Зонирование и оценка земель г. Астана (стр. 13 )

Таблица 7.. Стоимость земельных участков в городе Астане.

Район	Площадь (сотка)	Стоимость (USD)
пос. Коктал	10	50 000
ул. Тлендиева	10	40 000
Лесозавод	10	38 000
Герцина	6	40 000
Юго - восток	10	100 000
Пос. Комсомольский	10	115 000

  Данный анализ проведен с помощью газеты «Из рук в руки» и «Инфо - цес». Эти земельные участки продаются под индивидуальное строительство.

  Новостройки по классу жилья.

  По уровню комфорта и ценовым сегментам, различают жильё эконом-класса, бизнес-класса и жильё класса «люкс». Структура новостроек по классу жилья представлена на схеме 7. Практически половина (49%) жилых новостроек – эконом-класса, 11% вводимых объектов «предлагает» жильё класса «люкс». На бизнес-класс приходится 40% нового жилья. 

Схема 7 . Структура новостроек по классу жилья

  География расположения жилья условно делится на: левобережье, центральная часть города, старый город и микрорайоны. По технологии возведения объектов в столице различают: сборное строительство и монолитное домостроение. Первая технология находит применение при постройке более дешевого жилья, вторая – при возведении домов класса “люкс”. Основные используемые материалы – кирпич и бетонные блоки с различными примесями.

Жилье люкс-класса.

В общем количестве реализуемых в столице квартир на элитные приходится порядка 6% или, по разным оценкам, около 1800 квартир. При этом средняя цена за квадратный метр составляет $ 1400. Но эксперты прогнозируют снижение стоимости жилья в данном сегменте в среднесрочной перспективе. Это произойдет, во-первых, из-за того, что более 80% строящегося жилья сдается в эксплуатацию в конце 2005-го и в течение 2006 гг. Во-вторых, на фоне насыщения рынка сегодня уже более чем в 60% проектов происходит снижение цен либо стоимость жилья остается неизменной продолжительное время. В-третьих, из-за введения АФН с 1 января 2006 года более жестких критериев для ипотечных кредитов свыше $50 тыс., возможно снижение спроса в сегментах бизнес - класса и элитного жилья.

В сегменте элитного жилья инвестиции представляют собой один из основных источников финансовых ресурсов строительных компаний, их доля, по данным исследования National Business, составляет 35%. Вместе с тем на банковские кредиты, собственный капитал и долевое участие приходится 29%, 12% и 24% соответственно. Примечательно, что почти половина опрошенных нами экспертов оценивает степень риска кредитования строительства элитного жилья как среднюю. Однако 42% респондентов считают, что степень риска высокая. В этой связи многие эксперты предлагают провести детальный анализ рынка недвижимости, потому что видит угрозу его перегрева на фоне избыточного предложения.

Проведенный  опрос также позволил оценить доходность инвестиций в строительство элитного жилья. Около 40% экспертов считают, что данный показатель составляет 30-50%, а 35% респондентов полагают, что доходность на уровне 20-30%.Эксперты прогнозируют в ближайшие годы проявление следующих тенденций в столичном сегменте «элитки». Так, 19% считают, что в ближайшие два года произойдет усиление важности бренда для потенциального потребителя. Еще 15% экспертов уверены, что произойдет монополизация рынка крупными игроками. Вместе с тем 14% предполагают, что компании, нацеленные на долгосрочное пребывание на рынке, неизбежно будут ориентироваться на создание полного цикла производства.

Жилье бизнес-класса.

Сегмент бизнес-класса является наиболее конкурентным — здесь работают около 50 крупных компаний. По разным оценкам, на данный сегмент приходится более 40% всех квартир, реализуемых в Астане. Причем более 90% проектов сдается в эксплуатацию в ближайшие два года. Средняя цена за квадратный метр такого жилья составляет $ 1200. Примерно в 43% проектов стоимость квартир остается без изменений, тогда как в более 23% происходит снижение цен. В то же время более чем в 27% идет ежемесячное увеличение стоимости жилья. В данном контексте можно предположить, что на изменение цен влияет несколько факторов и, в первую очередь, конечно, удачное расположение объекта. Во-вторых, заметное влияние оказывает увеличение предложения, т. е. цены снижаются из-за роста конкуренции. В-третьих, наличие особенностей или «фишек» в проектах. И, в-четвертых, немаловажное значение имеет бренд строительной компании. В отличие от элитного жилья, в сегменте бизнес-класса по источникам финансовых ресурсов преобладает долевое участие в строительстве (35%). Далее по объему следуют инвестиции и банковские кредиты — 30% и 26% соответственно. Рассматривая степень риска кредитования, можно отметить, что около 70% экспертов оценивают ее как среднюю. Интересно, что 23% респондентов вообще считают риски низкими, хотя данный сегмент является наиболее конкурентным. Что касается доходности инвестиций в строительство полуэлитного жилья, то почти 50% экспертов оценивают ее в диапазоне от 30 до 50%. Вместе с тем, 26% экспертов определяет данный показатель на уровне 20-30%. В отношении наиболее заметных тенденций, которые будут характерны для данного сегмента по крайней мере в ближайшие два года, прогнозы экспертов во многом повторяют ситуацию с элитным жильем.

Жилье эконом-класса.

Данный сектор имеет самую большую долю и составляет порядка 54% от общего количества квартир. Квадратный метр жилья эконом-класса стоит в среднем $ 1000.  Сегмент эконом-жилья Астаны продвинулся намного вперед как по объему и доле в общем количестве реализуемых проектов, так и в технологиях строительства и продаж. Почти в половине проектов, реализуемых в данном сегменте, стоимость квартир постоянно растет, и лишь в 13% происходит незначительное снижение. Особенностью источников финансирования строительных компаний в сегменте эконом-жилья является то, что уровень долевого участия достигает почти 40%. При этом почти 40% экспертов считают средним уровень риска кредитования строительства жилья эконом-класса. Вместе с тем 36% респондентов склоняется к мнению, что степень риска низкая. Интересно, что мнения экспертов относительно доходности инвестиций разделились почти в равных пропорциях: 35% считает, что данный показатель находится на уровне 20-30%, треть респондентов предполагает доходность в диапазоне от 30 до 50%, а оставшиеся 31% оценивают ее от 50 до 100%. Эксперты высказались также и по поводу возможных тенденций в данном сегменте в ближайшие два года. Так, 32% респондентов считают, что будет возрастать конкуренция из-за появления здесь новых компаний. 14% предполагают усиление ориентации операторов рынка на создание полного цикла производства. Вместе с тем интересно и предположение относительно того, что произойдет отток компаний в регионы из-за снижения привлекательности рынка Астаны — так считает 13% экспертов.

5. Зонирование территории города

  Зонирование земель в Республике Казахстан осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан, его основной целью является определение территории земель с установлением их целевого назначения и режима использования.

Определение территории земель с установлением их целевого режима использования основывается на принципах законодательства Республики Казахстан, регулирующих отношения по использованию и охране земли, недр, лесных и водных ресурсов, растительного покрова и животного мира, а также архитектурно-градостроительной деятельности.

При зонировании земель учитываются следующие факторы:

-природные и экономические условия;

-целевое назначение земель;

-качественное состояние земель, их продуктивность и оценка;

-экологическое состояние земель;