Справочник адвоката: консультации, защита в суде, образцы документов (стр. 20 )

9.14. Отказ в обмене

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ).

Обмен жилых помещений не допускается только в случаях, прямо предусмотренных в законе:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ, и может быть обжалован в судебном порядке.

Образец

В (наименование суда)

Истец: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью)

Ответчик: (наименование организации,

почтовый индекс и адрес полностью)

Исковое заявление
об устранении препятствий в производстве обмена занимаемых жилых помещений

(Описать: с какого времени, на каком основании занимает истец спорную жилую площадь).

(Указать вариант предполагаемого обмена).

(Причины отказа наймодателя в даче согласия на обмен).

В соответствии со ч. 4 ст. 74 ЖК РФ

прошу:

обязать (наименование организации) разрешить обмен жилых помещений.

Приложение:

1. Заявление от истца и третьих лиц об обмене жилых помещений.

2. Копии финансовых лицевых счетов, с указанием сведений о нанимателях, членах их семей, третьих лицах, размере занимаемых ими жилых помещений.

3. Варианты обмена (схемы обмена).

4. Письменный отказ в согласии на обмен.

5. Доказательства, которыми наймодатель мотивировал свой отказ в даче согласия на обмен.

6. Копии исковых заявлений по числу ответчиков.

7. Квитанция об уплате государственной пошлины.

"___" __________ 200__ г. Подпись

9.15. Признание обмена жилыми помещениями недействительным

Обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным только в строго определенных ЖК РФ случаях (ст. 75):

1) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ;

2) по основаниям, установленным гражданским законодательством, для признания сделки недействительной (гл. 9 ГК РФ).

Эти дела рассматриваются исключительно судом в исковом производстве. В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Образец

В (наименование суда)

Истец: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью)

Ответчик: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью)

Исковое заявление
о признании обмена жилого помещения недействительным
в связи с его фиктивностью

Жилой дом по адресу (почтовый индекс и адрес полностью) находится в ведении (наименование организации или ведомства).

"____" _____________ 200_ г. (наименование органа, разрешившего обмен) разрешен обмен жилыми помещениями по адресам (почтовый индекс и адрес полностью), ответчикам (фамилия, имя, отчество).

Указанный обмен является неправомерным, поскольку носит фиктивный характер, о чем свидетельствуют (данные, свидетельствующие об этом).

На основании изложенного в соответствии со ст. 75 ЖК РФ

прошу:

признать совершенный обмен жилых помещений недействительным.

Приложение:

1. Копии исковых заявлений по числу ответчиков.

2. Договор об обмене (копии).

3. Доказательства, свидетельствующие о том, что данный обмен носит фиктивный или корыстный характер.

4. Выписки из домовой книги, копии финансовых лицевых счетов.

5. Квитанция об уплате государственной пошлины.

"___" __________ 200__ г. Подпись

9.16. Прекращение жилищных правоотношений. Выселение

Основания расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения так же, как и основания выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в ЖК РФ, по существу, остались теми же самыми, что и в ЖК РСФСР.

Прекращение жилищных правоотношений может как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан, являясь более широким понятием, нежели "выселение". Например, в результате подвижки грунта рушится жилой дом. Действие жилищного правоотношения прекращается, поскольку помещений, в которых люди жили, больше не существует. Жилищное правоотношение прекращается и тогда, когда человек, который этим помещением пользовался, умирает.

Прекращение жилищного правоотношения может обусловливаться истечением срока, если правоотношение носит срочный характер (например, при краткосрочном найме), непригодностью помещения для проживания, выкупом кооперативной квартиры и т. п. Выкуп кооперативной квартиры влечет прекращение жилищного правоотношения и возникновение правоотношения собственности в силу закона, независимо от отношения к этому факту самого члена кооператива.

Прекращение жилищного правоотношения может иметь место и в результате действий третьих лиц, например, в результате незаконного привлечения к уголовной ответственности. За время отсутствия лица его дом заселили. В случае реабилитации владелец имеет право требовать освобождения дома от посторонних для него лиц.

Таким образом, выселение - это частный случай прекращения жилищного правоотношения.

9.17. Основания выселения граждан из жилых помещений

Суть выселения, по каким бы основаниям оно ни производилось, - это принудительные меры государственно-правового воздействия. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, согласно ЖК РФ производится лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖК РФ).

Истцами по этой категории дел могут быть как граждане - заинтересованные лица, так и представители органов государства.

Выселение не во всех случаях можно квалифицировать как санкцию или как меру правовой ответственности. Например, дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае удовлетворения иска о выселении гражданина нельзя говорить о применении к нему ни санкции, ни тем более меры ответственности.

Наниматель или члены его семьи могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 91 ЖК РФ, т. е. если наниматель либо члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение или используют его не по назначению либо своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений (ст. 85 ЖК РФ) по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

9.18. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ст. 83 ЖК РФ).

Образец

В (наименование суда)

Истец: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью)

Ответчик: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью)

Исковое заявление
о расторжении договора социального найма жилого помещения
в связи с выездом нанимателя и членов его семьи на постоянное
место жительства

(Указать, кто (состав семьи), с какого времени, на каком основании, какую жилую площадь занимал (ответчик)).

(Указать основания обращения истца в суд, площадь нанимателя и членов его семьи).