Зонирование и оценка земель г. Астана (стр. 9 )

  - Благоприятная (вполне удовлетворительная)- диапазон сбалансированных значений факторов с определенным положительным эффектов воздействия на состояние земли;

  - Нейтральная (удовлетворительная)- диапазон сбалансированных значений факторов без какого либо положительного или отрицательного эффекта воздействия;

  -  Неблагоприятная - диапазон значений факторов, приводящих к негативным результатам и ухудшающим состояние земель;

  -  Крайне неблагоприятная (резко отрицательная) - диапазон значений факторов, приводящих к негативным экстремальным результатам и резкому ухудшению состояния земель.

  Таким образом, методика определения народнохозяйственной ценности земли и нормативов платы за землю должно основываться на теории земельной ренты.

3.1 Особенности  оценки земельных участков населенных  пунктов в Казахстане

В Казахстане функционирует практика раздельной оценки земли и расположенных на  ней иных объектов недвижимости. Такой подход носит отраслевой характер. Это выражается в том, что работы по оценке земельных участков выполняет служба Агентства по управлению земельными ресурсами, а зданий и сооружений Центр по регистрации недвижимости Министерства юстиции.

Своеобразие оценки земель населенных пунктов связано со специфическими характеристиками городских  земель по отношению к другим землям, а именно:

- многообразные  и многофункциональные цели использования;

- небольшие площади земельных участков; высокая плотность размещения объектов недвижимости (зданий, сооружений, иных объектов);

- более высокие размеры земельных платежей;  тесная взаимосвязанность и взаимозависимость земельных участков.

В пределах городской (поселковой) черты земли имеют сложный состав (земли жилой и производственной застройки, сельскохозяйственного использования и другие). При этом каждый из видов функционального использования городской территории  выражается в большом разнообразии типов.

Другой особенностью оценки земель населенных пунктов можно считать то, что при использовании земельных участков необходимо принимать во внимание сервитуты и градостроительные регламенты.

Земельный участок,  как объект недвижимости имеет две взаимосвязанные характеристики:

- юридические;

- физические.

Действующая система платежей за землю регулируется законом «О бюджетной системе», Земельным  и Налоговым Кодексами, другими постановлениями правительства  и местных органов власти. Они установили земельные платежи за исключением платы за продажу государством земельных участков в составе местных налогов. Размер земельных платежей определяется в абсолютных размерах, и в рамках допуска законом дифференцируется органами местной власти. Земельный налог не связан с кадастровой (оценочной) стоимостью земельного участка.

Занижена роль земельных платежей (земельный налог, плата за пользование земельными участками), удельный вес которых в местных бюджетах невелик. По оценкам Ф. Харрисона, директора по земельной политике в Лондоне, на Западе поступления от земли, как отдельного источника, составляют около 35% дохода развитых стран, а городская земля в Великобритании дает около 57% всего рентного дохода.

Существуют жесткие ограничения на возможность изменения целевого использования земельных участков.

В оценке земли важную роль играет понятие земельной ренты. Отражение земельной ренты в составе стоимости земельного участка - один из важнейших методологических принципов оценки.

Городская земля  функционирует в разнообразных формах использования:

- как средство производства (землепользование в зонах усадебной застройки;

- садово-огородные участки);

- как среда жизнедеятельности, как условие размещения (пространственный базис) жилой, общественной и промышленной застройки, базис для формирования рекреационной среды.

В законах Республики Казахстана нет понятия массовая оценка земли (недвижимости). Вместо этого определения закон «Об  оценочной деятельности»  выделяет обязательную и инициативную оценки.

Обязательная оценка по экономическому смыслу равнозначна кадастровой оценке земли (недвижимости). Обязательная и инициативная оценки земли (недвижимости) представляют собой систематические методы расчета стоимости. Они отличаются  масштабом.

Обязательная оценка включает больше условий, поскольку при ее расчете воспроизводится рынок для одного или многих вариантов землепользования на большой территории.

Инициативная оценка отражает только один вариант землепользования для конкретного земельного участка.

Критерии оценки для двух видов различны. При инициативной оценке ее качество определяется небольшим числом сравниваемых объектов, которые проданы. Инициативная оценка  рассчитывается для конкретного земельного участка.

Несмотря на принятые законы и постановления, регулирующие земельные отношения по поводу оценки городских земель, отсутствует законодательно утвержденная методика расчета базовой платы за земельные участки  и поправочных коэффициентов к ней.

Решение этой проблемы заключается в обосновании и разработке методологии и методики определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков. Основная проблема связанна с адекватностью учета величины ее стоимости.

Завышение стоимости земельных участков приводит к торможению земельного рынка, замедлению земельного оборота, а, следовательно, и стагнации земельных отношений. Занижение стоимости земельных участков приводит к спекуляции земельными участками, которую не могут сдержать никакие самые строгие административные меры.

Возможные варианты выбора методик по определению величины кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков:

- использование зарубежного опыта, в том числе стран СНГ;

- применение собственных способов решения данной задачи.

Прямой перенос зарубежных методик и способов решения данной задачи, используемых в странах СНГ, нельзя использовать.

Три основных подхода к оценке недвижимости, взятые из западных методик  (сравнения продаж, затратный и доходный), применялись  ранее при плановой экономике. Сейчас в условиях формирующегося земельного рынка использование этих методов в кадастровой оценочной деятельности затруднительно по следующим причинам.

Метод сравнения продаж ограничен в использовании, так как для его применения необходимо значительное число состоявшихся сделок, среди которых можно было бы найти образец для сравнения. Совершенные сделки на земельном рынке в настоящее время ограничены, как по числу и времени совершения, так и по местоположению. Это исключает накопление значительного числа сделок, пригодных для сопоставления ситуации. Каждый из объектов сделок обладает огромным числом специфических признаков, что затрудняет их сравнение.

Происходят значительные изменения социально-политических и экономических  условий и поэтому последующие рыночные операции совершаются в совершенно в другой среде. Кроме того, участники сделок не постоянны в мотивах поведения.

Затратный метод не приемлем из-за отсутствия достаточной для анализа  и моделирования оценки информации. В переходной экономике нормы прибыли на вложенные средства  колеблются по малообъяснимыми причинам. Поэтому  при оценках земельных участков через расчет затрат на их воспроизводство  или доходность освоения часто невозможно определить.

Методики оценочных работ стран СНГ, в том числе российские, представляют различные модификации трех основных методов оценки, причем не всегда корректно примененные.

Создаваемые в городах электронные системы ведения земельного кадастра содержат основную информацию обо всех зарегистрированных земельных участках, а программное обеспечение, основанное на геоинформационных технологиях (ГИС-технологиях), позволяет осуществлять быстрый перерасчет кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков на любой период времени.

Меняющаяся социально-экономическая ситуация предполагает необходимость разработки системы наблюдений за рыночными ценами на земельные участки  для периодического внесения обновлений  значений базовой ставки платы за земельные участки.

Для разработки и обоснования методики расчета кадастровой (оценочной) стоимости земель необходимо:

- выполнить работы по научно-методическому обоснованию  расчета  данной оценки;

- разработать методики пересчета базовых ставок платы за  земельные участки;

- предложить и утвердить методику расчета поправочных коэффициентов к базовой ставке платы за земельные участки;

- обосновать методы оценки, основанные на использование автоматизированной системы земельного кадастра;

- предложить методику мониторинга рынка земли для выработки предложений об уточнении базовых ставок платы за земельные участки.

Работы по расчету кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков на рентной основе позволят решить ряд  задач, непосредственно связанных с отношениями собственности:

- каждый землепользователь получит достоверную информацию о стоимости имущества.

- это дает возможность объективно оценить свой капитал, обеспечить гарантии в экономических отношениях со своими партнерами, банками, инвесторами;

- осуществить единообразный подход к оценке.

При разработке методики расчета кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков необходимо провести работы с учетом выполнения следующих условий:

- возможность быстрой переоценки земель через определенный период времени;

- охват всех земельных участков.

3.2 Кадастровая (оценочная) стоимость земельных участков населенных пунктов

  Кадастровая (оценочная) стоимость земли определяется в форме:

  - базовых показателей стоимости земли по  населенному пункту в целом;

- кадастровой (оценочной) стоимости конкретного земельного участка.

Базовая ставка платы – нормативная цена земельного участка для определения его кадастровой (оценочной) стоимости при предоставлении государством права частной собственности на земельный участок или продаже права временного возмездного землепользования.

Поправочные коэффициенты к базовым ставкам платы  за земельные участки - повышающие и понижающие коэффициенты, утверждаемые решением районного представительного органа по предложению районного исполнительного органа, а в городах областного значения (городах Астане и Алматы)- областным (городов Астаны и Алматы) представительным органом по предложению областного (городов Астаны и Алматы) исполнительного органа.