений. Арендная плата. Существенными условиями договора аренды зданий и сооружений являются предмет и цена. Предметом договора может быть одно или несколько зданий, это может быть комплекс, состоящий из зданий и сооружений одновременно. В аренду могут сдаваться и части зданий, сооружений, отдельные помещения в них.

Во избежание возможных споров в процессе действия договора при его заключении необходимо четко определить предмет договора с указанием, какое конкретное имущество сдается в аренду, его местонахождение, общую площадь всех сдаваемых в аренду помещений с их технической характеристикой.

Поскольку аренда здания или сооружения невозможна без одноврменной передачи арендатору земельного участка или хотя бы той его части, которая занята недвижимостью и необходима для её использования (п.1 ст. 652 ГК РФ), порядок пользования земельным участком лучше определить непосредственно в договоре с приложением в необходимых случаях плана земельного участка с указанием на нем границ пользования им арендатором.

Право пользования арендатора таким земельным участком определяется тем, является ли арендодатель здания, сооружения собственником соответствующего зе­мельного участка или только пользуется им на ином правовом основании.

Если арендодатель - собственник земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору здания, сооружения предоставляется либо право аренды, либо иное право на соответствующую часть земельного участка – в зависимости от условий договора.

И если даже стороны не определят в договоре правовое основание пользования арендатором земельным участком, к арендатору всё равно в силу п.2 ст. 652 ГК РФ (без дополнительной оплаты!) переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята арендуемым зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.