Зонирование и оценка земель г. Астана (стр. 10 )

При этом предельный (максимальный) размер повышающего или понижающего коэффициента не должен превышать двукратный размер.

Поправочные коэффициенты к базовым ставкам платы за земельные участки городов, сельских населенных пунктов ежегодно утверждаются на основании данных государственной статистики об общем уровне инфляции и результатов мониторинга рынка земли, также вследствие изменения градостроительной среды. 

Кадастровая (оценочная) стоимость земельных участков определяется на основе базовой ставки платы с учетом:

- площади земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

Кадастровая (оценочная) стоимость используется:

- для расчета при их предоставлении  в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предоставленные для их обслуживания;

- для определения  платы за продажу права аренды;

- для определения стоимости земельных участков при залоге земельных участков или права землепользования;

- при расчете платы земельных участков в случае передачи их в качестве взноса в уставные фонды;

- для определения стоимости земельной доли при выделении собственника (землепользователя) из общей долевой собственности на земельный участок (общего долевого землепользования);

- для оценки стоимости земельных участков или права землепользования при включении их в активы хозяйствующих субъектов;

- в иных определенных нормативными актами случаях, когда необходима кадастровая (оценочная) стоимость земельных участков.

Показатели кадастровой (оценочной) стоимости  ежегодно обновляются в ходе работ по оценке земель населенных пунктов.

При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка необходимо вычислять ее с учетом  классификатора целевого назначения земельного участка,  под которым в соответствии с Земельным кодексом понимается группировка видов целевого использования земельных участков по типу и виду функционального назначения (использования) территории участка и расположенных на нем зданий и сооружений (помещений) в соответствии с территориальным зонированием территории.

Порядок использования земель населенных пунктов определяется отнесением их к той или иной зоне. В соответствии со статьей 48 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в республике Казахстан» от 01.01.01 года в зависимости от роли в административно-территориальном устройстве, социально-экономических условий и производственно-хозяйственной специализации на территориях городов и сельских населенных пунктов могут устанавливаться следующие виды функциональных зон:

- жилая зона;

- общественная (общественно-деловая) зона;

- рекреационная зона; 

- зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

- промышленные (производственные) зоны;

- зоны сельскохозяйственного использования;

- зоны специального назначения;

- зоны режимных территорий;

- пригородные;

- санитарно-защитная зона;

- резервные территории.

Земельный Кодекс на территории населенного пункта  установил следующий состав земель:

- жилой застройки;

- общественно-деловой застройки;

- производственной застройки;

- транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые и предназначенные для сооружений железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралей инженерной инфраструктуры и связи;

- особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

- сельскохозяйственного использования;

- общего пользования;

- резервные;

- специального назначения;

  - предоставленные для нужд обороны и иного режима использования.

3.3 Методика кадастровой оценки земли на основе  факторного анализа

Согласно Постановлению Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 000 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков», базовая ставка платы за землю в городе  Астана установлена в размере 1180 тенге за один квадратный метр.

Базовая ставка платы за землю, продаваемую государством в частную собственность, может до двух раз повышаться или понижаться, в зависимости от оценки территории населенных пунктов, местоположения земельного участка, уровня инженерного оборудования и благоустройства, наличия объектов культурно-бытового назначения, состояния окружающей среды и других факторов.

В период с 2000 года по 2005 год при продаже в частную собственность государством в течении пяти лет и в настоящее время для определения кадастровой оценочной стоимости земельного участка применяется порядок оценки с обязательным выездом оценщика на объект с использованием пофакторной оценки каждого отдельно взятого земельного участка.

В результате пофакторного обследования земельных участков в черте города Астаны, на основании собранных материалов, был произведен анализ поправочных коэффициентов оцененных земельных участков. Комплекс поправочных коэффициентов к базовым ставкам платы за земельные участки состоит из следующих факторов:

Местоположение земельного участка - показывает временную транспортную доступность к центру города и временную пешеходную доступность к центру жилого массива также к учебным заведениям, объектам торгового характера (магазин, киоск, базар, торговая точка), объектам Минздрава (поликлиника, больница), к административным зданиям, объектам культурно-развлекательного назначения (театр, клуб), и объектам общепита (ресторан, столовая, бар).

Инженерная инфраструктура – наличие на объекте оценки инженерных коммуникаций водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, слаботочного устройства, при полной обеспеченности  земельного участка комплексом всех перечисленных факторов инженерной инфраструктуры применяется коэффициент равный 2,0.

При определении стоимости земельного участка учитывается качество дорожной сети и сети общественного транспорта наличия озеленения на объекте оценки,  санитарное состояние окружающей среды и соответствие строения градостроительным нар мотивам, взаимосвязь жилых районов с местами приложения труда и относительное расположение от экологически вредных и шумосоздающих объектов (мусоросвалки, котельной, завода, фабрики, железнодорожных путей, трамвайных линий, нефтебазы, АЗС рынка, больницы, морга и т. д.)

Оцененные земельные участки г. Астаны  имеющие один и тот же коэффициент были сгруппированы в одну таблицу. Объекты, находящиеся в центре города, местоположение которых по транспортной и пешеходной доступности к центру жилого массива максимально близко, которые имеют полный комплекс инженерной инфраструктуры, расположены в районе с асфальтовым, бетонным покрытием (износом до 30%), обеспеченным всеми видами общественного городского транспорта, санитарная очистка которых производиться ежедневно городскими службами,  имеют максимальный коэффициент  от 1,99 до 2,0. Таблица № 1

Понижение поправочного коэффициента применяемого к базовой ставке обусловлено уровнем социального и культурно-бытового обслуживания – по условиям размещения учебных заведений, объектов здравоохранения, торговли, спорта и т. д., в случае отсутствия на земельном участке, какого-либо элемента комплекса инженерной инфраструктуры, многие новостроящиеся постройки города Астаны обеспеченны автономным отоплением, канализацией, имеют свои скважины, во многих  районах города Астаны (центрального рынка, слободки, мясокомбината, лесозавода и т. д. ) улично-дорожная сеть гравийно-щебеночная или грунтовая, которая оснащена не всеми видами общественного транспорта или его остановка находиться  более 500 метров от объекта оценки, что непосредственно влияет на стоимость одного квадратного метра, понижающий коэффициент также применим к земельным участкам расположенным в близи  экологически вредных и шумосоздающих объектов (мусоросвалки, котельной, завода, фабрики, железнодорожных путей, трамвайных линий, нефтебазы, АЗС рынка, больницы, морга и т. д.)

Согласно данным собранным в течении 5 лет, многие кварталы города Астаны с похожим средневзвешенным коэффициентом можно четко выделить в микро зоны, это даст возможность наглядно разработать схему массивов города с одинаковым коэффициентом.

4. Исследование рынка жилья для целей оценки земель

города Астана

4.1. Первичный рынок жилья.

  В соответствии с основными направлениями генерального плана застройки г. Астаны в среднесрочной перспективе должны быть построены административный, деловой, социально-культурный, научно-образовательный и бизнес-центры. Этот грандиозный комплекс позволит создать столичную среду на уровне стандартов развитых стран.

  По мнению столичных экспертов недвижимости, всплеск интереса обусловлен бурным развитием экономики, что привело к появлению среднего класса, обладающего свободными средствами.

Нынешнее состояние  первичного рынка жилья столицы после нескольких лет ажиотажного спроса заставляет строительные и девелоперские компании определиться с приоритетами в своем развитии.

Основной объем строительства в Астане приходится все же на бизнес-класс, где наблюдается наиболее острая конкуренция.

На рынке уже второй год действует Ассоциация застройщиков Казахстана, в которую входят такие крупные компании, как «Альянсстройинвест», «Астана-недвижимость», «АБК Курылыс», BI Group, «МГТ-Астана» и пр. Ассоциация осуществляет мониторинг и анализ рынка недвижимости столицы, а также совместно с Департаментом архитектуры и градостроительства акимата Астаны дает оценку надежности застройщика.

Рынок недвижимости – один из наиболее динамично развивающихся рынков столицы. В целом за последние 5 лет объемы выполняемых работ в строительной отрасли выросли в 6  раз.

Схема 2. Объем вводимых в эксплуатацию площадей (тыс. кв. м.).

  Согласно данным Управления статистики города Астаны  можно смотреть как растет строительство квартир в городе и их общий объем квадратного метра (Таблица 5).