Тема: «Коммерческие банки на рынке ипотечного жилищного кредитования» (стр. 5 )

Далее перечислим субъекты ипотечного кредитования в Великобритании.

1. Строительные общества (Building societies) - специализированные финансовые институты, осуществляющие две основные функции: привлечение депозитов и предоставление ипотечных жилищных кредитов. Свыше 80% активных операций строительных обществ приходится на ипотечные жилищные кредиты. Основными условиями кредитования являются: переменная процентная ставка, маржа кредитора - 1,9-2,2%, срок кредита - до 25 лет, LTV - 70%. К настоящему времени многие строительные общества преобразованы в универсальные коммерческие банки.

2. Коммерческие банки (доминируют 5 банков) предлагают такие же типы кредитов, как и строительные общества, но свои фонды формируют на оптовом финансовом рынке.

3. Консолидированные кредиторы финансируются в основном зарубежными финансовыми организациями, работают через брокеров и страховых агентов и предлагают ряд альтернативных продуктов (ипотека с фиксированной на 3-5 лет ставкой с последующим пересмотром ставки в зависимости от ставки LIBOR). Фонды образуются за счет предложения облигаций на рынке еврооблигаций либо продажи головной фирме (владеющей контрольным пакетом акций).

Система жилищного финансирования в Германии основывается как на депозитном рынке, так и на рынке капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка ипотечных облигаций.

Основные субъекты ипотеки:

ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций; существуют также три смешанных банка, функционирующих одновременно как коммерческие и как ипотечные; сберегательные банки; кредитные кооперативы, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках; стройсберкассы (Баушпаркассе).

Ипотечный рынок в Германии жестко регулируется. Так, выпускать ипотечные облигации до июня 2009 г. могли только лицензируемые банки. Максимальный спрэд при их продаже должен составлять 5-10 базисных пунктов по отношению к государственным облигациям с сопоставимыми сроками. Регулируются также основные параметры кредитных продуктов, которые обеспечивают ипотечные облигации. Заключать жилищные сберегательные контракты могут только стройсберкассы.

Особенности ипотечных облигаций:

- обеспечены первыми ипотечными кредитами с низким LTV, не более 60%;

- эмитируются ипотечными банками, а не специализированными организациями.

Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).

Французская система была создана под влиянием уже существовавшей германской системы. Изначально она была закрытой, или замкнутой, системой, однако в 1970-х гг. постепенно модернизировалась в открытую систему, нацеленную на создание группы вкладчиков, которые хотели бы поместить сбережения в систему жилищных сбережений без использования своих прав на кредит, будучи заинтересованными в доходе от жилищных вкладов. «Свободные средства», собранные таким образом, могут быть использованы финансовыми организациями для ресурсного обеспечения ипотечных кредитов. Главная цель французской системы жилищных сбережений заключается в стимулировании долгосрочных накоплений путем сильной сберегательной мотивации граждан. В то же время был создан рынок ипотечных облигаций — как один из инструментов обеспечения ипотеки долгосрочными средствами.

В истории развития французских систем жилищных сбережений было три периода, в рамках которых вводились различные механизмы сбережений, сосуществующие и сегодня.

1. 1952–1965 гг. Это был период эксперимента с частными сберегательными организациями, которые оказались нестабильными и не обеспечили ощутимого вклада в финансирование жилищного сектора. Следует отметить, что некоторые из этих компаний до сих пор функционируют на небольшом сегменте специализированных жилищных кредиторов.

2. С 1965 г. до настоящего времени. Создается система жилищных сбережений, оформляемая так называемым CEL-контрактом, по своим условиям похожим на германский Баушпар-контракт (продолжительность накопительного периода минимум 18 месяцев, низкие депозитные и кредитные ставки). Однако этот инструмент не был достаточно успешным из-за нехватки средств для обеспечения суммы ипотечных кредитов, которые должны предоставляться семьям, выполнившим условия накопительных программ.

3. С 1970 г. до настоящего времени. Развивается новый тип контракта — PEL-контракт (плановые сбережения), который характеризуется более длительным накопительным периодом, более высокими начисляемыми процентными ставками по сбережениям. Проценты по этим вкладам конкуренты по отношению к долгосрочным казначейским облигациям. Так, в 1970 г. процент по депозиту составил 8% (инфляция в этот период была на уровне 6%) и состоял из двух частей: основной депозитной ставки, начисляемой депозитным банком, — 4% и процентной премии, предоставляемой правительством, — 4%. Благодаря правительственной премии кредитная ставка устанавливалась в размере 5,5%, включая маржу в 1,5% (в настоящее время маржа на уровне 1,7%).

Французская система ипотечного кредитования характеризуется значительным участием государства в финансовой поддержке граждан при улучшении жилищных условий.

Субъекты ипотеки:

банки, функционирующие в соответствии с банковским законодательством; ипотечные операции могут производить любые банки, для этого не требуется получать специальную лицензию; финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать свою деятельность в области ипотеки; они имеют право предоставлять ипотечные кредиты, но не могут привлекать краткосрочные (до 2 лет) депозиты, им разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.

Виды ипотечных кредитов:

субсидируемые кредиты (предоставляются в рамках системы социального страхования и регламентируются государством, например кредит с прямым субсидированием и жилищное кредитование на основе накоплений, являющееся наиболее значимой программой); рыночные кредиты (LTV до 60%, срок кредита - до 15 лет, преобладает фиксированная ставка, требование к платежеспособности заемщиков определяется отношением величины платежей по кредиту к доходу заемщика на уровне 33%).

Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки (строительные организации, инвестирующие в строительство жилых домов, имеют некоторые налоговые льготы; налогооблагаемый доход граждан уменьшается на сумму процентов по кредиту), так и прямого жилищного субсидирования.

Ресурсы ипотеки формируются за счет:

- жилищных сберегательных контрактов;

- депозитов;

- облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.

Ипотечные облигации традиционно выпускаются двумя организациями: Credit Foncier de France и Caisse de Refinancement de L’Habitat. Помимо этих организаций, существует еще несколько, которые также работают на рынке ипотечных облигаций.

Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, существуют в виде:

- облигаций со сроками 10-15 лет и фиксированной процентной ставкой;

- облигаций с опционом, предусматривающих возможность их выкупа эмитентом и изменения процентных ставок;

- облигаций с индексируемой процентной ставкой4.

Таким образом, французская и германская модели жилищных сбережений существенно различаются по своим специфическим характеристикам. Причем с точки зрения финансового управления главные различия заключаются в определении процентных ставок, кредитного мультипликатора (т. е. соотношения суммы кредита и суммы сбережений), времени ожидания кредита.

2 Коммерческие банки на рынке ипотечного жилищного кредитования

2.1 Региональные особенности ипотечного жилищного кредитования

Под опытом различных ипотечных систем понимается не ипотека в чистом виде, а некая суррогатная схема, принятая местными властями. Тем не менее, по этим схемам люди приобретают кредиты и квартиры. Чтобы было понятнее, можно привести пример, где власти разработали специальную областную ипотечную программу, на которую выделяются средства из областного бюджета.

С одной стороны, это весьма ограниченная система, так как заемщик не вправе выбирать себе жилье, а покупает квартиру только в конкретных домах, к тому же заемщик должен являться федеральным служащим. С другой стороны, система действует, и квартиры приобретаются.

В Москве же действует программа безвозмездных жилищных субсидий на приобретение жилья. По объемам эти субсидии соответствуют тем же ипотечным кредитам (это 50-70% от стоимости жилья). Но вряд ли какие-либо другие города, кроме Москвы, в состоянии такую систему себе позволить.

Что касается конкретно Новосибирска, то нужно учитывать тот факт, что лишь Новосибирск и Санкт-Петербург работают в рамках федеральной ипотечной программы.

Что это означает. В первую очередь, четкое следование правилам оформления кредита. В Новосибирске на сегодняшний день разработан и утвержден Закон об организации ипотечного жилищного кредитования в НСО, и здесь работают по так называемой "американской" или 2-уровневой технологии ипотечного кредитования, когда кредиты для приобретения квартиры банк выдает за счет собственных средств. При этом возникает закладная, которая нотариально заверяется и выкупается АИЖК.

При "американской" модели заемщик первоначально оплачивает 30% от стоимости квартиры, а остальные 70% вносит в течение последующих 5-10 лет. Он не ограничен в выборе квартиры предложениями агентства, но процентная ставка по кредиту достаточно высока.

Если учесть вышеописанные формы развития ипотечного проекта и тот факт, что многие участники рынка недвижимости считали ипотеку "мертворожденным" проектом, то можно сказать, что именно эти эксперименты и "потуги" местных властей помогают ипотечному проекту выживать. А трудностей и препятствий на пути проекта еще много.