Теория микроэкономики (стр. 22 )

арксу, существование абсолютной земельной ренты обусловлено наличием частной собственности на землю, а условием ее формирования является разница в органическом строении капитала в обрабатывающей промышленности и сельском хозяйстве.

Все экономические школы, анализировавшие земельную ренту (А. Смит, Д. Рикардо, К. Маркс, А. Маршалл), исходят из неоднородности качества земельных участков, т. е. из того, что производительность земли как фактора производства будет различной в зависимости от плодородия и местоположения.

В условиях совершенной конкуренции линия спроса на продукцию фермерских хозяйств будет горизонтальной. Рассмотрим три равных по площади участка, различающихся по плодородию. На рис. 13.1. на 1 участке плодородие самое высокое, т. е. самая высокая урожайность при одинаковых затратах всех факторов на трех фермах.

 

Рис. 13.1. Механизм образования дифференциальной ренты.

Фермер 1 получит дифференциальную ренту, фермер 2, чьи средние издержки выше, получит меньшую величину ренты, фермер 3 возместит издержки. Если цена упадет, то он уйдет с рынка.

Получение дифференциальной (разностной) ренты устойчиво, т. к. количество плодородных участков ограничено.

Владелец фермы нанимает дополнительных работников до тех пор, пока предельный продукт, создаваемый наемным работником, не сравняется с заработной платой. Площадь OW1EL1 на рис. 13.2. – заработная плата всех сельскохозяйственных работников, площадь W1DE – и есть земельная рента, определенная остаточным способом.

 

Рис. 13.2. Анализ ренты на основе концепции предельных продуктов.

В условиях неэластичного предложения (кривая предложения земли параллельна оси ординат) (рис. 13.3.) пересечение кривой предложения с нисходящей кривой спроса в точке Е0 означает, что площадь OQE0R0 – вся совокупная рента за всю используемую в обществе землю. Изменение спроса на пшеницу повысит спрос на землю с D0 до D1, ренту с R0 до R1, а величину чистой экономической ренты до OQE1R1.

Соответственно, при падении спроса на продовольствие дифференциальная и абсолютная рента уменьшатся. Поэтому цена земли и рента зависят от спроса на сельскохозяйственную продукцию. Необходимость уплаты ренты собственнику земли является ограничением для доступа к земле и вложений в землю. Это стало основой возникновения концепций национализации земли, но нигде, кроме СССР и Монголии, этого не произошло.

 

Рис. 13.3. Изменение земельной ренты.

В модели чистой экономической (абсолютной) ренты предполагается одинаковое качество земель. Но земли различаются по качеству и местоположению. Худшая земля дает владельцу лишь чистую экономическую (абсолютную) ренту (спрос на землю представлен на рис. 13.4. кривой D3), средняя (кривая D2) и лучшая (кривая D1) – еще и дифференциальную ренту, соответственно, R2 и R1.

 

Рис. 13.4. Определение дифференциальной ренты.

В неоклассической теории принцип установления ренты или арендной платы как равновесной цены услуг земли как фактора производства, аналогичен процессу ценообразования на рынке других факторов.

Спрос на землю неоднороден, он включает в себя сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос: D=Dcx+Dнесх (рис. 13.5.). Кривая сельскохозяйственного спроса на землю имеет отрицательный наклон, т. к. при данном уровне технологии вовлечение земель в сельскохозяйственный оборот обусловливает переход от лучших земель к средним и худшим. Идею уменьшающегося плодородия высказал еще А. Серра (1613 г.), обосновали ее в качестве закона А. Тюрго (1766 г.) и Д. Андерсон (1775 г.). В политическую экономию он был введен Д. Рикардо.

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, но связанный с местоположением не только в центре города, но и на окраинах. Совокупный спрос на землю определяется путем горизонтального суммирования кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (рис. 13.5).

 

Рис. 13.5. Совокупный спрос на землю.

 

Рис. 13.6. Арендная плата (рента) как равновесная цена услуг земли.

Точка Е (рис. 13.6.) – определяет равновесную цену услуг земли (прокатную) – арендную плату или ренту.

В соответствии с особенностью земли как фактора производства (производность спроса на землю от спроса на сельскохозяйственную продукцию) при снижении спроса на продовольствие производный спрос на землю уменьшается (сдвиг кривой спроса D1 на рис. 13.6 влево), что обусловливает падение равновесной цены услуг земли. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия и местоположение земельных участков. Фермы, как правило, многотоварны, поэтому спрос на землю в агросфере носит комплексный характер.

Рынок продовольствия большинства стран мира близок к совершенно конкурентному, т. к. на нем преобладают мелкие фермы. Государство не ограничивает прав граждан на куплю-продажу земли, кроме тех стран, где преобладает аренда земли (Бельгия, 68%).

Спрос на продовольствие неэластичен, он мало меняется при значительном изменении цен. Это означает, что даже незначительное сокращение предложения может вести к значительному росту цен на продовольствие и наоборот. Поэтому аграрная сфера существенно зависит от природных условий. На спрос на продовольствие влияет также устойчивое сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя в связи с сокращением расходов на продукты питания при росте доходов. Поскольку доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается, постольку это отражается и на спросе на землю.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный устойчиво растет – строительство жилья, инфраструктуры, промышленных предприятий, инфляционный спрос на землю. Он безразличен к плодородию, но чутко реагирует на местоположение.

В отличие от прокатной цены земли – арендной платы, капитальная цена земли – цена купли-продажи земельных участков определяется путем капитализации ренты и зависит от: размеров земельной ренты и ставки банковского процента.

Цена купли-продажи земли рассчитывается как дисконтированная стоимость, но с учетом того, что при покупке земли доход в виде арендной платы будет выплачиваться собственнику земли в течение неопределенно продолжительного времени. Собственник земли должен получить альтернативную стоимость – такую сумму денег, положив которую в банк, он мог бы получать аналогичный ренте процент на вложенный капитал.

V = · 100%,

где V – текущая цена земельного участка;

R – ожидаемая арендная плата;

i – норма капитализации (ставка банковского процента).

Эта формула определения капитальной цены земли основывается, как и цена купли-продажи капитального товара, на капитализации ренты (арендной платы) при условии, что число лет получения дохода стремится к бесконечности.

V = .

Если j стремится к бесконечности, то 1/(1+i)j стремится к 0, тогда предел V равен R/i.

Это теория. На практике цена земли зависит от множества других факторов. Например, спрос на землю резко возрастает в условиях инфляции.

Рента представляет собой только часть суммы, которую платит арендатор, т. к. арендная плата включает амортизацию построек и сооружений на земельном участке и процент на вложенный капитал.

Как свидетельствует зарубежный опыт, создание рынка земли, как правило, является результатом эффективного функционирования сельского хозяйства, а не условием повышения эффективности сельскохозяйственного производства.

Наиболее распространенным способом передачи прав землевладения и землепользования за рубежом, наряду с продажей земли, является аренда. В частности, в США 2/3 используемой фермерами земли находится в их собственности, остальные они арендуют. При этом как продажа, так и аренда сельскохозяйственных земель регулируется специальными законами. Основными целями такого регулирования являются: приобретение земли только квалифицированными фермерами, недопущение чрезмерной концентрации земли, исключение дробления участков земли, сохранение сельскохозяйственных угодий, недопущение их необоснованного вывода из сельскохозяйственного оборота и др.

Государственное регулирование осуществляется как административными, так и экономическими методами. Среди мер административного характера в большинстве развитых стран применяются зонирование земель, регулирование их использования и землеотвода. Существующее законодательство направлено, прежде всего, на ограничение вывода земель из сельскохозяйственного оборота. Продажа или иная передача сельскохозяйственных угодий на несельскохозяйственные цели почти везде требует специального разрешения и во многих случаях жестко лимитируется. Кроме административных мер, широко распространено и экономическое, финансовое стимулирование сохранения сельскохозяйственного использования земли. Основным инструментом здесь являются льготное налогообложение сельскохозяйственных земель, освобождение от уплаты поземельного налога. Ведущие направления по регулированию аренды сельскохозяйственных угодий за рубежом представлены в таблице 13.1.

Таблица 13.1.

Законы, регулирующие аренду сельхозугодий1

Страна	Длительность и регулирование контрактов по аренде
1	2
США (42,8% земли арендовано)	Срок зависит от контракта; как правило, преобладают долговременные контракты, ставки арендой платы определяются рынком
Великобритания (38,4% земли арендуется)	Срок зависит от контракта. Имеются и долгосрочные, и краткосрочные арендные договоры. Уровень оплаты определяется арбитражем.
Исландия	Срок зависит от контракта. Размер арендной платы определяется законом.
Ирландия (12,4% земли арендуется)	Срок аренды – минимум 3 года. Размер арендной платы определяется рынком.
Греция (22,2% земли арендуется)	Срок аренды – минимум 4 года. Размер арендной платы определяется рынком.
Люксембург	Срок аренды – минимум 6 лет для участка и 8 лет - для всего хозяйства. Размер арендной платы определяется рынком.
1	2
Швейцария	Срок аренды – минимум 6 лет для земли без построек, 9 лет для всего хозяйства с постройками. Размер арендной платы определяется установками, зафиксированными в законе.
Нидерланды (31,5% земли в аренде)	Срок аренды – минимум 6 лет для земли без построек, 12 лет - для всей фермы. Максимальный уровень арендной платы устанавливается законодательством.
Испания (19,9% земли в аренде)	Минимальный срок аренды – 6 лет, максимальный – 15 лет. Размер арендной платы ориентирован на стандарты, установленные властями.
Бельгия (66,2% земли в аренде)	Срок аренды – минимум 9 лет. Максимальный размер арендной платы устанавливается законодательством.
Франция (56,2% земли находится в аренде)	Срок аренды – минимум 9 лет. Размер арендной платы определяется установками законов.
Португалия (24,6% земли в аренде)	Срок аренды минимум 10 лет для тех, кто применяет наемный труд, без наемного труда – 7 лет. Уровень арендной платы устанавливается на основе государственных стандартов.
Норвегия (21% земли арендуется)	При заключении арендных договоров сроком более, чем на 10 лет требуется разрешение властей. Арендная плата определяется рынком.
Германия (42% земли в аренде)	Срок аренды зависит от контракта. Суд по сельскохозяйственным спорам может продлить срок договора максимум на 12 лет, далее это касается отдельных участников земли, и 18 лет, если это хозяйство в целом.
Италия (18,4% арендованной земли)	Минимальный срок аренды в 15 лет является правилом для низинных земель и 6 лет для горных. Арендная плата рассчитывается, исходя из стандартов, установленных властями.
Япония (13,1% арендованной земли)	Максимальный срок аренды – 20 лет. Арендная плата устанавливается, исходя из стандартов, установленных властями.
Дания (13,1% арендованной земли)	Максимальный срок аренды – 30 лет, если речь идет о хозяйстве в целом. Арендная плата определяется рынком.

Таким образом, земельные отношения в зарубежных странах регулируются соответствующими нормативными актами, и свободной купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения практически не существует.