Справочник адвоката: консультации, защита в суде, образцы документов (стр. 18 )

Согласно требованиям ст. 77 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме на срок, определяемый сторонами договора поднайма. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. Экземпляр договора поднайма передается наймодателю.

В договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма.

Договор поднайма жилого помещения может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

В случае если поднаниматель жилого помещения или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Если договор поднайма жилого помещения заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

9.9. Временные жильцы

Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам).

Наймодатель может запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления (ст. 80 ЖК РФ).

Отличием "поднанимателя" от "временного жильца" является возмездность договора. Ни тот, ни другой не обладают правом на жилую площадь. Но "временным" жилец может быть при одном условии: если с него не взимается плата за пользование помещением.

Понятие "временный жилец" содержит и ГК РФ.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Образец

В (наименование суда)

Истец: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью),

Ответчик; (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью)

Исковое заявление
о выселении поднанимателей (временных жильцов)

(Указать, кто, с какого времени, на каком основании проживает на спорной площади (поднаниматель, временные жильцы))

(Указать основания выселения: прекращении договора поднайма жилого помещения, истечении согласованного срока проживания и т. п.)

На основании изложенного в соответствии со ст. 76-80 ЖК РФ

прошу:

выселить из жилого помещения (фамилия, имя, отчество поднанимателей (временных жильцов)).

Приложение:

1. Выписка из домовой книги.

2. Копия финансового лицевого счета.

3. Договор поднайма.

4. Копия письменного предупреждения о выселении.

5. Копия искового заявления.

6. Банковская квитанция об уплате государственной пошлины.

"___" ______________ 200__ г. Подпись

9.10. Обмен и мена жилыми помещениями

В ЖК РФ сохранены такие институты ЖК РСФСР, как обмен и поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Вместе с тем несколько изменены правила обмена в отношении граждан, имеющих право его совершения: обмен возможен только с согласия наймодателя между нанимателями, проживающими в жилых помещениях по договору социального найма (ст. 72-74 ЖК РФ).

Как и ранее, обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.

Если же между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах) (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ).

Термин "обмен" используется согласно нормам жилищного законодательства в том случае, когда сторонами сделки выступают наниматели жилых помещений по договору социального найма. Термин "мена" применяется по нормам гражданского законодательства, когда сторонами договора выступают собственники жилья (приватизированных квартир, собственных домов, квартир ЖСК, оформленных в собственность).

Обмен жилыми помещениями между нанимателями осуществляется с согласия наймодателей на основании заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями. Оригинал договора представляется нанимателями каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно заключения нового договора с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с договором. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения гражданина и представления им документов.

Мена переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.

Образец

Договор
о мене жилых домов

Город (наименование города),

(число, месяц, год - прописью)

Мы, гражданин (-ка) (фамилия, имя, отчество - полностью), проживающий (-ая) в г. (наименование города), ул. (наименование улицы), дом N (номер дома), и гражданин (-ка) (фамилия, имя, отчество - полностью), проживающий(-ая) в г. (наименование города), ул. (наименование улицы), дом N (номер дома), заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Мы, граждане (фамилия, имя, отчество - полностью) _____ и (фамилия, имя, отчество - полностью), произвели мену принадлежащих нам по праву собственности жилых домов.

2. Принадлежащий гражданину (-ке) (фамилия, имя, отчество полностью) жилой дом, находящийся в г. (наименование города), ул. (наименование улицы), дом N (номер дома), состоит из одноэтажного кирпичного строения полезной площадью _____ (прописью) _____ кв. м, в том числе жилой площади _____ (прописью) _____ кв. м, с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: помещением для хранения хозяйственного инвентаря и твердого топлива размером _____ кв. м, обозначенным в плане литерой "___", летней кухней размером _____ кв. м, обозначенной в плане литерой "___"; гаражом для личного автомобиля размером _____ кв. м, обозначенным в плане литерой "__", расположенных на земельном участке размером _____ кв. м, что подтверждается справкой - _____, выданной ___ городским бюро (муниципальным предприятием) технической инвентаризации _____ г. N ___, и принадлежит ему на основании договора дарения, удостоверенного _____ нотариальной конторой _____ области "___" _____ 200__ г. по реестру N ___, и зарегистрированного в _____ бюро (муниципальном предприятии) технической инвентаризации "___" _____ 19 __ г. под N __.

Указанный жилой дом по договору переходит в собственность гражданина (-ки) (фамилия, имя, отчество - полностью).

3. Принадлежащий гражданину (-ке) (фамилия, имя, отчество - полностью) жилой дом, находящийся в г. (наименование города), ул. (наименование улицы), дом N (номер дома), состоит из двухэтажного _____ строения полезной площадью _____ (прописью) _____ кв. м, жилой площадью _____ (прописью) _____ кв. м, с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями помещением для содержания скота и птицы размером ______ кв. м, _____ кв. м, обозначенным в плане литерой "__", летней кухней размером ___ кв. м, обозначенной в плане литерой "__", погребом размером _____ кв. м, обозначенным в плане литерой "__", теплицей размером _____ кв. м, обозначенной в плане литерой "__", расположенных на земельном участке размером _____ кв. м, что подтверждается справкой _____, выданной _____ городским бюро (муниципальным предприятием) технической инвентаризации _____ г. N ___, и принадлежит на основании 178 Справочник адвоката свидетельства о праве на наследство, выданного _____ государственной нотариальной конторой по реестру N ___ "__" _____________ 200__ г. и зарегистрированного в _____ бюро (муниципальном предприятии) технической инвентаризации _____ области "__" ___________ 200__ г. под N ___.