Сделки с недвижимостью, учебно-методический комплекс по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12.00.03 «Юриспруденция» (стр. 1 )

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Омский государственный университет

им

Юридический факультет

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Учебно-методический комплекс по спецкурсу

для студентов высших юридических заведений

и юридических факультетов университетов,

обучающихся по специальности 12.00.03 «Юриспруденция»

Издание Омск

ОмГУ 2006

УДК 65.02

ББК 67.404

Н. 402

Рекомендовано к опубликованию кафедрой гражданского права и процесса юридического факультета ОмГУ в качестве учебно-методического комплекса

Рецензенты:

кафедра Гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России;

Президент Омского союза риэлторов, член Национального совета Российской гильдии риэлторов .

, Заслуженный юрист России, к. ю.н., профессор, Заведующая кафедрой Гражданского права и процесса Омского государственного университета

Сделки с недвижимостью: учебно-методический комплекс. – Омск: Омск. гос. ун-т, 2006. – 294 с.

Пособие предназначено для изучения спецкурса «Сделки с недвижимостью», а также углубленного изучения курса «Гражданское право» и содержит тематические планы по всем формам обучения, учебную программу, список нормативных актов, научной литературы и материалов судебной практики для всех разделов курса и по отдельным темам, планы лекций, планы практических занятий, задачи, практические задания, задания для самостоятельной работы, вопросы для контроля. Приведены примерные перечни тем курсовых и дипломных работ, магистерских диссертаций. Даны методические указания и лекционный материал по каждой теме.

Ó , 2006

Ó Омский госуниверситет, 2006

СОДЕРЖАНИЕ

Введение (цели и задачи изучения спецкурса) .......................................... 4

Учебные (тематические) планы для всех видов обучения........................ 7

Учебная программа.................................................................................. 11

Нормативный материал, литература и материалы судебной практики

ко всем темам учебной программы......................................................... 18

Нормативный материал, литература и материалы судебной практики

к отдельным темам учебной программы ................................................. 20

Планы лекций........................................................................................... 61

Планы практических занятий. Практически задания.

Задания для самостоятельной работы. Вопросы для контроля............. 65

Методические указания по изучению отдельных тем............................. 93

Вопросы к экзамену по спецкурсу «Сделки с недвижимостью» .......

Примерный перечень тем магистерских диссертаций.......................

Примерный перечень тем дипломных работ.....................................

Примерный перечень тем курсовых работ........................................

Введение

Цели и задачи спецкурса "Сделки с недвижимостью" определяются углубленным исследованием в его рамках понятия недвижимого имущества, особенностей его правового режима, правового регулирования государственной регистрации недвижимости и сделок с ней. Учебный материал по спецкурсу содержит правовой анализ всех основных предусмотренных действующим законодательством сделок с недвижимым имуществом, правила составления договоров, предметом которых является недвижимость, а также анализ соответствующего действующего (в том числе регионального) нормативного материала и правоприменительной практики.

Действующее гражданское законодательство Российской Федерации впервые в послереволюционной истории отечественного права столь широко включило в гражданский оборот недвижимое имущество. Закрепление в нормах Гражданского кодекса РФ возможности иметь на праве собственности различные виды недвижимости за любыми субъектами гражданского права повлекло становление и стремительное развитие рынка недвижимости в России.

Для граждан, для которых сделки с недвижимостью нередко имеют «судьбоносное» значение, эти сделки стали основным средством решения жилищных проблем, способом вложения средств с целью сберечь их от инфляции, а также источником дохода (сдача жилья в наем). Для любого юридического лица сделка с недвижимостью (покупка или аренда здания, нежилого помещения, предприятия, земельного участка) – обычно одна из первых сделок, совершаемых после его создания, и в процессе деятельности юридических лиц такие сделки совершаются достаточно часто – для достижения поставленных целей, извлечения доходов, обеспечения возврата кредитов (ипотека) и т. д. Для Российской Федерации, её субъектов и муниципальных образований сделки с недвижимостью – Способ приватизации их имущества и пополнения соответствующего бюджета, поддержки развития предпринимательства и некоммерческих структур, решения иных вопросов, входящих в их компетенцию.

Специфические особенности недвижимого имущества вообще и отдельных видов этого имущества – в частности, его долговечность, социальная значимость и высокая стоимость по сравнению с другими объектами гражданских правоотношений – с одной стороны, необходимость учета не только частных, но и общественных интересов при совершении сделок с недвижимостью – с другой, обусловили существенные особенности правового регулирования всех сделок с недвижимостью. Причем практически каждый вид таких сделок имеет ещё и свои, присущие только этому виду правовые особенности[1].

Особенности правового режима сделок с недвижимостью, их широкое распространение при несовершенстве законодательства, регулирующего правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним (находящегося в стадии становления и не лишенного пробелов и коллизионных норм), связанные с этим трудности в правоприменительной практике обусловливают целесообразность углубленного изучения студентами юридических вузов (в рамках гражданско-правовой и государственно-правовой специализаций) таких сделок на уровне спецкурса «Сделки с недвижимостью», который уже 12 лет читается на юридическом факультете Омского государственного университета (общим объемом 36 аудиторных часов).

В рамках спецкурса рассматриваются виды и специфические признаки недвижимого имущества и обусловленные ими особенности правового режима недвижимых вещей, закрепленные в нормах действующего гражданского и иных отраслей права (в частности, административного, семейного и земельного). Дается определение недвижимости, отсутствующее в законе.

Уделяется внимание особенностям правового режима недвижимого имущества как такового и отдельных его видов – предприятия, имущества в кондоминиуме, жилого помещения, незавершенного строительства, нежилых зданий и сооружений и отдельных помещений в них, а также земельных участков.

Анализируются правила о форме сделок с недвижимостью, несоблюдение которых ставит под сомнение действительность сделки. При этом указываются и характеризуются документы, которые должны составлять неотъемлемую часть содержания той или иной сделки с недвижимостью. Сопоставляются суть и значение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Проводится градация государственной регистрации прав на недвижимость, перехода прав на недвижимость и сделок с недвижимостью. Анализируются принципы и порядок государственной регистрации, особенности государственной регистрации отдельных видов прав и сделок с недвижимостью.

Программа спецкурса, далее, предполагает изучение особенностей отдельных сделок с недвижимым имуществом, их специфических особенностей. При этом обращается внимание на имеющиеся пробелы и коллизии в действующем законодательстве и предлагаются способы их решения. Теоретические положения увязываются с правоприменительной практикой, аргументируются предложения по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения с целью усиления гарантий защиты прав субъектов гражданского права и общественных интересов при совершении сделок с недвижимостью.

В конце каждой темы приводится перечень вопросов для самоконтроля, отвечая на которые, студенты смогут проверить степень усвоения ими соответствующего материала. Даны практические задания, выполнение которых (с проверкой, обсуждением и оценкой на практических занятиях) призвано привить студентам навыки применения изучаемого законодательства на практике – при составлении текстов договоров, при разрешении конкретных судебных споров, связанных с совершением и исполнением сделок с недвижимостью.

Список нормативных материалов, материалов судебной практики и имеющейся специальной научной дан с учетом возможности использования его студентами не только в процессе изучения спецкурса «Сделки с недвижимостью» и углубленного изучения соответствующих тем курса «Гражданское право», но и для выполнения курсовых и дипломных работ, магистерских диссертаций.

Цель изучения спецкурса «Сделки с недвижимостью», обеспеченного учебным пособием, будет достигнута, если обучающийся, уже в качестве дипломированного специалиста, сможет свободно ориентироваться в соответствующем законодательстве, не встанет «в тупик», столкнувшись с его пробелами, коллизионными нормами, а найдет правильный выход из положения, будет способен юридически грамотно составить текст договора и любой иной документ, оформляющий сделки с недвижимостью, и сопровождать сделку с момента её подготовки и до прекращения действия возникшего из неё правоотношения, заблаговременно имея в виду и обходя опасности, связанные с весьма высоким уровнем риска таких сделок на отечественном рынке недвижимости.

Учебно-тематический (рабочий) план

спецкурса "Сделки с недвижимостью"

(квалификация – магистр юриспруденции)

Название темы	Кол-во лекц. часов	Практ. занятия
1. Понятие недвижимого имущества и особенности сделок с ним	2
2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним		2
3. Договор купли-продажи земельного участка	1
4. Договор купли-продажи недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений)	2	2
5. Договор купли-продажи предприятия	2
6. Особенности договора купли-продажи жилых помещений	2	1
7. Договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости	2	1
8. Договоры дарения и мены жилых помещений и иной недвижимости		1
9. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением как основания отчуждения жилых (нежилых) помещений		1
10. Договор аренды земельного участка	1
11. Договоры аренды зданий и сооружений	2	2
12. Договор аренды предприятия		2
13. Договор найма жилого помещения	2
14. Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке)	2
Итого часов:	18	12

Учебно-тематический (рабочий) план

спецкурса "Сделки с недвижимостью"

(для очной формы обучения)

Название темы	Кол-во лекц. часов
1. Понятие недвижимого имущества и особенности сделок с ним	2
2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним	2
3. Договор купли-продажи земельного участка	2
4. Договор купли-продажи недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений)	2
5. Договор купли-продажи предприятия	2
6. Особенности договора купли-продажи жилых помещений	2
7. Договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости	2
8. Договоры дарения и мены жилых помещений и иной недвижимости	2
9. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением как основания отчуждения жилых (нежилых) помещений	2
10. Договор аренды земельного участка	2
11. Договоры аренды зданий и сооружений	2
12. Договор аренды предприятия	2
13. Договор найма жилого помещения	2
14. Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке)	2
Итого часов:	28

Учебно-тематический (рабочий) план

спецкурса "Сделки с недвижимостью"

(для заочной и ускоренной заочной формы обучения)

Название темы	Кол-во лекц. часов	Практ. занятия
1. Понятие недвижимого имущества и особенности сделок с ним	0,5
2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним		1
3. Договор купли-продажи земельного участка	0,5
4. Договор купли-продажи недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений)		0,5
5. Договор купли-продажи предприятия	0.5
6. Особенности договора купли-продажи жилых помещений	0,5
7. Договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости	0,5
8. Договоры дарения и мены жилых помещений и иной недвижимости		0,5
9. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением как основания отчуждения жилых (нежилых) помещений		0,5
10. Договор аренды земельного участка	0,5
11. Договоры аренды зданий и сооружений		1
12. Договор аренды предприятия		0,5
13. Договор найма жилого помещения	0,5
14. Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке)	0,5
Итого часов:	4	4

Учебно-тематический (рабочий) план

спецкурса "Сделки с недвижимостью"

(для очно-заочной (вечерней) формы обучения)

Название темы	Кол-во лекц. часов	Практ. занятия
1. Понятие недвижимого имущества и особенности сделок с ним	1
2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним	1	2
3. Договор купли-продажи земельного участка	1
4. Договор купли-продажи недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений)	1	1
5. Договор купли-продажи предприятия	1
6. Особенности договора купли-продажи жилых помещений	1
7. Договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости	1
8. Договоры дарения и мены жилых помещений и иной недвижимости		1
9. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением как основания отчуждения жилых (нежилых) помещений		1
10. Договор аренды земельного участка	1
11. Договоры аренды зданий и сооружений		2
12. Договор аренды предприятия		1
13. Договор найма жилого помещения	1
14. Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке)	1
Итого часов:	10	8

УЧЕБНАЯ ПРОГРАММА