Какие бы методы оценки не использовались, последним и наиболее сильным аргументом для аудитора в пользу их приемлемости является сама оценка территориальных элементов, которая должна удовлетворять всем требованиям внутренней логики, взаимной непротиворечивости конкретных значений и наличия убедительных средств объяснения и защиты результатов во всех их деталях правовые основы определения.
По результатам выполненной работы г. Астана согласно прилагаемой карты-схемы схематично был поделен на четыре крупные макро зоны,
1. Административно-жилая (селитебная)
2. Промышленная (производственная застройка)
3.Сельскохозяйственные земли и земли жасыл аймака (сельскохозяйственного использования)
4. Резервные земли (прочие, специального назначения, для нужд обороны, и иного режима использования)
Далее выше перечисленные четыре макрозоны в свою очередь делятся на оценочные зоны, по признакам:
- земельные участки имеют одинаковые функциональные значения и территориально-планировочные условия;
- внешние условия земельных участков равноценны;
- транспортная (временная) доступность центра города со всех земельных участков внутри зоны существенно не различается;
Каждая подзона в своей макро зоне содержит свои зоны (участки с одинаковыми коэффициентами) значение средневзвешенных поправочных коэффициентов по оценочным зонам находится путем анализа и систематизации оцененных земельных участков в данном массиве.
Затем составляется итоговая схема ценового зонирования. (схема прилагается), при этом наибольшее среднее значение поправочного коэффициента зоны приравнивается к значению 2,0 к базовой ставке, а наименьшее – к 0,5.
По результатам выполненной работы можно сделать следующие выводы: схема ценового зонирования города Астаны разработана в целях реализации: статьи 8 земельного кодекса Республики Казахстан и постановлением акимата города Астаны № 3-1-41п от 01.01.01 года.
Целью ценового зонирования является определение территории земель с установлением их целевого назначения и режима использования, установление ценовых зон для объективной оценки земельных участков, упрощение определения кадастровой стоимости земельных участков, избежание необоснованного повышения или понижения оценочной стоимости земельных участков.
В связи с расширением границ г. Астана, появлением новых административных центров, разделением города на 2 стороны реки и придания (хотя и не официального и не заверенного документально, но не раз подчеркиваемого Президентом Республики Казахстан) одной из них статуса «делового города» существующее зонирование с развитием земельного рынка может в последствии не отвечает современным условиям и интересам развивающейся экономики, следовательно, в перспективе предусмотрено ежегодная корректировка ценовых зон.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1 Земельный кодекс Республики Казахстан, Алматы, ЮРИСТ, 2003,116с.
2 О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс): Кодекс Республики Казахстан //Казахстанская правда, 2001, 20 июня.
3 Об оценочной деятельности в Республике Казахстан: Закон Республики Казахстан // Казахстанская правда, 2000, 13 декабря.
4 Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков/Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года, № 000, Казахстанская правда, 2003, 5 сентября.
5 Кабакова оценка территории городов, М., Стройиздат, 1973, 280с.
6 (перевод с английского ) Оценка земельной собственности, Красногорск, «Красная гора», 1993, 61с.
7 Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Академия народного хозяйства при Правительстве РФ, М., Дело, 1997, 480с.
8 Севостьянов оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру (интернет).
9 Прорвич экономической оценки городских земель//Серия «Оценочная деятельность»: Учебно-практическое пособие, М., Дело, 1998, 336с.
10 , Акимов совершенствования кадастровой оценки городских земель (на примере города Астаны).//Сборник научных трудов, Астана, 2001, С. 2-8.
11 Максимов оценка недвижимости, ВКТУ, Усть-Каменогорск, 2000, 126с.
12 Экономика недвижимости: Учебное пособие, М., Дело, 1999, 328с.
13 , Бугулов недвижимости, М., Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999, 592с.
14 , Бро : принципы, проблемы и политика в 2-х т. Т.2, М., ИНФРА, 2001, 528с.
15 , Ларрен . Глобальный подход. Пер с анг., М., Дело, 1996, 848с.
16 Регионы Казахстана,2002. Статистический сборник /Под ред. , Алматы, 2002, 432с.
17 , , и др. Кадастр земель населенных пунктов: Учебник, М., Колос, 1997, 167с.
18 Максимов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебник для вузов, Спб, Питер, 2000, 272с.
19 азвитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли //Вопросы экономики, 1994, №10.
20 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. СНиП РК 3.01-01-2002,Астана, 2002, 97с.
21 Результаты по аукционной продаже земельных участков (УЗО)
22 Аналитический журнал «Вся недвижимость Астана»
23 Еженедельная газета «Из рук в руки»
24 Еженедельная газета «Инфо-Цес»
25 Аналитическая газета «Один плюс Один»
Источники из Интернета:
http://www. appraiser. ru/ - виртуальный клуб оценщиков
http://www. crea. ru/newcrea/ - центр анализа рынков недвижимости (компания ЦАРН).
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 |
