Зонирование и оценка земель г. Астана (стр. 1 )

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИМ. АЛЬ – ФАРАБИ

ФАКУЛЬТЕТ ГЕОГРАФИИ И ПРИРОДОПОЛЬЗОВАНИЯ

КАФЕДРА ГЕОГРАФИИ, ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА И КАДАСТРА

, ,

Зонирование и оценка земель г. Астана

Электронное учебное пособие

Для специальностей 5В090300 – землеустройство; 5В090700 – кадастр.

По дисциплинам: Земельный кадастр; Кадастр населенных мест;

Кадастр застроенных территорий; Градостроительный кадастр;

Городской кадастр.

Алматы, 2012

Рекомендовано к использованию:

-кафедрой географии, землеустройства и кадастра, Протокол ;

-Советом факультета географии и природопользования, Протокол .

Зонирование и оценка земель г. Астана. Методические особенности.

  Зонирование земель в Республике Казахстан осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан, его основной целью является определение территории земель с установлением их целевого назначения и режима использования.

В целях реализации Земельного кодекса Республики Казахстан  от 01.01.01 года ЗРК (далее ЗКРК) и Постановления Правительства Республики Казахстан № 000 от 2 сентября 2003 года «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков», Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами Государственным научно-производственным центром земельных ресурсов и землеустройства были разработаны методические указания по ценовому зонированию земель населенных пунктов утвержденных генеральным директором ГосНПЦзем Академиком НАН Р.

       Согласно вышеуказанным методическим указаниям, были определены этапы зонирования территории города, а именно:

Подготовительные работы. Функциональное зонирование. Выбор оценочных земельно-кадастровых кварталов Расчет поправочных коэффициентов. Составление схемы ценового зонирования. Оформление, согласование и утверждение схемы зонирования.

Подготовительные работы включают в себя сбор информации по экологическому состоянию территории города, обеспеченности инженерной инфраструктуры.

Подготовительные работы осуществлялиясь совместно с  ГУ  «Департамент государственного санитарно-эпидемиологического надзора города Астаны» (данные прилагаются, приложение № 1), и с  ГУ «Департамента архитектуры и градостроительства города Астаны».

По результатам обработки данных, территория города Астаны поделена  на четыре крупные  макрозоны (карты макрозон прилагаются):

1. Административно-жилая (селитебная) макрозона

2. Промышленная макрозона (производственная) 

  3. Земли сельскохоз использования  и земли РГП «Жасыл аймак»

  4. Резервные земли (прочие, специального назначения, для нужд обороны, и иного режима использования) 

В границах вышеперечисленных макрозон проводилась выборка оценочных земельно-кадастровых кварталов, включая земельные участки по которым был проведен анализ рынка жилья города с использованием объявлений в газетах  «Из рук в руки», «Инфо - цес», журнала «Вся недвижимость-Астана». Кроме того была изучена средняя рыночная  стоимость 1 кв. метра данных риэлтерских компаний  в столице нашей Республики, в результате проведенного исследования рынка жилья в городе, в зависимости от района и месторасположения были определены районы города, где рыночная стоимость одного квадратного метра  наиболее высока.

  При разделении территории города на зоны и их подзоны учитывались кардинальные изменения черты города и будущей застройки согласно генплана, учитывался уровень социальной инфраструктуры т. е. обеспеченности конкретного земельного участка в зоне объектами соцкультбыта, здравоохранения, образования, досуговой деятельности и т. д.

  Для разработки и успешного завершения данной работы была произведена  систематизация  вышеперечисленных данных, для выявления ценности конкретного земельного участка в зоне рекомендуется обследование земельного участка на следующий перечень рентообразующих факторов к ним можно отнести наличие или отсутствие инженерной инфраструктуры участка то есть его оснащенность центральными сетями водопровода, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, слаботочного устройства, асфальтового покрытия дорог.

На основании данных по рыночной стоимости кварталы города с одинаковой или близкой по значению рыночной ценой одного квадратного метра жилья были объединены в зоны,  так же согласно данным по кадастровой оценочной стоимости собранных в течении пяти лет, земельные участки с похожим средневзвешенным коэффициентом были сгруппированы, данная информация дала возможность разработать окончательную  схему ценового зонирования в которой город поделен на семь оценочных зон.

Согласно временным методическим указаниям по ценовому зонированию земель населенных пунктов каждая зона содержит свой интервал т. е. варьирование цены в зоне согласно проведенного анализа, к данному диапазону цены и будет применяться поправочный коэффициент.

Основной целью ценового зонирования является определение территорий земель с установлением их целевого назначения и режима использования, упрощение определения кадастровой оценочной стоимости земельных участков, избежание необоснованного повышения или понижения оценочной стоимости земельных участков.

Содержание

  Введение.........................…………………………………………… 5

Общие сведения……………………………………………………7
1.1 Историко-географическая справка…………………………………7-10  1.2 Характеристика природных условий………………………………10-12 1.3 Социально-экономическая ситуация………………………………12-16 1.4 Земельный фонд города Астаны…………………………………...17-21
Методические основы оценки городских земель………………22
2.1 Иерархический принцип оценки городских земель………………22-23 2.2 Факторы массовой оценки городских земель……………………..24 2.3 Градостроительная и рентная оценки……………………………...24-26 2.4 Основные принципы градостроительной и рентной оценки  территории…………………………………………………………………..27-29 2.5 Сравнительный обзор подходов к оценке городских земель…….29-36
Современные подходы определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков в населенных пунктах.............36-39
3.1 Особенности оценки земельных участков населенных пунктов в Казахстане…………………………………………………………………...39-42 3.2 Кадастровая (оценочная) стоимость земельных участков населенных пунктов………………………………………………………………………42-44 3.3 Методика кадастровой оценки земли на основе факторного анализа……………………………………………………………………….45-46

  4. Исследование рынка жилья для целей оценки земель города  Астаны

  4.1 Первичный рынок жилья…………………………………………...46-51

  4.2 Определение стоимости жилья в зависимости от различных факторов……………………………………………………………………..51-52

  4.3 Уровень цен на рынке вторичного жилья…………………………52-56

5. Зонирование территории города......................................................56-57

5.1 Подготовительные работы…………………………………………..57-58 5.2 Функциональное зонирование территории населенного пункта…………………………………………………………………………58-59 5.3 Выбор оценочных земельно-кадастровых кварталов………………60-61 5.4 Расчет поправочных коэффициентов……………………………......61-63 5.5 Составление схемы ценового зонирования…………………………63-64   Заключение……………………………………………………………65-67

Список использованной литературы…………………………………….68-69

Приложения

Приложение  

ГУ «Департамент государственного санитарно-эпидемиологического надзора города Астаны»

- Данные по шумовым характеристикам обследованных улиц, интенсивности движения транспорта

- Эскиз территории с нанесением точек замера шума

Приложение

  Перечень организаций образования города Астаны

- Дошкольные организации

- Общеобразовательные школы

- Специальные организации образования

- Организации дополнительного образования

- Частные организации образования

- Профессиональные школы, колледжи, вузы

Приложение

  Дислокация торговых предприятий района «Сарыарка», района «Алматы» г. Астаны

- Продуктовые магазины

- Мебельные салоны

- Магазины одежды

Приложение

  Перечень медицинских организаций

- Перечень медицинских организаций, подведомственных Департаменту здравоохранения г. Астаны

- Реестр государственных лечебно-профилактических организаций

- Реестр аптек, аптечных киосков, оптик

Приложение

- Перечень административных зданий по городу Астана

Приложение

- Перечень подведомственных организаций и государственных предприятий «Департамента культуры города Астаны»

Приложение

Предприятия общественного питания района «Сарыарка», района «Алматы»

- Рестораны

- Кафе

- Бары

- Казино

- Гостиничные хозяйства

- Рестораны

- Кафе

Приложение

ГУ «Департамент пассажирского транспорта и автомобильных дорог города Астаны»

- Технико-эксплуатационные показатели работы подвижного состава на маршрутах ГПТ г. Астана

- Схемы маршрутов городского общественного транспорта

Приложение

- Анализ кадастровой оценочной стоимости

Приложение

- Анализ рыночной стоимости недвижимости

Приложение

- Акт пофакторного обследования земельного участка

  для определения коэффициента к базовой стоимости 1 кв. метра земли

Введение

Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку это единственное место проживания всех народов и поколений людей, основной и естественный фактор в любой сфере бизнеса, прямо и косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ.

Земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального назначения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля – продажа земельных участков в Казахстане на современном этапе – дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется различными ограничениями и нормами.