Сделки с недвижимостью, учебно-методический комплекс по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12.00.03 «Юриспруденция» (стр. 23 )

Наименование. В состав предприятия как имущественного комплекса включаются все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию (т. е. вещи в гражданско-правовом значении этого слова), а также права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное [15], товарные знаки, знаки обслуживания), а также другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст. 132 ГК).

Очевидно, что многие из объектов, входящих в состав предприятия, взятые отдельно, могут быть предметом различных сделок, в том числе договора аренды, но не могут при этом рассматриваться в качестве недвижимого имущества.

Специфический состав предприятия как объекта гражданских прав, который при нормальной работе предприятия постоянно меняется за счет выбытия одних компонентов, появления новых, изменения их количества и стоимости, обусловливает выделение его в ГК качестве договора отдельного вида имущества.

ГК (ст. 656) определяет аренду предприятия как договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, иные основные средства; передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, оборотные средства, имущественные и исклю­чительные права арендодателя, связанные с предприятием; уступить права требова­ния и перевести на арендатора долги, относящиеся к предприятию.

Таким образом, закон выделяет две группы объектов, входящих в имуществен­ный комплекс, предусматривая различный режим передачи их в арендное владение и пользование:

Ø  основные средства, составляющие основу имущественного комплекса (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.). Эти объекты безоговорочно, в полном объеме, переходят к арендатору в составе арендуемого предприятия;

Ø  оборотные средства и права. Они переходят к арендатору только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором аренды.

В том случае, если в состав предприятия входят права владения и пользования имуществом иных лиц, их передача производится в особом порядке, установлен­ном законодательством.

Это означает, что при наличии в законодательстве запрета на передачу таких прав они не могут быть переданы арендатору. К числу подобных прав могут быть, например, отнесены бессрочное (постоянное) пользование земельным участком, находящимся в государ­ственной (муниципальной) собственности, право пользования водным объектом

В качестве общего правила закон устанавливает, что права арендодателя, полу­ченные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, передаче арендатору не подлежат. Хотя иное может быть предусмотрено законом или иными правовыми актами. Но арендатор всегда может решить вопрос о самостоятельном получении необходимых лицензий.

В том случае, когда в состав предприятия входят обязательства, исполнение которых без наличия лицензии невозможно, следует исходить из того, что такие обязательства остаются у арендодателя, который не освобождается от ответственности перед кредиторами за невозможность их исполнения арендатором в связи с отсутствием у него лицензии на совершение соответствующих действий по исполнению таких обязательств.

Таким образом, состав предприятия как имущественного комплекса весьма разнороден и не все его элементы могут быть переданы арендатору, а те, которые передаются, могут иметь разный правовой режим и соответственно, передаются не на одинаковых основаниях.

Как было отмечено, в состав арендуемого предприятия включаются обязатель­ства (долги), относящиеся к предприятию. Такие долги подлежат переводу с арендодателя на арендатора. По общему правилу, установленному в ст. 391 ГК, перевод должни­ком своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Применительно к договору аренды предприятия это правило конкретизируется в ст. 657 ГК, устанавливающий особый порядок передачи в аренду в составе предприятия его долгов перед кредиторами.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть ещё до передачи предприятия арендатору уведомлены о предстоящей передаче предприятия в аренду. Обязанность уведомления лежит на арендодателе. Срок уведомления в законе не установлен, поэтому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК (т. е. это должен быть разумный срок).

Следует отметить, что последствия не уведомления кредитора или его несогласия на перевод долга, лежащего на предприятии, на арендатора, предусмотренные в ст. 657 ГК, не совпадают полностью с общими правилами перевода долга, установленными в ст. 391 ГК.

Анализ ст. 657 ГК позволяет сделать вывод о том, что перевод долгов предприятия на арендатора без уведомления или согласия кредитора в принципе возможен и не влечет недействительности договора аренды предприятия или его части, касающейся перевода долга.

В такого рода случаях наступают иные последствия, которые зависят от того, был ли предупрежден кредитор о передаче долгов в составе предприятия в аренду и было ли получено его согласие на такую передачу.

Дело в том, что отдельные долги, входящие в состав предприятия, являются далеко не самым основным элементом арендуемого объекта, и негативная позиция кредиторов не должна аннулировать сделку или не допускать её заключения.

Кредитор, уведомленный арендодателем о передаче предприятия в аренду, но не выразивший в письменной форме своего согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненного этим убытков (например, досрочно потребовать возврат выданного кредита, расторжения договора поставки и т. п.). При пропуске указанного срока долг подлежит возмещению в порядке, на условиях и в сроки, установленные первоначальным обязательством кредитора и арендодателя.

Если же кредитор вовсе не был уведомлен о передаче обремененного долгами предприятия в аренду, он может предъявить те же требования в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был по обстоятельствам дела узнать о передаче предприятия в аренду. Соответственно трехмесячный и годичный сроки здесь выступают как специальные (сокращенные) сроки исковой давности, возможность установления которых к отдельным видам требований предусмотрена в ст. 197 ГК.

После передачи предприятия в аренду стороны договора аренды не­сут солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендато­ра без согласия кредитора.

Следовательно, кредитор приобретает право истребования долга как от арендатора и арендодателя совместно, так и от любого из них в отдельности по своему выбору (ст. 323 ГК). При этом (повторяю!) в полном соответствии со сроками, предусмотренными в ст. 657 ГК, уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор вправе предъявить требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных ему убытков в пределах трехмесячного срока, а не уведомленный - в пределах годичного срока исковой давности.

Кроме предмета договора, которым является предприятие как имущественный комплекс, к числу существенных условий договора аренды предприятия относится также и цена (арендная плата). При отсутствии в договоре согласованной цены договор не считается заключенным (п. 1 ст. 654 ГК).

Установленная в договоре аренды предприятия арендная плата включает и плату за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость (здания, сооружения), входящая в состав передаваемого в аренду предприятия, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст. 654 ГК).

Срок договора аренды предприятия не отнесен к числу обязательных, т. е. существенных условий договора. Если срок не будет указан в договоре, договор всё-таки будет считаться заключенным - на неопределенный срок (ст.610 ГК). Каждая сторона будет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.

В случае возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве юридического лица или индивидуального предпринимателя передача ими недвижимого имущества, в том числе предприятия, в аренду возможна, но уже с момента введения первой процедуры банкротства - процедуры наблюдения - не иначе как при условии предварительного согласия на это временного управляющего (п.1 ст. 58 Федерального закона от 01.01.01 г. о несостоятельности (банкротстве).

2. Форма договора аренды предприятия. Поскольку предприятие в целом как имущественный комплекс относится к не­движимому имуществу (ст. 132ГК), при сдаче его в аренду следует в пол­ной мере учитывать не только соответствующие нормы общегражданского законо­дательства, но и специальные правила, касающиеся порядка оформления сделок с недвижимостью и прежде всего Федеральный закон от 01.01.01 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договор аренды совершается в простой письменной форме (хотя по желанию сторон не исключено его нотариальное удостоверение) путем составления одного докумен­та и считается заключенным с момента государственной регистрации (ст. 658 ГК). Несоблюдение требуемой законом формы договора, в том числе его государственной регистрации, влечет недействительность (ничтожность) договора аренды предприятия.

Практически государственная регистрация сделок с предприятиями (в том числе аренды предприятия) стала возможной лишь после принятия (и вступления в силу) ФЗ № 69 от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этого момента предприятия как объекты гражданских прав нигде не регистрировались, соответственно невозможна была и государственная регистрация сделок с ними.

Названный закон в полном соответствии со ст. 132 ГК относит предприятия как имущественные комплексы к недвижимости, права на которую подлежат государственной регистрации, но с особенностями, указанными в этом законе - в ст. 22 Закона, тогда как государственной регистрации права аренды недвижимого имущества посвящена ст. 26 этого Закона.

Законодатель разграничивает совершение сделок с объектами недвижимого имущества, входящими в состав предприятия как имущественного комплекса (п. 1 ст. 22), и сделок с предприятием как имущественным комплексом в целом (п. 2 ст. 22). Первые подлежат государственной регистрации по месту нахождения соот­ветствующих объектов и регистрируются по правилам, предусмотренным для регистрации договоров аренды недвижимого имущества – ст. 22, 26 ФЗ № 69. Вто­рые (т. е. когда заключается договор аренды предприятия как имущественного комплекса, регистрация договора проводится федеральным органом в области государственной регистрации – Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией), т. е. в централизованном порядке.

Затем – уже по месту нахождения каждого из объектов недвижимого имущества, входящего в состав арендованного предприятия, - регистрируется обременение арендой права собственности на эти объекты их собственника (арендодателя) – с внесением соответствующих записей в ЕГРП. В соответствии со ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации…» для регистрации достаточно обращения с заявлением об этом в регистрирующий орган одной из сторон договора аренды.

Поскольку к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК), указанные правила должны быть распространены и на оформление взаимоотноше­ний между арендатором и субарендатором.

Следует также учитывать, что, когда в состав арендуемого имущества входят объекты, аренда которых требует специальной регистрации, она должна быть со­вершена наряду с государственной регистрацией предприятия как имущественного комплекса. Например, сдача речных судов в аренду (в том числе в составе аренды предприятия) на срок свыше одного года от­ражается в судовом реестре и в судовом свидетельстве.

Если сравнить требования, предъявляемые в ГК РФ к заключению договора купли-продажи и договора аренды предприятия, то нельзя не заметить, что применительно к договору аренды предприятия закон не требует предварительного обязательного удостоверения состава предприятия, как это имеет место при купле-продаже предприятия. Договор купли-продажи предприятия в качестве обязательных приложений (по сути, имеющих значение условий договора) должен содержать акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования (п.2 ст. 561 ГК РФ).

Представляется, однако, что те же документы должны фигурировать в качестве приложения к договору аренды предприятия. Ведь без предварительной полной инвентаризации предприятия невозможно выполнить предусмотренное законом условие о передаче арендатору как основных, так и оборотных средств, а также имущественных прав, связанных с предприятием. Кроме того, без составления арендодателем полного перечня долгов, включаемых в состав сдаваемого в аренду предприятия, невозможно выполнить требование закона о переводе таких долгов на арендатора. Невозможно представить, как стороны могут согласовать существенное условие договора аренды предприятия – условие о предмете без вышеуказанных документов, равно как и без бухгалтерского баланса.

3. Права и обязанности сторон по договору аренды предприятия.

Договор аренды предприятия является консенсуальным договором, исполнение которого начинается после его заключения, приравненного в п.2 ст. 658 ГК к моменту его государственной регистрации.

Исполнение договора начинается с передачи арендодателем предприятия арендатору. Хотя (в отличие от договора купли-продажи предприятия) закон не требует при передаче предприятия в аренду его полной инвентаризации, но без этого невозможно передать арендатору запасы сырья, топлива, материалы, иные оборотные средства. Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса. Иначе как четко определить в договоре состав и стоимость предприятия?

Очевидно, что и арендатор в силу заключения договора аренды приобретает не только право требовать передачи ему предприятия, но и обязан его принять. Обязанностью арендодателя является передача предприятия арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, что фиксируется в специальном документе, которым оформляется передача предприятия, - в передаточном акте (ст. 659 ГК).

В связи с тем, что предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, включающий движимое и недвижимое имущество, в том числе имущественные и некоторые неимущественные права, законодатель возлагает обязанность подготовки предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, на арендодателя и за его счет, поскольку именно арендодатель в качестве собственника (или иного титульного владельца) владеет полной информацией о составе и состоянии сдаваемого им в аренду предприятия, о наличии долгов предприятия и его кредиторов. Впрочем, это правило диспозитивное, оно может быть изменено условиями договора аренды.

Поскольку использование предприятия с целью извлечения выгоды невозможно без постоянной замены его компонентов, арендатору предоставлено уникальное для договоров аренды право (при отсутствии иной оговорки в договоре) без согласия арендодателя продавать, обменивать, представлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу.

Таким образом, право пользования предприятием по сравнению с другими видами договора существенно расширено, хотя и принадлежит арендатору лишь в случаях, если иное не предусмотрено самим договором аренды и при условии, что это не повлечет уменьшения общей стоимости предприятия и не нарушит других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК). Но этот порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В качестве диспозитивного правила ст.660 ГК также предоставляет право арендатору без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. При этом арендатор предприятия имеет право на возмещение ему арендодателем стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Таким образом, чтобы заранее исключить обязанность возмещать арендатору при прекращении действия договора стоимость произведенных арендатором улучшений имущества, арендодатель должен позаботиться о том, чтобы такая оговорка - об отсутствии соответствующей обязанности арендодателя) была включена в договор аренды в качестве одного из его условий. В противном случае он обязан будет их возмещать.

Кроме того, арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 662 ГК).

Несоразмерность, разумность и добросовестность являются оценочными понятиями. Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества следует понимать нерентабельность произведенных затрат, не оправдывающих достигнутый рост эксплуатационных свойств предприятия, когда арендодателю удалось доказать в суде, что произведенный арендатором "прирост" качества мог быть достигнут за счет гораздо меньших затрат.

Недобросовестность арендатора в данном случае будет означать, что вложенные им улучшения в арендованное предприятие сделаны с единственной целью - извлечь выгоду из оплаты их арендодателем.

Нарушение же принципа разумности имеет место в таких случаях, когда арендатор при осуществлении улучшений в арендованное имущество не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п.1 ст. 401 ГК).

Если внесение изменений в состав арендованного имущества, его улучшение является правом арендатора, то несение расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, уплатой платежей по страхованию арендованного имущества, является его обязанностью (правило диспозитивное).

Кроме того, арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (ст. 661 ГК).

Сравнительный анализ содержания (прав и обязанностей сторон) договора аренды предприятия и иных договоров аренды свидетельствует о том, что арендатор предприятия наделен наиболее широкими по сравнению с другими договорами аренды правами в отношении арендованного имущества. Это объясняется спецификой предмета аренды и целей его использования - эксплуатация с целью извлечения прибыли при осуществлении предпринимательской деятельности.

Так, только по договору аренды предприятия арендатор наделен правом продавать и обменивать, давать взаймы материальные ценности, входящие в состав предприятия, хотя и при обязательном условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды.

Другие виды договоров аренды не предусматривают права арендатора на отчуждение арендованного имущества либо его части.

Только по договору аренды предприятия презюмируется право арендатора (т. е. если иное не предусмотрено в договоре) без получения специального на то согласия арендодателя передавать во временное пользование материальные ценности, входящие в состав предприятия, сдавать в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей третьим лицам при соблюдении тех же условий, что и при продаже или мене таких ценностей.

Только по договору аренды предприятия презюмируется право арендатора (т. е. иное необходимо установить в договоре) без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, ибо такие действия о многих случаях являются необходимым условием успешной предпринимательской деятельности.

Причем (и это тоже предусмотрено в ГК только для договора аренды предприятия) арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества при его возврате арендодателю независимо от наличия разрешения арендодателя на осуществление таких улучшений (если иное не предусмотрено условиями договора аренды).

С другой стороны, только применительно к договору аренды предприятия законодатель устанавливает в качестве обычного условия обязанность арендатора нести все расходы по поддержанию предприятия в надлежащем техническом состоянии, включая производство не только текущего, но и капитального ремонта (иное должно быть учтено в условиях договора аренды).

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс подлежит возврату арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК. Указанные статьи детально регулируют порядок передачи предприятия арендатору. Соответственно, те же правила должны соблюдаться при возврате предприятия арендодателю.

Однако если при передаче предприятия арендатору подготовка предприятия к передаче осуществляется арендодателем и передача осуществляется за его счет, то при возврате предприятия с окончанием действия договора действует противоположное правило: подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (с. 664 ГК).

Это правило вполне обоснованно, так как арендатор как владелец и эксплуатант предприятия лучше, чем кто-либо, знает все особенности этого сложного имущественного комплекса, произведенные улучшения и утраченное имущества в составе предприятия за время аренды.

Арендатор обязан письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, в свою очередь, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия арендодателю обе (теперь уже бывшие) стороны договора несут солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора. Имущественные права, связанные с деятельностью предприятия, арендатор при возврате предприятия переуступает арендодателю.

Обязанность арендатора по возврату арендованного предприятия арендодателю считается исполненной, а договор аренды – прекратившим свое действие с момента подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

С прекращением договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается запись об обременении права собственности либо иного вещного права арендодателя (технически это осуществляется специальным штампом погашения регистрационной записи, в котором должны быть проставлены дата регистрации прекращения договора аренды как соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные его подписью (п. 62 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Как правило, работающее предприятие связано многочисленными правовыми нитями с множеством кредиторов и дебиторов, на предприятии трудится более или менее значительный штат работников, интересы которых должны быть защищены. В связи с этим ст. 663 ГК предусматривает, что правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Таким образом, не исключена ситуация, когда последствия недействительности договора аренды (в виде двусторонней, односторонней реституции или недопущения реституции, возмещения убытков) или последствия нарушения условий договора не будут применяться судом при рассмотрении соответствующего иска.

Аренда предприятия по смыслу ст. 656 ГК - это передача в аренду действующего имущественного комплекса, без прекращения уже осуществляемой на нем (или с его помощью) предпринимательской деятельности, что называется, "на ходу", без одновременного обязательного создания на его базе юридического лица.

Предприятие, передаваемое в аренду "на ходу", т. е. без прекращения его работы, обычно к моменту сдачи в аренду имеет определенный штат работников, в связи с чем с передачей предприятия в аренду могут возникать определенные проблемы, связанные с трудовыми отношениями, могут возникать конфликты заинтересованных лиц (работников, профсоюзов, трудовых инспекций и т. д.) как с собственником имущества, так и с арендатором.

В действующей редакции Трудового кодекса РФ эти вопросы никак не решаются, однако очевидно, что передача предприятия в аренду прежде всего не может являться основанием прекращения трудового договора по инициативе организации-арендодателя или организации-арендатора, ибо такое основание прекращения трудового договора не предусмотрено Трудовым кодексом РФ (ст. 81), содержащим исчерпывающий перечень оснований прекращения трудового договора по требованию работодателя. Поскольку же в силу ст. 661 ГК РФ на арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуата­цией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, то очевидно, что к таким расходам следует и расходы по оплате труда занятых об­служиванием соответствующего имущества лиц, если согласно условиям договора обязанность по несению таких расходов не остается за арендодателем.

Вообще говоря, для эксплуатации имущества арендатор может использовать как собственных работников (выплачивая им заработную плату), так и работников арендодателя (оплачивая услуги арендодателю в рамках гражданско-правового до­говора возмездного оказания услуг, а зарплату своим работникам платит арендодатель). При этом обязательства сторон по договору но­сят так называемый смешанный характер и включают как элементы договора арен­ды имущества, так и сопутствующего ему обязательства по оказанию услуг.

При отсутствии решения соответствующих вопросов в законодательстве применительно к предприятию в данном случае вполне уместно применение аналогии закона, а именно - правил, установленных в ГК для аренды транспортных средств с экипажем либо без экипажа (§ 3 главы 34, ст. ГК РФ).

Так, если в соответствии с договором аренды предприятия обслуживание передаваемого в аренду имущественного комплекса (или отдельных его частей) должно осуществляться силами персонала арендодателя, то такой персонал остается работниками арендодателя с сохранением всех условий ранее заключенных трудовых договоров, в том числе обязанности арендодателя по выплате заработной платы, если иное не предусмотрено договором аренды. Возможно, однако, заключение договора аренды предприятия на иных условиях, когда в договоре не предусматриваются какие-либо дополни­тельные услуги со стороны арендодателя. В этом случае работники, ранее работав­шие на базе сданного в аренду имущества, должны трудоустраиваться на иные рабо­чие места в организации-арендодателе или высвобождаться в соответствии с дей­ствующим трудовым законодательством.

Кроме того, нужно иметь в виду и то, что работников всегда можно уволить по сокращению штатов.

Тема 13. Договор найма жилого помещения

Лавинообразный рост в последнее десятилетие количества жилых помещений, находящихся на праве собственности граждан и юридических лиц, обусловленный прежде всего приватизационными процессами и бурно развивающимся благодаря ему рынком жилья, на фоне сохраняющегося острого дефицита жилья для ряда социальных слоев населения повлек за собой использование договора «коммерческого» найма жилых помещений в качестве самого распространенного правового инструмента решения, хотя бы временного, жилищной проблемы для многих граждан, по тем или иным причинам не имеющим собственного жилья.

Для другой стороны в договоре - собственника жилого помещения данный договор является узаконенным средством извлечения прибыли из имущества (жилого помещения), в котором собственник временно не нуждается и содержание которого требует значительных затрат (налоги, коммунальные платежи, плата за обслуживание, стоимость ремонта и т. д.).

Широкое распространение договора коммерческого найма жилого помещения, с одной стороны, его значимость, определяемая решением с помощью этого договора жизненно важной проблемы для одной из сторон, значительной стоимостью самого жилого помещения и существенным размером наемной платы - с другой, с неизбежностью повлекли за собой резкое увеличение судебных споров, возникающих в связи с этими договорами и прежде всего - по поводу размера и взыскания наемной платы, иных прав и обязанностей сторон и особенно - в связи с расторжением договора и выселением нанимателей.

Между тем судебные органы, руководствуясь закрепленным в Конституции РФ и Жилищном кодексе РСФСР принципом стабильности и гарантированности права на жилище, руководствуются при решении таких споров сложившейся в судебной практике общей тенденцией невозможности лишения жилища, кроме как в случаях, прямо указанных в законе, вместо того, чтобы уточнить у истцов, не искушенных в правовом обосновании иска о выселении, предмет иска и нормы материального права, на которые мог бы сослаться собственник жилья (наймодатель), предъявляя иск о выселении нанимателя.

При разрешении судами жилищных споров по договору коммерческого найма жилого помещения, следует в равной мере учитывать интересы и нанимателя, и наймодателя жилого помещения, т. е. собственника жилья, что обусловлено закрепленной в нормах действующего гражданского законодательства тенденцией развития правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, усилением правового обеспечения защиты права собственности.

1. Понятие, виды и субъектный состав договора. Договор найма жилого помещения регулируется в ГК РФ главой 35. В статье 671 ГК РФ содержится общее понятие договора найма жилого помещения, определены его стороны и условия. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения по своей экономической природе является разновидностью дого­вора аренды. Поэтому общие положения об аренде (ст. 606-625 ГК РФ) могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК РФ не включают специального регулиро­вания либо если невозможность такого применения не вытекает из существа жилищных правоотношений.

Однако следует иметь в виду и то, что после введения в действие ч.2 ГК РФ понятие аренды жилого помещения применяется исключительно к отношениям, где в качестве арендатора выступает юридическое лицо, которое может использовать арендованное жилое помещение только для проживания граждан (п.2 ст. 671 ГК РФ ).

В настоящее время сложилось такое положение (и ГК РФ это учел), что параллельно существуют конструкции двух договоров найма жилого помещения: договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения, который для отграничения от социального найма принято называть «договор коммерческого найма жилого помещения».

Договор социального найма жилого помещения предусмотрен в ст. 672 ГК РФ, регулируется нормами ЖК РФ и изучается по спецкурсу «Жилищное право». Далее он будет рассматриваться лишь в плане сравнения (по наиболее важным параметрам) с договором коммерческого найма.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются исключительно из жилищного фонда социального использования, который может принадлежать на праве собственности муниципальным образованиям или находиться в государственной собственности (однако не обязательно весь государственный или муниципальный фонд является фондом социального использования). Кроме того, предоставление жилых помещений по договору социального найма жилого помещения осуществляется лишь определенным категориям населения (малоимущие и некоторые иные категории граждан), причем при наличии критериев нуждаемости и в порядке очередности, а также по установленным нормам. Соответственно, применительно к этому договору существуют специфические права, обязанности, ответственность сторон, основания расторжения договора, регулируемые жилищным законодательством. Нормы ГК РФ применяются к договору социального найма ограниченно, и, прежде всего, в указанных в самом кодексе случаях.

Договор же коммерческого найма жилого помещения, регулируемый нормами ГК РФ, заключается по свободному соглашению сторон, ими же определяются наемная плата и порядок её внесения, нет никаких нормативов относительно максимального размера предоставляемого по договору жилого помещения, не существует, естественно, и никакой очередности. К нанимателю в этом договоре предъявляется только одно требование – это должно быть физическое лицо (гражданин), заключающее договор для собственного проживания или (и) других граждан (например, членов семьи).

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения может выступать любой собствен­ник жилого помещения (юридическое лицо, гражданин, а кроме того, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образова­ние, действующие непосредственно или через уполномоченных лиц – при заключении договоров на жилье, не отнесенное к фонду социального назначения).

Многочисленные риэлторские фирмы, повсеместно оказывающие услуги по коммерческому найму жилых помещений, являются лишь посредниками, но не стороной по договору найма. Обладая информацией о предлагаемых в наем квартирах, они за вознаграждение, которое обычно платит наниматель, помогают наймодателю и нанимателю найти друг друга и грамотно составить текст договора.

На этом обязанности и ответственность риэлторской фирмы обычно заканчиваются. Печать, которую риэлторы ставят на договоре найма жилья, не добавляет договору какой-либо дополнительной юридической силы. Если впоследствии одна из сторон договора ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, риэлторская фирма никакой ответственности не несет.

В статье 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее ста­бильность и защиту прав нанимателей. При смене собственника жило­го помещения, в том числе и при переходе жилого помещения из госу­дарственной или муниципальной собственности в частную собствен­ность юридических лиц и граждан, договор найма жилого помещения (кстати, это относится и к договору социального найма) не может быть изменен или расторгнут. Происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

Юристы в таких случаях говорят, что продать жилье (или подарить, или получить по наследству) можно только вместе с нанимателями ("с начинкой").