Зонирование и оценка земель г. Астана (стр. 5 )

Площадь пашни на территории  города составляет 9870 гектар, или 13,6%, она практически вся распределена на землях сельскохозяйственного  использования (6482 гектар), незначительная  ее площадь 725 гектар, находится на землях населенных пунктов.

Основные площади  многолетних насаждений сосредоточены на землях сельскохозяйственного использования 1002 гектар, на категории земель населенных пунктов их площади не значительны  и соответственно составляет 60,0 гектар.

Значительные площади сенокосов (2871 гектар) находятся на землях сельскохозяйственного использования, на землях населенных пунктов - 142 гектар земель.

Распределение площадей других земельных угодий города по категориям земель обусловлено сходством классификационных признаков и соответствующей категории земель. Так вся площадь лесов расположена на землях лесного фонда. Древесно-кустарниковая растительность практически в равной степени распределена между землями сельскохозяйственного использование  (689 гектар) и землями населенных пунктов (786 гектар). Значительные площади болот  (734 гектар) находятся на землях сельскохозяйственного использования, 332 гектара на землях населенных пунктов. Под водой и каналами занято 3288 гектара, на землях сельскохозяйственного использования 337 гектар, на землях населенных пунктов 2912 гектар, на землях лесного фонда 31 гектар. Площадь земель занятых под площадями, дорогами, постройками расположена на всех категориях: на землях сельскохозяйственного использования 539 гектар, на землях населенных пунктов 6568 гектар. В Астане  467 гектар нарушенных земель в основном на землях населенных пунктов (458 га) и незначительная площадь на землях сельскохозяйственного использования  (9 га).

Структура земельных угодий города Астаны показана на схеме  1

Структура  земельных угодий

Схема 1

2. Методические основы оценки городских земель

В настоящее время в отечественной практике оценки городских земель  используются методы, существенно различающиеся как, в сущности, так и в деталях.  В широком спектре методических подходов нужна достаточно общая схема, в которой каждый из подходов мог бы занять свое место и с позиций которой были бы видны их достоинства и недостатки, а также мера их влияния на результаты оценки, для этого можно рассмотреть основные из них:

1. Иерархический принцип оценки городских земель
2.Факторы массовой оценки городских земель
3.Градостроительная и рентная оценки
4.Основные принципы градостроительной и рентной оценки территории
5.Сравнительный обзор подходов к оценке городских земель

2.1 Иерархический принцип оценки городских земель

Центральным понятием в оценке земель является понятие местоположения то есть  местоположении района в городе, местоположении квартала в районе и местоположении земельного участка в квартале. Сюда можно добавить еще и местоположение города в регионе и местоположение региона в стране; два последних уровня формируют региональную и федеральную ренту города.

Оцениваемая стоимость земельного участка рассматривается как потенциальный рентный доход, доставляемый преимуществами данного участка по сравнению с наихудшим участком. Эти преимущества создаются как локальными характеристиками участка, так и факторами его местоположения в городе. Под влиянием характеристик местоположения формируются взаимодействия функции, размещенной на участке (торговля, жилье, производство, бизнес и др.), с одной стороны, с территорией и, с другой стороны, со всеми остальными функциональным элементами города.  От характеристик этих взаимодействий зависит рентабельность данной функции на данном участке. При этом во внимание принимаются все аспекты взаимодействий: удорожание строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории, связи населения города с местами приложения труда, объектами культбыта и местами отдыха, условия транспортных сообщений в городе (характеристика улично-дорожной сети, система препятствий для движения - рек, железных дорог, расчлененного рельефа и др., система общественного транспорта), местоположение источников экологических загрязнений и т. д. Например, в результате таких взаимодействий формируются большие потоки населения на центральных улицах города и на транспортных узлах, что создает благоприятные условия для размещения на близлежащих участках функций торговли, общественного питания, банков и др. Таким образом, на стоимость конкретного участка в любом месте города влияет вся функционально-планировочная структура города, и ее учет, как можно более адекватный и точный, необходим для оценки стоимости данного участка. Отсюда следует также, что проблема стоимости участка может обсуждаться только в связи с той функцией, с позиций которой ведется оценка стоимости.

Факторы местоположения квартала в городе (факторы макро положения) существенно отличаются от факторов местоположения участка в квартале (факторов мезо положения и факторов микро положения) в том отношении, что первые могут быть перечислены и названы заранее, смоделированы средствами методического обеспечения и подвергнуты одноразовому компьютерному расчету, результаты которого могут быть использованы для всех кварталов города.  Вторые существенно индивидуальны, в известной мере уникальны, с трудом поддаются учету и формализации. Эти обстоятельства побуждают оценщиков к построению двухуровневой схемы оценки, включающей уровень массовой оценки и уровень индивидуальной оценки. Уровень массовой оценки является наиболее важным, его вклад в формирование стоимости участка наиболее весом. Оценка территории квартала, полученная в рамках расчета массовой оценки, принимается в качестве базовой оценки земель квартала. Индивидуальная оценка земельного участка состоит в корректировке базовой оценки с учетом факторов микро положения, таких, как размеры и конфигурация участка, его расположение по отношению к окружающим улицам и перекресткам, характер близлежащей застройки, соседи и т. д. Корректировка осуществляется почти повсеместно путем экспертных пофакторных оценок в виде повышающих и понижающих коэффициентов. Таким образом, в методическом отношении наибольший интерес представляет массовая оценка всей территории города или крупной его части, процедурно предшествующая индивидуальной оценке и осуществляемая с помощью тех средств, которыми располагает коллектив специалистов, выполняющий массовую оценку. Индивидуальная оценка должна проводиться после и на основе массовой оценки. В ней принимает участие большое число оценщиков, выполняющих оценочные работы по каждому земельному участку в отдельности (в крупном городе таких участков десятки тысяч). Определение общегородских факторов, влияющих на стоимость земель квартала, понимание общего характера дифференциации стоимости под воздействием этих факторов, взаимное сопоставление величин представленной оценки в различных частях городской территории дают ключ к выводу о правдоподобности или противоречивости результатов оценки. В некоторых случаях массовая оценка ведется не по кварталам, а по группам кварталов, соответственно результат оценки получается более грубым.

2.2 Факторы массовой оценки городских земель

В массовой оценке городских земель должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с позиций различных видов функционального использования: локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории: рельефа, несущей способности грунтов, гидрогеологии, карстовых явлений, сейсмики и т. д. Низкая несущая способность грунтов влечет за собой удорожание строительства для всех функций, но в разной степени: для многоэтажной застройки в большей степени, чем для одноэтажной, и как следствие - снижает стоимость земель; экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв. Загрязненность воздуха в конкретном квартале наносит больший ущерб жилью и тем более больнице, чем промышленному производству, и как следствие - снижает стоимость земель; факторы стоимости отчуждения из-под существующего использования. Например, отчуждение земель из-под сельскохозяйственного использования (скажем, пашни) связано с соответствующими затратами, выливающимися в удорожание строительства для любого вида использования и в снижение стоимости земель; коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе и затратами на пассажиро - и грузоперевозки. Например, размещение жилья на периферии города связано с большими затратами времени людей на передвижение к местам приложения труда, объектам культбыта и т. д. и тем самым снижает стоимость земель этих территорий; инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в локальную (внутриквартальную) и общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры. Так, наличие внутриквартальных инженерных сетей снижает предстоящие затраты на размещение жилья и других функций и увеличивает тем самым стоимость земель с позиций этих функций; факторы престижа и репутации районов города с позиций различных функций. Скажем, высокая престижность района с позиций массовой жилой застройки имеет следствием увеличение стоимости земель этого района.

2.3 Градостроительная и рентная оценки

Оценка стоимости городских земель необходима как для градостроительного проектирования, так и для земельного кадастра. И хотя оценки для этих целей обладают определенными особенностями, речь идет об оценке одного и того же явления и факторов, ее определяющих, а это означает принципиальную возможность использования единого методического и модельного инструментария.

Градостроительная оценка территории ведется по совокупности рассмотренных выше факторов. Совокупность пофакторных картографических и табличных материалов во многих случаях называют комплексной градостроительной оценкой. Это название неточно. Более правильно связывать понятие оценки с единственным сводным показателем, характеризующим городские территории, представляемым в стоимостной форме. Сходство градостроительной и земельно-кадастровой оценок состоит в том, что в обоих случаях оценивается функциональная стоимость городских земель, определяемая указанными факторами и возможностью единого методического подхода. Главное различие заключается в том, что градостроительная оценка ведется с позиций предстоящих затрат на строительство и потерь в процессе функционирования города, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наименьшие затраты и потери. Земельно-кадастровая оценка имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле максимизации доходов. Это означает, что земельно-кадастровая оценка в принципе может быть получена из градостроительной оценки путем определенных преобразований. Указанное обстоятельство было использовано для разработки необходимых методических и инструментальных средств, опирающихся на результаты, полученные в свое время в ЦНИИП градостроительства в рамках Пакета прикладных программ для комплексной оценки и функционального зонирования городских территорий (ППП ФЗГ). Современная версия разработки Программно-методического комплекса (ПМК) LandUse ориентирована на широкий круг задач, связанных с городским землепользованием, и включает средства работы в двух взаимосвязанных направлениях: проектно-градостроительном и земельно-кадастровом, в частности средства для вычисления градостроительной и земельно-кадастровой оценок территории2. По условиям транспортной доступности городская территория характеризуется заведомой неравномерностью. Центр города - это место, в котором затраты времени на связи со всеми остальными территориями города минимальны. Чем дальше от центра, тем больше затраты времени на внутригородские связи. Наихудшими условиями сообщений, как правило, характеризуются территории городской периферии, у городской черты. Характер расчленения городских территорий препятствиями, количество и расположение мостов, трассы общегородских наземных транспортных магистралей и сеть линий метрополитена существенно меняют метрику пространства и непосредственно отражаются в рельефе стоимостей. Рельеф стоимости городских территорий, непосредственно связанный с условиями сообщений и оцениваемый с градостроительной (затратной) позиции, представляет собой чашу с дном в центре города и с микрорельефом стенок, формируемым транспортными магистралями и локальными центрами. С земельно-кадастровой (рентной) позиции рельеф стоимости в принципе представляет собой ту же чашу, но перевернутую дном вверх. Он имеет общий характер горного массива с главной вершиной в центре города и склонами, понижающимися по направлению к городской периферии. Транспортные магистрали, идущие от центра к периферии, образуют хребты, отходящие в радиальном направлении от главной вершины, причем их высота зависит от скорости сообщений по ним в сравнении со скоростью сообщений по дисперсной улично-дорожной сети. Местные локальные центры, такие, как торговые центры, ярмарки и крупные рынки, тяготеющие к основным магистралям, образуют местные вершины, высота которых зависит от их мощности и значимости. Такую же роль играют крупные транспортные узлы (железнодорожные и автобусные вокзалы) и станции метрополитена, и рельеф стоимости территорий отражает их наличие и значимость соответствующими поднятиями. Напротив, территории, удаленные от радиальных магистралей, характеризуются тальвегами и долинными понижениями рельефа стоимостей. Во многих случаях понижения рельефа связаны с наличием препятствий транспортному движению: рек, водных поверхностей, полос отвода железных дорог, лесных массивов и др. В таких местах локальный рельеф существенно зависит от близости мостов и путепроводов через препятствия. Рельеф стоимостей, спускаясь от центра города к периферии, подходит к городской черте не на нулевой отметке. Эта стоимость отражает предшествующие вложения города в городскую инженерную и транспортную инфраструктуру, сумма которых равномерно распространяется на все городские территории, образуя общее поднятие рельефа стоимостей в городе на фиксированную величину. Переход через городскую черту (точнее, за границу инженерно освоенных территорий) сопровождается резким падением стоимости земли, для условий Москвы примерно в 5-7 раз. Рельеф стоимостей, спускаясь от центра города к периферии, подходит к городской черте не на нулевой отметке. Эта стоимость отражает предшествующие вложения города в городскую инженерную и транспортную инфраструктуру, сумма которых равномерно распространяется на все городские территории, образуя общее поднятие рельефа стоимостей в городе на фиксированную величину. Переход через городскую черту (точнее, за границу инженерно освоенных территорий) сопровождается резким падением стоимости земли, для условий Москвы примерно в 5-7 раз.