Между тем, при рассмотрении дела суд не учел требования части 3 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которыми предусмотрено, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, не допускается.
Согласно части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения этих денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только одним из трех указанных способов:
на основании договора участия в долевом строительстве;
путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с частью 2.1 статьи 1 вышеназванного Закона сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
В соответствии с частью 3 статьи 3 указанного Закона, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с данным Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Таким образом, законом предусмотрены иные последствия нарушения прав лица в связи с заключением договора уступки требования, противоречащего требованиям указанного Закона.
Указанный вопрос представляется требующим разъяснения Верховным Судом Российской Федерации, поскольку указанные выше нормы не позволяют прийти к однозначному выводу о том, является ли такая сделка изначально ничтожной как противоречащая требованиям закона, или может быть признана судом недействительной только по требованию гражданина, заключившего такую сделку.
16. Применение законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей к отношениям, возникающим в случаях заключения гражданами иных, помимо договоров участия в долевом строительстве, сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в его собственность, представляется возможным.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а в случае его неясности оно устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если при рассмотрении дела установлено, что такой договор по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон предполагает участие гражданина в строительстве многоквартирного дома с целью получения квартиры в собственность для проживания или выполнение работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имел намерение заказать или приобрести либо использовать квартиру исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, при рассмотрении указанной категории дел необходимо применять Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Дела указанной категории судами Республики Коми не рассматривались.
17. Судами Республики Коми рассматривались дела по требованиям о признании права собственности: на квартиру как на объект незавершенного строительства (либо о признании права на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры); на построенный (созданный) объект долевого строительства, если разрешение на ввод в эксплуатацию этого объекта не получено.
Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми признано за А. право на долю в виде квартиры № <…> в не завершенном строительством трехквартирном жилом доме, указано произвести за А. государственную регистрацию права собственности на долю в не завершенном строительством объекте в виде квартиры № <…> в трехквартирном жилом доме по адресу <…>.
А. обратился в суд с соответствующими исковыми требованиями к .», коммерческому банку, судом к участию в деле в качестве соответчика в порядке правопреемства привлечено .», в качестве третьих лиц привлечены .» и .», в качестве соответчика Управление Федеральной государственной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Коми.
Как установлено материалами дела согласно договору генерального подряда от ДД. ММ. ГГГГ, заключенному между .» (Заказчик) и .» (Генподрядчик), Генподрядчик обязался за счет собственных средств выполнить работы по строительству двух блокированных жилых домов, расположенных на земельном участке по ул. <…>. Между .» и .» ДД. ММ. ГГГГ был заключен договор на долевое участие в строительстве, предметом которого являлось долевое участие в строительстве индивидуального жилья - квартиры № <…> площадью <…> кв. м. в жилом доме по ул. <…>, общая стоимость квартиры без отделочных работ составляет <…> рублей. .» исполнило свои обязательства по оплате.
ДД. ММ. ГГГГ .» с согласия .» заключило договор об уступке права долевого участия по договору на долевое участие в строительстве жилого дома, уступив А. свое право получения в собственность одной квартиры № <…> приведенной площадью <…> кв. м., расположенную в жилом доме по ул. <…>. Все свои обязательства по данному договору А. исполнил.
Заочным решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми на .» была возложена обязанность в срок до ДД. ММ. ГГГГ исполнить договор на долевое участие в строительстве от ДД. ММ. ГГГГ в части завершения строительства кв. <…> по ул. <…> и передать А. документы для оформления права собственности на квартиру.
На основании протокола общего собрания участников .» от ДД. ММ. ГГГГ .» приобрело 100 % в уставном капитале .», а также внесло в уставный капитал .» дополнительный вклад имуществом, включающим незавершенное строительство, на основании чего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество было зарегистрировано право собственности .» на нежилое здание - не завершенный строительством 3-х квартирный жилой дом (готовность 67 %).
ДД. ММ. ГГГГ между коммерческим банком и .» был заключен договор ипотеки в обеспечение обязательств .» по кредитному договору, по которому передало коммерческому банку в залог нежилое здание - не завершенный строительством 3-х квартирный жилой дом (готовность 67 %) площадью <…> кв. м., расположенный по адресу: <…>, указанный договор зарегистрирован в ЕГРП.
На основании договора уступки права требования от ДД. ММ. ГГГГ коммерческий банк наряду с правом требования долга по кредитному договору передало .» права залогодержателя по договору об ипотеке от ДД. ММ. ГГГГ. Запись о смене залогодержателя внесена в ЕГРП ДД. ММ. ГГГГ.
ДД. ММ. ГГГГ .» получило разрешение на строительство двух блокированных домов, срок действия разрешения на строительство - до ДД. ММ. ГГГГ. Согласно документам, представленным для получения разрешения на строительство, нежилое здание - незавершенный строительством жилой дом по адресу: <…> не имеет существующих ограничений (обременений) права и зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми как собственность .».
ДД. ММ. ГГГГ между .» и А. был заключен предварительный договор на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества - квартиры № <…>, расположенной в трехквартирном жилом доме площадью <…> кв. м., по адресу: <…>. Соответствующими пунктами предварительного договора от ДД. ММ. ГГГГ стоимость квартиры была определена в размере <…> рублей, срок исполнения обязательств .» по завершению строительства указанного жилого дома определялся до ДД. ММ. ГГГГ. В связи с неисполнением в установленный срок указанного обязательства между .» и А. ДД. ММ. ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору от ДД. ММ. ГГГГ, в котором стоимость квартиры № <…> общей полезной площадью <…> кв. м., расположенной в трехквартирном жилом доме площадью <…> кв. м., по адресу: <…>, определена <…> рублей, признано, что расчет за продаваемую квартиру А. произведен полностью, сдача документов для государственной регистрации перехода права собственности определена не позднее ДД. ММ. ГГГГ, срок исполнения обязанностей по завершению строительства дома - не позднее ДД. ММ. ГГГГ. В установленный срок .» свои обязательства по завершению строительства трехквартирного жилого дома, в котором располагается квартира, вновь не исполнило.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 |
Основные порталы (построено редакторами)