Сделки с недвижимостью, учебно-методический комплекс по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12.00.03 «Юриспруденция» (стр. 15 )

Кроме того, учитывая общие требования, предъявляемые ГК РФ к обязательствам и их исполнению, в передаточном акте должны быть указаны стороны договора, их паспортные данные (наименование и реквизиты юридического лица, если оно является стороной сделки), ссылка на договор, во исполнение которого передается жилое помещение, отражены момент передачи («продавец передал», а «покупатель принял»), качество передаваемого помещения, обнаруженные недостатки и, возможно, сроки и способы их устранения, должны иметься подписи сторон и дата подписания передаточного акта.

Срок передачи жилого помещения покупателю лучше всего оговорить в самом договоре купли-продажи. Если этого не сделано, передача должна состояться в разумный срок после заключения договора.

Уклонение одной из сторон от подписания акта о передаче проданного жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, квалифицируется в ст. 556 ГК РФ отказ от исполнения договора, порождающий право другой стороны требовать передачи предмета сделки в принудительном (судебном порядке) либо отказаться от исполнения и в любом случае – взыскать причиненные неисполнением убытки.

Принятие покупателем недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора, с недостатками не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора даже в том случае, когда недостатки были явными и отражены в передаточном акте. Права покупателя при передаче ему жилого помещения ненадлежащего качества предусмотрены в ст. 475 ГК РФ (кроме требования о замене предмета сделки – ст. 557 ГК РФ).

В ст. 477 ГК РФ определены сроки предъявления требований, связанных с недостатками проданного имущества: это должен быть разумный срок в пределах двух лет со дня передачи товара (т. е. применительно к договору купли-продажи недвижимости – со дня подписания передаточного акта).

Если недостатки будут обнаружены после подписания передаточного акта (скрытые недостатки), бремя доказывания наличия этих недостатков (или причин, их вызвавших) лежит на истце (покупателе).

Следует отметить, что предъявление исков покупателями, связанных с выявленными после приемки жилого помещения недостатками, не является редкостью в судебной практике. Причинами становятся негерметичность швов (соединений) стеновых панелей, плит перекрытий, наличие источников вредных для здоровья людей веществ (например, в результате использования при строительстве определенных теплоизоляционных и отделочных материалов), повышенное содержание в воздухе вредных для здоровья людей веществ (формальдегида, метанона, аммиака и пр.).

При этом в одних случаях покупатели предъявляют иски о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в соответствии с п.2 ст. 475 ГК РФ, в других – требуют признания сделки купли-продажи недействительной как заключенной под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Представляется, что правомерно любое из этих требований, а общие последствия в принципе одни и те же - стороны возвращаются в первоначальное положение, если суд приходит к выводу (обычно для этого потребуется проведение соответствующей экспертизы), что выявленные дефекты, не оговоренные в договоре, неустранимы или их устранение будет связано для покупателя со значительными затратами.

Разница в правовых последствиях в зависимости от содержания исковых требований может касаться лишь возмещения убытков при удовлетворении иска покупателя. Так, если покупателем предъявлен иск о расторжении договора в связи с выявленными существенными недостатками, то покупатель одновременно может потребовать от продавца возмещения причиненных этим убытков, если продавец не докажет отсутствия своей вины (ст. ст. 15, 401 ГК РФ).

Если же предъявлен иск о признании сделки недействительной как заключенной под влиянием существенного заблуждения, то при удовлетворении иска покупатель, требующий с продавца возмещения убытков (причем не более реального ущерба) должен доказать, что заблуждение возникло по вине продавца. Если он это не докажет, покупатель, чей иск о признании сделки недействительной судом удовлетворен, обязан по требованию продавца возместить ему убытки в виде реального ущерба, возникшие в связи с признанием сделки недействительной и применением двусторонней реституции. При этом такая обязанность у покупателя возникает независимо от его вины, т. е. даже если его заблуждение возникло по обстоятельствам, от него не зависящим (п.2 ст. 178 ГК РФ).

Важнейшим аспектом исполнения договора купли-продажи жилого помещения является не только передача жилья покупателю, но и уплата денег продавцу. К сожалению, закон никак не регулирует этот процесс и не содержит норм, защищающих стороны сделки от недобросовестности партнера, что влечет за собой многочисленные судебные разбирательства.

Следует иметь в виду, что договор купли-продажи жилого помещения подчиняется всем правилам о действительности любых сделок, а потому может быть признан судом недействительным в случае его оспоримости либо может быть квалифицирован судом как ничтожный с момента его заключения при наличии к тому оснований, предусмотренных в ГК РФ. Судебные споры по поводу недействительности сделок с жильем имеют существенный удельный вес среди иных гражданско-правовых споров.

5. Правовое положение риэлторских фирм при заключении сделок купли-продажи жилых помещений. При заключении сделок купли-продажи жилых помещений граждане в подавляющем большинстве случаев обращаются к помощи риэлторских фирм или отдельных риэлторов, имеющих статус индивидуального предпринимателя, которые, будучи профессионалами, действительно могут оказать квалифицированную помощь покупателю - в подборе искомого жилого помещения, продавцу – в подборе покупателя, и обеим сторонам сделки – в подготовке документов и проведении сделки.

Однако при этом нужно иметь в виду следующее. В соответствии с сформулированным в ст. 421 ГК РФ принципом свободы гражданско-правового договора стороны такового свободны в своем решении заключать или не заключать договор, с кем заключать и на каких условиях.

В связи с этим юридически неправомерна широко распространенная практика риэлторских фирм, заключающих с обратившимися к ним клиентами (потенциальными продавцами) так называемые «экс­клюзивные» договоры на продажу квартир. В соответствии с условиями этого договора фирма отбирает у клиента подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение, обязывает его не заключать договор продажи своего жилого помещения помимо фирмы и, более того, практически обязывает клиента продать квартиру на условиях, указанных в договоре, заключаемом с фирмой, и тому покупателю, которого найдет фирма. Выполнение этих условий клиентом обеспечивается к тому же изымаемой у него денежной суммой, называемой задатком.

Если в риэлторскую фирму обращается будущий покупатель, с ним тоже заключается договор, обязывающий его купить жилое помещение у продавца, которого найдет фирма, и запрещающий покупателю действовать самостоятельно.

Во избежание нарушения клиентом этих условий фирма берет с него денежную сумму, которая опять же именуется задатком и должна быть затем зачтена в счет покупной цены за приобретаемое с помощью фирмы жильё.

Такого рода договоры, нередко навязываемые клиентам риэлторами, противозаконны. Никто не может прину­дить собственника продать квартиру на «чужих» (в частности, фирмы) условиях, никто не может диктовать ни продавцу, ни покупателю выбор партнера по сделке, покупную цену и другие условия договора.

С риэлторской фирмой возможно заключение только договора на возмездное оказание посреднических и иных услуг (по оформлению документов, необходимых для совершения сделки, по подбору требуемого жилья и партнера по сделке, сопровождения сделки и др.).

Именно за это платит клиент, но он остается совершенно свободным в решении вопроса о заключении договора, который может заключить только сам клиент (или лицо, уполномоченное им доверенностью). После нахож­дения приемлемого варианта уже сам собственник житья или поку­патель решает, заключить ему договор или нет.

Передача риэлтор­ской фирме правоустанавливающих документов на жилье не может быть обязанностью клиента – собственника жилого помещения. По желанию клиента (и только по его желанию) такие документы могут быть переданы фирме на хранение, что отражается в договоре на оказание услуг или в отдельном договоре хранения документов, и должны быть возвращены клиенту немедленно по первому его требованию. В случае отказа фирмы от немедленного воз­врата документов собственник может истребовать их в судебном порядке и одновременно взыскать с фирмы возникшие у него в связи с этим убытки, в том числе упущенную выгоду, а также потребовать денежной компенсации морального вреда, поскольку данный договор об оказании услуг гражданину фирмой, безусловно, подпадает под действие ст. 15 Федерального закона «О защите прав потребителей».

Интересы риэлторской фирмы на случай отказа клиента от заключения договора (а отказаться он может в любое время без объяснения причин) могут быть надежно гарантированы включением в договор об оказании услуг стоимости отдельных услуг, оказываемых формой, в том числе и услуг по подбору жилого помещения, партнера по сделке, и эти услуги, будучи оказанными, подлежат оплате клиентом и при условии отказа его от совершения сделки купли-продажи жилья. При этом договор, заключаемый клиентом с фирмой, может содержать условие о внесении аванса или о предварительной частичной (что тоже - аванс) или полной оплате услуг фирмы.

В литературе (и на практике) существует мнение о том, что смысловым аналогом «эксклюзивного» договора с собственни­ком продаваемой квартиры, гарантирующим риэлторские фирмы от неоплачиваемой потери рабочего времени в случае, когда собственник квартиры в последний момент откажется от совершения сделки купли-продажи, может служить предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). При этом по такому договору стороны (собственник квартиры и агентство недвижимости) могут обязываться заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основ­ной договор) на условиях, предусмотренных предварительным дого­вором".

Представляется, однако, что конструкция предварительного договора купли-продажи жилья в данном случае не применима по причине несовпадения субъектного состава предварительного и основного договора купли-продажи жилого помещения. Такой предварительный договор может быть заключен, но только между продавцом и покупателем как будущими сторонами основного договора. Для заключения такого договора достаточно простой письменной формы, государственная регистрация его не производится, поскольку данный договор непосредственно не направлен на переход права собственности на жилое помещение на покупателя, а лишь обязывает стороны совершить сделку продажи этого помещения в будущем.

Предваритель­ный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предва­рительном договоре не определен, основной договор (т. е. купли-продажи жилого помещения) подлежит за­ключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный дого­вор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона (т. е. продавец или покупатель, а не риэлтор!) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

6. Проблема задатка при заключении сделок купли-продажи продажи жилых помещений. Есть ещё одна проблема, связанная с посреднической деятельностью риэлторских фирм при совершении сделок купли-продажи жилых помещений.

В текст типового договора, заключаемого фирмой с потенциальным покупателем жилья (квартиры, дома), обычно включается обязанность покупателя "оплатить продавцу выбранный с помощью фирмы объект и в качестве гарантии своих намерений произвести предоплату этого объекта фирме путем дачи задатка в размере четырех (пяти, шести и т. п.) тысяч рублей". При этом в договоре подчеркивается, что "при окончательном расчете сумма предоплаты входит в стоимость покупаемого объекта".

Если клиент впоследствии отказывается от всех предложенных фирмой на выбор вариантов (т. е. фактически расторгает договор с фирмой в одностороннем порядке без исполнения), фирма отказывается возвратить ему уплаченную при заключении договора сумму со ссылкой на то, что неисправная сторона, давшая задаток, не имеет права требовать его возврата в соответствии с п.2 ст. 381 ГК РФ. В таких случаях клиент фирмы либо мирится с этим, либо (чаще) обращается с иском в суд, требуя от фирмы вернуть уплаченную им сумму в счет исполнения по несостоявшемуся договору купли-продажи жилого помещения.

Анализ судебной практики показывает, что позиция судов по этой категории споров неоднозначна. В одних случаях суды отказывают несостоявшемуся покупателю в иске, руководствуясь статьей 381 ГК РФ; в других - признают убедительными доводы истца о том, что фирма не смогла предложить ему устраивающий его вариант, и удовлетворяют иск; в третьих - удовлетворяют иск частично, обосновывая это тем, что задаток - это вид неустойки и потому к нему применима ст. 333 ГК РФ об уменьшении размера теряемого неисправным истцом задатка в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Представляется, что во всех приведенных вариантах судебных решений дается неверная квалификация истребуемой по иску суммы как задатка. Наименование этой суммы задатком в договоре клиента с фирмой на оказание риэлторских услуг не означает, что эта сумма действительно задаток, а лишь свидетельствует о юридических неточностях, допущенных в тексте договора.

При рассмотрении таких споров нужно иметь в виду следующее. Договор, заключаемый потенциальным покупателем жилья (клиентом) с фирмой, - это договор об оказании посреднических услуг. Задаток же, согласно условиям этого договора, уплачивается клиентом в обеспечение заключения в будущем и частичной оплаты уже другого договора - будущего договора купли-продажи жилого помещения, который будет (а может быть, и не будет!) заключаться клиентом фирмы в качестве покупателя непосредственно с собственником жилья - продавцом.

Очевидно, что до заключения договора купли-продажи жилого помещения не может быть и задатка, ибо одной из его обязательных функций согласно ст. 381 ГК РФ является подтверждение (доказательство) заключения договора. Кроме того, до заключения договора купли-продажи жилья нет обязанности покупателя уплатить продавцу покупную цену, и по этой причине уплаченная клиентом фирме сумма тоже не может именоваться задатком, поскольку другой обязательной функцией задатка по ст. 381 ГК РФ является частичное исполнение уже возникшей из договора обязанности по уплате денег.

Денежная сумма выдавалась клиентом риэлторской фирме до заключения договора купли-продажи жилого помещения, поэтому эта сумма не может иметь и третьей обязательной функции задатка - обеспечительной, ибо акцессорное обязательство, которое возникает при даче задатка, невозможно при отсутствии основного обязательства.

Всё это свидетельствует о том, что уплаченная клиентом фирме сумма в несколько тысяч рублей при заключении с ней договора на оказание риэлторских услуг не может квалифицироваться как задаток в счет несостоявшегося другого договора - купли-продажи жилого помещения.

Следовательно, судам следует квалифицировать эту сумму как неосновательное обогащение фирмы за счет клиента и удовлетворять иск последнего о возврате этой суммы по правилам главы 60 ГК РФ во всех случаях, т. е. независимо от причин, по которым сделка купли-продажи жилого помещения не состоялась.

В договоре фирмы с клиентом на оказание риэлторских услуг должна указываться цена именно этого договора - стоимость оказываемых услуг, и именно эту сумму фирма вправе истребовать от покупателя, если она не была уплачена уже в момент заключения договора, причем за минусом того, что фирме удалось сберечь в случае расторжения договора с клиентом (ст. 782 ГК РФ).

Следует также иметь в виду, что договор на оказание риэлторских услуг, заключаемый с гражданами, полностью подпадает под действие Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 32 которого предусматривает, что потребитель вправе расторгнуть договор об оказании услуги в любое время, уплатив исполнителю часть цены пропорционально части выполненной работы (оказанной услуги) и возместив исполнителю убытки, причиненные расторжением договора в пределах разницы между частью цены, выплаченной за выполненную до получения извещения о расторжении договора работу (оказанную услугу), и ценой всей выполняемой работы (оказываемой услуги).

Не исключена в данной ситуации и возможность удовлетворения исковых требований клиента о возмещении фирмой убытков, понесенных истцом вследствие неисполнения обязательств фирмой, в том числе в виде упущенной выгоды (например, при доказанности истцом того факта, что стоимость аналогичного жилья возросла за время просрочки исполнения договора фирмой), а также требований клиента (если фирма не докажет отсутствия своей вины) о денежной компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей".

До сих пор речь шла о судебных спорах, по которым истец (клиент фирмы) требует вернуть уплаченную фирме сумму, неверно квалифицированную в договоре на оказание риэлторских услуг в качестве задатка, причем в ситуации, когда истец сам отказался от исполнения договора. Такой иск, как было обосновано выше, во всех случаях подлежит удовлетворению. В то же время судам приходится рассматривать и иски клиентов, настаивающих на том, что переданная ими фирме сумма, названная в договоре задатком, именно таковым и является.

Это происходит в тех случаях, когда фирма не выполняет своей обязанности по подбору устраивающего клиента варианта сделки в установленный договором срок и клиент обращается в суд с иском к фирме, требуя вернуть данный им фирме "задаток" в двойном размере в соответствии с п.2 ст. 381 ГК РФ. И в этих случаях, по изложенным выше соображениям, данная сумма не является задатком и судам следует отказывать в иске о взыскании такой суммы в двойном размере, ограничиваясь взысканием с ответчика в пользу истца этой суммы в одинарном размере.

Таким образом, исполнение договора на оказание посреднических услуг при купле-продаже жилых помещений, заключаемого между клиентом и риэлторской фирмой, никак не может быть обеспечено дачей задатка клиентом фирме в счет оплаты и обеспечения исполнения иного и ещё не заключенного (не существующего) договора - договора купли-продажи жилого помещения, который будет заключаться уже не с фирмой, а между клиентом как покупателем и продавцом жилого помещения, причем при условии, что они пожелают заключить этот договор.

В практике риэлторских фирм возникает вопрос о том, возможно ли обеспечение задатком исполнения предварительного договора о последующей продаже жилого помещения, заключаемого по правилам ст. 429 ГК РФ между потенциальными продавцом и покупателем при содействии фирмы. Представляется, что применительно к действующему законодательству ответ может быть только отрицательным. Предварительный договор не порождает обязанности по оплате жилого помещения, которая может возникнуть только из основного договора и, следовательно, не ранее заключения основного договора - купли-продажи жилья. Поскольку же конститутивным признаком задатка является частичное исполнение обязанности по уплате денег, т. е. задаток может обеспечивать исполнение только денежного обязательства (п. 1 ст. 380 ГК РФ), то до возникновения обязанности покупателя по оплате жилья любые платежи будущего (возможного) покупателя не могут квалифицироваться как задаток.

При существующей в ГК РФ конструкции задатка и предварительного договора такой договор во всех случаях (т. е. не только применительно к купле-продаже) может быть обеспечен в своем исполнении неустойкой, но не задатком. Несомненно, что это снижает гарантированность исполнения предварительного договора, и было бы целесообразно предусмотреть в ст. 429 ГК РФ возможность обеспечения задатком предварительного договора, исключив одновременно из п. 1 ст. 380 ГК РФ обязательность платежной функции задатка по отношению к предварительным договорам. Но это уже с позиций de lega ferenda.

Следует отметить, что по тем же причинам, изложенным выше, по которым задаток не может иметь места ни при заключении договоров клиентов с риэлторскими фирмами, ни при заключении предварительных договоров между потенциальными продавцом и покупателем, - при действующей редакции ст. 380 ГК РФ, в силу которой непременными функциями задатка, наряду с обеспечительной, являются доказательство заключения договора и частичное исполнение уже имеющегося (заключенного) договора, задатком вообще не может обеспечиваться заключение договора купли-продажи жилого помещения, даже если речь идет о соглашении о задатке между самими сторонами этого договора по конкретному (не предварительному!) договору. Дело в том, что государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения его (договора) юридически нет (п.2 ст. 558 ГК РФ), исполнение несуществующего договора тоже невозможно, а потому никакие денежные суммы, уплачиваемые будущим (возможным) покупателем будущему же продавцу не могут ни служить доказательством заключения договора, ни частичным исполнением договора, которого нет.

7. Проблемы, возникающие при продаже доли в праве собственности на жилое помещение. Правила продажи доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество с соблюдением преимущественного права других сособственников (ст. 250 ГК РФ) полностью распространяются и на продажу доли в праве собственности на жилое помещение и были рассмотрены в предыдущей лекции, в связи с чем нет необходимости вновь возвращаться к этим правилам и проблемам, возникающим при их применении.

Специфической же применительно к отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение является иная проблема, решение которой нередко невозможно без решения суда о принудительном возмездном отчуждении доли одного из сособственников с выплатой ему другими сособственниками денежной компенсации. В этом случае речь идет практически о принудительной продаже доли сособственника по решению суда. Причем принуждение это может быть обращено как к продавцу, так и к покупателю – в зависимости от содержания исковых требований.

В связи с осуществленной массовой приватизацией жилых помещений, которые, как правило, приватизировались членами семьи на праве общей – долевой или совместной (до внесения изменений в закон о приватизации жилья) - собственности, в связи с расторжением браков между супругами, приобретшими жилье в период состояния в браке, а также в связи с возникновением общей долевой собственности на жилище в результате наследования судам приходится рассматривать весьма значительное количество споров между сособственниками.

Между тем нормы главы 16 ГК РФ, регулирующей правовой режим общей собственности, некоторые возникающие в практике судов вопросы вообще никак не решают, а иные вопросы решают либо слишком неопределенно, либо вообще, на мой взгляд, неприемлемо.

Необходимую ясность в соответствующие вопросы, возникающие перед судами, попытались внести высшие судебные инстанции России в постановлении, посвященном применению судами части первой ГК РФ № 6/8 от 1 июля 1996 г.

Тем не менее, во-первых, по ряду вопросов необходимой ясности так и не достигнуто, а во-вторых, в указанном судебном постановлении содержатся, по сути дела, новые нормы права, не только не восполняющие пробел, но и противоречащие нормам ГК РФ, что само по себе недопустимо даже в том случае, когда это мотивируется соображениями целесообразности.

Разделу имущества, находящегося в общей собственности, и выделу из него доли посвящена в основном ст. 252 ГК РФ, причем в связи с отсылкой к ней, имеющейся в п. 3 ст. 254, она регулирует соответствующие вопросы применительно к праву и долевой, и совместной собственности.

Наиболее четко и вполне обоснованно в ГК РФ решен вопрос о возможности и условиях раздела жилого помещения между сособственниками в натуре: при отсутствии по этому вопросу соглашения между сособственниками каждый из них вправе требовать раздела общего имущества или выдела своей доли, при этом при вынужденном разделе с несоразмерностью выделяемого имущества применительно к долям сособственников тот сособственник, которому выделена часть имущества, превышающая его долю в общей собственности, обязан выплатить соответствующую денежную сумму или предоставить иную компенсацию другим сособственникам (п. З ст. 252 ГК РФ).

Проблемы начинаются в ситуации, когда раздел имущества в натуре между сособственниками невозможен. Прежде всего возникает вопрос о том, что следует понимать под невозможностью раздела имущества в натуре между сособственниками применительно к жилому помещению?

Если исходить из буквального текста п. 2 ст. 252 ГК РФ, то под невозможностью раздела следует понимать только причинение несоразмерного ущерба жилому помещению, находящемуся в общей собственности.

Но совершенно очевидно, что применительно к разделу жилого помещения между сособственниками невозможность его раздела в натуре в большинстве случаев обусловлена другими причинами, а именно невозможностью их совместного проживания, что имеет место, например, во многих случаях наследования жилья в общую собственность.

Учитывая это, п. 35 вышеназванного постановления высших судебных инстанций дает распространительное (расширительное) и более соответствующее реалиям действительности (применительно к жилому помещению) толкование понятия невозможности раздела общего имущества между сособственниками или выдела доли в натуре одному из них без причинения несоразмерного ущерба этому имуществу, понимая под таким ущербом, в частности, и невозможность использования имущества по целевому назначению, и неудобство в пользовании.

Однако такое толкование, будучи явно предпочтительным с позиций потребностей правоприменительной практики, явно не соответствует тексту и смыслу п. З. ст. 252 ГК РФ, где речь идет о невозможности раздела общего имущества в натуре только при причинении несоразмерного ущерба этому имуществу, но не о причинении неудобств сособственникам. В этой связи представляется необходимым внести соответствующие изменения в п. З ст. 252 ГК РФ.

Однако как быть в такой ситуации, когда эти "другие участники" отказываются выплатить одному из сособственников по его требованию стоимость его доли по рыночным ценам, т. е. купить её, ссылаясь на отсутствие средств либо на нежелание приобретать в собственность долю этого сособственника?

Вот типичный пример из практики:

После смерти отца два брата (несособственники этого жилого помещения и не проживавшие в нем на момент открытия наследства, а потому не имеющие преимущественного права на неделимую вещь при разделе наследства по правилам ст. 1168 ГК РФ) унаследовали в равных долях двухкомнатную квартиру, состоящую из двух смежных комнат. Один из них вместе с семьей из трех человек вселился в эту квартиру ещё до оформления наследственных прав. Другой наследник, также обремененный семьей, нуждающийся в улучшении жилищных условий и не имеющий реальной возможности пользоваться своей долей, обратился в суд с иском к брату о выплате ему стоимости его доли по сложившимся рыночным ценам с целью использования затем этих денег на приобретение жилья для своей семьи (другого наследственного имущества, за счет которого можно было бы компенсировать долю в квартире другого брата, отец не оставил).

Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что он является инвалидом 1 группы, имеет на иждивении двух несовершеннолетних детей, а потому не в состоянии выплатить истцу требуемую сумму. Кроме того, ответчик вполне обоснованно указывал на недопустимость принуждения его к приобретению имущества (доли в праве собственности на квартиру) в собственность против его воли.

Как должен поступить суд в этой и подобных ситуациях, постоянно возникающих в работе судов? Если суд всё-таки применит п.3 ст. 252 ГК РФ и обяжет ответчика выплатить истцу половину стоимости унаследованной квартиры (т. е. обяжет ответчика приобрести долю в имуществе в собственность), то это противоречит закону, в частности, содержанию правоспособности субъектов гражданского права (ст. 18 ГК РФ) и ст. 218 ГК РФ, пункт первый которой предусматривает исчерпывающий и основанный исключительно на свободном волеизъявлении субъекта гражданского права перечень оснований приобретения права собственности, в том числе путем совершения сделки купли-продажи.

Имеющееся в силу ст. 250 ГК РФ у сособственника право по своему усмотрению распорядиться своей долей (в совместной собственности - предварительно выделив и зарегистрировав её в установленном порядке) при отказе других участников общей собственности от преимущественного права покупки не решает проблемы, ибо, во-первых, практически нереально найти покупателя "со стороны" на эту долю, а во-вторых, если кто-то всё-таки приобретет эту долю, то окажется перед той же проблемой, что и продавец доли до её продажи: реально пользоваться этой долей невозможно, а продать - проблематично.

Невозможно в данном случае решить спор и путем продажи всего жилого помещения с последующим разделом вырученной суммы между сособственниками пропорционально их долям, так как по крайней мере один из сособственников на момент спора пользуется этим жилым помещением и, следовательно, продажа последнего предполагала бы судебное выселение этого сособственника по основанию, не предусмотренному жилищным законодательством, что недопустимо. Да и сама продажа как таковая недопустима в принудительном порядке.

Такая же "тупиковая" с позиций действующего законодательства ситуация сплошь и рядом возникает при расторжении брака между супругами - сособственниками жилого дома, квартиры, когда один из них, освободивший жилое помещение вследствие невозможности дальнейшего совместного проживания, пытается добиться от другого денежной компенсации своей доли в праве общей собственности на жилое помещение.

Между тем выход должен быть найден и предусмотрен в законе, поскольку многочисленные судебные споры такого рода носят явно гражданско-правовой характер и затрагивают весьма существенные, иногда жизненно важные интересы граждан.

Представляется, что для ситуации, когда один из сособственников фактически пользуется всем жилым помещением, принадлежащим на праве общей собственности двум или более сособственникам, а раздел (выдел) жилого помещения в натуре невозможен по любым причинам, причем пользующийся жилым помещением сособственник не желает или не может выплатить денежную компенсацию долей другим сособственникам, следует установить правовую норму, аналогичную содержащейся в ст. 68 Жилищного кодекса РСФСР и предусматривающую возможность судебного (принудительного) обмена спорного жилого помещения между нанимателем и членами его семьи на жилые помещения в разных домах или квартирах.

Соответственно, сособственнику, не пользующемуся жилым помещением и не имеющему такой возможности, должно быть предоставлено законом право в случае отказа другого сособственника (сособственников), фактически пользующегося всем жилым помещением, выплатить стоимость "чужой" доли, требовать в судебном порядке мены этого жилого помещения на жилые помещения меньшей стоимости в разных домах, квартирах.

При этом истец должен представить суду подобранные им варианты мены с учетом размера долей истца и ответчика, а суд при разрешении спора должен учитывать, кроме соответствия предложенных вариантов мены, размер долей спорящих сторон, заслуживающие внимания доводы и интересы истца и ответчика и членов его семьи, которые должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика. Но это правило нужно ввести в закон (в ГК), а до тех пор – тупик.

Нередки в судебной практике и прямо противоположные ситуации, когда один из сособственников жилья, фактически пользующийся всем жилым помещением и не имеющий возможности им распорядиться по своему усмотрению (продать, поменять), обращается с иском в суд к другому сособственнику, фактически не пользующемуся жилым помещением, не претендующему на это, но и отказывающемуся от получения денежной компенсации своей доли с прекращением права собственности на неё.

ГК РФ в п. 4 ст. 252 предусмотрел порядок разрешения такого рода спора лишь для случая, когда доля сособственника (ответчика по иску) незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

При такой ситуации суду предоставлено право и при отсутствии согласия ответчика обязать остальных сособственников выплатить ему денежную компенсацию. Такое решение проблемы не вызывает возражений, кроме использования в приведенной норме глагола "обязать".

В принципе суд не может налагать на истца обязанности, о которых истец не просит. Правильнее было бы указать в приведенной норме на право истца требовать в судебном порядке лишения ответчика права собственности на долю в принадлежащем на праве общей собственности жилом помещении с компенсацией ему рыночной стоимости этой доли.

Вышеназванное руководящее судебное постановление от 1 июля 1996 г., учитывая возникающие в судебной практике проблемы, пошло при решении последних ещё дальше по пути установления исключений из правила о праве всех сособственников на общее имущество, указав в п. 35, что в отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь (следовательно, и жилой дом, квартиру) в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в её использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.

Приведенная норма представляется вполне разумной и обоснованной, позволяющей во многих случаях защитить заслуживающие внимания интересы истца, однако она, по сути дела, является самостоятельной нормой права (что само по себе недопустимо) и более того - противоречит действующей редакции п.4 ст. 252 ГК РФ, допускающей принудительное лишение одного из сособственников на долю в праве общей собственности на имущество по требованию другого сособственника лишь при условии незначительности доли последнего. По сути дела, в п. 35 вышеназванного судебного постановления речь идет о новом, не предусмотренном в законе, основании принудительного изъятия у собственника имущества независимо от его стоимости и значимости, что существенно затрагивает интересы собственника и в соответствии с п.2 ст. 235 ГК РФ не допускается иначе, как по основаниям, предусмотренным законом.

В этой связи представляется целесообразным включить это основание в п.4 ст. 252 ГК РФ, указав в нем, что в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в её использовании, по его иску, независимо от размера долей остальных участников общей собственности, не имеющих такого интереса и не пользующихся этой вещью, с компенсацией последним стоимости их доли.

Если ответчик проживает в данном жилом помещении либо не проживает, но не имеет иного постоянного места жительства, а также при обосновании им любых иных обстоятельств, подтверждающих его существенный интерес в сохранении права собственности на долю в праве собственности на жилье, суд не вправе без его согласия лишить его своим решением собственности на долю, причем независимо от величины его доли.