На момент вынесения решения строительство объекта не завершено, дом не введен в эксплуатацию.
Разрешая спор в части признания права истца на спорное жилое помещение, суд признал требования истца подлежащими удовлетворению, исходя из того, что на момент рассмотрения дела предварительный договор от ДД. ММ. ГГГГ между .» и А. на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной в трехквартирном жилом доме, продолжал действовать, поскольку срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, согласно положениям соответствующего предварительного договора, еще не наступил. Из указанного пункта предварительного договора от ДД. ММ. ГГГГ следует, что стороны обязались заключить основной договор купли-продажи спорного жилого помещения в 10-дневный срок после сдачи жилого дома в эксплуатацию и осуществления государственной регистрации прав Общества на указанную квартиру.
Однако .» в нарушение условий предварительного договора строительство дома не завершило, документы в Управление федеральной регистрационной службы по Республике Коми для государственной регистрации перехода права собственности не сдало. В связи с неисполнением условий кредитного договора коммерческий банк наряду с правом требования долга по кредитному договору передало .» права залогодержателя по договору об ипотеке, имеется судебный акт об обращении взыскания на заложенное имущество (в том числе на спорную квартиру) по договору об ипотеке, по которому возбуждено исполнительное производство.
Одним из способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет признание права. Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Учитывая, что А. исполнены взятые на себя обязательства по договору в полном объеме, фактически объект создан, но дом не завершен строительством в порядке, предусмотренном законом, суд признал, что факт отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при готовности дома 67 % не может явиться препятствием для признания за истцом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, что соответствует положениям ст.218 ГК РФ и в силу статьи 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» влечет обязанность произвести регистрацию указанного права.
18. На основании ст. 4 Федерального закона -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
На основании ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 01.01.2001 года обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, по общему правилу, требование о признании права собственности на объект долевого строительства, в том числе незавершенного строительства, за участником долевого строительства, не исполнившим обязанности по уплате цены договора участия в долевом строительстве полностью, невозможно.
В то же время, стороны договора вправе самостоятельно устанавливать сроки и порядок уплаты цены договора, а Федеральный закон от 01.01.2001 года не содержит положений, устанавливающих запрет на рассрочку оплаты денежных средств по договору долевого строительства, в том числе на оплату после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Следовательно, если договором предусмотрена рассрочка уплаты суммы финансирования, часть которой подлежит уплате после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, право собственности на объект долевого строительства может быть признано за дольщиком, не исполнившим полностью своей обязанности по уплате цены договора.
Частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, в соответствии с указанной нормой материального закона объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу.
В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
19. На основании ст. 4 Федерального закона - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.04 года обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Требования участника долевого строительства многоквартирного дома об обязании ответчика передать квартиру после завершения его строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию подразумевает возложение на ответчика обязанности по их исполнению на будущее. Для предъявления таких требований необходим факт нарушения ответчиком возложенных договором обязательств по истечении обусловленных сроков их исполнения.
В случае представления истцом доказательств того, что его права или законные интересы нарушены и что используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права, возможно удовлетворение требования участника долевого строительства многоквартирного дома об обязании ответчика передать квартиру после завершения его строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
20. Случаи обращения в суд с требованиями, связанными с нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, в том числе при обнаружении недостатков после передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства, имели место.
Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми в иске Е., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка, к .» о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД. ММ. ГГГГ, признании недействительным акта приемо-передачи квартиры от ДД. ММ. ГГГГ, взыскании неустойки <…> рублей, <…> рубля в счет уменьшения цены договора, пени <…> рублей, морального вреда в размере <…> рублей и штрафа в доход государства отказано.
Взыскана с .» в пользу Е. неустойка за нарушение сроков передачи квартиры за период с ДД. ММ. ГГГГ по ДД. ММ. ГГГГ в размере <…>рублей. Взыскана с .» государственная пошлина в доход государства.
Как установлено судом первой инстанции, ДД. ММ. ГГГГ между Е., действующим за себя и от имени несовершеннолетнего ребенка, (Участник долевого строительства) и .» (Застройщик) был заключен договор участия о долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом по адресу: <…>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства - квартиру в этом доме участникам долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. Срок ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства не позднее ДД. ММ. ГГГГ, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее ДД. ММ. ГГГГ.
ДД. ММ. ГГГГ между Е. и .» был подписан акт приемо-передачи квартиры.
ДД. ММ. ГГГГ истец направил в .» претензию с указанием на то, что объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта, просил выплатить неустойку в размере <…> рублей, возвратить <…> рублей в счет соразмерного уменьшения цены договора и подписать акт приема-передачи, ответчиком направлен ответ с указанием на отсутствие оснований для удовлетворения претензии.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 |
Основные порталы (построено редакторами)