Тема: «Коммерческие банки на рынке ипотечного жилищного кредитования» (стр. 9 )

Возраст заемщика, а также хорошее образование, перспективная специальность также могут рассматриваться как существенные компенсирующие факторы, поскольку позволяют надеяться, что на протяжении кредитного периода доход заемщика будет расти, а доля ежемесячных платежей в доходе - снижаться.

Оценка кредитоспособности заемщика (методика СберБанка России) разработана на основе Приложения к Регламенту предоставления кредитов юридическим лицам Сбербанком России для определения финансового состояния и степени кредитоспособности Заемщика.

Для определения кредитоспособности заемщика проводится количественный (оценка финансового состояния) и качественный анализ рисков.

Целью проведения анализа рисков – определение возможности, размера и условий предоставления кредита. Оценка финансового состояния заемщика производится с учетом тенденций в изменении финансового состояния и факторов, влияющих на эти изменения.

С этой целью необходимо проанализировать динамику оценочных показателей, структуру статей баланса, качество активов, основные направления хозяйственно-финансовой деятельности предприятия.

Количественный анализ финансового состояния Заемщика предполагает оценку следующих групп оценочных показателей:

- коэффициентов ликвидности;

- коэффициентов соотношения собственных и заемных средств;

- показателей оборачиваемости и рентабельности.

После расчета основных оценочных показателей в каждой из групп, заемщику присваивается категория по большинству из этих показателей на основе сравнения рассчитанных значений с нормативными. Для показателей третьей группы (Оборачиваемость и рентабельность) за исключением рентабельности продукции/продаж не устанавливаются оптимальные или критические значения ввиду большой зависимости этих значений от специфики предприятия, отраслевой принадлежности и других конкретных условий. Оценка результатов расчетов этих показателей основана, главным образом, на сравнении их значений в динамике.

Далее, на основании определенных категорий показателей, в соответствии с их весами, рассчитывается сумма баллов Заемщика. Заключительным этапом рейтинговой оценки кредитоспособности является определение класса заемщика, проводимое на основе рассчитанной суммы баллов.

Для ипотечного жилищного кредитования важными являются все виды рисков.

Страновой и региональные риски. Данную группу рисков можно назвать рисками макроуровня. Факторы, влияющие на данные риски, зависят от места деятельности кредитора (держателя прав) - страны и/или региона, от устойчивости экономической, политической и социальной ситуации в данной стране, от вероятности возникновения военных конфликтов на данной территории, от введения чрезвычайного положения, возможных забастовок, стихийных бедствий и т. п.

Фискально-монетарные риски проявляются в результате законодательных изменений денежно-кредитной, налоговой и других направлений политики государства, отказа правительства выполнять ранее принятые обязательства по определенным фондовым инструментам или задержки в исполнении этих обязательств, изменения инвестиционного климата при введении новых налоговых, торговых и иных правил. Внешние инвесторы сталкиваются с международным политическим риском в том случае, если происходит изъятие из обращения активов (национализация) и одновременное контролирование валютного обмена. Как правило, в этом случае государство приостанавливает работу бирж, запрещает сделки с ценными бумагами и т. д.

Кредитный риск. В контексте ипотечного жилищного кредитования кредитный риск означает неисполнение заемщиком своих обязательств по ипотечному кредиту. Более подробно этот риск можно описать следующим образом:

- риск неуплаты заемщиком основного долга и процентов по нему;

- риск неполучения страхового возмещения;

- риск невыполнения договорных обязательств;

- риск досрочного погашения.

Риск неоплаты долга заемщиком. В некоторых случаях этот риск называют риском дефолта закладной.

Данный риск связан с неспособностью заемщика оплачивать долговые обязательства по ипотечным кредитам. Неоплата может быть вызвана сменой места работы заемщика, потерей работы, снижением доходов заемщика, рождением ребенка, расторжением брака, непредвиденными расходами, направленными на нужды заемщика, неблагоприятной экономической обстановкой в стране и т. д.

Риски, связанные с потерей жизни и трудоспособности заемщика, минимизированы, т. к. практически по всем программам ипотечного жилищного страхования в качестве одного из обеспечений залога является заключение договора страхования, выгодоприобретателем по которому назначается текущий залогодержатель (кредитор).

Риск неполучения страхового возмещения проявляется в случае непризнания страховщиком страхового случая.

Риск невыполнения договорных обязательств контрагентами связан с их неспособностью выполнить условия заключенных договоров. Данный риск минимизируется с помощью установления лимитов на каждое конкретное юридическое лицо в пределах его деятельности с тем, чтобы установить максимальную границу возможных потерь.

Риск досрочного погашения является важным фактором при определении интересов инвестора к определенным ценным бумагам при секьюритизации, он прямо зависит от типа выпускаемых ценных бумаг.

Риск досрочного погашения кредита актуален для всех кредитных организаций, привлекающих средства инвесторов, либо занимающихся рефинансированием. Снижение риска полного досрочного гашения возможно путем решения проблемы привлечения «длинных денег» и ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов банков.

Залоговый риск. Падение цен на недвижимость или снижение ликвидности заложенного имущества может привести к ухудшению качества обеспечения ипотечных кредитов. В этом случае при обращении взыскания залогодержатель может не полностью удовлетворить свои требования по долговым обязательствам.

Риск потери заемщика. Несмотря на то, что рынок еще не насыщен продуктами ипотечного кредитования и потребность в жилье очень актуальна, первичные кредиторы активно борются за каждого заемщика. Регулярно происходит перераспределение в пользу наиболее конкурентоспособных участников, предлагающих более низкие процентные ставки по кредиту или более лояльные условия выдачи кредита.

Риск упущенной выгоды. Ипотечная сделка включает в себя комплекс заключаемых сделок: сделка купли-продажи недвижимого имущества, непосредственно кредитная сделка и сделка по страхованию (при необходимости). В этой цепочке две сделки из трех – это сделки, где стороной договора не является первичный кредитор. Причем, страховая сделка может контролироваться первичным кредитором, т. к. как правило, первичный кредитор работает только с аккредитованными им компаниями. Сделка купли-продажи может не состояться из-за нежелания продавца продавать квартиру или из-за отказа заемщика от покупки. В данном случае кредитор не может воздействовать на ход сделки. Она либо состоится, либо нет. Таким образом, в любой сделке купли-продажи недвижимого имущества присутствует риск незаключения сделки. Это приводит к тому, что кредитор, проведя работу по подготовке сделки, не выдает кредит, т. е. он не получает те проценты годовых, на которые рассчитывал. Таким образом, риск упущенной выгоды присутствует в каждой сделке наряду с риском незаключения договора. И он тем больше, чем больше вероятность незаключения. Более того, не разместив свои средства, кредитор также не получает денежную компенсацию в виде оплаты тарифов за проведение проверки заемщика и предмета залога, т. е. при данных условиях риск расходов кредитора становится выше.

Риск незавершения строительства. Данный риск проявляется в случаях, когда за счет ссуды приобретается объект строительства (жилой дом либо квартира в объекте строительства). В случае незавершения строительства в срок стоимость объекта залога существенно снижается, а в случаях «замораживания» строительства вообще может быть близкой к нулю.

Риск нецелевого использования ссуды. Данный вид риска проявляется в случае проведения сделки с заемщиками, которые не могут по каким-либо причинам получить кредит на развитие бизнеса либо потребительский кредит в силу несоответствия требованиям кредиторов, либо когда заемщики хотят сэкономить на выплате процентов, т. к. ипотечные кредиты всегда по процентным ставкам ниже ипотечных. Заемщик и продавец квартиры вступают между собой в сговор, выявить который на стадии андеррайтинга не всегда представляется возможным.

Процентный риск или риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок. При этом причины могут быть различными: в связи с экономической, политической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т. д. Большое влияние на процентный риск оказывают инфляционные процессы, экономические кризисы, валютные колебания, изменения законодательства по налоговым и прочим выплатам. Все эти события могут привести к ситуации, когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам.

Риск ликвидности. Данный риск возникает при несбалансированности пассивов и активов по срокам, суммам, валюте и т. д. В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность снижения платежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

Выдача ипотечного кредита – это сложная операция, состоящая из четырех сделок: ссудной сделки (выдачи собственно ссуды), сделки купли-продажи, залоговой сделки, страховой сделки. Каждая сделка сама по себе является рисковой. Поэтому для кредитора очень важна четкая проработка пошаговых схем проведения ипотечных сделок, а также соблюдение каждым участником сделки строго определенного порядка действий на каждом этапе проведения сделки. Правовой риск тем меньше, чем правильнее с точки зрения действующего законодательства проработана схема предоставления ипотечного кредита, начиная со сбора пакета документов и заканчивая регистрацией залога.