Тема: «Коммерческие банки на рынке ипотечного жилищного кредитования» (стр. 8 )

Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим основным направлениям анализа собранной и документально подтвержденной информации о заемщике:

- оценка платежеспособности потенциального заемщика - способности своевременно погасить кредит - на основе анализа его доходов и расходов;

- оценка готовности заемщика погасить кредит, т. е. его кредитной дисциплины, на основе анализа его кредитной истории;

- оценка достаточности наличных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов по совершаемым сделкам;

- оценка достаточности обеспечения возвратности кредита, предполагающая определение соотношения суммы запрашиваемого кредита и оценочной стоимости приобретаемого жилого имущества, заключение об инженерно-техническом состоянии жилого объекта и проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов на предмет ипотеки6.

После проведения процедуры по оценке вероятности погашения кредита эксперт по андеррайтингу подготавливает для кредитного комитета банка отчет о результатах андеррайтинга, в котором содержатся проекты решений, касающихся конкретного заемщика:

- предоставить кредит данному клиенту, с указанием суммы кредита, сроков и условий погашения;

- отказать в кредите, с указанием оснований для отказа;

- провести дополнительный анализ информации о заемщике, с возможной модификацией первоначальных условий кредита.

Стабильность трудоустройства как в момент подачи заявления на кредит, так и в перспективе - важнейший показатель способности заемщика погасить кредит.

Первостепенное значение при оценке стабильности трудоустройства заемщика имеют уровень его образования, квалификации, профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Анализ перечисленных факторов позволит эксперту по андеррайтингу оценить стабильность трудовой занятости клиента, возможность профессионального и карьерного роста, способность в случае потери работы найти новую без уменьшения доходов.

При проведении андеррайтинга кредита далеко не все процедуры могут быть сведены к оценке коэффициентов. Тем не менее на основе сведений о доходах заемщика, стоимости приобретаемого жилья, платежей по кредиту, анализа его доходов и расходов и другой информации, имеющейся в заявлении заемщика на получение кредита, можно рассчитать несколько основных соотношений, позволяющих формализовать процедуру андеррайтинга заемщика и расчета максимально допустимой суммы кредита для него.

В правилах по предоставлению кредитов банк вправе установить несколько различных соотношений, или коэффициентов, расчеты по которым с учетом статистики просроченной задолженности или невозврата по кредитам позволят банку установить некоторые предельные величины, определяющие «зону повышенного риска».

Рассмотрим три основных коэффициента, используемых в практике работы как большинства банков США, так и российских банков, осуществляющих операции по ипотечному кредитованию.

Для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит банк оценивает доходы заемщика на основе коэффициентов:

- отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту к среднемесячным совокупным доходам заемщика (платеж / доход, или П/Д);

- отношение общих ежемесячных долгосрочных обязательств, включая расходы на платежи по кредиту, обязательства по другим кредитам или займам, алименты и другие обязательные финансовые платежи, к среднемесячному совокупному доходу заемщика за тот же период (обязательства / доход, или О/Д);

- отношение размера кредита к оценочной стоимости предмета залога (кредит / залог, или К/З).

Банк может самостоятельно устанавливать максимальные значения для каждого показателя, выраженные в процентах. В самом общем случае, исходя из стандартов, выработанных зарубежной практикой, коэффициент, показывающий отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту (включая некоторые другие обязательные расходы, связанные с жильем, в частности платежи по страхования данного жилья) к среднемесячным доходам заемщика (П/Д), не должен превышать 30% от его совокупного дохода.

Коэффициент П/Д равен отношению суммы ежемесячных жилищных расходов (включая ежемесячный платеж по основному долгу и выплату процентов по ипотечному жилищному кредиту, ежемесячные платежи по налогам на имущество, ежемесячные платежи по страхованию недвижимого имущества, а также страхованию жизни заемщика) к сумме ежемесячных совокупных доходов заемщика и созаемщика (некоторые банки при расчете берут чистые доходы, т. е. за вычетом подоходного налога):

  ежемесячные жилищные расходы

П/Д = -------------------------------------------------------------- ⋅ 100,  (2.1)

  ежемесячные совокупные доходы заемщика

где П/Д ≤ 30%.

Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по жилищному ипотечному кредиту в совокупных доходах заемщика исходя из критериев, устанавливаемых банком. Превышение этого коэффициента свидетельствует о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита - с точки зрения способности заемщика своевременно и правильно погашать жилищный ипотечный кредит.

Проводя анализ готовности заемщика погасить кредит, эксперт по андеррайтингу должен определить, в какой степени можно доверять данному заемщику. Важно установить, насколько клиент банка ответствен при выполнении принятых на себя обязательств. Помимо характера выплаты предоставленных прежде займов, эксперт по андеррайтингу должен установить, каковы сумма неуплаченного остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет погашения займа.

Отсутствие кредитной истории (депозитных и других счетов в банке, кредитных карточек, потребительских кредитов) не должно рассматриваться как негативный фактор. Необходимо учитывать, что у большинства заемщиков в России не было возможности ранее обращаться в банк за кредитом. Поэтому одной из основных задач банка становится формирование кредитной истории заемщика на основе анализа выполнения тех финансовых обязательств, которые у него есть и которые ему приходится выполнять.

Во многих странах действуют соответствующие специализированные структуры - кредитные бюро, и банк может получить от них информацию о кредитной истории каждого заемщика. В России система кредитных бюро только формируется и не имеет необходимой информационной базы. Поэтому банку следует самостоятельно оценить платежную дисциплину заемщика по другим обязательствам.

Имущество должно находиться в приемлемом состоянии и соответствовать минимальным требованиям к предмету залога, установленным банком.

Если квартира или дом приобретаются на вторичном рынке жилья, кредитный инспектор направляет сотрудника банка для проведения инженерно-технической экспертизы, которая позволит выявить возможные скрытые дефекты, связанные с предыдущей эксплуатацией объекта, конструктивными особенностями и другими инженерно-техническими характеристиками жилья. Заключение по проведенной инженерно-технической экспертизе используется при подготовке отчета об андеррайтинге и подшивается в кредитное дело.

Банк обеспечивает проведение оценки стоимости имущества, привлекая независимого оценщика, имеющего надлежащую лицензию в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и/или оценщика, имеющегося в штате банка. Все отчеты оценщика должны быть проверены экспертом банка по андеррайтингу, составлены в требуемой форме и признаны удовлетворительными. Оценочная стоимость предмета залога определяется на основе утвержденных банком методик оценки.

Оценщик предоставляет кредитору подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости. Отчет о результатах оценки должен включать следующие пункты:

- анализ состояния жилого помещения;

- анализ прилегающей территории;

- определение «аналоговой» оценочной стоимости сопоставимого по характеристикам жилья на рынке;

- определение ликвидационной стоимости, т. е. оценочной стоимости жилья, которую можно получить в случае его срочной продажи;

- определение рыночной стоимости.

Если эксперт по андеррайтингу найдет, что оценка проведена не полностью или недостаточно правильно, ему следует заказать проведение оценки имущества еще раз другому оценщику.

С учетом заключения сотрудника банка, проводившего инженерно-техническую экспертизу, и на основании собственного анализа соответствия предмета залога требованиям, установленным кредитором, кредитный инспектор вправе сделать поправочные (понижающие) коэффициенты на установленную оценщиком стоимость жилого помещения и учесть это при расчете коэффициента К/З с соответствующей корректировкой максимально доступной суммы кредита.

В случае, если цена приобретения квартиры или дома существенно расходится с той, что представлена оценщиком, кредитный инспектор анализирует причины этих расхождений, при необходимости встречается с представителями продавца, риэлторской фирмы, с продавцом и покупателем (заемщиком) квартиры или дома. Заемщик должен быть предупрежден, что разница между ценой приобретения квартиры и предоставляемым кредитом должна быть покрыта за счет его собственных средств в форме первоначального платежа.

После того как основные этапы анализа платежеспособности заемщика и его кредитоспособности завершены, определяются основные параметры кредита с учетом запрашиваемой суммы кредита, оценочной стоимости приобретаемого жилья, а также оценок рисков банка относительно способности заемщика погасить кредит.

При анализе факторов риска и принятии решения об одобрении кредита банк руководствуется следующими соображениями.

1) Основное внимание уделяется способности заемщика выплатить ипотечный жилищный кредит. Большое значение имеют такие факторы риска, как нестабильность трудовой занятости; частая смена работы без увеличения доходов; снижение доходов или отставание их роста от темпов инфляции.

2) Проверяется достаточность наличных денежных средств заемщика, необходимых для выплаты первоначального взноса за жилье, а также для покрытия расходов, связанных с заключением сделок по купле-продаже и выдаче ипотечного жилищного кредита.

3) Проверяется и анализируется кредитная история заемщика. Отсутствие кредитной истории не должно рассматриваться в качестве негативного фактора при наличии других компенсационных факторов.