Зонирование и оценка земель г. Астана (стр. 8 )

Исходя из этого общая стоимость инженерной и транспортной инфраструктуры равномерно распределяется на все городские территории. Такой подход дает следующие преимущества:

отпадает необходимость решения трудной и сомнительной задачи определения зон влияния элементов транспортной и инженерной систем;

многократно сокращаются трудозатраты на работы по учету влияния этих систем на оценку городских земель;

стоимость этих систем, равномерно распределенная по территории и отнесенная к 1 кв. м земли, дает нижнюю границу оценки земли в периферийных городских районах, находящихся в условиях наихудшей транспортной доступности, и фоновую величину оценки на всех территориях;

устанавливаются правильные и естественные взаимоотношения города и инвестора, при которых город, осуществляя полный суверенитет над транспортной и инженерной системами, принимает все решения и осуществляет их развитие как цельных, неделимых, взаимосвязанных систем, относит их стоимость к земле путем равномерного ее распределения по территории и возвращает себе свои вложения при продаже земли или сдаче ее в аренду.

С учетом сказанного методы оценки городских земель можно классифицировать по следующим основаниям:

1) нераздельная или раздельная оценка;

2) массовая или индивидуальная оценка;

3) оценка по существующему положению или оценка с учетом перспективы.

Укрупненная классификация методов представлена в таблице.

  Таблица 4

Нераздельная оценка	Раздельная оценка
массовая оценка	индивидуальная оценка	массовая оценка	индивидуальная оценка
по существующему положению	На перспективу	по существующему положению	на перспективу
Анализ статистики продаж недвижимости метод остатка для земли	Группа взаимосвязанных методов: 1. Метод сопоставимых продаж недвижимости. 2. Затратный метод. 3. Доходный метод (совокупность дисконтных методов)	1.Экспертные методы. 2.Градостроительный подход методы математического моделирования	Градостроительный подход, методы математического моделирования	1. Метод сопоставимых продаж участков. 2. Уточнение поквартальной оценки, полученной на основании расчетов методами градостроительного подхода	Уточнение поквартальной оценки, полученной на основании расчетов методами градостроительного подхода

Оценка по существующему положению может использоваться для установления ставок налогообложения, арендных платежей и оценки мелких бизнесов. Оценка с учетом перспективы может использоваться для разработки инвестиционных проектов, крупных бизнесов и при принятии крупномасштабных решений городского развития.

В заключение перечислим требования, которым должны удовлетворять методы оценки городских земель:

оценка городских земель проводится по всем базовым функциям, список которых должен быть специально оговорен и обоснован;

учитываются все существенные факторы, локализационные и коммуникационные, перечень которых в конкретной городской ситуации должен быть аргументирован;

применяются инструментальные средства, обеспечивающие адекватность учета всех факторов, в частности средства учета влияния всех элементов функционально-планировочной ситуации на оценку каждого территориального элемента;

при использовании методики балльных оценок обосновываются конкретные значения балльных по факторных оценок и коэффициентов, используемых для сводной оценки;

в отчете об оценке представляются методы расчета и все существенные шаги процесса расчета.

Какие бы методы массовой оценки не использовались, последним и наиболее сильным аргументом для аудитора в пользу их приемлемости является сама оценка территориальных элементов, которая должна удовлетворять всем требованиям внутренней логики, взаимной непротиворечивости конкретных значений и наличия убедительных средств объяснения и защиты результатов во всех их деталях правовые основы определения.

3. современные подходы определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков в населенных  пунктах

В развитой рыночной экономике цена получается естественным образом, как функция собственности и земельного рынка.

В условиях молодой развивающейся по рыночным законам стране таких условий нет, и формирование рыночных земельных отношений во многом зависит от цены земли.

К современным подходам определения кадастровой оценки земли, соответствующим сущности рыночной экономики, относят доходный подход, изложенный в фундаментальной работе в этой области "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости".

Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемому в настоящее время стоимость или превращение доходов в капитал.

В оценке недвижимости применяют две основные процедуры использования  будущих доходов к их текущей стоимости с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта.

Коэффициент капитализации, либо непосредственно выводится по продаже сопоставимых объектов, как отнесение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя их ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

Ставка дисконта используется для построения моделей дисконтирования денежных потоков. Расчет модели дисконтированных денежных потоков производится по формуле сложных процентов.

При расчете стоимости земельного участка, занимаемого зданием и сооружением, данный подход усложняется. В этом случае стоимости земли определяется по остаточному методу путем выделения из общей стоимости стоимость зданий и сооружений. В современных условиях для  определения стоимости земельного участка на основе такого подхода приемлемых условий нет. Нет всей необходимой экономической информации. Кроме того, сам метод имеет ограничения в применении. При его использовании может возникать отрицательное значение дохода, относимого к земле в зависимости от метода расчета величины амортизации.

Классическая теория земельной ренты рассматривает цену земли, как функцию частной собственности и потому всегда величина большая нуля. Имеются также ограничения затратного подхода. Они связаны с трудностями измерения износа здания, если срок превышает 10 лет. Затратный метод не принимает во внимание  наилучшее использование земли.

Предложенные  методы оценки земли, в составе приносящей доход недвижимости, ограничиваются землями населенных пунктов. Они не решают вопрос методики оценки земель сельскохозяйственного назначения и других категорий земель.

Народнохозяйственную ценность земли можно определить на основе расчетных показателей экономических нормативов, которые не зависят от землепользователей и условий хозяйствования, а связанны с состоянием рыночной конъюнктуры (уровень цен, банковский процент, инфляции и т. д.).

Содержанием базовой ставки платы за земельные участки является ее народнохозяйственная ценность, которая в условиях отсутствия стоимостной оценки земель и рынка земли определяется в виде капитализации макро ренты - доли земельной ренты в стоимости созданного в общественном производстве годового прибавочного продукта.  Система национальных счетов в Казахстане учитывает аналогичный показатель валовой региональный продукт (ВРП) по регионам: областям и городам Астана и Алматы, характеризующий производство товаров и услуг в соответствии с общими методологическими подходами системы национальных счетов. Он не является полным аналогом ВВП РК, поскольку в него не включены  нерыночные коллективные услуги государства (оборона, государственное управление, а также прочие услуги, финансируемые за счет республиканского бюджета), внешняя торговля и деятельность финансовых посредников, которая также обычно не ограничивается отдельными регионами.

В базовую ставку платы за земельные участки нужно ежегодно вводить поправки коэффициент учета рыночной конъюнктуры (индекса цен). Величину этой поправки можно определить через соотношение по каждому году месячных расчетных показателей (МРП).

Ценность земель населенных пунктов зависит от качества и местоположения земельного участка. Разно качественность этих условий формирует дифференциальную ренту по местоположению.

  Задача оценки - определение величины рентной составляющей стоимости земель населенных пунктов различного назначения, то есть реальной или потенциальной прибыли от их использования. При этом необходимо учитывать оценку отдельных аспектов состояния земель (наличие и степень проявления отрицательных природных явлений, инженерную и социальную обустроенность  и другое).

Показатель (фактор) - комплексная характеристика, отражающая степень соответствия фактического состояния земель, определенным требованиям к их освоению и степень использования в интересах общества. Она включает сведения о степени  пригодности земель для народно-хозяйственного использования, об инженерно-геологических условиях, экологическое состояние земель и окружающей природной среды, о природно-технологических свойствах земельного участка и другое.

Оценка состояния земель состоит из оценки отдельных аспектов, характеризующих некоторые конкретные показатели качества земель и функционального состояния земель, под которыми понимается определение пригодности земель для конкретных нужд или функции (под строительство жилых зданий, рекреационных целей и другого). В процесс по аспектной оценки потенциальной стоимости земельного участка входит учет ценности земель, то есть непосредственная фиксация показателей, характеризующая потенциальную ценность, при которой численные показатели интерпретируются единицами измерения отдельных свойств. Причем во внимание принимается характер фактического или предполагаемого землепользования, целевое назначение земель.

Предлагается использовать для оценки ситуации по отдельным факторам использовать шкалу, состоящую из трех-пяти оценочных характеристик:

  - Крайне благоприятная (хорошая) - наиболее желаемый диапазон изменения значений природного или антропогенного фактора на оцениваемой территории с точки зрения ее освоения и использования в соответствии с целевым (функциональным назначением);