Земельный кадастр Казахстана (стр. 8 )

  Как видим само понятие права землепользования в отличие, от существовавшего в советское время права пользования, имеет существенные различия, функции права землепользования значительно расширены. При этом возникновение права землепользования имеет три вида:

- предоставление права землепользования ( государством ) ;

- передача права землепользования (наделение лица правом землепользования другим землепользователем) ;

- переход права землепользования в порядке универсального правопреемства  (при наследовании по закону или при реорганизации юридического лица) .

  Если раньше преобладающим и основным видом было предоставление права пользования государством, причем бесплатно и в основном государственным юридическим лицам, то сейчас преобладающим становится  предоставление права пользования на платной основе, а также передача права пользования путем совершения операций рыночного типа с правом землепользования. 

  Отличительным моментом в республиканском законодательстве является то, что, аренда земли отнесена к временному землепользованию, так в ст. 38 п. 4 . Указа «О земле» отмечается, что предоставление негосударственным землепользователям права временного землепользования производится на основании договора аренды или договора безвозмездного землепользования.

  Договор аренды является основанием сделки по передаче земельного участка первичным землепользователем во вторичное (временное) землепользование. В этой же статье водится и возможность передачи вторичным землепользователем (арендатором) земельного участка в субаренду. В отличие от этого в Российском земельном законодательстве аренда выделена в самостоятельную форму пользования земельным участком.

  Использование земли на основании аренды в Казахстане и в Российской Федерации по правовому режиму близко к временному землепользованию, т. к. аренда характеризуется временным характером использования, договорным основанием возникновения и возмездностью использования земель.

  Однако в российском законодательстве более широко даны регулирующие и ограничивающие механизмы аренды земли. Так договор аренды на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации, более четко указаны права арендатора и обязанности, ответственность. Так, согласно статьи 613 Гражданского кодекса Р. Ф., гарантируются права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, которым они обладают в силу договора или закона, в т. ч. сервитут, право залога и др. Сдача имущества в аренду не прекращает и не изменяет этих прав. Отсюда следует, что залогодержатель может обратить взыскание на заложенное имущество, несмотря на то, что собственник земельного участка после заключения договора залога сдал его в  аренду. Аналогично решается  вопрос и при установлении сервитута – предоставлении третьему лицу ограниченного права пользования данным участком.

  В некоторых странах арендная форма управления земельным фондом является преимущественной. Например в Израиле считают, что при аренде осуществляется контроль использования земли т. к. в договоре четко регламентируются права и обязанности сторон; исключается спекуляция  землей, нецелевое использование ; достигается гарантированное поступление в бюджет платы за землю ; государство полностью осуществляет права распоряжения землей. Близкими к арендным являются некоторые формы устойчивого землевладения в США, называемые иногда формами земельной собственности и устанавливаемые на определенных условиях, закрепленных в договоре.

  К ним относятся: Доверительное владение. Утверждается собственником (свободным владельцем) для возложения на доверительного владельца исполнение своих обязанностей по отношению к третьим лицам. Это ответственность перед третьими  лицами, в пользу которых устанавливаются доверительное владение и которым должны поступать доходы от него.

Пожизненное владение. Оно представляется собственником (свободным владельцем) на срок жизни определенного лица. Пожизненный владелец имеет все права свободного владельца, но, как правило, несет перед ним ответственность за повреждение земли, может отчуждать землю только на срок своей жизни, не вправе передавать ее по наследству и т. д. По большинству признаков эти формы права землевладения близки к праву пожизненно наследуемого владения и праву постоянного пользования.

  Что касается, нашего республиканского земельного законодательства на наш взгляд все же имеется необходимость отразить и учесть особенности и отличительные признаки  аренды земли, как формы права пользования землей, ибо в земельном и гражданском законодательстве на наш взгляд недостаточно подробно разработаны положения касающиеся этой формы.

  Особенности права частной собственности на землю в РК. Институт права частной собственности  на землю является ключевым в земельных отношениях и земельном праве. Устанавливая многообразие форм собственности, государство гарантирует их равенство перед законом и развитие всех  форм хозяйствования на земле.

  В правовом отношении вопросы регулирования земельных отношений относятся к земельному праву, а часть их может регулироваться гражданским правом. Это вызвано тем, что:

земельная собственность является многообразной по формам, по видам собственности, в то время как гражданское право действует преимущественно в сфере частной собственности;

не все земли могут продаваться, как обычные предметы товарного обмена, к примеру запрещается продавать в частную собственность земельные участки, относящиеся к категории земель особоохраняемых природных территорий, земли общего пользования и т. д.;

совершение сделок с землей не может осуществляться как в гражданском праве при обычной купле – продаже предметов потребления, а требует особых процедур;

закон устанавливает предельные нормы (размеры) земельных участков по назначениям, продаваемых в частную собственность;

необходимо соблюдение целевого назначения земли, что предусмотрено земельным законодательством, в  т. ч. при продаже и наследовании участка нельзя изменять его целевое назначение, особенно, когда объектом сделок являются сельскохозяйственные угодья, в то время как в гражданском праве таких ограничений при купле – продаже любых предметов нет.

  Право частной собственности граждан на земельные участки характеризуют следующие особенности. Субъективный состав собственников, ими могут быть граждане и негосударственные юридические лица Республики Казахстан (гл.5, ст.30 Указа «О Земле»). Для выступления в качестве субъектов права собственности на землю, граждане должны обладать правоспособностью и дееспособностью, что определено в Гражданском кодексе РК. Некоторые юристы выделяют еще и понятие земельной правоспособности и дееспособности, т. е. предусмотренные в земельном законодательстве условия, при которых гражданин вправе быть собственником земельного участка ( ,1998г., с.35-36 ).

  Например, наличие опыта работы, квалификации, прохождение специальной подготовки, для приобретения участка для ведения фермерского хозяйства, наличие родственных связей с умершим фермером при переходе земельного участка по наследству.

Аналогичные требования к гражданам, изъявляющим желание стать собственниками земельного участка или землепользователем, предъявляет законодательство не только в Российской Федерации, но и в ФРГ, Франции, Швейцарии, Дании, Австрии. В некоторых странах в эти условия входит, и требования к возрасту, наличие капитала или кредита и т. п. Юридическое лицо может иметь такую правоспособность, если сельское хозяйство входит в его законные или уставные цели, если оно располагает необходимыми средствами производства, специалистами и т. д.

  К сожалению в земельном законодательстве Республики Казахстан эти условия отражены слабо, недостаточно, неконкретно, что на практике приводит зачастую к тому, что полученные земельные участки используются крайне неэффективно (из-за отсутствия знаний, навыков, умения, отсутствия профессиональной подготовки и т. п.) или же вообще не используются.

  Нормирование земельных участков, находящихся в собственности граждан, которое осуществляется в республике путем принятия специальных нормативных актов Правительства РК, где установлены предельные нормы предоставления земельных участков, при этом местные органы могут принимать в пределах своей компетенции и свои нормы. В Российской Федерации полномочия местных органов в этом плане гораздо шире. В Казахстане кроме предельных норм установлены еще и нормы бесплатного предоставления земельных участков в частную собственность.

Ограничение по категориям земель,  которые могут предоставляться в индивидуальную собственность граждан. Так в Указе «О земле» 1995г. в статье 33 главы 5 подробно указаны виды, целевое назначение земель которые могут находиться в частной собственности граждан. Здесь же указано, что земельный участок, находящийся в частной собственности, является недвижимым имуществом. Тенденции в развитии земельного законодательства складываются в направлении расширения числа категорий земельного фонда, где будет разрешена частная собственность на земельные участки, особенно это, касается сельскохозяйственных земель, в проекте нового закона, в котором учтен опыт земельной реформы в Казахстане за десятилетний период, вводятся ряд нововведений в т. ч. и касающиеся ограничений по категориям земель.

  Одним из основных, ключевых моментов земельной реформы в республике является разработка и применение механизма передачи земли от государства в собственность граждан и негосударственных юридических лиц, при этом должны соблюдаться требования законов, интересы граждан, социальная справедливость, а с другой стороны интересы государства. К настоящему времени в республике в рамках принятых законодательных и нормативных актов сложился следующий механизм приватизации земельных участков:

- переоформление ранее полученных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства, индивидуального жилищного строительства и т. п. ;

- передача земельных участков гражданам в пределах нормы бесплатного предоставления в частную собственность ;

- продажа земельных участков гражданам и негосударственным юридическим лицам ;