Тема: «Коммерческие банки на рынке ипотечного жилищного кредитования» (стр. 6 )

Для того, чтобы ипотека нормально работала, нужно привлекать так называемые длинные деньги, которые могли бы работать в ипотечных программах более 10 лет. Сейчас нет вторичного рынка закладных, нет возможности банку в дальнейшем финансировать эту систему, неоткуда привлекать ресурсы, нет возможности размещать на вторичном рынке закладные под ипотеку.

Существует несколько причин:

- во-первых, это незрелость законодательства для такого рода схем;

- во-вторых - нестабильность российской экономики5.

Существуют ограничения сугубо российского свойства. Например, достаточно сложно снять человека с регистрационного учета или, грубо говоря, выселить его в случае непогашения кредита.

Еще одна проблема связана с декларированием доходов. Не секрет, что в России большая часть высокооплачиваемых слоев населения не в состоянии реально подтвердить легальность получения стабильных высоких доходов. Получается, что сегодня, с одной стороны, существует несколько российских банков, которые вполне готовы учитывать не столько официальный доход, сколько подтвержденные достаточно большие расходы заемщика и готовы предоставлять кредиты при отсутствии справок из бухгалтерии и места работы. Но ипотечные программы, естественно, таких возможностей не предоставляют.

Собственно, это особенность экономики: не можем взять, потому что не можем доказать доход, не можем заложить квартиру, потому что банк отказывается принимать под залог квартиру, где зарегистрированы несовершеннолетние. Но первичная проблема, в которой кроется основная причина медленного развития ипотеки в России, - это отсутствие рынка закладных.

Впрочем, жизненный путь любого проекта в России никогда не бывает складным и ровным.

И сегодня приходится говорить о том, что пока большинство тех, кто задумывается о приобретении квартиры в кредит, все же пользуются обычными банковскими ссудами, кредитами и другими старыми, проверенными" способами, предпочитая наблюдать за развитием и становлением на ноги российского ипотечного проекта со стороны.

Комплексные программы «Развитие жилищного строительства на 2011–2015 годы», принятые в регионах Сибирского федерального округа в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», позволили в 2011 году выйти на уровень 2008 года по вводу жилья. В 2011 году в округе построено и введено в эксплуатацию 7,185 млн. кв. метров общей площади жилья. Ввод жилья на душу населения в 2011 году в среднем по СФО составил 0,37 кв. метров на человека (рост 8%).

В большинстве регионов округа планы ввода жилья в 2011 году выполнены и перевыполнены. В сравнении с предыдущим годом объем жилищного строительства увеличился во всех субъектах СФО.

Немаловажным фактором для сферы строительства жилья остается доступность населению. В среднем в Сибири коэффициент доступности жилья составляет 4,1 и колеблется от 3,1 в Кемеровской области до 7,2 в Республике Алтай. Чтобы повысить эти показатели, необходимо развивать льготные ипотечные программы, снижать себестоимость квадратного метра, стимулировать жилищное строительство путем предоставления госгарантий.

В Сибирском федеральном округе по количеству привлеченных клиентов лидируют банки, работающие в системе агентства ипотечного жилищного кредитования. Конкурентным параметром этой программы является длительный срок — до 27 лет — банковского кредита. Это делает займы более доступными для клиентов. Почти 80–90% заемщиков в регионах настроены на досрочное погашение кредита, и банки, как правило, предоставляют им такую возможность.

Ипотеку в Новосибирске и Новосибирской области представляют 34 ипотечных банка, которые предлагают заемщикам 311 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Новосибирске и Новосибирской области находятся в диапазоне 7.65 – 18.00 % годовых по рублевым кредитам и 5.98 – 15.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Новосибирске составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Новосибирске может достигать 50 лет.

Ипотека в Новосибирске – это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

На территории Новосибирска и Новосибирской области реализуется губернаторская программа по предоставлению компенсации в 300 000 рублей молодым семьям - покупателям новостроек 2010-2012 года сдачи. Также для молодых семей существует федеральная программа «Молодая семья», предусматривающая субсидирование по ипотечным кредитам молодым семьям (до 35 лет).

Губернаторская программа молодая семья 2011 направлена на улучшение жилищных условий для молодых семей в Новосибирске.

В дополнение к Федеральной программе "Молодая семья" 14 сентября 2011 года правительством Новосибирской области принята программа о предоставлении субсидий молодым семьям (в том числе неполным) для компенсации части затрат при покупке новостройки на территории Новосибирской области (Областная Губернаторская программа "Молодая семья").

В рамках программы предоставляется субсидия молодой семье в размере 300 000 рублей, но не более стоимости жилого помещения. В случае, если стоимость жилого помещения менее 300 000 рублей, размер субсидии равен стоимости жилого помещения. Предоставление субсидий осуществляется в пределах средств, утвержденных на эти цели законом об областном бюджете на текущий финансовый год. При приобретении жилого помещения предоставляется одна субсидия. Гражданин имеет право на получение субсидии только один раз. 300 тысяч молодым семьям по программе для улучшения жилищных условий.

Получить субсидию могут граждане, которые ранее не улучшали свои жилищные условия с помощью бюджетных средств (за исключением средств материнского (семейного) капитала).

Субсидия предоставляется при оформлении кредита в период с 1 января 2009 по 1 октября 2010 года:

- до 1 мая 2010 года - при приобретении жилого помещения в многоквартирном жилом доме, введенном (вводимом) в эксплуатацию в 2008–2010 годах;

- с 1 мая 2010 года по 1 октября 2010 года - при приобретении жилья в домах, вводимых в эксплуатацию в 2010–2011 годах.

Губернаторская программа рассчитанная на граждан, постоянно проживающих на территории Новосибирской области, взявших ипотечный кредит на приобретение жилого помещения в многоквартирных жилых домах, введенных в эксплуатацию с 2008 по 2011 годы. На получение господдержки также имеют право соотечественники, прибывающие по программе переселения, а также сотрудники компаний – резидентов технопарка, имеющие временную регистрацию.

2.2 Деятельность коммерческих банков на рынке ипотечного жилищного кредитования и их роль в развитии ипотечного жилищного кредитования

По итогам 2011 год средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам составила 11,9%. Для сравнения: в 2006 году она составляла 13,7%, перед кризисом в 2008 году – 12,9%, в 2010 году – 13,1%. Разница между минимальной и максимальной ставкой по ипотеке в различных регионах России составляет 2,4%. Минимальная стоимость ипотеки - в Курганской области, где средневзвешенная ставка (взвешивается как на объем кредитов, так и на срок, на который выдан кредит) составила 10,5%. В республике Тыва процент по ипотечному кредиту наиболее высок – 12,9%. В Москве средний процент по ипотеке – 11,8%. Ставки на покупку вторичного жилья по ипотеке варьировались от 9 % до 20,25 % в рублях и от 8 % до 15 % в долларах. На первичном рынке ставки в рублях составили 12,5–14,25 %, в долларах – 8–16 %. Максимальный срок кредитования, как правило, составил 25-30 лет. Одним из исключений является банк «ВТБ 24», увеличивший срок до 50 лет.

Кредиты на покупку жилья, получатели которых готовы заплатить около 50% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, лидировали на рынке ипотеки в России. Для тех, кто желал улучшить свои жилищные условия и имел на руках не менее 50 процентов от стоимости приобретаемого жилья, банки предлагали самые выгодные условия. Так, в ВТБ24 была разработана программа «Победа над формальностями»: ипотечный кредит можно оформить при наличии всего двух документов (паспорта и любого другого документа, подтверждающего личность).

В 2011 году в России было выдано 580 тысяч 805 ипотечных кредитов на сумму в 713 млрд. рублей. В денежном выражении это в 1,9 раза превышает аналогичный показагода, а в количественном – в 1,7 раза.

Таким образом, результат 2011 года превзошел показатель докризисного максимума в 2008 году, в котором было выдано 349,5 тысяч ипотечных кредитов. Средняя сумма кредита возросла на 15–20%. Кроме того на докризисный уровень вернулись объемы кредитования рынка первичной ипотеки. Уровень просроченной задолженности в 2011 году снизился с 3,7%  и составил 3,1%, что объясняется стремительным ростом кредитного портфеля против незначительного увеличения объема портфеля старой просроченной задолженности.

Структура рынка ипотечного кредитования остается почти неизменной. По данным Росстата на рынок российской ипотеки вышли либо вернулось до 50 игроков в 2011 году, и в настоящее время 638 банков в России предлагают ипотеку. Несмотря на огромное количество организаций на ипотечном рынке, доля государственных банков, активно работающих на рынке – Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка – составляет 63%, а с учетом АИЖК – 70%.

Сбербанк в 2011 году выдал ипотечных кредитов на 320,7 миллиарда рублей, «ВТБ 24», – на 80,4 миллиарда рублей, Газпромбанк - на 45,7 миллиарда рублей.

Четвертую строчку занимает банк «ДельтаКредит», являющийся лидером среди частных банков, работающих на ипотечном рынке, и стабильно на протяжении последних лет входящий в пятерку лидеров. Замыкает топ-5 ипотечных банков Росбанк, который объединил ипотечный портфель с BSGV.

Таблица 2.1 – Количество кредитных организаций, предоставляющих жилищные кредиты

Дата	Жилищные кредиты	В том числе, ипотечные жилищные кредиты
01.01.2009	724	597
01.07.2009	693	568
01.01.2010	699	584
01.07.2010	690	585
01.01.2011	723	631
01.07.2011	718	638
01.01.2012	731	658
01.07.2012	733	661

Для более наглядного изображения представим данные на рисунке 2.1.