Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми взыскана с администрации МО ГО «Сыктывкар» в пользу Л. неустойка в размере <…> рублей, денежная компенсация морального вреда <…> рублей. В. и Л. отказано в удовлетворении требований к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве от ДД. ММ. ГГГГ, взыскании неосновательного обогащения в размере <…> рубля, процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование требования о признании договора ничтожным в части истцы ссылались на то, что после произведенных обмеров площадь квартиры уменьшилась на <…> кв. метров по сравнению с площадью, указанной в договоре. Истцы полагали, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Установлено, что ДД. ММ. ГГГГ между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, в договоре определены характеристики подлежащей передаче квартиры - определена общая площадь <…> кв. метров, жилая, проектная площадь балкона; застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию не позднее 4 квартала ГГГГ и передать в собственность дольщика долю не позднее 2 месяцев после ввода дома в эксплуатацию.
ДД. ММ. ГГГГ подписан акт приема-передачи квартиры, определенной в договоре от ДД. ММ. ГГГГ.
ДД. ММ. ГГГГ Л. в адрес администрации направлена претензия с требованиями о выплате неустойки, возврате излишне уплаченной денежной суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Установив просрочку исполнения застройщиком своих обязательств по передаче дольщику квартиры, суд взыскал предусмотренную договором неустойку за нарушение срока передачи дольщику квартиры.
Рассматривая требования о признании ничтожным пункта договора, которым предусматривается, что в случае изменения общей площади квартиры в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации, перерасчет стоимости квартиры не производится, суд сослался на положения статьи 5 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» о цене договора участия в долевом строительстве, которой не предусмотрено каких-либо обязательных требований о порядке определения сторонами цены договора.
Согласно п. ч. 4 ст. 4 Федерального закона -ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; Строительными нормами и правилами РФ 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» предусмотрено, что при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается по другим методикам. Данное обстоятельство не дает оснований для изменения порядка определения цены договора, которую стороны определили при его заключении, в силу чего оснований для признания оспариваемого пункта договора недействительным не имеется.
Указанный вопрос также предоставляется спорным, поскольку в практике рассмотрения судами Республики Коми имеется и другая позиция по данному вопросу, заключающаяся в следующем: если цена договора определяется в зависимости от стоимости квадратного метра строящейся квартиры, уменьшение площади квартиры по сравнению с указанной в договоре влечет неправомерное увеличение цены договора долевого участия и нарушение прав потребителя-гражданина.
22. Судами Республики Коми в период 2010-2012 г. г. рассматривались дела, связанные с расторжением договора участия в долевом строительстве.
По ряду рассмотренных Воркутинским городским судом Республики Коми дел по искам дольщиков к .» о расторжении договоров о долевом участии в строительстве жилья основанием для обращения в суд послужило неисполнение застройщиком обязательств, возникших после заключения договоров.
Договорами о долевом участии в строительстве жилья по всем рассмотренным делам была предусмотрена стоимость строительства жилья, состоящая из денежных средств, перечисляемых территориальным органом федерального казначейства за счет средств поддержки на реализацию программ местного развития и обеспечения занятости для шахтерских городов и поселков в виде жилищной субсидии, а также доплаты в виде личных денежных средств инвестора по договору - физического лица.
Требования истцов в основном заключались в расторжении договора о долевом участии в строительстве жилья, взыскании денежных средств по данному договору, штрафных санкций.
При удовлетворении исковых требований по делам о расторжении договора о долевом участии в строительстве жилья суд установил факт неисполнения обязательств со стороны ответчика - заказчика .» по договору в виде передачи квартиры истцу после завершения строительства дома. В данном случае речь идет о существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
По нескольким делам предметом спора были договоры о долевом участии в строительстве, заключенные после вступления в силу Федерального закона , т. е. после 01.04.2005 г., но, поскольку из условий данных договоров следует, что разрешение на строительство жилого дома получено до 01.04.2005 г., действие Федерального закона в соответствии со ст. 27 на указанные договоры не распространяется.
Решением Интинского городского суда Республики Коми в удовлетворении требований .» о взыскании солидарно в равных частях с М. Н. и М. Т. денежных средств в размере <…> рублей отказано. Расторгнут договор участия в долевом строительстве от ДД. ММ. ГГГГ, заключенный между М. Н. и М. Т. и .».
.». обратился в суд с иском о взыскании солидарно с ответчиков задолженности по договору участия в долевом строительстве от ДД. ММ. ГГГГ, зарегистрированному органом регистрационной службы. В соответствии с договором ответчики обязаны оплатить .» инвестиционный взнос в общем размере <…> рублей в следующем порядке: до ДД. ММ. ГГГГ - <…> рублей; до ДД. ММ. ГГГГ - <…> рублей; до ДД. ММ. ГГГГ - <…> рублей за счет кредитных средств коммерческого банка путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца или внесением наличных денежных средств в кассу предприятия. Ответчиками данное обязательство не исполнено, хотя истец обращался к ответчикам с предложением оплатить сумму задолженности. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками условий договора, на основании п. 6 ст. 5 Федерального закона от 01.01.2001 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» начислена сумма пени.
М. Н. и М. Т. направили в суд встречное исковое заявление о признании договора об участии в долевом строительстве расторгнутым с ДД. ММ. ГГГГ, указывая, что кредитной организацией были повышены процентные ставки на заемные средства, в дальнейшем прекращено кредитование на участие в долевом строительстве, а возможность привлечь денежные средства из других источников у них отсутствовала. Они направили в адрес застройщика уведомление от ДД. ММ. ГГГГ о расторжении договора в связи с невозможностью получения ссуды, однако ответ на данное уведомление получен не был. Повторно уведомление о расторжении договора об участии в долевом строительстве они направили .» ДД. ММ. ГГГГ, который ДД. ММ. ГГГГ направил в адрес ответчиков предложение-уведомление от ДД. ММ. ГГГГ со ссылкой на сложившуюся экономическую ситуацию в России, не позволяющую сторонам договора выполнить своевременно взятые на себя обязательства по различным причинам и на нахождение предприятия в стадии добровольной ликвидации, предложил М. Т. и М. Н. обменять их право требования квартиры во второй очереди строительства жилого дома на введенные в эксплуатацию офисные помещения в первой очереди строительства, а также сообщил о своем предположении окончить строительство и ввести в эксплуатацию вторую очередь строительства ДД. ММ. ГГГГ, так как исполнить принятые на себя обязательства по договору невозможно в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы - финансового кризиса, ограничения кредитования населения по ипотеке.
Соответствующим пунктом договора от ДД. ММ. ГГГГ установлено, что стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение любого из своих обязательств, если неисполнение будет являться следствием обстоятельств непреодолимой силы, т. е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени. К обстоятельствам непреодолимой силы в договоре стороны отнесли, в том числе, обстоятельства, которые выходят за рамки разумного контроля сторон.
Поскольку в своих обоюдных уведомлениях от ДД. ММ. ГГГГ и от ДД. ММ. ГГГГ стороны ссылались на невозможность исполнения в срок принятых на себя по договору долевого участия обязательств по причине финансового кризиса в стране, ограничения кредитования населения по ипотеке, суд пришел к выводу, что данные обстоятельства для сторон являются обстоятельствами непреодолимой силы и на основании соответствующего договора М. Н. и М. Т. подлежат освобождению от ответственности по оплате пени и обязанности внесения инвестиционного взноса в оставшейся части в сроки, установленные в договоре.
Исходя из содержания заключенного между сторонами договора, в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы срок выполнения обязательств по договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия. Срок передачи квартиры продляется сторонами на период устранения возникших препятствий по дополнительному соглашению к настоящему договору.
Изменения в части срока сдачи объекта недвижимости сторонами в договор не вносилось, дополнительное соглашение к договору относительно срока окончания строительства, ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (ДД. ММ. ГГГГ) не заключалось.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 |
Основные порталы (построено редакторами)