Сделки с недвижимостью, учебно-методический комплекс по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12.00.03 «Юриспруденция» (стр. 8 )

При этом никаких общих ограничений оборота недвижимости в действующем законодательстве не предусмотрено. Ограничения касаются в основном земель и иных природных объектов. Оборот их осуществляется в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ).

Круг сделок с недвижимостью весьма широк и охватывает собой практически все основные виды гражданско-правовых договоров. Все сделки с недвижимостью можно классифицировать в зависимости от того, связаны они с переходом права собственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны. Соответственно, к первой группе следует, например, отнести сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением. Ко второй группе относятся сделки аренды, найма жилого помещения, доверительного управления недвижимым имуществом, ипотеки, безвозмездного пользования недвижимым имуществом и ряд других.

Особенности правового режима сделок с недвижимостью сводятся в основном к тому, они требуют обязательной письменной формы, при отсутствии которой они ничтожны, причем договор, как правило, должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что вполне допустимо при заключении многих иных письменных сделок).

При этом письменная форма договора, как правило, предписывается законом независимо от срока, на который заключен договор и независимо от цены сделки.

В редких случаях закон требует нотариального удостоверения сделки. В то же время по желанию сторон сделки удостоверена нотариусом может быть любая сделка с недвижимостью, т. е. и в тех случаях, когда это по закону не требуется.

Вспомним, нотариальное удостоверение каких сделок обязательно в силу закона под страхом их недействительности?

Это: договоры ренты; пожизненного содержания с иждивением; договор уступки права и договор перевода долга по ранее нотариально удостоверенной сделке; соглашение об изменении или расторжении ранее нотариально удостоверенного договора; предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (по требованию закона или по желанию сторон); соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке; доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы; доверенность в порядке передоверия, доверенность на представительство при государственной регистрации прав или сделок в учреждении юстиции; завещание (кроме исключительных случаев); в семейном праве – брачный договор, соглашение об уплате алиментов, На таких сделках (письменных документах) делается удостоверительная надпись нотариуса.

Кроме того, нотариусы выдают свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, удостоверяют согласие супруга на распоряжение общим недвижимым имуществом супругов и на совершение с таким имуществом сделки, требующей нотариальной формы или государственной регистрации; печатью нотариуса также скрепляются листы закладной – ценной бумаги, удостоверяющей переход к другому лицу прав залогодателя по договору об ипотеке. Есть и другие документы, выдаваемые или удостоверяемые нотариусом, которые совершаются гораздо реже.

В ряде случаев сделка с недвижимостью приобретает юридическую силу только после её государственной регистрации, которая предписывается ГК РФ, но в отношении отдельных видов сделок необходимость их государственной регистрации может быть также (в дополнение к ГК РФ) установлена иными федеральными законами.

При этом в одних случаях закон требует государственной регистрации только перехода права собственности или иного права в силу сделки с недвижимостью (например, при совершении купли-продажи зданий, сооружений, при заключении договора доверительного управления недвижимым имуществом).

В других же случаях необходима государственная регистрация и самой сделки, в силу которой происходит смена собственника недвижимости или такое право обременяется правами других лиц, и перехода права собственности в силу этой сделки (например, при продаже жилых помещений, предприятий). Более подробно вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним будут рассмотрены в дальнейшем.

К особенностям сделок с недвижимостью следует отнести и то обстоятельство, что в отличие от других сделок, связанных с переходом вещи в собственность или в пользование другого лица и не требующих обязательного указания на цену договора, сделка с недвижимостью не может считаться заключенной при отсутствии в ней условия о цене. Предмет и цена - существенные условия для любой сделки с недвижимостью. Кроме того, в подзаконных нормативных актах, связанных с куплей-продажей, арендой недвижимости, как правило, называются и иные существенные условия соответствующих договоров (распределение риска гибели недвижимости, являющейся предметом сделки, обязательность её страхования арендатором в пользу арендодателя и др.). Непосредственно в ГК РФ (п. 1 ст. 558) для договора купли-продажи жилого помещения указано такое существенное условие, как включение в договор купли-продажи жилья поименно лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его отчуждения (если таковые имеются), причем с указанием вида их прав на пользование жилым помещением (например, по договору найма, в силу завещательного отказа и т. д.).

Цель совершения сделки с недвижимостью, как правило, юридически безразлична, но в определенных случаях закон требует сохранения характера и цели использования предмета сделки. Это касается прежде всего земельных участков и жилых помещений.

После внесения изменений в Закон об ипотеке (залоге недвижимости) не осталось сделок с недвижимостью, которые не могли бы быть заключены через посредство представителя. И, как показывает практика, такие сделки достаточно часто совершаются через посредство представителя, в связи с чем на этом аспекте совершения сделок с недвижимостью целесообразно остановиться более подробно.

Если сделка совершается от имени ребенка-собственника или сособственника недвижимости его законным представителем или его опекуном, назначенным ему в установленном законом порядке, для совершения сделки по распоряжению правом подопечного на недвижимое имущество необходимо разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). То же касается совершения сделок опекунами от имени недееспособных подопечных, признанных таковыми в силу решения суда.

Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, а также гражданин, ограниченный в дееспособности, совершает сделку по распоряжению своим правом на недвижимость сам, но с согласия попечителя и разрешения органа опеки и попечителя. Те же согласие и разрешение потребуются таким гражданам для выдачи доверенности на заключение сделки, связанной с распоряжением их правами на недвижимость.

Согласно действующей редакции ст. 292 ГК РФ, если отчуждается жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние дети, не являющиеся собственниками (или сособственниками) этого жилого помещения, но находящиеся под опекой или попечительством либо оставшиеся без родительского попечения, либо совершеннолетние граждане, находящиеся под опекой или попечительством (т. е. недееспособные или ограниченно дееспособные) и при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, для отчуждения жилого помещения тоже необходимо разрешение органа опеки и попечительства.

Зато в иных случаях (например, отчуждают жилое помещение родители малолетних детей в обычной семье) разрешения органа опеки и попечительства теперь не требуется. С учетом того, что по общему правилу право пользования жилым помещением члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение самого собственника (например, при продаже, дарении, мене этого помещения – п. 5 ст. 31), велика опасность, что дети могут оказаться без крыши над головой – в случаях, когда жильё продадут родители, хотя ещё и не «засветившиеся» в органе опеки и попечительства (который передает списки таких родителей в регистрационную службу) как не осуществляющие должного родительского попечения, но фактически таковыми являющиеся. Практика уже есть – имеются в виду тысячи беспризорных детей, ставшие таковыми из-за продажи их родителями приватизированных квартир в те годы. Когда приватизация и последующая продажа квартир разрешалась без участия детей, имеющих право пользования ими.

Дееспособные граждане и юридические лица могут совершать сделки с недвижимостью, пользуясь услугами представителей (поверенных), действующих в силу доверенности, выданной стороной с сделки. Доверенность может быть выдана как на совершение сделок с недвижимостью, так и на представление интересов при государственной регистрации, т. е. сделка может быть заключена не­посредственно сторонами, а представление ин­тересов при государственной регистрации сто­роны могут доверить другим лицам (или наоборот). В любом случае доверенность, по общему правилу, должна быть нотариально удостоверена - п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заключение договора и представление инте­ресов при государственной регистрации возмож­но на основании генеральной (нотариально удостоверенной) доверенности, ко­торая уполномочивает представителя заключать разнообразные сделки и представлять доверите­ля во всех компетентных органах без прямого указания на государственную регистрацию.

Особые требования установлены п.5 ст.576 ГК РФ к доверенности на совершение дарения: в ней должен быть указан предмет дарения и назван одаряемый. Если на регистрацию пред­ставлен договор дарения, заключенный по дове­ренности, не соответствующей указанным тре­бованиям, то должно быть истребовано прямое одобрение сделки дарителем (ст.183 ГК РФ). Дан­ное требование ограничивает полномочия руко­водителей филиалов по безвозмездному распо­ряжению имуществом. В случае безвозмездного отчуждения недвижимости руководителем фи­лиала от имени юридического лица необходима либо специальная доверенность, либо одобрение сделки уполномоченным органом юридического лица.

Определенные сложности может создать до­веренность, выданная стороной договора супругу другой стороны. На практике имели место слу­чаи, когда представитель продавца от его имени подписывал договор купли-продажи с собствен­ной женой.

В силу ст.35 Семейного кодекса РФ нажитое имущество является совместной собст­венностью супругов, независимо от того, на чье имя оно приобретено (если брачным договором не установлен иной режим имущества). В данном примере представитель продавца выступал од­новременно приобретателем имущества, т. е. как бы заключал сделку и самим собой. Но п. З ст.182 ГК РФ представителю запрещено совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Поэтому продавцам не следует выдавать доверенность супругу покупателя, это чревато возможностью признания впоследствии такой сделки недействительной.

В качестве сторон сделок с недвижимостью соблюдением установленных правил могут выступать унитарные государственные и муниципальные предприятия, а также казенные предприятия. Правовые особенности участия указанных субъектов гражданского права в тех или иных сделках с недвижимостью определяются тем, что они могут распоряжаться недвижимостью лишь с предварительного согласия собственника, создавшего такое предприятие, – муниципального образования, субъекта РФ или РФ в целом .

Совершать сделки по распоряжению недвижимостью могут и учреждения – в случаях, когда предметом сделки становится недвижимое имущество, приобретенное учреждением на доходы, полученные им от правомерной деятельности, и учитываемое на отдельном балансе – п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Тема 2. Государственная регистрация прав на недвижимое

имущество и сделок с ним

1. Понятие и значение государственной регистрации. Зачем нужна государственная регистрация прав на недвижимое имущество? Во-первых, это долговечные объекты прав и к тому же в большинстве случаев дорогостоящие, причем имеющие значимость не только для владельца, но и для общества и государства в целом. Уже поэтому необходим прозрачный, открытый перечень всех объектов недвижимости с их технической и юридической характеристикой, с указанием, кому каждый объект принадлежит на данный момент и каково его юридическое «прошлое». Во-вторых, государственная регистрация прав на недвижимое позволяет четко определить момент, с которого владелец становится собственником (арендатором и т. д.) и несет бремя содержания этого имущества. В-третьих, государственная регистрация несет и охранную функцию: только собственник, зарегистрировавший свое право, будет считаться таковым и его право будет защищаться всеми предусмотренными в законе способами, а с другой стороны, лицо, решившее приобрести недвижимый объект, всегда сможет удостовериться, кому он действительно принадлежит, и не обременен ли правами третьих лиц (например, залогом, сервитутом и т. д.).

В конечном счете, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает в конечном счете предельную откры­тость и прозрачность прав на недвижимость, а также предельно доступную ин­формацию об этих правах; государственный кон­троль за совершением сде­лок с недвижимым имуще­ством; единообразие про­цедуры регистрации прав на недвижимость на всей тер­ритории РФ, а в общем и целом – законность и публичность гражданского оборота недвижимости.

В России система регистрации недвижимости (имений) прослеживается с 16-го столетия. В послереволюционной России, начиная с 20-х годов двадцатого века, когда практически вся значимая недвижимость стала государственной, единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не существовало, и государственная регистрация являлась как бы придатком к форме сделке. На протяжении десятилетий сделки с недвижимостью не занимали в России значительного места в гражданском обороте, соответственно, не ощущалось потребности в формировании единой системы государственной регистрации. Существовавшая регистрация была расчленена по объектам и по территориям. При этом каждый субъект Федерации и каждое муниципальное образование по сути дела сами решали, кто и как должен осуществлять регистрацию, т. е. существовала практика факти­чески бесконтрольного со стороны государства осуще­ствления сделок с недвижимым имуществом.

Когда (с разрешением приватизации жилья и нежилой недвижимости, а также предприятий) возник и стал разрастаться рынок недвижимости, такое положение неизбежно влекло за собой грубые на­рушения прав и законных интересов субъектов гражданского права, и в первую очередь, граждан. Иногда одна и та же квартира прода­валась мошенниками по 2-3 раза в течение одной-двух недель. Или такая ситуация: юридическое лицо при­обрело строение, после чего выяснялось, что часть здания быв­шим собственником сдана в долгосрочную аренду.

В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который был принят 21 июня 1997 г. и введен на всей территории РФ через шесть месяцев после его официального опубликования (с тех пор в него вносились многочисленные изменения).

С принятием Закона о государственной регистрации и с учетом того, что в силу ст. 71 Конституции РФ гражданско-правовое регулирование осуществляется только на федеральном уровне, субъекты РФ не могут самостоятельно разрабатывать нормативные акты, регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данный Закон в п.1 ст. 2 определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В принципе термин "регистрация" в соответствии со ст. 131 ГК РФ может иметь четыре значения: регистрация самого объекта недвижимости, регистрация прав на недвижимость, регистрация перехода прав на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью.

Правильное разграничение правового содержания этих понятий имеет важное значение при совершении сделок с недвижимостью.

Государственной регистрацией в смысле Закона о государственной регистрации являются регистрация прав на недвижимость, перехода права на недвижимость и сделок с ней. Не следует её путать с регистрацией самих объектов в соответствии с п. 2 ст. 131 ГК РФ - это специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, осуществляемая в случаях, предусмотренных законом. В частности, законодательством предусмотрен кадастровый и технический учет объекта недвижимости (ст. 12 Закона о государственной регистрации, ст. 70 Земельного кодекса РФ). Этот учет состоит в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Кадастровый учет сопровождается присвоением объекту недвижимости индивидуального (в рамках всей страны) кадастрового номера.

Регистрацией самих объектов недвижимости с присвоением им кадастровых номеров занимаются обычно иные специальные органы, но в то же время п. 3 ст. 12 Закона о государственной регистрации предусматривает возможность идентификации объекта недвижимости, не имеющего кадастрового номера, при регистрации на него права, по условному номеру, присваемому ему регистрирующим органом (кроме земельных участков, которые обязательно должны заведомо иметь кадастровый номер). Есть специальная Инструкция о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимости условных номеров при отсутствии у них кадастрового номера: утверждена Минюстом РФ от 8 декабря 2004 г. № 000, зарегистрирована в Минюсте РФ 17 декабря 2004 г. за регистрационным номером 6193.

2. Объекты государственной регистрации и регистрационные документы. Закон о государственной регистрации предусматривает в установленных случаях государственную регистрацию права на недвижимость (например, на вновь созданный объект или права залогодателя, арендатора), перехода права собственности или иного права (п.2 ст. 223, ст. 551, 564 ГК РФ) от одного субъекта к другому (речь идет опять же о регистрации права собственности, права аренды, права доверительного управления имущества или иного права у приобретателя недвижимости вещи и прекращении) того же права у отчуждателя и в указанных в законе случаях - государственную регистрацию сделки с недвижимостью (например, ст. 558 – продажи жилья, ст. 560 – продажи предприятия).

При этом в одних случаях согласно закону требуется регистрация только перехода права, но не сделки, в силу которой этот переход осуществляется (например, при продаже нежилой недвижимости) в других – и того, и другого (например, при продаже предприятия, жилья, при дарении любой недвижимости). Предусмотрена и государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности на недвижимость: регистрируется в большинстве случаев и само обременение, и сделка, в силу которой оно возникло (например, ипотека, аренда), но иногда – только обременение, например, в виде особого права – сервитута.

Статья 131 ГК РФ предусмотрела осуществление регистрации путем, во-первых, введения Единого государственного реестра прав и, во-вторых, передачи функций государственной регистрации специально созданным для этой цели органам. В соответствии с Законом о государственной регистрации такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость, оспорить которое можно только в судебном порядке.

Следует обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с недвижимостью, а лишь предусмотренные в законе, прежде всего в ГК РФ.

Кроме того, следует иметь в виду, что в учреждениях юстиции производится государственная регистрация не объектов недвижимости: как уже отмечалось, учет и регистрацию объектов недвижимости осуществляют организации кадастрового и технического учета), не документов на недвижимость и даже - не субъектов прав на недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это всё разные понятия, пока не совсем привычные для традиционного гражданского права.

В ст. 131 ГК РФ выделена необходимость государственной регистрации, помимо права собственности, таких вещных прав на недвижимость, как право хозяйственного ведения (которым обладают государственные и муниципальные унитарные предприятия) и право оперативного управления (которым собственник наделяет один из видов предприятий – казенное предприятие, а равным образом и учреждение), право пожизненного наследуемого владения и право постоянного пользования земельным участком, ипотеки, сервитутов, а также иных прав на недвижимость в случаях, предусмотренных ГК РФ или иными Федеральными законами.

Так, в силу п. 3 ст. 6 Закона о государственной регистрации государственная регистрация необходима также для возникновения права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на недвижимое имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владели им как своим собственным не менее 15 лет (ст. 234 ГК РФ). Этим же законом (п.2 ст. 25) предусмотрена возможность государственной регистрации права на объект незавершенного строительства.

Если право на недвижимость возникло у лица до введения в действие Закона о государственной регистрации, необходимость государственной регистрации по правилам этого закона возникает лишь в случае, если владелец недвижимости собирается совершить с ней сделку, которая требует государственной регистрации или требует государственной регистрации переход по ней права, обременение права. Но при наличии желания владелец может зарегистрировать свое ранее возникшее (т. е. до вступления в силу ФЗ о гос. регистрации) право на недвижимость и тогда, когда он не собирается совершать с ней сделку.

Наличие зарегистрированного права на недвижимость подтверждается выдачей учреждением юстиции Свидетельства о государственной регистрации права установленного образца: на особом бланке - с элементами защиты. Свидетельство выдается после регистрации права, т. е. внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись о праве, отраженная в Свидетельстве, дает ответы на вопросы: кто, на что, какое право, каким образом и когда приобрел?

Если есть обременения (ограничения) зарегистрированного права, они тоже вносятся в Свидетельство (например сведения о том, что покупателем приобретено имущество, находящееся в залоге, или обремененное сервитутом). Однако надо иметь в виду, что обременения могут возникнуть позже выдачи Свидетельства о государственной регистрации права, поэтому в Свидетельстве информации о них может и не быть. Поэтому лучшим подтверждением отсутствия обременений недвижимости, которую вы собираетесь приобрести, является затребованная вами выписка из Единого государственного реестра (где эти обременения недвижимости регистрируются).

Причем чем меньше срок между получением выписки и приобретением недвижимости, тем меньше риск возникновения этих обременений после получения выписки из реестра. При совершении сделок купли-продажи жилья такая выписка действительна одни сутки, поэтому так и называется – «суточная справка».

Свидетельство о государственной регистрации права может быть выдано по просьбе владельца повторно (например, взамен потерянного или пришедшего в негодность).

Следует иметь в виду, что после смерти гражданина государственная регистрация права на его имя осуществлена быть не может и, соответственно, не может быть выдано на его имя свидетельство о гос. регистрации его права, так как с момента смерти гражданина прекращается его правоспособность и вместе с ней все права (наверное, кроме права на погребение?). Поэтому если, например, гражданин приобрел (купил, получил в дар) какое-либо недвижимое имущество, но не успел зарегистрировать на него свое право собственности при жизни, то значит, что у него это право не возникло и с наследованием такого имущества у наследников могут быть проблемы (вплоть до доказывания в суде наличия недвижимого имущества в составе наследственной массы), решив которые, они будут регистрировать уже свое право собственности на полученную по наследству недвижимость.

Наиболее подробно урегулирован в ГК РФ вопрос о государственной регистрации сделок с недвижимостью. Во второй части ГК РФ обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью регламентирована в отдельных главах, посвященных широкому кругу договоров.

Государственной регистрации требуют сделки (договоры):

·  купли-продажи, мены жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (ст. 558, 567 ГК РФ), а также доли в праве собственности на жилье (ст. 251 ГК), в том числе соглашение о приобретении заложенного имущества залогодержателем (ст. 55 Закона об ипотеке);

·  купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), в том числе в процессе приватизации или в процессе конкурсного производства при банкротстве владельца;

·  отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ) и договоры отчуждения недвижимости с условием пожизненного содержания (ст. 601);

·  дарения любого недвижимого имущества (cт. 574 ГК РФ), в том числе доли в праве собственности на недвижимость и договоры дарения недвижимости в форме пожертвования (ст. 582);

Все перечисленные сделки направлены на отчуждение имущества, и при совершении таких сделок производятся одновременно или с разрывом во времени два регистрационных действия:

1)  регистрация самой сделки, которая осуществляется путем проставления штампа учреждения юстиции на договоре) и

2)  регистрация права собственности приобретателя, которая подтверждается Свидетельством о гос. регистрации права его собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления).

Кроме сделок об отчуждении недвижимого имущества, государственной регистрации подлежат ряд сделок без отчуждения имущества:

·  договоры аренды и субаренды зданий и сооружений, если договор заключен на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ) или на неопределенный срок, а аренды иного недвижимого имущества – независимо от срока (ст. 609 ГК РФ), в том числе аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ), аренды жилого помещения и аренды земельного участка;

·  договор об ипотеке (ст. 339 ГК РФ).

·  требует государственной регистрации и договор об участии в долевом строительстве, который считается заключенным только с момента такой регистрации - п. 3 ст. 4 ФЗ от 01.01.01 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»; ст. 25-прим Закона о гос. регистрации.

Государственной регистрации требуют также акцессорные (дополнительные) сделки, т. е. направленные на изменение или прекращение ранее заключенного договора, в том числе соглашения об уступке права требования или переводе долга по зарегистрированной сделке; соглашения сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору; соглашение об изменении зарегистрированного договора, односторонняя сделка – отказ одаряемого от принятия дара, что возможно только до передачи дара по уже зарегистрированному договору дарения о дарении в будущем (ст. 573 ГК РФ).

Если сделка по приобретению имущества была заключена до введения в действие Закона о гос. регистрации, нет необходимости регистрировать её по новым правилам. Другое дело, как уже отмечалось, возникшее из этой сделки право собственности на недвижимость придется регистрировать по правилам нового закона в случае необходимости совершения сделки с этой недвижимостью.

Таким образом, обязательной государственной регистрации под страхом их недействительности требуют многие сделки с недвижимостью, но далеко не все. Во всех случаях требует государственной регистрации вещное право на недвижимое имущество, а сделки с недвижимостью в силу ст. 165 ГК РФ в случае отсутствия их регистрации будут ничтожны лишь в случае, когда закон требует их регистрации.

Например, не требуется на сегодняшний день государственной регистрации договора коммерческого (и социального тем более) договора найма жилого помещения или дачи (однако следует иметь в виду, что под наймом жилья по действующему законодательству понимается только сдача его физическому лицу для проживания в нём. Если же жилое помещение сдается по договору юридическому лицу, то здесь может иметь место только договор аренды, который при заключении его на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации. Не требуется государственной регистрации договора продажи недвижимости (кроме предприятия или жилого помещения) - ст. 550 ГК РФ необходима лишь письменная форма этого договора, и при её соблюдении договор действителен и потому обеспечен судебной защитой. Можно, например, в случае его неисполнения требовать исполнения в принудительном порядке, взыскивать убытки и т. д.

Другое дело, что покупателю всё равно не обойтись без «визита» в учреждение юстиции: ведь право собственности у него в силу ст. 223 ГК РФ на любую приобретенную недвижимость возникнет лишь после регистрации перехода к нему права собственности на приобретенную недвижимость.

Вообще говоря, если задаться вопросом, почему закон не требует гос. регистрации договоров купли-продажи недвижимости (кроме купли-продажи жилья и предприятий), но требует гос. регистрации всех договоров дарения любой недвижимости, - ответить будет сложно.

Не подлежат государственной регистрации любые предварительные договоры, по которым стороны обязуются в будущем заключить сделку, подлежащую государственной регистрации потому что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не само недвижимое имущество (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.01 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право. 2001. № 5).

Предварительный договор в силу п.2 ст. 459 ГК РФ должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Так, если речь идет о предварительном договоре, предусматривающем в будущем договор купли-продажи или аренды недвижимости, этот предварительный договор должен быть облечен в письменную форму в виде одного документа, подписанного обеими сторонами.

Не требуется государственной регистрации для возникновения права собственности пайщика, полностью выплатившего паевые взносы за квартиру в ЖСК, за дачу, гараж в соответствующем потребительском кооперативе. В то же время, несмотря на то, что право собственности на такого рода недвижимость возникает с момента полной выплаты пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ), для совершения сделок с этой недвижимостью будет необходима предварительная регистрация права собственности на неё.

Вообще говоря, фактически при государственной регистрации, по сути дела, регистрируется одновременно - и сама недвижимость (если право на нее не было зарегистрировано ранее в порядке, предусмотренном Законом о гос. регистрации), и вещное право на неё с указанием правообладателя, и сделка с ней как основание смены правообладателя, и переход права собственности от одного собственника к другому в силу той или иной сделки или иного правового основания.

Если иное не предусмотрено законом, договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В некоторых случаях закон устанавливает раздельную регистрацию сделок и возникновения прав на недвижимость (например, при покупке предприятия – ст. 560, 564 ГК РФ). В других случаях государственной регистрации подлежит договор (купли-продажи, мены, дарения), но такая регистрация означает и переход права собственности на приобретенное жилье к покупателю.

При этом, однако, применительно к продаже недвижимости закон специально оговаривает, что в случаях, когда стороны все же начнут исполнять свои обязанности до того, как передача права собственности будет зарегистрирована (платить покупную цену, передавать предмет сделки покупателю и т. д.), договор не влечет за собой никаких изменений для их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Например, покупатель здания в ситуации, при которой переход права собственности на это здание не прошел государственной регистрации, не вправе предъявлять требования о повышении арендной платы, проведении ремонта, предоставления возможности осмотра здания и т. п. тому, кто является арендатором помещения в этом здании.

Очевидно, что законодательство о гос. регистрации ещё будет уточняться, станет более четким

Наряду с регистрацией прав на недвижимое имущество и ряда сделок с ним, обязательной государственной регистрации в силу п.1 ст. 131 ГК РФ подлежат сервитуты права ограниченного пользования «чужим» недвижимым имуществом.

Сервитут как право собственника недвижимого имущества требовать от собственника соседнего земельного участка, в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка, а также от собственника здания, сооружения, иного недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования таким участком или иным имуществом (ст. 274 – 277 ГК РФ), является основанием ограничения права собственника и любого его правопреемника.

Кроме того, ГК РФ выделяет такие разнообразные по природе правовые конструкции, обременяющие чужие права на недвижимость и подлежащие гос. регистрации, как ипотека (залог недвижимости) и её принадлежность – закладная, договоры доверительного управления недвижимым имуществом, арест имущества. Все их объединяет то, что они носят вещно-правовой характер. А значит, тот, к кому переходит (на праве собственности, на праве аренды и др.) недвижимость, получает ее вместе с соответствующими ограничениями (обременениями), даже если на этот счет ничего не говорится в сделке, на основе которой этот переход происходит (так, здание, сооружение можно продать только вместе "с арендаторами", если они есть; заложенное имущество можно купить (с согласия залогодержателя), но с риском обращения взыскания на это имущество, если продавец не выполнит обязательство, обеспеченное этим имуществом.

Предусмотрев обязательность государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и ряда сделок с ним, действующий ГК РФ не предусмотрел обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, за исключением договора ренты и его разновидности – договора доверительного управления имуществом.

Исключение в ГК РФ обязательности нотариального удостоверения большинства гражданско-правовых сделок представляется преждевременным. Нотариальная форма сделки придает сделке бóльшую достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки и факта её совершения, является одной из существенных степеней защиты интересов добросовестной стороны (сторон) в сделке, предотвращения злоупотреблений, облегчает доказывание сделки и её условий в суде, позволяет в спокойной обстановке и с достоверностью передать деньги по сделке – покупную цену (особенно это актуально применительно к огромному количеству сделок с жильем, дачами, гаражами, земельными участками, совершаемых гражданами за наличные деньги).