Управление строительством (стр. 5 )

Лизинговый договор считается завершенным, если истек срок его действия, а лизингополучатель не только произвел оплату всех лизинговых платежей, но и решил на перспективу вопрос с объектом лизинга: возвратить имущество лизингодателю, заключить новый договор на продление лизинга или выкупить оборудование по остаточной стоимости, предусмотренной договором. При этом в случае возврата оборудования и передачи его лизингодателю все расходы по его доставке, сохранности и передачи возлагаются на лизингополучателя. В то же время следует отметить, что при нежелании лизингополучателя вернуть оборудование обратно лизингодателю при современном законодательстве сделать это весьма сложно. В результате зачастую лизингодателю приходится прибегать к мерам судебного воздействия, что затягивает срок передачи имущества на несколько месяцев.

Если же по завершении срока сделки и при выполнении всех обязательств лизингополучатель принимает решение о продлении срока лизинга, то стороны заключают новый договор. В том случае, когда в договоре лизинга предусматривается выкуп имущества, после полного погашения лизинговых платежей стороны заключают договор купли-продажи оборудования по остаточной стоимости, предусмотренной договором. При невозвращении имущества в срок или при досрочном прекращении сделки лизингополучатель в соответствии с договором обязан выплатить неустойку (штраф). При этом, как показывает практика, чем детальнее в договоре будут отражены все вопросы взаимоотношений и взаимообязанностей сторон, тем меньше проблем возникает при его исполнении.

Весьма важный момент лизинга – обеспечение полного воспроизводства основных фондов за счет правильного и своевременного начисления амортизационных отчислений. В традиционном порядке амортизационные отчисления до последнего времени списывались на издержки производства равномерно в течение всего нормативного срока их эксплуатации, что, с одной стороны, привело к недоамортизации отдельных видов основных фондов, а с другой – не способствовало созданию финансовых возможностей для их ускоренного обновления.

Однако, начиная с 1 января 1997 года указом Президента РФ от 05.05.97г. № 000 система начисления амортизации существенной усовершенствована. Во-первых, резко уменьшено количество групп основных фондов для установления годовых норм амортизации, во-вторых, сокращены амортизационные сроки их службы, и, в-третьих, что является наиболее важным, с целью создания финансовых возможностей для ускорения внедрения в производство достижений науки и техники предприятия и организациям предоставлено право использовать метод ускоренной амортизации. Данный метод по сравнению с нормативными сроками позволяет ускорить перенесение балансовой стоимости основных фондов на издержки производства и тем самым создать возможность предприятия в ускорении обновления и техническом развитии активной части их основных производственных фондов: машин, оборудования, транспортных средств. При этом с введением ускоренной амортизации норма годовых амортизационных отчислений может быть увеличена на коэффициент ускорения до 2-х раз. В то же время, что касается активной части основных производственных фондов, составляющих объект финансового лизинга, то в соответствии с постановлением Правительства РФ от 27.07.96г. № 000 в договоре лизинга по соглашению сторон может быть предусмотрено использование ускоренной амортизации с коэффициентом до 3-х раз выше нормы. Это положение подтверждено и новым законом от 29.12.98г. № 000 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» применение ускоренной амортизации, с одной стороны, ведет к ускорению формирования амортизационного фонда для обновления активной части основных фондов и производственной базы в целом, с другой – создает стимул предприятиям и организациям к уменьшению их налогооблагаемой базой. В этом и состоит один из налоговых эффектов лизинга, позволяющих налогооблагаемую прибыль уменьшить раньше, чем поступит амортизационная часть в составе лизингового платежа.

За предоставленное по лизингу оборудование лизингополучатель в соответствии с условиями договора обязан, в установленные сроки производить лизинговые платежи, которыми лизингодатель возмещает свои финансовые затраты на приобретение имущества и получение дополнительной прибыли. Сумма, периодичность и форма выплат, а также методика расчета общей стоимости лизинговых платежей определяется договором лизинга по соглашению сторон. Оплата производится, как правило, в соответствии с графиком лизинговых платежей, который является составной частью лизингового договора. Лизинговые платежи могут выплачиваться равными долями, увеличивающимися или уменьшающимися размерами. Использование любой из этих форм зависит в основном от финансового положения и платежеспособности лизингополучателя.

При этом, если после передачи оборудования финансовое положение лизингополучателя достаточно устойчивое, он может на начальном этапе погасить большую часть суммы лизинговых платежей. И наоборот, если в период освоения лизингополучателем лизингового оборудования у него отсутствуют достаточные финансовые возможности, то в этом случае могут быть предусмотрены уменьшенные размеры лизинговых платежей с последующим их увеличением к окончанию договора лизинга. В то же время следует отметить, что если лизингополучатель переносит основную выплату платежей на более поздний срок, то первоначальная стоимость оборудования как бы возрастает за счет начисленных процентов, как на стоимость лизингового имущества, так и на стоимость кредита. Поэтому чем быстрее будет гаситься стоимость лизингового оборудования, тем меньшие проценты будут начисляться на его оставшуюся часть. Общий же размер лизинговых платежей можно представить в виде составляющих:

Слп = Sи + В + К + С + 3пр + НДС, где

Слп - вся сумма лизинговых платежей, определенная договором лизинга;

Sи – размер оплаты стоимости лизингового имущества за период действия договора;

В – комиссионное вознаграждение лизингодателю;

К – оплата за кредитные ресурсы, использованные лизингодателем для приобретения имущества;

С – выплаты за страхование лизингового имущества (если оно страхуется);

Зпр - прочие возможные услуги и затраты лизингодателя, оговоренные договором лизинга, такие, как пусконаладочные работы, обучение персонала, техническое обслуживание лизингового имущества.

Таблица 1

Расчет среднегодовой стоимости оборудования

Показатели, (тыс. руб.)	Период
1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год
Стоимость оборудования на начало года	30000	24000	18000	12000	6000
Годовая сумма амортизации	6000	6000	6000	6000	6000
Стоимость оборудования на конец года	24000	18000	12000	6000 -
Средне годовая стоимость оборудования	27000	21000	15000	9000	3000

Порядок расчета платежей в условиях финансового лизинга с полной окупаемостью оборудования можно рассмотреть на следующем примере

Условия лизингового соглашения:

Стоимость оборудования, тыс. руб.	30000
Срок его полной амортизации, лет	5
Годовая норма амортизации, %	20
Срок лизинга, лет	5
Процентная ставка за кредит, %	6
Размер комиссионных по лизингу, %	2.5
Ставка НДС, %	20

При равномерной системе амортизации размер ежегодных отчислений составит 30000 руб. х 20% = 6000 тыс. руб.

Размер платы за кредитные ресурсы, комиссионные вознаграждения, а также налог на добавленную стоимость определяются от остаточной стоимости оборудования.

Отсюда расчет среднегодовой стоимости оборудования может быть выполнен по схеме, приведенной в таблице 8.2.

Общий размер лизингового платежа составит:

Амортизационные отчисления 6000 тыс. руб.

Проценты за кредит 27000 х 6% = 1620 тыс. руб.

Комиссионные лизингодах 2.5 = 675 тыс. руб.

Выручка по лизинговой сделке, облагаемая НДС,

1620 тыс. руб. + 675 тыс. руб. = 2265 тыс. руб.

НДС – 2295 тыс. руб. : 1.2 х 0.2 = 382,5 тыс. руб.

Отсюда общая основная сумма лизинговых платежей в первый год будет равна:

6000 + 1620 + 675 + 382,5 = 8677,5 тыс. руб.

Аналогично рассчитывается сумма лизинговых платежей в следующие годы.

Таблица 2

Расчет лизинговых платежей по годам

Показатели (тыс. руб.)	Период
1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год	Всего
Амортизационные отчисления	6000	6000	6000	6000	6000	30000
Процент за кредит	1620	1440	1080	720	360	5220
Комиссионные вознаграждения	675	525	375	225	75	1875
Выручка, облагаемая НДС	2295	1965	1455	945	435	7095
НДС	382.5	327.5	242.5	157.5	72.5	1182.5
Общая сумма лизинговых платежей	10972.5	10257.5	9152.5	8047.5	6942.5	45372.5

Таковы, на наш взгляд, основные организационно-технические и финансово-экономические аспекты использования лизинга как в повышении инвестиционной активности воспроизводства основных производственных фондов, так и в повышении технического уровня отрасли в целом.

2.5. Аренда – эффективный метод финансирования строительства

Основная задача строительных организаций в рыночных условиях хозяйствования – повышение уровня конкурентоспособности строительной продукции и услуг. Достижение соответствующего уровня конкурентоспособности продукции и услуг возможно посредством снижения издержек производства (это как один из главных конкурентообразующих факторов в строительстве). Это возможно на основе совершенствования строительной технологии, переоснащении парка организаций строительными механизмами, машинами и оборудованием. Независимо от организационно-правовой формы организации все, что требуют значительного стартового капитала и существенных единовременных первоначальных затрат, требует новых вложений в обновление производства и укрепление его материально-технической базы. Именно необходимость инвестиционных вложений создает барьер входа как на внутренний, так и на внешний рынок или же не позволяет на них закрепиться многим строительным организациям. В этих условиях наиболее целесообразны или же единственно возможны для преодоления указанных тенденций арендные отношения как эффективный метод финансирования инвестиционно-строительной деятельности.

Аренда позволяет подрядным организациям вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, связанных с его приобретением, предоставляя возможность им получать доход посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право собственности на них.

Собственник по своему усмотрению владеет: пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом, а также может передавать эти свои права другим лицам.

Арендные отношения предполагают наличие у собственников трех основных полномочий: права владения, право пользования и право распоряжения объектов собственности.

Согласно принципу возможного разграничения этих полномочий, право пользования предполагает извлечение пользы из данного объекта собственности, но и не исключает извлечение этой пользы через пользователя имуществом.

Таким образом, возникновение и само существование аренды строительной отрасли в качестве эффективного мотора финансирования инвестиционно-строительной деятельности основаны на возможности разделения компонентов собственности на два важных правомочия:

1.  Само право собственности как правовое господство лица над объектом собственности.

2.  Право пользования объектом собственности.

Согласно ГК РФ (часть 2 гл.34) в аренду может сдаваться как недвижимое, так и движимое имущество. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. К таким договорам относятся в основном договоры на аренду земельных участков и иных природных объектов.

В строительной отрасли широкое применение получило сдача в аренду действующими предприятиями строительных механизмов и машин, оборудования, транспортных средств, а также имущественных комплексов, например, предприятий строительной промышленности в целом или их подразделения. Это создает условия для быстрого введения в действие производственных мощностей и использования готовой инфраструктуры, в первую очередь для малого бизнес.

Согласно законодательству в договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель и арендатор.

Арендодатель – собственник имущества, предоставляющий арендатору за плату во временное пользование имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества вместе со всеми ему принадлежащими и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор – получатель имущества, использующий его в своих целях в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества. В случае, если необходимость арендатора в использовании арендованного имущества исчезает, то он с согласия арендодателя вправе сдавать арендованное имущества в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Срок действия договора субаренды не может превышать периода действия договора аренды. Данный фактор является преимуществом арендных отношений, которые значительно расширяют возможности строительных организаций эффективно использовать арендуемые объекты в соответствии с изменяющимися условиями хозяйственной деятельности.

Различают следующие виды аренды:

- по объектам договора: аренда предприятий, зданий и сооружений, строительных машин и механизмов, оборудования, транспортных средств, земельных участков и т. д.

- по виду договора: аренда проката; договор аренды; лизинг (договор финансовой аренды);

- по срокам аренды: краткосрочные (до 1 года), среднесрочная (от 1 до 5 лет), долгосрочная (свыше 5 лет).

- по изменению права собственности аренды без права выкупа имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Ключевыми параметрами сделки являются форм, размер арендной платы, сроки и условия ее внесения, которые определяются договором аренды.

Арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении, а также используются различные сочетания этих форм оплаты. Наиболее распространенным методом арендной платы является установление твердой суммы платежа, исчисленный исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельно по каждой из его составных частей. Платежи вносятся периодически в установленные договором сроки, а также возможно и единовременная оплата.

Арендная плата также может вноситься путем передачи части продукции арендодателю и посредством оказания определенных услуг, или в качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на капитальный ремонт и улучшение арендуемых объектов.

Размер арендной платы определяется исходя из следующих положений:

- величины амортизационных отчислений, начисляемых на стоимость арендного имущества;

- среднего уровня арендной платы, сложившегося в данном регионе на аналогичные объекты;

- расход на страхование арендуемого имущества;

- затрат на проведение ремонта объектов после окончания сроков аренды;

- стоимость дополнительных услуг, оказываемых арендодателем.

Размер арендной платы может изменяться по согласию сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Согласно законодательству, могут быть предусмотрены иные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Контрольные вопросы

1.  Каковы условия формирования инфраструктуры строительного рынка и ее роль в инвестиционной строительной деятельности?

2.  Какова роль и значение государственного регулирования экономики строительства?

3.  Каковы субъекты инвестиционно-строительной сферы?

4.  Какова роль капитальных вложений в реализации инвестиций?

5.  Каковы главные направления реформирования финансовой системы регулирования деятельности строительной сферы?

6.  Каковы основные этапы осуществления финансовых преобразований в системе регулирования деятельности строительной сферы?

7.  Каковы меры повышения эффективности инвестиций в строительстве?

8.  Какова роль подрядных торгов в финансировании строительства?

9.  Каков состав и издержки тендерной документации?

10.  Какова финансовая функция лизинга?

11.  Каковы организационные структуры лизинговых компаний?

12.  Каковы основные документы лизинговой сделки?

13.  Каков порядок расчета платежей в условиях финансового лизинга с полной окупаемостью оборудования?

14.  Какова роль аренды в инвестиционных вложениях в строительной отрасли?

15.  Каковы виды аренды используются в строительстве?.

16.  От каких показателей зависит размер арендной платы в строительстве?

Дополнительная литература.

1.  Финансирование бизнеса.-М., Альпина Паблишер,2003.

2.  Финансовый анализ «, Учебное пособие-М.:ЮНИТИ-ДАНА,2001.

3.  О чем не рассказывают банкиры. «Свой бизнес» № 10, 2003.

4.  Принципы корпоративных финансов-М. «Олими-биззерс»,1997.

ТЕМА 3. СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫ В ОРГАНИЗАЦИИ И ТЕХНОЛОГИИ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА

3.1. Предложения по развитию организационных форм и структуры управления в строительстве

Формирование структуры управления в строительстве должно быть построено на основе разнообразия типов предприятий по формам собственности, формам хозяйствования, размерам и способам специализации.

На высшем уровне иерархии управления в строительном комплексе имеют место ограниченные функции деятельности. Они формируют научно-техническую и кадровую политику в строительстве, управляют строительством объектов за счет средств федерального бюджета, осуществляют связь с другими министерствами и зарубежьем. Они не вмешиваются в оперативную деятельность строительных предприятий. В перспективе целесообразно последующее ограничение функций министерств с преобразованием их в департаменты.

На среднем уровне управления — регионе рекомендуется подотраслевая кооперация предприятий строительного комплекса на базе образования ассоциаций, промышленно-строительных объединений, холдингов, финансово-промышленных групп, финансово-строительных групп. Образование объединений осуществляется на базе общих интересов производственно-хозяйственной деятельности, на основе укрепления финансового взаимодействия подразделений. Альтернативой объединений является увеличение разнообразия форм инфраструктурных подразделений на региональном уровне: аудиторских, информационно-вычислительских, инжиниринговых, консалтинговых, лизинговых и др. фирм обслуживающего комплекса.

На уровне основного производства рекомендуется разнообразие форм хозяйствования строительных предприятий: акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, товариществ. По организационной форме действуют строительные организации, промышленно-строительные предприятия, домостроительные комбинаты, предприятия стройиндустрии (ЖБИ, ДОК и др.). На этом уровне рекомендуется создание мобильных строительных организаций, действующих в нескольких регионах. Предполагается увеличение количества малых и мелких предприятий, укрупнение строительных организаций в условиях концентрации производства, создание условно-замкнутых стройобъединений (имеющих собственные отделочные, сантехнические подразделения, механизации и транспорта). Возможно комбинирование строительных организаций на базе соединения с предприятиями стройиндустрии и стройматериалов. Создание малых предприятий происходит в частности, на базе разукрупнения УПТК (управления производственно-технологической комплектации). Малые предприятия на базе УПТК могут обслуживать многие строительные организации региона и вневедом­ственный комплекс.