Зонирование и оценка земель г. Астана (стр. 15 )

  При разделении территории города на зоны и их подзоны учитывался уровень социальной инфраструктуры т. е. обеспеченности конкретного земельного участка в зоне объектами соцкультбыта, для этого была произведена работа с двумя акиматами города Астаны районов «Алмата», «Сарыарка» ими были предоставлены дислокации с наименованием организации и с точным его местоположением по состоянию на 01.01.2006г.  согласно данным которых  был произведен подсчет (анализ) на  наличие организаций образования (дошкольных, общеобразовательных школ, организаций дополнительного образования, частных организаций образования, профессиональных школ, колледжей и высших учебных заведений приложение № 2), торговых предприятий двух районов города (крупных торговых центров, рынков, мини маркетов, киосков приложение № 3), объектов здравоохранения (медицинских организаций подведомственных департаменту здравоохранения, аптечных пунктов, оптик, аптечных киосков приложение № 4), административных зданий (аппаратов Акима, департаментов, управлений, комитетов и т. д. приложение № 5), подведомственных организаций и государственных предприятий департамента культуры города Астаны,  памятников истории и культуры города (дворцы, театры, музеи, и т. д. приложение № 6) объектов досуговой деятельности сюда можно отнести рестораны, гостиничные комплексы, отели,  кафе, бары, была произведена огромная работа по внесению всего перечня дислокаций по двум районам в электронный вид (в бумажных носителях перечни прилагаются приложение № 7).

Территория каждой зоны со своими  подзонами была обследована на наличие инженерных коммуникаций водоснабжения, канализации, теплоснабжения,  газоснабжения, электроснабжения, слаботочного устройства;  уровня обеспеченности и перспективы развития данных сетей;  возможности подключения к ним отдаленных районов города; на качество благоустройства  и степь износа улично-дорожных сетей; наличие в каждой зоне улиц с асфальтовым, гравийно-щебеночным, грунтовым покрытием; их протяженность и ширина.

Так как основополагающим элементом в будущей схеме зонирования является местоположение каждой зоны, т. е. транспортная доступность до административного центра, в нашем случае эпицентром будет являться старый центр города и новый административный центр. В связи с этим  ГУ «Департамент пассажирского транспорта и автомобильных дорог города Астаны» были предоставлены схемы маршрутов городского общественного транспорта, а так же технико-эксплутационные показатели в бумажном и электронном виде (приложение № 8), которые содержат следующие характеристики: длина каждого маршрута в зоне в прямом и обратном направлении, количество оборотов в день, начало работы маршрута и окончание работы маршрута, автобусы с большой вместимостью (80-100 мест), автобусы со средней вместимостью (около 35 мест), интервал движения в минутах, количество графиков, по этим данным можно точно определить уровень оснащенности общественным транспортом каждой зоны и  территорию города, которая не достаточно обслуживается общественным транспортом  (схемы движения общественного транспорта прилагаются). Эта информация, как и объекты дислокации, так же была отражена в электронном виде.

Были учтены будущие и уже существующие открытые пространства города: парки, местные сады, бульвары, авеню, санитарно-защитный зеленый пояс, открытое озелененное пространство, эко лес, будущий зеленый коридор, наличие рек, и озер по каждой зоне проведены исследования на наличие озеленения и санитарного состояния каждой зоны, внутриквартального озеленения, газонов вдоль улиц и внутри кварталов, оформления улиц цветочными клумбами.

Особо важное значение имеет санитарное и экологическое состояние зон. По первой макро зоне санитарное состояние сравнительно не плохое, за исключением отдаленных районов (зон). Состояние окружающей среды во второй макро зоне и степень ее загрязнения значительно выше. Здесь  располагаются источники экологически негативных процессов, вредные и шумосоздающие объекты (мусоросвалка, железнодорожные пути, нефтебазы). 

Для разработки и успешного завершения данной работы была произведена  систематизация  вышеперечисленных данных, так же при разделении территории города на зоны учитывались кардинальные изменения черты города и будущей застройки согласно генплана, для выявления ценности конкретного земельного участка в зоне к рента - образующим факторам относятся: наличие или отсутствие инженерной инфраструктуры участка то есть его оснащенность центральными сетями водопровода, канализации, теплоснабжения, телефонизации, улично-дорожное покрытие (асфальт), также заболоченность земельного участка. (приложение № 11)

Поправочный коэффициент рассчитывается в границах оценочной зоны по каждому массиву и одиночным объектам по следующей формуле.

Ки = К1 + К2 + К3 + К4 + К5 + К6 + К7

где:

Ки - итоговый коэффициент применяемый к интервалу зоны

К1 - водоснабжение

К2 - канализация

К3 - теплоснабжения

К4 - газоснабжение

К5 - электроснабжение

К6 - слаботочное устройство

К7 - улично дорожное покрытие

Кок - итоговый коэффициент применяемый к базовой ставке 1 кв. метра земли.

5.5 Составление схемы ценового зонирования

На основании данных по рыночной стоимости (таблица № 8) кварталы города с одинаковой или близкой по значению рыночной ценой одного квадратного метра жилья были объединены в зоны,  так же согласно данным по кадастровой оценочной стоимости собранных в течении пяти лет, земельные участки с похожим средневзвешенным коэффициентом были сгруппированы (приложение № 9), данная информация дала возможность разработать окончательную  схему ценового зонирования в которой город поделен на семь оценочных зон.

Согласно временным методическим указаниям по ценовому зонированию земель населенных пунктов каждая зона содержит свой интервал т. е. варьирование цены в зоне согласно проведенного анализа, к данному диапазону цены и будет применяться поправочный коэффициент данные приведены в следующей таблице.

Таблица 9 

№ п/п	Наименование зоны	Площадь зоны	Интервал в тенге/м	Интервал
1	Зона № 1	2100,77	2360-2136	2,0-1,81
2	Зона № 2	816,46	2124-1900	1,80-1,61
3	Зона № 3	1392,40	1888-1664	1,60-1,41
4	Зона № 4	5203,55	1652-1428	1,40-1,21
5	Зона № 5	6737,60	1416-1192	1,20-1,01
6	Зона № 6	16433,95	1180-956	1,0-0,81
7	Зона № 7	38314,51	944-590	0,80-0,50

Заключение

С момента приобретения нового статуса в городе началось ускоренное строительство зданий, офисов и сооружений инфраструктуры с целью скорейшего переезда большинства учреждений и организаций центральных органов государственной власти из Алматы в новую столицу. Вскоре после этого были построены деловые и жилые комплексы.

Городские земли обладают правовым режимом, отличным от режима иных категорий земель, и должны использоваться в интересах города. Земли за пределами городской черты служат резервом для расширения территории города, а также выполняют защитную и санитарно-гигиеническую роль, они могут использоваться и как место отдыха населения. Эти территории выделяются в пригородную и зеленую зоны города, подлежащие особой охране.

Кадастровая оценка включает три иерархических уровня представления: уровень (блок) оценки земельных участков, уровень (блок) оценки кварталов и уровень (блок) территориально-экономического зонирования. Основным расчетным уровнем является поквартальная оценка, которая преобразуется в направлении укрупнения, генерализации в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации - в оценку земельных участков. Оценка земель квартала является базой для расчетов стоимости земель его участков, осуществляемых с учетом факторов микро положения этих участков, таких, как расположение на периферии квартала или в глубине, ближайшее соседство и т. д.

Центральным понятием в оценке земель является понятие местоположения то есть  местоположении района в городе, местоположении квартала в районе и местоположении земельного участка в квартале. Сюда можно добавить еще и местоположение города в регионе и местоположение региона в стране; два последних уровня формируют региональную и федеральную ренту города, стоимость земель определяется как совокупностью ситуационных факторов: физико-географических, инженерно-геологических, экологических, экономико-географических, градостроительных, которые можно назвать также факторами местоположения, так и видом использования (существующего или рассматриваемого, как возможный), с позиций которого она определяется. Например, размещение жилья на периферии города связано с большими затратами времени людей на передвижение к местам приложения труда, объектам культбыта и т. д. и тем самым снижает стоимость земель этих территорий; инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в локальную (внутриквартальную) и общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры. Так, наличие внутриквартальных инженерных сетей снижает предстоящие затраты на размещение жилья и других функций и увеличивает тем самым стоимость земель с позиций этих функций; факторы престижа и репутации районов города с позиций различных функций. Скажем, высокая престижность района с позиций массовой жилой застройки имеет следствием увеличение стоимости земель этого района.

Большинство используемых методик осуществляют сведение разнокачественных факторов, влияющих на оценку земель, в балльной форме, с помощью взвешивающих и поправочных коэффициентов. Основной недостаток такого подхода - его субъективность, поскольку приписывание факторам оценки тех или иных баллов основано на экспертных представлениях авторов. Разумеется, не существует методик, полностью свободных от экспертных оценок и представлений, но сведение их роли в расчетах к минимуму, уменьшение числа параметров, оцениваемых экспертно, весьма желательно. Это возможно, если взвешивание факторов ведется в наиболее естественной и объективной форме - стоимостной, так как деньги - единственный всеобщий эквивалент.