Зонирование и оценка земель г. Астана (стр. 14 )

  особый или специальный режим использования земель различных  категорий и другие.

Зонированию подлежат земли всех категорий;

-сельскохозяйственного назначения;

-населенных пунктов;

-промышленности, транспорта, связи, обороны и иного  несельскохозяйственного назначения;

-особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

-лесного фонда;

-водного фонда;

-земли запаса;

В целях реализации Земельного кодекса Республики Казахстан от 01.01.01 года ЗРК (далее ЗКРК) и постановления Правительства Республики Казахстан № 000 от 2 сентября 2003 года «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков», агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами Государственным научно-производственным центром земельных ресурсов и землеустройства были разработаны методические указания по ценовому зонированию земель населенных пунктов утвержденных генеральным директором ГосНПЦзем академиком НИ.

Согласно вышесказанным методическим указаниям, были определенны этапы зонирования  территории города, а именно:

Подготовительные работы. Функциональное зонирование. Выбор оценочных земельно-кадастровых кварталов. Расчет поправочных коэффициентов. Составление схемы ценового зонирования. Оформление, согласование и утверждение схемы зонирования.

За основу ценового зонирования взяты базовые ставки платы за земельные участки и поправочные коэффициенты.

Подготовительные работы

- Подготовительные работы включают сбор нижеследующих материалов с последующей их обработкой и анализом:

  кадастровой карты населенного пункта (масштаб 1:2000 или 1:5000);

Обзорная земельно-кадастровая карта территории города Астаны масштаба 1: 25 000 прилагается.

  Данные экологического состояния территории города по материалам органов по охране окружающей среды.

Подготовительные работы осуществлялись совместно с ГУ «Департамент государственного санитарно-эпидемиологического надзора города Астаны» (данные прилагаются, приложение № 1). По результатам лабораторных исследований были выявлены основные источники загрязнения атмосферного воздуха в городе, источники шумового загрязнения интенсивность движения транспорта легкового, общественного, грузового. Так же выявлены  районы города с превышением максимально-разовой концентрацией предельно-допустимого уровня содержания пяти ингредиентов (оксид серы, диоксид азота, углекислый газ, пыль и свинец).

  - Информация об обеспеченности электрификацией, газификацией, водоснабжением, теплоснабжением, канализацией и другой инфраструктурой территории населенного пункта. 

Данная информация была предоставлена  ГУ «Департамент архитектуры и градостроительства» на основании официального запроса. Сведения о  наличии инженерных коммуникаций водоснабжения, канализации, теплоснабжения,  газоснабжения, электроснабжения, слаботочного устройства, уровне обеспеченности и перспективе развития данных сетей, возможности подключения к ним отдаленных районов города была предоставлена в электронном виде.

5.2  Функциональное зонирование территории  населенного пункта (города).

В соответствии с п.3., ст. 107 Земельного Кодекса Республики Казахстан и данным временным указаниям в границах городской черты выделяются земли:

- жилой застройки

- общественно-деловой застройки

- производственной застройки

- транспорта, связи, инженерных коммуникаций

- особо охраняемых природных территорий

- водоемов и акваторий

- сельскохозяйственного использования

- общего пользования

- резервные

- специального назначения

- для нужд обороны и иного режима использования

Вышеуказанный состав земель объединяется в пять функциональных зон (в нашем случае макро зоны), согласно которых составляется схема зонирования земель по функциональному использованию.

Город Астана согласно прилагаемой карты-схемы схематично  поделен на пять макрозон (карты макрозон прилагается):

1. Административно-жилая (селитебная) зона.

В данную макро зону вошла жилая застройка старого города (включая не давно освоенные п. Коктал, Коктал-2, микрорайоны Юго-Восток левая и правая стороны) и новый административный центр  (левый берег реки Ишим), данная зона содержит все основные параметры социальной и инженерной инфраструктуры.

2. Промышленная зона (производственная застройка) 

  На территории находятся объекты, расположенные северней железной дороги. Они представлены промышленными предприятиями, ведущими производственную деятельность; складскими помещениями; обьектами энергетики ТЭЦ города.

  3.Сельскохозяйственные земли и земли РГП «Жасыл - Аймак»  (сельскохозяйственного использования)

  В третью макро зону вошли сельскохозяйственные земли, к которым относятся территории, непосредственно используемые для производства сельскохозяйственной продукции: пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища, залежи, предназначенные для ведения крестьянского хозяйства и для ведения садоводства в черте города Астаны.  Они значительно отдалены  от  эпицентра города (7-10 км.). В перспективе, согласно генплану города, часть данных земель планируется перевести под жилую застройку.

  4.Резервные земли (прочие, специального назначения, для нужд обороны, и иного режима использования)

  Четвертая макро зона представлена резервными землями (земли запаса).  К ним относятся земли, не предоставленные гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а так же земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Земли запаса могут предоставляться во временное пользование для сельскохозяйственного использования и будущую жилую застройку.

5.3 Выбор оценочных земельно-кадастровых кварталов

  Для разработки схемы ценового зонирования включены земельно-кадастровые кварталы, охватывающие всю селитебную территорию, обособленные населенные пункты, включенные генпланом в черту города, а также дачные участки и земельные массивы, переданные под строительство.

  В границах макрозон  зон проводится выборка оценочных кварталов, по которым были проведены исследования  по рынку жилья нашего города,  с помощью  газет бесплатных объявлений «Из рук в руки», и газеты «Инфо - цес», журнала «Вся недвижимость-Астана» а также риэлтерских компаний была изучена средняя рыночная  стоимость 1 кв. метра  в столице нашей Республики.

Так как рынок недвижимости – один из наиболее динамично развивающихся рынков столицы рыночная цена одного квадратного метра характеризуется следующими основными параметрами:

месторасположение; качество строительства и отделки; использование высокотехнологичных и экологически-чистых материалов; уникальные архитектурно-дизайнерские решения; наличие развитой инфраструктуры и благоустроенной территории, систем коммуникации и охраны.

В результате проведенного исследования по рынку жилья в городе, в зависимости от района и месторасположения можно с легкостью определить те районы города, где рыночная стоимость одного квадратного метра  наиболее высока,  данные анализа показаны в следующей таблице (Приложение ).

Таблица 8

Рыночная стоимость одного квадратного метра недвижимости

№ квар - тала	Площадь квартала	Площадь Недвиж-ти	Средняя стоимость	Общая стоимость
№	Кв. метр	Кв. метр	Тенге/кв. м.	USA/кв. м.	Тенге	USA
001	1 483 599	168,8	149 384	1 167	25 216 000	197 000
004	1 127 178	214,6	149 115	1 165	32 000 000	171 000
005	972 034	1353,6	161 844	1 264	219 072 000	1 711 500
006	4 728	2 616,7	120 677	943	315 776 000	2 467 000
007	6 141	2 917,7	125 205	978	365 312 000	2 854 000
012	982 871	895	169 761	1 326	151 936 000	1 187 000
013	1 070 700	7 507,4	193 567	1 512	1 453 184 000	11 047 000
014	1 065 700	1823,4	192 983	1 508	351 884 800	2 749 094
015	1 127 929	891,5	197 851	1 546	176 384 00	1 378 000
016	1 891 101	2193,1	202 701	1 584	444 544 000	3 473 000
019	969 173	17075,9	208 001	1 625	3 551 800 000	27 748 437
020	597 510	1084,2	245 918	1 921	266 624 000	2 083 000
027	758 531	17 507,3	216 267	1 690	3 786 246 400	29 580 050
028	646 263	18 056,7	226 342	1 768	4 086 991 200	31 929 619
029	758 831	9 959,1	186 395	1 456	1 856 326 400	14 502 550
030	751 185	8050,4	205 979	1 609	1 658 214 400	12 954 800
031	852 569	9173,5	216 537	1 692	1 986 406 400	15 518 800
032	1 205 463	7172,1	203 330	1 589	1 458 304 000	11 393 000
033	1 799 190	4265,2	206 711	1 615	881 664 000	6 888 000
035	4 627 464	2347,1	176 797	1 381	414 960 000	3 241 875
041	2 610 082	17119,1	206 201	1 611	3 529 968 000	27 577 875
049	1 526 737	15 083,4	154 352	1 206	2 328 152 000	18 188 688
050	1 959 844	15 083,4	154 352	1 206	2 328 152 000	18 188 688
051	1 495 850	15 083,4	154 352	1 206	2 328 152 000	18 188 688
061	2 175 036	580,8	190 193	1 486	110 464 00	863 000
062	9 485 840	1188,7	167 088	1305	198 618 000	1 551 703
069	1 600 572	3596,3	214 162	1 673	770 192 000	6 017 125
070	1 668 939	9 707	147 885	1 155	1 435 520 000	11 215 000
071	1 610 670	2 667	234 835	1 250	626 304 000	4 893 000
072	3 181 382	4665,3	224 678	1 755	1 048 192 000	8 189 000
074	1 693 049	13208,2	210 223	1 642	2 776 664 000	21 692 688
109	787 477	3119,9	124 286	971	387 760 000	3 029 375
123	1 838 663	2 376	131 178	1 025	311 680 000	2 435 00
128	4 959 292	3675,4	274 830	2 147	1 010 112 000	7 891 500
129	3 130 207	30	64 000	500	1 920 000	15 000
130	1 404 623	890	103 550	809	92 160 000	720 000
147	8 145 542	472	145 898	1 140	68 864 000	538 000

5.4 Расчет поправочных коэффициентов