Статья 9 Федерального закона -Ф31 устанавливает перечень оснований, по которым участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. Одним из оснований приведенная статья закона предусматривает иные установленные федеральным законом или договором случаи. Аналогичное основание содержится в договоре долевого участия в строительстве.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Часть 2 ст. 451 ГК РФ устанавливает, что в том случае, когда стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Отсутствие возможности у М. Н. и М. Т. в получении в срок до ДД. ММ. ГГГГ в коммерческом банке кредитных средств, нахождение .» в стадии добровольной ликвидации, изменение .» в одностороннем порядке сроков окончания строительства ввода в эксплуатацию второй очереди строительства ДД. ММ. ГГГГ суд признал существенными обстоятельствами для данного вида договора, поскольку М. Н. и М. Т. не могли предвидеть таких обстоятельств, и пришел к выводу о том, что исковые требования М. Н. и М. Т. о расторжении договора об участии в долевом строительстве подлежат удовлетворению.
Дела о взыскании процентов, подлежащих уплате застройщиком в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», судами Республики Коми за рассматриваемый период времени не рассматривались.
За нарушение срока возврата уплаченной за квартиру денежной суммы по требованию потребителя на просроченную уплатой сумму производилось начисление процентов на основании статьи 395 ГК РФ.
Сыктывкарский городской суд Республики Коми решением по иску Д. к .» и .» взыскал с .» в пользу Д. возврат денежных средств в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве жилья, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование требований Д. ссылался на утрату интереса в получении результата строительства в связи со значительной просрочкой ответчиками исполнения своих обязательств.
Материалами дела установлено, что ДД. ММ. ГГГГ между Д. и .» был заключен договор о долевом строительстве, по условиям которого .» приняла на себя обязательства по строительству для истца однокомнатной квартиры в г. Сыктывкаре по цене <…> рублей в срок не позднее ДД. ММ. ГГГГ. Во исполнение принятых на себя денежных обязательств по оплате строительства Д. внес в кассу .» денежные средства в размере <…> рублей.
ДД. ММ. ГГГГ между ответчиками было заключено соглашение о переводе прав и обязанностей заказчика строительства, по условиям которого все права и обязанности заказчика строительства жилого дома .» передало .».
В связи с нарушением сроков строительства объекта Д. отказался от исполнения условий договора от ДД. ММ. ГГГГ, о чем уведомил .» ДД. ММ. ГГГГ. После расторжения договора денежные средства, внесенные по договору за строительство квартиры, истцу возвращены не были.
Признавая возможным одностороннее расторжение договора, суд сослался на положения ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» о праве потребителя отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги).
Рассматривая требования Д. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд признал их подлежащими удовлетворению в силу положений ст. 1102, п. 2 ст. 1107 и ст. 395 ГК РФ за период с ДД. ММ. ГГГГ, поскольку с ДД. ММ. ГГГГ оснований удерживать денежные средства истца, оплаченные за строительство квартиры, у .» не имелось.
23. Возможность уступки права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст. 11 Федерального закона -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ч. 1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом к продаже имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК РФ).
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Федерального закона ).
По общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства, если иное не установлено договором (статья 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В то же время если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона ).
В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Поскольку ст. 17 Федерального закона прямо закрепляет необходимость государственной регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по нему, то договор уступки будет признан заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
24. Согласно части 1 статьи 11 Федерального закона -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит запрета на оборот будущих прав.
В то же время, имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, Закон определяет специальные требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для строительства, и устанавливает запрет на их привлечение в нарушение закрепленных требований. Так, в соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения этих денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только одним из трех указанных способов:
на основании договора участия в долевом строительстве;
путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с ч. 2.1 ст. 1 вышеназванного Закона сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Допущение сделок в отношении будущих прав участника сделки, то есть прав по договору, не заключенному на момент заключения договора об уступке, означает обход положений закона о возможности привлечения денежных средств от физических лиц только при соблюдении требований Федерального закона -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
25. Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Поскольку по общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства, если иное не установлено договором (статья 382 Гражданского кодекса Российской Федерации), к новому кредитору не переходит право требования на измененных условиях.
В то же время, если уступка совершена одновременно с переводом долга с согласия застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ), и к новому кредитору перешли права первоначального кредитора на измененных условиях, при расторжении договора уступки права требования к первоначальному кредитору переходит право требования передачи объекта долевого строительства на условиях, измененных при уступке требования.
26. Статьей 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Частью 2 указанной статьи установлено, что в случае нарушения определенного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, установленная данной нормой неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Для перехода к новому кредитору при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве права требования об уплате неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства заключение специального соглашения не требуется, поскольку согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного суда Республики Коми
ИНФОРМАЦИЯ О РАБОТЕ ПРЕЗИДИУМА
ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ за 12 месяцев 2012 ГОДА
За 12 месяцев 2012 года в Президиум Верховного Суда Республики Коми в кассационном порядке поступило 1549 жалобы по гражданским делам (за 12 месяцев 2011 – 2114 надзорных жалобы), из них 246 – на решения мировых судей (за 12 месяцев 2011 – 273); и 3819 жалоб по уголовным делам (за 12 месяцев 2011 – 3694). Таким образом, количество жалоб по сравнению с итогами 2011 года за аналогичный период уменьшилось по гражданским делам на 565 единиц, а по уголовным делам – возросло на 125.
С истребованием дел рассмотрено 260 жалоб и представлений по гражданским делам (за 12 месяцев 2011 – 242), по уголовным делам 628 жалоб и представлений (за 12 месяцев 2011 – 545).
В тот же период Президиумом Верховного Суда Республики Коми рассмотрено 33 гражданских дела (за 12 месяцев 2011 – 31). Отменено 9 решений районных (городских) судов и мировых судей, изменено - 4 (за 12 месяцев 2011 отменено – 17, изменено - 1). Отменено 6 определений судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми, направлено на новое апелляционное рассмотрение – 2 (за 12 месяцев 2011 – отменено – 11, изменено – 1, направленно на новое кассационное рассмотрение - 2).
В отчетный период Президиумом Верховного Суда Республики Коми рассмотрено 252 уголовных дел и материалов (за 12 месяцев 2011 – 323). По результатам их рассмотрения отменено 8 обвинительных приговоров (за 12 месяцев 2011 – 3), изменено 26 приговоров (за 12 месяцев 2011 – 48), отменено и изменено 206 других судебных решений (за 12 месяцев 2011 – 249), при этом отменено 7 и изменено 16 определений суда кассационной инстанции (за 12 месяцев 2011 – изменено 24 кассационных определения).
В порядке надзора рассмотрено 305 жалоб и 4 протеста прокурора на вступившие в законную силу постановления и решения по делам об административных правонарушениях (за 12 месяцев 2011 – 281 жалоб). По результатам их рассмотрения отменено 39 постановлений и решений (за 12 месяцев 2011 отменено - 30, изменено – 4).
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 |
Основные порталы (построено редакторами)