Зонирование и оценка земель г. Астана (стр. 2 )

В рыночной экономике земля становится предметом экономических отношений и поэтому оценка земельных участков представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития общества.

Земля является базисной составляющей единого объекта недвижимости и основным фактором формирования ее стоимости. Одинаковые объекты недвижимости могут иметь различную стоимость в зависимости от того, где они расположены. На лучших землях имеется возможность получать более высокие доходы или нести меньшие расходы на строительство и эксплуатацию объектов.

Для оценки любого элемента территории (квартала, земельного участка), как бы мал он ни был, необходимо принимать во внимание и учитывать  локальные факторы и факторы ближайшего окружения, так же всю городскую функционально-планировочную ситуацию в полном объеме и во всей ее сложности. Любое изменение городской функционально-планировочной ситуации отражается на оценке конкретного территориального элемента тем сильнее, чем территориально ближе оно к этому элементу.

Факторы внутригородского местоположения делятся на две группы: факторы локального местоположения и факторы общегородского местоположения. К первой группе факторов относятся рельеф, уровень залегания грунтовых вод, сейсмика, несущая способность грунтов, локальная обеспеченность инженерными сетями, необходимость отчуждения земель из-под существующего использования, экологические факторы. Эти факторы определяют величину удорожания строительства, связанного с размещением конкретной базовой функции (жилья той или иной этажности, торговли, бизнеса) в конкретном элементе территории (в квартале). Ко второй группе относятся факторы общегородской функционально-планировочной ситуации: существующее функциональное использование городских территорий (различные виды жилой застройки, промышленности, коммунально-складского хозяйства, парков, естественных ландшафтов и т. д.), система объектов обслуживания населения, улично-дорожная сеть и система городского транспорта, совокупность линейных и территориальных объектов, представляющих собой препятствия для передвижений (сюда входят реки, водные поверхности, леса, лесопарки, полосы отвода железных дорог, крупные промышленные предприятия и др.). Эти факторы определяют условия функционирования данной деятельности в городской среде с учетом трудовых и культурно-бытовых связей населения, формирования потоков населения на городских улицах, в транспортных узлах, в зонах концентрации объектов сферы услуг и в фокусах тяготения (общегородских и локальных). В зависимости от местоположения по отношению к этим функционально значимым элементам городского организма предопределяют меру рентабельности размещения функции в данном месте. Так, размещение предприятия торговли или общепита в непосредственной близости от места сгущения потоков или фокуса концентрации населения является важнейшей предпосылкой высокого оборота и высоких доходов предприятия, а для инвестиций в многоквартирное жилье существенно расположение квартала по отношению к остановкам скоростного транспорта (например, к станциям метро), обеспечивающее хорошую доступность ко всем местам приложения труда, объектам  культбыта в городе и тем самым привлекающее потенциальных покупателей и арендаторов квартир.

1.Общие сведения

С 1824 г. по 1830 г. – строительство крепости Акмола в урочище Караоткель.

1832 г. по 1961 г. – основание города Акмолинск.

С 1961 г. по 1991 г. -  развитие города как центра целины (г. Целиноград).

С 1991г. по 1998 г. – переименование города Целиноград в город  Акмола.

20.10.1997 г. – указом Президента РК  город Акмола объявлен столицей Республики Казахстан.

06.05.1998 г. – указом Президента РК город Акмола  переименован в город Астана.

1.1 Историко-географическая справка

10 декабря 1997 года, после одобрения Парламентом Указа Президента от 01.01.01 года, столицей Республики Казахстан был объявлен город Акмола. Международная презентация новой столицы состоялась 10 июня 1998 года. Вскоре, 6 мая 1998 года, Указом Президента Акмола была переименована в Астану по просьбе различных местных организаций. Слово «Астана» означает столица государства.

При принятии решения по передислокации столицы учитывались следующие факторы:

Географическое положение столицы: географическое положение Астаны отвечает современным требованиям столицы в виду его расположения в центре страны и близости к крупным городам Республики, которые выступают ведущими интенсивными точками роста экономики Казахстана; Транспортная сеть: столица расположена в узловом центре на пересечении железных дорог и автомагистралей, железнодорожная ветка связывает Астану с Сибирской железнодорожной магистралью, а также город связан авто и железными магистралями с такими крупными городами, как Караганда, Костанай, Семей и Алматы; Стратегические аспекты: принимая во внимание этот фактор, предпочтительно, если столица находится в удалении от государственной границы; Факторы, ограничивающие развитие: Астана обладает практически неограниченными возможностями для дальнейшего роста, поскольку располагает незастроенными площадями; Этнический аспект: исторически сложившийся национальный состав Республики неоднороден, о чем свидетельствует повышенное сосредоточение русского населения в северной ее части. Одним из ожидаемых эффектов от переноса столицы являлось ускорение процесса смещения этнических групп и, как следствие, достижение сбалансированности и гармонизации.

С момента приобретения нового статуса в городе началось ускоренное строительство зданий, офисов и сооружений инфраструктуры с целью скорейшего переезда большинства учреждений и организаций центральных органов государственной власти из Алматы в новую столицу. Вскоре после этого были построены деловые и жилые комплексы.

С момента провозглашения Астаны столицей Республики Казахстан, город стал очень быстро расти, увеличился приток населения. Численность населения Астаны на 1 января 2002 года составила 323 900 человек. Территория города составляет 71 000 га.

       Астана уже состоялась, как административный, политический и культурный центр Казахстана. Астана стала мощным магнитом для инвестиций, городом с динамичной и живой экономикой. Рост Астаны, ее численности повлечет за собой развитие сельскохозяйственного производства, перерабатывающих предприятий и предприятий пищевой промышленности в столичном и соседних регионах, которые имеют для этого необходимый потенциал.

Столица располагает земельным фондом 72,2 тыс.  га. Территория города Астана составляет 71014 га, 1202 га - земли использованные за пределами города. Наибольшую часть территории города занимают земли населенных пунктов, их площадь составляет 34817 га, или 48% основной территории, земли сельскохозяйственного назначения составляют 27975 га или 39% земельного фонда города. На долю земель лесного фонда приходится 14% от всей площади города. Главным показателем, который характеризует уровень использования земли, является землеобеспеченность (площадь городских земель, которая приходится на одного жителя). 

1.2 Характеристика природных условий

Город Астана располагается на северной части РК в пределах казахского мелкосопочника и тенгизской равнины.

Климат резко континентальный, отличается жарким сухим летом и холодной зимой. Зима продолжительная, малоснежная, в некоторые годы суровая. Продолжительность морозного периода - 245 дней, а продолжительность зимы 5-5,5 месяца. Устойчивый снежный покров образуется обычно в середине ноября на срок 130 - 140 дней. Средняя температура января –14-18°С. Абсолютный минимум в отдельные зимы доходит до –52°С. Количество дней с морозами до -25°С и ниже колеблется от 10-14 до 38-45 дней в год, в некоторые годы 18-20 дней за месяц. Средняя многолетняя толщина снежного покрова достигает 30 см. Число дней с метелью за год составляет 30 дней, в 52% случаях - юго-западного направления. Лето - умеренно засушливое, характеризуется жаркой, сухой погодой. Средняя температура июля +20°С. Максимальная температура воздуха в отдельные дни доходит до + 42°С. Максимальная температура (+30°С и выше) отмечается в среднем за июль 11- 12 дней.        Продолжительность теплого периода 213 дней, безморозного периода - 120 дней. За период с апреля по сентябрь общее число дней с суховеями составляет 14-20 дней. Среднее число дней с грозой 19-25 дней. Средняя продолжительность гроз 2,4 часа. Среднее число дней с градом 1-2, в отдельные годы 4-9. Годовое количество осадков 300 мм. Количество весенних осадков составляет 30% годовой суммы, летних - 34%, осенне-зимних - 36%. Максимум осадков - 45 мм приходится на июль, минимум на декабрь - 16 мм. Основной климатообразующий фактор – солнечное сияние, продолжительность солнечных дней - 2200 часов в году. Число дней с туманами - более 60 в году. Средняя годовая скорость ветра в  Астане 5 м/сек. Наибольшая приходится на март (6 м/сек), минимальная в августе (4 м/сек). Среднее число дней в году с сильным ветром (более 15 м/сек) - 40, наибольшее - 87 дней. Максимальная скорость ветра, зафиксированная за период наблюдений, 36 м/сек отмечается раз в 20 лет.

Астана расположена на увалисто-волнистой Приесильской равнине с редкими приречными холмами, на высоте 350 м над уровнем моря. Рельеф территории города представляет собой низкие надпойменные террасы реки Есиль, где относительные высоты не превышают 5-7 м. Юго-запад города, левобережье реки Есиль, пойменная терраса с относительными высотами 2-6 м. Северо-восточная часть городской территории - увалисто-холмистые остаточно-денудационные возвышенные равнины, испытавшие вторичные эрозионные расчленения с абсолютными высотами не превышающими 500 м над уровнем моря. Относительные высоты отдельных холмов не превышают 10-50 м. Имеются месторождения цветных и редких металлов, минеральных строительных материалов, кобальта, угля и железной руды. Гидрогеографическая сеть города представлена р. Ишим и ее незначительными пересыхающими правыми притоками, проходящими по территории города. Сарыбулак и Ащылыозек. В радиусе 25-30 км вокруг города имеются многочисленные пресные и соленые озера. Главными из них являются: Сасыкколь, Жоламан, Тышканколь, Танаколь, Жалтырколь, Тазколь, Кайнарлы, Таганколь, Майбалык, Бузыкты, Жаланаш, Шенет, Аганас и др. Для коммунального и промышленного водоснабжения г. Астана на Есиле построено Вячеславское водохранилище с полным объемом 410,9, полезной водоподачей 67,2 млн. м3. Для улучшения промышленного водоснабжения города и обогащения Коргалжынской системы озер по Нуре подается Ертысская вода в объеме 70-74 млн. м3 в год. Однако, в связи с загрязненностью русла Нуры, откуда поступает Ертысская вода, для снабжения питьевой водой г. Астана намечается подача воды в объеме 65,4 млн. м3/год из канала Ертыс - Караганда в верховье Есиля.