Обеспечение прав субъектов залоговых правоотношений (стр. 7 )

Акцессорность следования позволяет разрешить проблему так называемой "изолированной уступки", т. е. уступки обеспечительного права отдельно от обеспеченного долга. Сама идея такой уступки резко противоречит акцессорности следования.[119] Но в тоже время, открывает широчайшие экономические возможности для залогодержателя при использовании возможностей свободной изолированной уступки обеспечительного права. Речь идет, прежде всего, об использовании обеспечительных прав в механизме рефинансирования. Именно поэтому строгая акцессорность следования (фактически так и не ослабевшая за несколько веков современной европейской правовой истории) обычно называется в качестве главного препятствия для использования обеспечительных прав при рефинансировании банковских кредитов.[120] Наверное, именно поэтому, образцом для создания модели евроипотеки был выбран германский поземельный долг (Grundschuld), который начисто лишен акцессорности следования.[121]

Следует отметить, что акцессорность залога порождает еще одну проблему для участников залоговых правоотношений – проблему обеспечения будущих требований. Обеспечительное право, установленное в обеспечение будущих требований, возникает с момента заключения обеспечительной сделки (либо выполнения необходимых формальностей: внесение в реестр и т. п.), но кредитор не может его принудительно реализовывать, так как требование по-прежнему является будущим. Второй подход состоит в том, что, несмотря на заключение обеспечительной сделки, обеспечительные права возникнут у кредитора только тогда, когда обеспеченное обязательство из разряда «будущих» переместится в разряд «настоящих». Самого по себе этого факта (при наличии соглашения об обеспечении) будет достаточно для того, чтобы такое требование с момента его возникновения считалось обеспеченным.

Залог – это безусловно акцессорное обязательство. Но видимо должны быть пределы акцессорности залога в современной правовой жизни. При формальном подходе судов к этой проблеме в правоприменительной практике происходит нарушение баланса интересов залогодателя и залогодержателя. Акцессорность залога дает почву для злоупотреблений со стороны залогодателей. Но в то же самое время, акцессорность залога служит защитой для добросовестных залогодателей от недобросовестных залогодержателей.

Президиум ВАС, проанализировав сложившуюся ситуацию, выработал несколько направлений по ослаблению связи между обеспеченным и обеспечительным обязательством, что с точки зрения ВАС РФ позволит сохранить обеспечительные обязательства и защитит положение кредиторов. С позицией ВАС РФ, в данном вопросе, нельзя согласиться полностью. Безусловно, положительным является стремление ВАС РФ сохранить обеспечительное обязательство и тем самым защитить залогодержателей от злоупотреблений некоторых должников, но, считать залогодержателя слабой, незащищенной стороной, исходя из данной судебной практики, в корне не верно. Ослабление акцессорности может привести к злоупотреблениям со стороны кредиторов и нарушению прав залогодателей.

Считаем, что в настоящее время динамика развития экономических отношений требует более гибкого применения акцессорности в залоговых правоотношениях среди профессиональных участников гражданского оборота, что, прежде всего, относится к отношениям юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и банков. Но, когда в залоговых правоотношениях залогодателем выступает физическое лицо, то ослабление акцессорности залога считаем недопустимым. Считаем, что применительно к физическим лицам акцессорность залога необходимо даже усилить.

Говоря о проблемах залогового права, следует отметить, что таких проблем достаточно много. Их можно разделить на две большие группы. Первая группа включает в себя правовые, сущностные, теоретические проблемы. А вторая группа включает в себя проблемы технические. Если проблемы из первой группы можно решить с помощью уже существующих в нашем гражданском законодательстве норм, то для решения технических проблем необходимо внесение соответствующих изменений в действующее законодательство, учитывая, что технических проблем большинство. Одной из основных проблем в залоговом праве является отсутствие простых, понятных, развернутых правил, с помощью которых может быть обеспечена простая, ясная, четкая процедура обращения взыскания на заложенное имущество и его реализация. В настоящее время можно выделить два направления решения проблем относящихся к первой группе. Первый путь – через судебную практику, путем обобщения, издания разъяснений, издания постановлений пленума. Второй путь – через изменение закона путем вложения в норму, которая существует, более ясного смысла. Идея о вложении в соответствующие нормы о залоге актуального смысла и решения ряда технических проблем, в настоящее время реализуется в нормах, подготовленных в проекте изменения ГК РФ. Что же касается решения технических проблем, то существует три приоритетных направления. Первое – создание более простой и понятной процедуры обращения взыскания на залоговое имущество и его реализации и второе – устранить противоречия между Гражданским кодексом РФ и Законом «Об Ипотеке». Третье – признать Закон «О залоге» - утратившим силу.

В настоящее время идет серьезное реформирование залогового законодательства, в рамках которого оно претерпевает серьезные изменения, в том числе будет введена новая обеспечительная конструкция -«независимой ипотеки».

Тенденцией последнего времени в залоговом праве, также является укрепление позиции залогодержателя. Уверенность обеих сторон залогового правоотношения в том, что обязательство будет выполнено надлежащим образом и что права сторон залогового правоотношения в одинаковой мере законодательно защищены, будет способствовать укреплению договорных отношений между участниками обязательственных отношений, и послужит толчком к развитию экономической сферы.

Должен быть соблюден баланс интересов залогодателя и залогодержателя, чтобы сторонам правоотношения было взаимовыгодно вступать в залоговые и экономические отношения друг с другом. Для того чтобы права и интересы залогодателя и залогодержателя соблюдались и защищались законодательно в равной мере, необходимо понять какие цели и задачи преследуют залогодатель и залогодержатель при вступлении в залоговые правоотношения. Так главная цель в деятельности банка получение дохода от предоставления кредита. При выдаче кредита банк хочет иметь гарантии получения процентов и возвратности заемных средств, надёжное обеспечение кредита. Цели сторон кредитного договора выступающих в качестве залогодержателя и залогодателя разные. Залогодатель, как правило, хочет взять деньги у банка на продолжительный срок, под минимальную ставку, а залогодержатель хочет дать деньги на непродолжительный срок, под максимальную процентную ставку, и обладать залогами, гарантирующими в случае неисполнения обязательства в максимально короткие сроки возврат основной суммы долга и процентов по нему.

Идеальная ситуация для Банка - залогодержателя – это обладание долгосрочными и дешевыми кредитными ресурсами при выдаче кредита и наличие у залогодателя действующего, эффективного (высокодоходного), мало рискового бизнеса и дополнительного имущества, которого достаточно для гарантий по кредиту. В действительности, конечно, все складывается не так, как хотелось бы залогодержателю и залогодателю. Залогодержатель (если это Банк) обладает краткосрочными или среднесрочными кредитными ресурсами, с не малой стоимостью. Залогодатель берет деньги на новый бизнес, который как им предполагается, будет эффективным, у него не достаточно имущества, чтобы обеспечить сверх гарантии по кредиту.

Следует отметить, что если залогодержателем выступает банк, то он всегда находится в более выгодном положении, чем залогодатель. Залогодержатель не является слабой стороной в залоговых правоотношениях, даже при не возврате кредита или существенной просрочке при его возврате. Во-первых, банки всегда выдают кредиты под проценты, процентная ставка, как известно довольно высокая. Уже на этом банк зарабатывает. Проценты дают сверхприбыль. Во – вторых, кредиты выдаются под залог определенного имущества должника или третьего лица. Имущество соответственно находится у банков в залоге. Для банков важно, чтобы это имущество было высоко ликвидным. В-третьих, банк, как залогодержатель может обратить взыскание на залоговое имущество должника, в случае не возврата денежных средств. В-четвертых, банки страхуют свои риски от не возврата выданных заемных средств.

В такой ситуации основополагающую роль в соблюдении баланса интересов залогодателя и залогодержателя, а также в обеспечении их прав и интересов играет четкое законодательное регулирование процедуры заключения договора о залоге. Определение существенных условий договора, установление сроков возврата денежных средств, а также возможности пересмотра данных сроков, в случае если залогодатель, по каким-либо причинам, не может в срок вернуть деньги, определение прав и обязанностей сторон по договору, а также регулирование процедуры обращения взыскания на заложенное имущество. Важную роль играет и сложившаяся правоприменительная практика. 17 февраля 2011 года Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».[122]

Считается, что данное постановление перевернуло коренным образом ранее существовавшую судебную практику. В настоящее время, проблема неисполнения договорных обязательств очень актуальна для нашей страны, в том числе и для участников залоговых правоотношений. Для минимизации рисков связанных с неисполнением залоговых обязательств в залоговое законодательство систематически вносятся изменения.

В 2012 году 7 марта вступил в силу Федеральный закон принятый 6 декабря 2011 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (далее – Закон )[123]. Данным законом устраняется двоякое толкование определенных положений закона о Залоге. Например, Закон исключает термин «соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество», который допускал такое его толкование, что указанное соглашение не являлось соглашением об условиях залога. Вместо этого термина Закон использует другие термины, то есть, в соответствии с Законом № 000 – ФЗ, чтобы условие о возможности обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке считалось согласованным, такое условие должно быть включено в договор залога (договор ипотеки). В случае возникновения залога в силу закона сторонами для согласования условия о внесудебном порядке необходимо заключить договор залога. Из выше изложенного следует, что позиция кредиторов в залоговых правоотношениях становится более устойчивой, поскольку законодатель пытается свести к минимуму риски кредиторов от не возврата денежных средств должниками.

Не секрет, что достаточно долго в залоговых правоотношениях позиция залогодержателя была не всегда выигрышная, если не сказать ущербная. Прежде всего, на этот факт указывает судебная практика. Большие проблемы возникают у кредиторов при обращении взыскания на залоговое имущество должника. Баланс интересов залогодателя и залогодержателя не соблюдается.

В настоящее время, ситуация меняется. В период с 2001г. по настоящее время в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации было рассмотрено более 150 концепций законопроектов посвященных залоговым правоотношениям.

В связи с последними изменениями в законодательстве о залоге и правовыми позициями Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, законодатель при помощи изменений внесенных в залоговое законодательство пытается обеспечить кредиторам наиболее простой и быстрый способ обращения взыскания на заложенное имущество, что должно способствовать более быстрому возврату должниками кредиторам денежных средств.

Окажутся ли данные меры эффективными, и какую роль сыграют в обеспечении прав и интересов участников залоговых правоотношений, покажет практика. В связи с тем, что залоговые правоотношения с течением времени видоизменяются, преобразуются, под воздействием экономических и других факторов, изменения претерпевает и законодательство о залоге.

Очевидно, и перечень основополагающих принципов применяемых при правовом регулировании залога с течением времени будет видоизменяться и расширяться. Возможно, в экономической сфере некие новые принципы уже складываются, но пока официально не нашли отражения в действующем законодательстве.

ГЛАВА II. ПРАВОВЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВ СУБЪЕКТОВ ЗАЛОГОВЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

2.1. Договор залога, как инструмент правового механизма обеспечения прав субъектов залоговых правоотношений

Современное законодательство не успевает полностью охватить все многообразие существующих экономических отношений. Экономическая сфера развивается очень динамично и участники экономического оборота, ведущие предпринимательскую деятельность, зачастую быстрее реагируют на изменения, происходящие в экономике, нежели законодатель. Появляются новые формы взаимоотношений между участниками экономического оборота, которые пока не описаны в законодательстве, но активно используются и включаются в гражданские договоры.

В связи с тем, что у участников хозяйственных отношений и граждан нет уверенности в стабильности собственного экономического положения, в финансовом благополучии контрагента, в стабильном заработке и высокооплачиваемой работе, либо прибыльности бизнеса, при вступлении в залоговые отношения в качестве залогодателя и залогодержателя они максимально хотят застраховать свои риски.

Для этого сторонами заключается договор, в котором должно быть отражено всё, что они считают важным и, что в соответствии с действующим законодательством должен содержать договор. Договор о залоге является оптимальным инструментом для регулирования залоговых правоотношений. В договор, участники залоговых правоотношений могут включить основные положения, которые соответствуют основополагающим принципам залогового права, современному законодательству, но самое главное, в договор о залоге могут быть включены важные положения для залогодателя и залогодержателя, пока еще не описанные в законодательстве.

При заключении договора также должны быть соблюдены общеправовые принципы и принципы, которые непосредственно относятся к правовому регулированию залога. А для того чтобы договор максимально защищал интересы и залогодателя и залогодержателя, как раз и необходимо классифицировать, или разделить на определенные группы залоговые правоотношения. В зависимости от вида залогового имущества, от того на кого возлагаются риски за его сохранность, от того какой режим пользования имуществом должен быть определен и зависит в итоге, как залог будет обеспечивать основное обязательство. Насколько будут защищены права залогодателя и залогодержателя договором. Насколько быстро стороны смогут прийти к консенсусу в случае возникновения непредвиденных обстоятельств или спора. Насколько быстро может быть реализовано залоговое имущество. Будет ли вообще на него обращаться взыскание, либо стороны смогут договориться об отсрочке исполнения обязательства и многие другие нюансы.

Чем более полно описаны все нюансы в договоре, тем проще пострадавшей стороне будет доказывать свою правоту в суде, либо избежать судебного спора. Договор, безусловно, является надежным инструментом для закрепления волеизъявления контрагентов и предоставления определенных гарантий, но не всегда договор может обеспечить кредитору полное и своевременное исполнение обязательств должником. Для предоставления по договору контрагентам обеспечительных гарантий соблюдения и исполнения условий договора в законодательстве предусмотренны специальные виды обеспечения основных обязательств.

Как известно основанием для возникновения обеспечения в виде залога может быть договор или закон. В судебной практике сравнительно редко встречаются случаи рассмотрения споров, которые возникают по залогам, возникающих в силу закона. Это обусловлено сложностью юридической конструкции, которая возникает при законном залоге, в связи с чем, он используется сторонами в том случае, когда возникновение залога императивно предусмотрено законом.

Отметим некоторые особенности, присущие залогу, возникающему в силу закона. В п. 1 ст.77 Закона об ипотеке, закреплено положение о том, что «жилой дом или квартира, которые были приобретены в собственность, путём оформления кредита в банке, с момента государственной регистрации договора купли-продажи, считаются находящимися в залоге»[124]. В соответствии с договором залога, в качестве залогодержателя выступает банк либо другая кредитная организация, которая предоставила кредит для приобретения жилья.

Основной чертой правоотношения, возникающего при залоге в силу закона (ст.334 ГК РФ), в отличие от договорной формы залога, заключается в юридическом составе, который основан на правовой конструкции. Так, залог в силу закона считается возникшим, когда наступают обстоятельства, прописанные в законе.

Залог, возникающий в силу закона, кроме специфичного юридического состава имеет и другие особенности. Можно выделить две разновидности залога по закону:

1) Законный залог, возникающий на основании императивных норм;

2) Законный залог, носящий диспозитивный характер, т. е. основывающийся на нормах, предусматривающих возможность «не возникновения» ипотеки по согласию сторон.

В качестве императивных случаев можно, рассматривать ипотеку, возникающую в силу п.1 ст.587 ГК, на основании которого лицо, получающее ренту приобретает право залога на имущество, которое передаётся на основании договора. На диспозитивных началах, залог возникает в силу закона на основании ст. 77 Закона «Об ипотеке», что может быть предотвращено по воле сторон[125].

Представляется, что применительно к конструкции залога, который возникает в силу закона, нужно комплексно применять законодательные нормы, учитывая при этом особенности характера данного вида залога. Несмотря на императивную норму, закреплённую ч.2 п.3 ст. 334 ГК РФ, на законный залог не распространяются нормы, которые применяются в отношении залога, возникнувшего в силу договора. Однако, поскольку положения, содержащиеся в ГК РФ о залоге, возникающего в силу договора, применяются и к залогу, который возникает на основании закона, то в дальнейшем необходимо комплексно рассматривать применение норм о залоге к залоговым правоотношениям, возникающим и в силу закона и в силу договора. При этом следует учитывать конкретные обстоятельства и в зависимости от этого дифференцированно применять конкретные нормы. Рассмотрим один из примеров судебной практики, в частности Постановление ВАС РФ от 01.01.2001г. № 000/10 по поводу кредитного договора, заключённого Банком и от г. на предоставление кредита в сумме 5 рублей в целях оплаты заёмщиком строящегося жилья.

По договору участия в долевом строительстве жилого дома от г. гр. С. оплатил строительство однокомнатной квартиры. Согласно данного договора (застройщик) обязался передать дольщику однокомнатную квартиру, расположенную в строящемся жилом комплексе. Регистрация договора произведена 16.01.2010.

На основании заключённого кредитного договора, выполнение обязательства заемщиком по возвращении кредита, должно обеспечиваться залогом ряда объектов, в том числе залогом права требований, по заключённому ранее договору долевого строительства однокомнатной квартиры и ипотекой данной квартиры на основании закона.

В свою очередь Банк направил письмо в УФРС с указанием на то, что, осуществляя государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры в многоэтажном жилом доме Управление не осуществило регистрацию одновременно (без предоставления отдельно заявления и уплаты госпошлины) залог (ипотеку) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, который возник, по мнению банка, в силу закона, и просил осуществить регистрацию.

Письмом от 01.01.2001 Управлением был направлен отказ в регистрации ипотеки на основании закона. Банк направил заявление о признании незаконным, уклонение Управления от регистрации залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по договору участия в долевом строительстве жилого дома и об обязанности осуществить регистрацию. Суд вынес решение об удовлетворении требований. Дело было направлено в Апелляционный суд, который оставил решение без изменения. При рассмотрении дела в Федеральном арбитражном суде округа судебные акты были оставлены в силе. ФЗ от 01.01.2001 «Об ипотеке (залоге недвижимости» в ред. от 01.01.2001 № 101-ФЗ) ст.1, предусмотрено возникновение ипотеки на основании закона, а ст. 77 установлено, что жилой дом или квартира, приобретённые или построенные полностью, или частично при использовании кредитных средств предоставленных банком, либо другой кредитной организацией, или с помощью средств целевого займа, который предоставлен иным юридическим лицом для приобретения либо строительства жилья, считаются находящимися в залоге, с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру[126]. Банк выступает в качестве залогодержателя по этому залогу.

В п. 2. ст. 5 Закона устанавливается возможность передачи в ипотеку права требования дольщика, которое вытекает из договора участия в долевом строительстве, и который отвечает требованиям ФЗ от 01.01.2001 . В связи с тем, что сторонами не было достигнуто соглашение об ином, права требования участников строительства, которые вытекают из договора, на основе которого застройщик взял на себя обязательство передать квартиру участнику долевого строительства, который осуществляет платежи, используя кредитные средства, либо средства целевых займов, предоставленных на осуществление оплаты по договору долевого участия строительства, то они будут находиться в залоге, после того, как осуществится государственная регистрация договора.

При судебном разбирательстве было выяснено, что Банком был предоставлен заемщику кредит с целью покупки жилья на основе договора долевого участия строительства, который был заключен между заемщиком-дольщиком и застройщиком. Суд указал, «что ипотека возникла в силу закона, после того, как была осуществлена государственная регистрация договора долевого участия строительства, в соответствии с п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 и ст. 77 Закона »[127]. Президиум ВАС РФ, рассматривая данное дело, оставил все судебные акты без каких-либо изменений. Этот пример показывает возможность спорной ситуации при возникновении ипотеки в силу закона. В связи с тем, что залоговые правоотношения возникают на основе договора залога, роль договора в регулировании залоговых правоотношений весьма существенна.

Современное гражданское законодательство определения договора о залоге не содержит. В ГК РФ и ФЗ «О залоге» описывается ряд требований предъявляемых к договору залога, к его форме, порядку регистрации, предмету залога и. т.п., а самого понятия нет.

На наш взгляд, понятие договора о залоге можно сформулировать следующим образом. Договор залога – это обеспечительный договор, сторонами которого выступают залогодатели и залогодержатели. Залогодатели по договору залога предоставляют залогодержателям определенное имущество на определенный срок, в качестве залога, для обеспечения существующего между ними денежного обязательства.

При классификации договора в качестве консенсуального, или в качестве реального, всё будет зависеть от вида используемого залога. Если будет заключаться договор о залоге, не предусматривающий передачи имущества, находящегося в залоге залогодержателю, то право залога будет возникать с момента заключения договора, т. е. в этом случае его можно отнести к разряду консенсуальных.

Если же заключается договор по отношению к имуществу, подлежащему передаче залогодержателю, то право залога будет возникать с момента передачи имущества. Такой вид договора, можно отнести к разряду реальных. В данном случае, стороны тоже имеют право на заключение и консенсуального договора, однако должны сделать соответствующую отметку в договоре. С момента заключения консенсуальный договор вступает в силу и становится обязательным для контрагентов.

При применении залога должно быть соблюдено условие о действительности обеспечиваемого требования, то есть о том, что обеспечиваемое залогом требование не противоречит закону.

К одному из существенных признаков характеризующих предмет залога можно отнести его «товарность», то есть, в качестве залога могут выступать только предметы не запрещенные законом.

Здесь можно сказать и о других видах залога, которые встречаются довольно часто в повседневной жизни людей и не требуют оформления договора. Например, выдача спортивного инвентаря под залог документов, или залог паспорта, как документа удостоверяющего личность.

В связи с последним полагаем, можно условно разделить залог на коммерческий, который в основном обеспечивает кредитные обязательства и залог, для обеспечения личных бытовых нужд.

В договор банковского кредита могут быть включены предписания о залоге, в котором должно быть указано, например, что залогом строений, товаров и иного имущества гарантируется обеспечение своевременного возврата кредита.

Самостоятельный договор о залоге, то есть отдельный по отношению к договору, на основании которого возникает обеспеченное залогом обязательство, в соответствии с законом обязательно должен содержать упоминание об основном обязательстве, что, безусловно, препятствует заключению определенных видов договоров о залоге (например, договор о залоге обеспечивающий текую задолженность клиента перед банком, возобновляемы кредит). Судебная практика свидетельствует о том, что участникам залоговых правоотношений приходится постоянно вносить изменения в договор о залоге, для обеспечения или исключения из под обеспечения тех или иных обязательств. Если какие-либо изменения вносятся в договор ипотеки, то они должны быть еще и зарегистрированны в соответствующем реестре. Выходом из данной ситуации могло бы стать закрепление в Гражданском кодексе положения об описании соответствующего обеспечиваемого обязательства с помощью указания на его родовые признаки, которые бы позволили определить соответствующее обязательство в будущем(срок, размер, цель предоставления).

Также в договоре о залоге в обязательном порядке указываются сведения о его размере, сроках исполнения, условиях, предусматривающих вид залога, стоимость обеспечительного имущества и иные условия условия, свойственные тому или иному виду залога, либо включенные по предложению одной из сторон. На практике данные положения гражданского кодекса вызывают споры, так как отсутствие одного из существенных условий в договоре может привести к признанию договора о залоге недействительным или незаключенным. Например, в случае предоставления банком возобновляемого кредита заемщику под обеспечение в виде залога, на момент заключения договора о залоге, итоговый размер обеспечиваемого обязательства практически невозможно указать, так как это возобновляемый кредит и сумма предоставляемая банком заемщику может менятся. В данной ситуации контрагентам договора о залоге необходимо вносить изменения в договор каждый раз, как будет менятся сумма предоставляемого кредита. Если сумма возобновляемого кредита обеспечивается залогом недвижимого имущества, то соответствующие изменения внесенные в договор необходимо регистрировать в соответствующем реестре.

Кроме того, на практие встречаются случаи, характерные прежде всего для возобновляемых кредитов, когда залоговое обязательство прекращалось из-за того, что на определенный момент времени вся задолженность должника была погашена, а новая часть кредита еще не поступила. В настоящее время, при возникновении таких случаев, залоговое обеспечение на соответствующий вид кредита требуется устанавливать заново. Учитывая специфику такого возобновляемого кредита, в гражданском законодательстве следовало бы предусмотреть отдельную статью регулирующую обеспечение залогом такого кредита. Эффективность обеспечения прав субъектов залоговых правоотношений от таких изменений возрастет, что благоприятно скажется прежде всего на развитии предпринимательских отношений.

Договором о залоге могут быть обеспечены сразу несколько кредитов. Для удобства субъектов залоговых правоотношений и эффективности обеспечения их прав, необходимо в гражданский кодекс включить отдельное положение предусматривающее, что не требуется каждый раз при объединении, изменении, технической замене одного кредита на другой прекращать существующее залоговое обеспечение и устанавливать новое. Так как на практике, для субъектов залоговых правоотношений это создает большие неудобства, особенно в случаях, когда обеспечением служит недвижимое имущество.

Кроме того, описание одного из залоговых обязательств в договоре о залоге не в полном соответствии с законом (например в договоре о залоге не указан размер неустойки или периоды выплаты процентов) может привести к тому, что весь договор о залоге будет признан недействительным. На практике данные ситуации приводят к тому, что ущемляются права залогодержателей. Для эффективного обеспечения прав субъектов залоговых правоотношений необходимо предусмотреть положение о том, что в случае признания одного из обязательств закрепленных в договоре о залоге недействительным, по тем или иным основаниям, договор залога продолжает действовать в отношении остальных обеспечиваемых данным договором о залоге обязательств.

При неисполнении должником залогового обязательства, залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих имущественных требований из стоимости залогового имущества, пользуясь преимуществом основанным на залоге перед другими кредиторами.

Это значит, что за счет имущества, находящегося в залоге могут быть удовлетворены интересы, прежде всего, кредиторов - залогодержателей. Лишь в некоторых случаях, залогодержатель не пользуется преимуществом, либо указанное преимущественное право несколько ограниченно.[128]