Сделки с недвижимостью, учебно-методический комплекс по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12.00.03 «Юриспруденция» (стр. 22 )

Если же земельный участок, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, не является собственностью арендодателя, то и в этом случае аренда здания, сооружения допускается, причем без согласия собственника земельного участка – при условии, что это не противоречит условиям пользования таким участком, определенным законом или договором арендодателя с собственником земельного участка (п.3 ст. 652 ГК РФ). В таких случаях арендатор имеет право требовать от собственника земельного участка «перезаключения» договора аренды, т. е. заключения договора аренды земельного участка непосредственно с арендатором здания, сооружения – на срок основного договора.

К числу существенных условий договора аренды относится арендная плата. Общие положения об арендной плате, распространяющиеся и на договор аренды зданий и сооружений, содержатся в ст. 614 ГК РФ.

Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, либо установленной доли от полученных арендатором продукции, плодов, доходов, либо в виде конкретной вещи, подлежащей передаче арендодателю, либо в виде возложения на арендатора определенных в договоре затрат на улучшение арендованного имущества, например, производства реконструкции, капитального ремонта.

Главное – чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон о размере арендной платы.

При отсутствии в договоре аренды здания, сооружения условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ) и не влечет правовых последствий, в том числе обязанности арендодателя предоставить имущество арендатору. При этом условие о размере арендной платы может и должно быть указано в самом договоре аренды, но не в дополнительном соглашении к нему, ибо дополнительное соглашение не может относиться к незаключенному (отсутствующему) договору.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения арендная плата "по умолчанию" включает в себя и плату за пользование арендатором земельным участком, на котором находится арендованная недвижимость, или передаваемой вместе с ней соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

При сдаче в аренду зданий и сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, арендная плата обычно рассчитывается по весьма сложной методике, утверждаемой соответственно субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, и включает в себя наряду с базовой ставкой арендной платы так называемые поправочные коэффициенты.

Размер базовой ставки годовой арендной платы обычно определяется исходя из величины амортизационных отчислений, стоимости предмета аренда и предстоящих расходов на его содержание и капитальный ремонт.

Поправочные коэффициенты могут быть повышающими или понижающими базовую ставку арендной платы. Так, размер повышающего коэффициента может зависеть от месторасположения сдаваемого в аренду объекта, степени его благоустройства, этажности, капитальности и др. факторов, определяющих ценность, полезность предмета аренды.

Понижающий коэффициент может определяться назначением сдаваемого в аренду помещения (например, для вспомогательных площадей), фигурой арендатора (например, для правоохранительных или иных бюджетных органов, организаций инвалидов и др.).

Арендная плата включается в затраты, относимые на себестоимость продукции, работ, услуг и в связи с этим исключается из налогооблагаемой базы юридических лиц-арендаторов (при условии, конечно, соблюдения правил о форме договора и его государственной регистрации, когда это необходимо).

Размер арендной платы в силу п.3 ст. 614 ГК РФ может меняться в процессе действия договора. Эта норма изложена в ГК РФ очень неудачно, ибо допускает разное толкование. Видимо, наиболее правильным будет такое: стороны могут предусмотреть в договоре порядок и периодичность изменения арендной платы. Если этого в договоре не сделано, стороны могут менять арендную плату только по обоюдному соглашению и не чаще одного раза в год. Кроме того, возможность изменения арендной платы и минимальные сроки её пересмотра могут определяться для отдельных видов аренды специальным федеральным законом.

Закон предусматривает один случай возможности уменьшения арендной платы по одностороннему требованию арендатора (в случае несогласия на это арендодателя спор должен решаться в судебном порядке): если иное не предусмотрено законом, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние арендованного имущества существенно ухудшились (п.4 ст.614 ГК РФ).

В договоре аренды может быть также предусмотрено, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, либо то, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и в случае отказа другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторже­нию.

Если такого рода правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон.

Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК) РФ, т. е. если не удастся достигнуть соглашения по этому вопросу, не предо­ставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры в ГК РФ не предусмотрены.

Поэтому установление зако­ном срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Одним из условий договора аренды является срок. Договор аренды - всегда срочный договор, поскольку предполагает возврат арендованного имущества арендодателю. Но если предмет и цена (арендная плата) относятся к существенным условиям договора, без включения которых в договор он не считается заключенным, то срок в договоре может быть не указан вовсе. В этом случае считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ), причем ГК РФ отличие от ранее действовавшего законодательства, не содержит каких-либо ограничений в отношении сроков аренды недвижимости.

Если срок аренды в договоре не определен, каждая из его сторон вправе в любое время отказаться от договора (расторгнуть договор), предупредив другую сторону об этом за три месяца, если иной срок не установлен в самом договоре.

Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе. Обязательность письменной формы договора аренды обусловливает обязательный письменный характер такого предупреждения, которое по своей юридической природе должно быть отнесено к односторонним сделкам.

На практике арендодатель, своевременно предупредивший арендатора о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, нередко затем обращается в суд с требованием о расторжении договора. Между тем такое предупреждение само по себе является достаточным основанием для прекращения договора, т. е. дополнительно судебного решения по этому вопросу не требуется. Необходимость обращения в суд у арендодателя возникает в случаях, когда, несмотря на своевременное предупреждение им арендатора о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, арендатор имущество не возвращает, продолжает им пользоваться и к тому же не платит арендную плату. В этом случае приходится предъявлять иск о возврате имущества в связи с прекращением права арендатора на владение и пользование имуществом.

4. Права, обязанности и ответственность сторон по договору. Субаренда. Главная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору здания или сооружения в состоянии, обусловленном договором и назначением имущества, с одновременной передачей ему прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

Срок, в течение которого арендованное имущество должно быть передано арендатору после заключения договора, обычно определяется в самом договоре аренды. Если в договоре такой срок не указан, имущество должно быть передано в разумный срок (п.3 ст. 611 ГК РФ).

Если арендодатель уклоняется от выполнения обязанности по передаче сданного внаем имущества, арендатор вправе по своему выбору либо истребовать у него это имущество в принудительном (судебном) порядке в соответствии со ст. 398 ГК РФ, либо потребовать расторжения договора и в любом случае потребовать возмещения причиненных убытков. Но и у арендатора есть обязанность принять имущество согласно договору.

Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения и принятие его арендатором осу­ществляется по передаточному акту или иному документу по передаче, подписываемому обеими сторонами. Соответственно, подписание такого документа является доказательством исполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору предмета аренды, а дата подписания документа определяет момент передачи (если иное не предусмотрено законом или самим договором аренды).

Поскольку обязанности сторон по передаче-приемке имущества носят встречный характер, арендодатель не имеет права взыскивать с арендатора арендную плату с момента заключения договора. Если фактически имущество было передано ему в аренду позже, то с момента передачи и должна начисляться арендная плата (п.2 ст. 328 ГК РФ – о встречном исполнении обязательств).

С другой стороны, если имущество было передано в пользование арендатору до заключения договора, то он обязан платить арендную плату с момента передачи ему имущества, а не с момента заключения договора. Эту плату можно взыскать с него по нормам главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении (сбережении) имущества.

Обязанность арендодателя по передаче имущества арендатору считается выполненной надлежащим образом лишь при условии, что имущество передано в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Арендатор, обнаруживший недостатки в арендованном им здании, сооружении в процессе пользования им, вправе в силу ст. 612 ГК РФ по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; либо потребовать досрочного расторжения договора.

При этом во всех случаях арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных недостатками переданного имущества.

Арендатор не вправе предъявлять арендодателю требования, обусловленные недостатками арендованного имущества, в тех случаях, когда такие недостатки были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п.3 ст. 612 ГК РФ).

Поэтому в интересах арендодателя все недостатки передаваемого в аренду здания, сооружения упомянуть в договоре либо в акте передачи.

А за недостатки арендованного имущества, которые возникнут после передачи имущества в аренду, арендодатель вообще ответственности не несет.

Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.- ч. 2 ст. 613 ГК).

При невыполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество, арендатор вправе по своему выбору требовать соразмерного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и в любом случае - возмещения убытков.

Договор аренды может заключаться на любой, в том числе достаточно длительный срок, в течение которого может потребоваться не только текущий, но и капитальный ремонт сданного в аренду здания, сооружения, требующий весьма значительных затрат.

Стороны могут уже при заключении договора включить в его текст обязанности по производству ремонта. Если этого не будет сделано, действуют правила, предусмотренные в ст. 616 ГК РФ: капитальный ремонт обязан производить арендодатель, а текущий - арендатор.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление ос­новных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

В силу ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, предусмотренный в договоре аренды, а если такой срок не определен в договоре или вызван неотложной необходимостью, то - в разумный срок.

Нарушение арендодателем своей обязанности по проведению капиталь­ного ремонта дает арендатору право по своему выбору:

а) произвести необходимый ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендода­теля стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло­виями договора аренды, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

В случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с усло­виями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмеще­ния причиненных ему убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Для этого нужно сначала уведомить об этом арендатора и потребовать прекращения неправомерных действий по отношению к имуществу. И лишь в том случае, если нарушения продолжаются, арендодатель вправе требовать расторжения договора (в судебном порядке). При этом независимо от того, заключен ли договор в процессе осуществления предпринимательской деятельности, ответственность арендатора за указанное нарушение в виде возмещения убытков возникает лишь при условии его вины, которая презюмируется.

Обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом не исключает возможности передачи им арендованного имущества третьим лицам с соблюдением определенных правил. Прежде всего на это во всех случаях необходимо согласие арендодателя, которому как собственнику отнюдь не безразлично, кто пользуется его имуществом и на каких правовых основаниях. Согласие арендодателя может зафиксировано в договоре аренды уже при его заключении либо дано позднее, например, в виде письменного ответа на соответствующий запрос арендатора либо в виде дополнительного соглашения к договору аренды.

С согласия арендодателя арендатор вправе заключать в отношении арендованного имущества договоры поднайма (субаренды), перенайма, залога, безвозмездного пользования имуществом. При заключении любых договоров, кроме перенайма, договор аренды сохраняет силу и ответственным перед арендодателем остается арендатор. При перенайме арендатор полностью передает все свои права и обязанности по договору аренды другому лицу и выбывает из договора, т. е. перенаем с согласия арендодателя является основанием прекращения договора аренды для первоначального арендатора.

По договору субаренды возможна передача субарендатору всех прав арендатора на арендованное здание, сооружение либо части таких прав, т. е. субаренда может иметь место с передачей субарендатору права пользования всем зданием, сооружением, его частью либо с условием одновременного пользования имуществом арендатора и субарендатора.

К договору субаренды применяются те же правила, что и к договору аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Производный характер договора субаренды по отношению к основному договору аренды выражается в следующем.

во-первых, в случае недействительности договора аренды по любым основаниям недействителен и договор субаренды (п.2 ст. 618 ГК РФ);

во-вторых, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок основного договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В противном случае должно применяться правило ст. 168 и ст. 180 ГК РФ, т. е. договор субаренды будет считаться действительным, но только до истечения срока действия основного договора аренды;

в-третьих, досрочное прекращение договора аренды по любым основаниям влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Но у субарендатора в этом случае появляется право требовать заключения с ним самостоятельного договора аренды на то же имущество в пределах оставшегося срока субаренды и на тех же условиях, на которых был заключен прекращенный основной договор аренды - п.1 ст. 618 ГК РФ.

Арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другими законами и иными правовыми актами.

Право арендатора на арендованное имущество может по различным основаниям прекратиться и до истечения срока аренды (в связи с гибелью предмета аренды или значительной утратой им своих полезных свойств, в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей и др.).

Очевидно, что с прекращением права арендатора на арендованное имущество это право перестает существовать и в составе складочного, уставного капитала или паевого фонда соответствующего юридического лица, если это право аренды было внесено туда в качестве вклада его учредителя (участника).

Последствия такой ситуации наиболее четко предусмотрены в ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью», в соответствии с п. 3 ст. 15 которого в случае прекращения у общества права пользования имуществом до истечения срока, на который такое имущество было передано в пользование обществу в качестве вклада в уставный капитал, участник общества, передавший имущество, обязан предоставить обществу по его требованию денежную компенсацию, равную плате за пользование таким же имуществом на подобных условиях в течение оставшегося срока.

Денежная компенсация должна быть предоставлена единовременно в разумный срок с момента предъявления обществом требования о ее предоставлении, если иной порядок предоставления компенсации не установлен решением общего собрания участников общества.

Обязанностью арендатора является поддержание имущества в исправном состоянии, производство за свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества (налоги, коммунальные платежи и др.).

Впрочем, эти обязанности арендатора носят диспозитивный характер (п.2 ст. 616 ГК РФ), т. е. законом или договором может быть предусмотрено возложение всех перечисленных обязанностей или некоторых из них на арендодателя.

Одной из основных обязанностей арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом, размер, порядок, сроки и условия внесения которой определяются договором (п.1 ст. 614, ст. 654 ГК РФ).

При нарушении арендатором обязанности по внесению арендной платы арендодатель вправе требовать уплаты неустойки (пени) за просрочку уплаты в размере, предусмотренном договором. Если санкции за просрочку внесения арендной платы в договоре не предусмотрены, арендатор всё-таки имеет право требовать уплаты процентов, предусмотренных в ст. 395 ГК РФ за нарушение денежных обязательств, и возмещения убытков в части, не покрытой суммой взысканных процентов.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе (если иное не предусмотрено договором аренды) потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд (п.5 ст. 614 ГК).

Кроме того, при невнесении арендатором арендных платежей не менее, чем два раза подряд в установленный договором срок, арендодатель вправе в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ).

Как уже отмечалось, в договоре аренды может быть предусмотрено либо то, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, либо то, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и в случае отказа другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторже­нию.

Если такого рода правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон, причем не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ).

При этом отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже по истечении года) не предо­ставляет другой стороне права ни понудить контрагента к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры в ГК не предусмотрены.

Поэтому установление зако­ном срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Поскольку арендодатель, по общему правилу, является собственником сданного в аренду имущества, и потому несет риск случайной его случайной (т. е. в силу обстоятельств, не связанных с виновным поведением арендатора) гибели, порчи или иного ухудшения, арендатор в силу п. 4 ст. 614 ГК РФ вправе (если законом не установлено иное) потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия использования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Существенным же является такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю иму­щество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормаль­ного износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК). Договором может быть предусмотрен, например, возврат имущества после проведения арендатором капитального ремонта, его модернизации или реконструкции.

Возврат здания или сооружения арендодателю по окончании срока действия договора должен производиться по тем же правилам, что и предоставление такого имущества в аренду (ст. 655 ГК), т. е. с составлением и подписанием сторонами передаточного акта или иного документа (это может быть протокол, соглашение т. д.).

Уклонение любой стороны от подписания передаточного акта при возврате имущества должно расцениваться как уклонение от исполнения своих обязанностей по договору. Если от подписания передаточного акта необоснованно уклоняется арендодатель, арендатор вправе не платить за соответствующий период просрочки передачи имущества арендную плату.

Если же арендатор не возвратил арендованное имущество или возвра­тил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч.2 ст. 622 ГК РФ).

Стороны могут предусмотреть в договоре взыскание неустойки за нарушение арендатором своей обязанности по своевременному возврату имущества арендодателю. В этом случае взысканию подлежат неустойка и убытки в полной сумме без зачета неустойки, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, в данном случае законодатель (ч. 3 ст. 622 ГК РФ) предусматривает штрафную неустойку, предоставляя, однако, сторонам в договоре изменить её вид по соотношению со взыскиваемыми убытками.

За время пользования имуществом арендатор мог произвести какие-либо его улучшения. Если они отделимы, арендатор оставит их себе при возврате имущества арендодателю по окончании срока договора. Если же улучшения неотделимы, то будет иметь значение - с согласия арендодателя они произведены или нет.

В первом случае арендатор имеет право требовать оплаты их стоимости, а во втором - не имеет и возвращает имущество арендодателю с этими неотделимыми улучшениями без всякой для себя компенсации произведенных вложений. (Исключение составляют улучшения, произведенные за счет амортизационных расходов - они всегда собственность арендодателя) - ст. 623 ГК РФ. Нередко между сторонами возникают судебные споры по поводу того, отделимые или неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя. Так, в одном случае арендатор по истечении срока договора сорвал сделанные им улучшения без согласия арендодателя: ковролин, двери, оставив развороченные дверные проемы с приткнутыми к ним прежними дверями, демонтировал подвесной потолок и др. Пользоваться зданием без капитального ремонта было невозможно, и суд удовлетворил требование арендодателя о возмещении арендатором капитального ремонта и упущенной выгоды из-за невозможности сдать здание в аренду новому арендатору. Таким образом, судебная практика такова: если отделение улучшений потребует последующего капитального ремонта, они считаются неотделимыми.

5.  Основания и порядок прекращения договора аренды здания или сооружения. В общем виде основания и порядок прекращения обязательств, к которым относится и арендное обязательство, урегулированы в главе 26 ГК РФ "Прекращение обязательств" и в главе 29 ГК РФ "Изменение и расторжение договора". Применительно к договору аренды эти общие для всех обязательств положения конкретизируются в ст. 619, 620 и 621 ГК РФ, содержащих некоторые отступления от общих правил.

Прежде всего с учетом обеспечения стабильности пользования арендованным имуществом в течение всего срока договора аренды ст.617 ГК РФ предусматривает сохранение договора в силе при изменении его собственника: переход права собственности (либо права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на переданное в аренду здание, сооружение, нежилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Это правило применяется прежде всего при совершении сделок с имуществом, обремененным договором аренды. Кроме того, применительно к юридическим лицам-арендодателям это правило применяется при любой форме реорганизации юридического лица, а применительно к гражданам-арендодателям - в случае их смерти с переходом прав и обязанностей арендодателя по наследству.

Ликвидация же юридического лица, являющегося любой стороной в договоре - арендатором или арендодателем - прекращает действие договора аренды в соответствии со ст. 419 ГК РФ.

По обоюдному согласию стороны могут досрочно прекратить действие договора аренды в любое время. По требованию же одной из сторон (против воли другой) договор расторгается в судебном порядке.

Основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, во-первых, указаны в законе (ст.619 и 620 ГК РФ), а во-вторых, могут быть дополнительно предусмотрены в договоре.

В ст. 619 ГК РФ установлены основания досрочного прекращения договора аренды по требованию арендодателя, и все они связаны с упречным поведением арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора либо назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды и иные, в том числе не связанные с виновным поведением арендатора, основания для досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, п.2 ст. 450 ГК РФ), в частности, придать договору характер условной сделки под отменительным условием (п.2 ст. 157 ГК РФ ).

По требованию арендатора в соответствии со ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арен­датору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответ­ствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие поль­зованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имуще­ства или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью ка­питальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отве­чает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.

Первые три из предусмотренных в ст. 620 ГК РФ основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора связаны с виновным неисполнением арендодателем своих обязанностей по договору, а четвертое не зависит от вины арендодателя. Кроме того, договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ.

Итак, в любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут при недостижении об этом согласия сторон только в судебном порядке по иску заинтересованной стороны договора.

Причем по общему правилу (п. 2 ст. 452 ГК РФ) стороны должны до обращения в суд использовать досудебный порядок расторжения договора: направить другой стороне предложение о расторжении договора и обращаться в суд только в случаях получения отказа или неполучения ответа в 30-дневный срок.

Применительно к арендодателю это правило преломляется в ст. 619 ГК РФ таким образом, что арендодатель должен предварительно (т. е. до обращения в суд с иском о расторжении договора) направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранить допущенные нарушения (при этом такое предложение и предложение расторгнуть договор могут быть заявлены в одном письме). Если арендатор в разумный срок устранит нарушения, у арендодателя отпадает право требовать по суду расторжения договора: нет оснований.

Обычным основанием прекращения договора является истечение срока его действия. Однако применительно к договору аренды в законе (ст. 621 ГК РФ) установлены некоторые особые правила. Арендатору по истечении срока действия договора предоставлено преимущественное (перед другими потенциальными арендаторами) право на заключение договора аренды того же имущества на новый срок.

Это право возникает у арендатора при условиях, что:

1)иное не предусмотрено законом или договором,

2)арендатор надлежащим образом выполнял свои обязанности по договору, срок действия которого истек,

3)арендатор письменно уведомил арендодателя о желании возобновить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

По смыслу п.1 ст. 621 ГК РФ при несоблюдении любого из этих условий арендатор теряет право на заключение договора на новый срок.

Поскольку норма о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок носит диспозитивный характер, арендодатель может лишить этого права арендатора, включив при заключении первоначального договора в качестве одного из его условий отсутствие у арендатора такого права.

Кроме того, арендодатель во всех случаях, даже без упоминания об этом в договоре аренды, может отказать арендатору в заключении договора на новый срок, если арендодатель в течение года со дня истечения срока договора аренды с данным арендатором не заключает договора аренды того же имущества с другим лицом.

Несоблюдение этого условия арендодателем дает право арендатору по своему выбору потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей по заключенному договору (т. е. по сути дела, заключения с ним договора аренды с одновременным расторжением этого договора с другим арендатором) и возмещения убытков, причиненных ему отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Убытки могут быть связаны, например, с тем, что арендатор вынужден был свернуть какую-либо деятельность либо арендовать аналогичное имущество на гораздо менее выгодных для него условиях.

Преимущественное право арендатора на возобновление договора дает ему преимущество перед другими потенциальными арендаторами, но в соответствии с абзацем первым п.1 ст. 621 ГК РФ - на прочих равных с ними условиях, т. е. на тех условиях, на которых арендодатель собирается заключить вновь договор аренды того же имущества, Условия же эти в полном соответствии с принципом свободы договора, закрепленным в ст. 421 ГК РФ, зависят от воли арендодателя.

Если предложенные арендодателем новые условия не устраивают арендатора, он не вправе настаивать на заключении договора на прежних условиях. Однако и арендодатель не вправе после отказа прежнего арендатора от заключения договора на неприемлемых для него условиях заключить договор аренды того же имущества с другим лицом на более выгодных для последнего условиях, чем те, которые были предложены прежнему арендатору.

Если арендатор не предупредил арендодателя о желании заключить договор на новый срок, но фактически продолжает пользоваться имуществом после исте­чения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендо­дателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В данном случае закон молчанию арендодателя и конклюдентным действиям арендатора по пользованию арендованным имуществом придает значение выражения обоюдной воли на совершение сделки (п.3 ст. 158 ГК РФ).

Прекращение возобновленного таким образом на неопределенный срок договора аренды здания или сооружения возможно в любое время по инициативе любой из сторон договора с условием предупреждения другой стороны за три месяца, если законом или договором не предусмотрен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (п.2 ст. 610 ГК РФ).

При этом арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок и обязан вносить арендную плату за всё время фактического пользования арендованным имуществом.

Законом (федеральным!) могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со ст. 624 ГК РФ в случаях, предусмотренных в законе или в договоре, договор аренды может быть прекращен по истечении его срока или даже досрочно путем выкупа арендатором предмета аренды, т. е. при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В этом случае арендованное имущество переходит в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) арендатора. В 90-е годы прошлого столетия это было одним из легальных способов приватизации государственного и муниципального имущества, т. е. перехода его в собственность отдельных граждан и юридических лиц.

Тема 12. Договор аренды предприятия

1. Понятие и существенные условия договора. Среди отдельных видов договоров аренды ГК выделяет в главе 34 "Аренда" в отдельный §5 правила об аренде предприятий. При этом за пределами, урегулированными правилами § 5, на аренду предприятий распространяются и нормы § 4 главы 34 ГК, регулирующие аренду зданий и сооружений. Применительно к договору аренды предприятия термин "предприятие" используется в в значении объекта гражданских прав, вида недвижимого имущества. В соответствии со п.1 ст. 132 ГК предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.