Зонирование и оценка земель г. Астана (стр. 6 )

2.4 Основные принципы градостроительной и рентной оценки территории

Градостроительная оценка территории, основанная на математическом моделировании факторов, определяющих стоимость земель, строится на следующих принципах.

1. Стоимость земель определяется как совокупностью ситуационных факторов: физико-географических, инженерно-геологических, экологических, экономико-географических, градостроительных, которые можно назвать также факторами местоположения, так и видом использования (существующего или рассматриваемого, как возможный), с позиций которого она определяется.

2. Факторы внутригородского местоположения делятся на две группы: факторы локального местоположения и факторы общегородского местоположения. К первой группе факторов относятся рельеф, уровень залегания грунтовых вод, сейсмика, несущая способность грунтов, локальная обеспеченность инженерными сетями, необходимость отчуждения земель из-под существующего использования, экологические факторы. Эти факторы определяют величину удорожания строительства, связанного с размещением конкретной базовой функции (жилья той или иной этажности, торговли, бизнеса) в конкретном элементе территории (в квартале). Ко второй группе относятся факторы общегородской функционально-планировочной ситуации: существующее функциональное использование городских территорий (различные виды жилой застройки, промышленности, коммунально-складского хозяйства, парков, естественных ландшафтов и т. д.), система объектов обслуживания населения, улично-дорожная сеть и система городского транспорта, совокупность линейных и территориальных объектов, представляющих собой препятствия для передвижений (сюда входят реки, водные поверхности, леса, лесопарки, полосы отвода железных дорог, крупные промышленные предприятия и др.). Эти факторы определяют условия функционирования данной деятельности в городской среде с учетом трудовых и культурно-бытовых связей населения, формирования потоков населения на городских улицах, в транспортных узлах, в зонах концентрации объектов сферы услуг и в фокусах тяготения (общегородских и локальных) и в зависимости от местоположения по отношению к этим функционально значимым элементам городского организма предопределяют меру рентабельности размещения функции в данном месте. Так, размещение предприятия торговли или общепита в непосредственной близости от места сгущения потоков или фокуса концентрации населения является важнейшей предпосылкой высокого оборота и высоких доходов предприятия, а для инвестиций в многоквартирное жилье существенно расположение квартала по отношению к остановкам скоростного транспорта (например, к станциям метро), обеспечивающее хорошую доступность ко всем местам приложения труда и объектам  культбыта в городе и тем самым привлекающее потенциальных покупателей и арендаторов квартир.

3. Из предыдущего пункта вытекают два следствия. Первое: для оценки любого элемента территории (квартала, земельного участка), как бы мал он ни был, необходимо принимать во внимание и учитывать не только локальные факторы и факторы ближайшего окружения, но и всю городскую функционально-планировочную ситуацию в полном объеме и во всей ее сложности. Этот учет должен быть достаточно точным, адекватно отражающим реальную сложность ситуации, что в свою очередь возможно только в рамках корректного математического моделирования и компьютерных расчетов по специально разработанным программам. Второе: любое изменение городской функционально-планировочной ситуации отражается на оценке конкретного территориального элемента тем сильнее, чем территориально ближе оно к этому элементу.

4. Градостроительная оценка территории формулируется в терминах предстоящих затрат и потерь. Она представляет собой матрицу с числом строк, равным числу оцениваемых элементов территории (кварталов), и числом столбцов, равным числу базовых функций. Произвольный элемент матрицы представляет собой совокупные предстоящие затраты и потери, связанные с предположительным использованием данного элемента территории под данную базовую функцию. Эти затраты и потери включают удорожание строительных затрат в данном квартале, коммуникационные затраты на связи данной функции, расположенной в данном квартале, со всеми функционально-планировочными элементами города, стоимостную оценку ущерба данной функции со стороны источников экологических загрязнений. Конкретный столбец матрицы градостроительной оценки есть не что иное, как градостроительная оценка территории с позиций данной функции. Наилучшим из всех городских кварталов с позиций данной функции является тот элемент (квартал), в котором эти совокупные затраты будут наименьшими, а наихудшим - тот, в котором они будут наибольшими. Оценка территории с позиций данной функции (столбец матрицы) может быть отображена на карте, где каждому кварталу будет приписана базовая стоимость земли (долл./кв. м). Оценка может быть генерализована путем ее интервального картографического представления. В этом случае каждому интервалу оценки на карте сопоставляется свой цвет, и оценка представляется в виде рельефа со всеми характерными его элементами: вершинами, впадинами, хребтами, долинными понижениями и т. д. В поперечном сечении города рельеф градостроительной оценки выглядит как чаша с понижениями в местах скоростных магистралей и локальных фокусов тяготения.

5. Кадастровая оценка городских земель представляет собой их оценку в терминах потенциального рентного дохода и формируется путем серии рентных преобразований матрицы градостроительной оценки территории. Рента есть стоимостное выражение выгод, доставляемых локальными характеристиками и местоположением данного квартала по сравнению с наихудшим кварталом. Максимум ренты соответствует тому кварталу, в котором градостроительная оценка (совокупные затраты и потери) наименьшая, а минимум ренты - тому кварталу, в котором градостроительная оценка наибольшая. Таким образом, первым преобразованием является построение рельефа, обратного рельефу градостроительной оценки: чаша переворачивается дном кверху и превращается в гору, долинные понижения превращаются в хребты и наоборот. Другие преобразования связаны с масштабированием оценки, учетом фоновой величины региональной и федеральной ренты и учетом фактора престижа и репутации городских районов. Вычислительная реализация этих преобразований и сопутствующих сервисных функций (картографического представления вектор-столбцов матрицы оценки, соответствующих оценке территории с позиций различных базовых функций) реализована в ПМК LandUse (АООТ "Городской кадастр").

6. Данные по существующей функционально-планировочной структуре города могут быть использованы для оценки, используемой в целях налогообложения, и установления ставок арендных платежей (предплановая оценка). Если осуществляется оценка инвестиционных предложений или оценка существующего бизнеса, то необходимо принимать во внимание перспективные проектные разработки и прогнозы сроков ввода в действие объектов текущего строительства (пост плановая оценка). Оба вида оценки осуществляются в рамках одного расчета в ПМК LandUse.

7. Кадастровая оценка включает три иерархических уровня представления: уровень (блок) оценки земельных участков, уровень (блок) оценки кварталов и уровень (блок) территориально-экономического зонирования. Основным расчетным уровнем является поквартальная оценка, которая преобразуется в направлении укрупнения, генерализации в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации - в оценку земельных участков. Оценка земель квартала является базой для расчетов стоимости земель его участков, осуществляемых с учетом факторов микро положения этих участков, таких, как расположение на периферии квартала или в глубине, ближайшее соседство и т. д.

2.5 Сравнительный обзор подходов к оценке городских земель

Анализ методов оценки земель неразрывно связан с определением целей и видов оценки. Значительную роль играет дифференциация оценки на индивидуальную и массовую (кадастровую).

Индивидуальная оценка касается конкретного земельного участка. В зависимости от целей оценки она может проводиться исходя из ситуации (т. е. при существующем функциональном использовании участка и в существующей функционально-планировочной ситуации) или с учетом перспективы. Оценка в реальной ситуации проводится с целью определения базы налогообложения земли или недвижимости в целом и ставки земельной аренды. Оценка с учетом перспективы проводится с целью разработки инвестиционного проекта или планирования развития существующего предприятия. Варианты решения рассматриваются в контексте прогнозируемых изменений общегородской и локальной функционально-планировочной ситуации исходя из проектных решений генерального плана города и проектов детальной планировки района, а также ожидаемых сроков завершения строительства крупных объектов, таких, как новые участки и станции метрополитена, крупные жилые массивы, объекты торговли и т. д. При индивидуальной оценке, исходящей из существующей ситуации, используются соответствующие методы, такие, как анализ статистики продаж (включая метод остатка для земли и регрессионные методы), затратный метод и др.  При индивидуальной оценке, исходящей из учета перспективы, используются доходный метод и сопутствующая ему совокупность дисконтных расчетов, а также метод аналогов, используемый в обоих случаях. В свою очередь метод аналогов предполагает тщательный учет факторов микро положения земельного участка: его размера, конфигурации, местоположения в квартале, ближайшего соседства и т. д., существенно важных с точки зрения функции, под которую используется или предполагается использовать данный участок. Рассматриваемая функция имеет специфический, индивидуальный характер и описывается более подробно, чем базовая функция, к которой она относится. Например, базовая функция "Общественное питание" может в конкретной ситуации реализоваться как ресторан национальной кухни на 10 столиков. Наиболее трудным при использовании метода аналогов является учет факторов макро положения, т. е. местоположения данного квартала в городе. Для учета влияния этих факторов на стоимость городских земель должны использоваться специальные методические и инструментальные средства, основанные на математическом моделировании факторов макро положения и соответствующих компьютерных программах, разрабатываемых для осуществления массовой поквартальной оценки городских земель. Стоимость земли участка определяется на базе стоимости земель квартала путем ее корректировки с учетом факторов микро положения.